Wie Sie Ihr Mehrfamilienhaus erfolgreich verkaufen

Die Entscheidung, ob Sie ein Mehrfamilienhaus als Ganzes verkaufen oder die einzelnen Wohnungen separat vermarkten sollten, hängt von mehreren Schlüsselfaktoren ab. Hier eine kompakte Übersicht, die Ihnen helfen soll, eine fundierte Entscheidung zu treffen:

Verkauf des gesamten Mehrfamilienhauses

Vorteile:

• Einfacher Prozess: Ein einziger Transaktionsvorgang macht den Verkauf weniger komplex.

• Schnellere Abwicklung: Ohne die Notwendigkeit, jede Einheit einzeln zu verkaufen, kann der Gesamtverkauf schneller erfolgen.

• Kein Vorkaufsrecht: Normalerweise gibt es kein Vorkaufsrecht der Mieter beim Verkauf des gesamten Gebäudes.

Nachteile:

• Potenziell geringerer Erlös: Der Gesamterlös könnte niedriger ausfallen als bei Einzelverkäufen der Wohnungen, abhängig von der Marktsituation.

• Eingeschränkte Käuferzielgruppe: Der Markt könnte sich auf Investoren und große Akteure beschränken, was die Käuferauswahl limitiert.

Verkauf der einzelnen Wohnungen

Vorteile:

• Höherer Gesamterlös möglich: Einzelverkäufe können, besonders in guten Lagen und bei guter Nachfrage, insgesamt mehr einbringen.

• Zugang zu einem breiteren Käufermarkt: Einzelwohnungen ziehen oft mehr private Käufer und kleine Investoren an.

• Flexibilität bei der Vermarktung: Sie können Verkaufszeitpunkte und Preise für jede Einheit individuell anpassen.

Nachteile:

• Höherer Aufwand: Die Notwendigkeit, jede Wohnung einzeln zu bewerben und zu verkaufen, erhöht den Aufwand und die Dauer des Verkaufsprozesses.

• Rechtliche und bürokratische Hürden: Die Aufteilung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen erfordert rechtliche Schritte wie die Erstellung von Teilungserklärungen, was zusätzliche Kosten und Zeit in Anspruch nimmt.

• Vorkaufsrechte: Bei der Veräußerung einzelner Wohnungen müssen eventuell bestehende Vorkaufsrechte der Mieter berücksichtigt werden.

Bevor Sie sich für den Einzelverkauf der Wohnungen eines Mehrfamilienhauses entscheiden, gibt es wichtige Voraussetzungen und rechtliche Schritte, die berücksichtigt werden müssen:

1. Teilungserklärung: Die Aufteilung des Gebäudes in einzelne Eigentumswohnungen erfordert die Erstellung einer Teilungserklärung. Diese legt fest, welche Teile des Gebäudes Sondereigentum (die einzelnen Wohnungen) und welche Teile Gemeinschaftseigentum (z.B. Treppenhaus, Fassade) sind.

2. Abgeschlossenheitsbescheinigung: Um einzelne Wohnungen verkaufen zu können, benötigen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Diese bestätigt, dass jede Wohnung als eigenständige Einheit mit separatem Zugang betrachtet werden kann.

3. Notarielle Beurkundung: Sowohl die Teilungserklärung als auch der Verkauf jeder einzelnen Wohnung müssen notariell beurkundet werden. Dies stellt sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und schützt sowohl Verkäufer als auch Käufer.

4. Grundbucheintragung: Nach der notariellen Beurkundung muss die Teilung sowie jeder einzelne Wohnungseigentumsverkauf im Grundbuch eingetragen werden. Dies formalisiert den Übergang des Eigentums.

Vorkaufsrecht der Mieter

Wenn ein Mehrfamilienhaus in Einzelwohnungen aufgeteilt und verkauft wird, haben die Mieter in der Regel ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dies bedeutet:

• Ausübung des Rechts: Mieter können ihr Vorkaufsrecht ausüben, um die Wohnung unter denselben Bedingungen zu erwerben, die einem Drittkäufer angeboten werden.

• Informationspflicht: Sie müssen als Verkäufer die Mieter über die Verkaufsbedingungen informieren und ihnen eine Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts gewähren, typischerweise beträgt diese Frist drei Monate.

• Ausnahmen: Das Vorkaufsrecht gilt nicht, wenn das gesamte Gebäude an einen einzigen Käufer verkauft wird, da in diesem Fall die Mietverhältnisse im Allgemeinen fortbestehen.

Schlussfolgerung

Die Entscheidung für den Einzelverkauf von Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus kann potenziell höhere Erlöse bringen, erfordert jedoch eine sorgfältige Planung und Beachtung der rechtlichen Rahmenbedingungen. Die Vorbereitungen für den Verkauf und die damit verbundenen rechtlichen Schritte sollten idealerweise mit Unterstützung von Fachleuten wie Immobilienanwälten und Notaren durchgeführt werden, um Compliance und Rechtssicherheit zu gewährleisten.

Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern ist es wichtig, die Zielgruppe genau zu verstehen, da dies erhebliche Auswirkungen auf die Marketingstrategie und den Verkaufsprozess hat. Hier sind die Hauptgruppen, die in der Regel an Mehrfamilienhäusern interessiert sind:

1. Investoren: Diese Gruppe bildet die Hauptzielgruppe für den Kauf von Mehrfamilienhäusern. Investoren suchen nach Immobilien, die eine stabile und möglicherweise steigende Rendite durch Mieteinnahmen bieten. Sie bewerten Immobilien vor allem nach dem Ertragswert, also dem finanziellen Gewinn, den sie durch den Betrieb der Immobilie erzielen können.

2. Immobilienfonds: Immobilienfonds kaufen oft große Wohnanlagen und Mehrfamilienhäuser, um ihr Portfolio zu diversifizieren und langfristige Einnahmen für ihre Anleger zu sichern. Sie sind an nachhaltigen Investitionen interessiert, die eine geringe Volatilität und eine konstante Rendite bieten.

3. Privatanleger: Einige wohlhabende Privatpersonen investieren in Mehrfamilienhäuser, um ihr Vermögen zu diversifizieren und passive Einkommensströme zu generieren. Diese Käufer sind oft weniger an der aktiven Verwaltung der Immobilie interessiert und können sich stattdessen auf professionelle Verwaltungsdienste verlassen.

Die genaue Kenntnis dieser Zielgruppen hilft, die Vermarktung und die Verkaufsbemühungen gezielt auf die Bedürfnisse und Erwartungen der potenziellen Käufer auszurichten, was letztlich den Verkaufsprozess effektiver und erfolgreicher macht.

Die Bewertung von Mehrfamilienhäusern ist ein zentraler Aspekt beim Kauf und Verkauf solcher Immobilien, besonders da sie als Investitionen angesehen werden, bei denen Renditen entscheidend sind. Hier sind die Schlüsselfaktoren und Methoden, die bei der Immobilienbewertung beachtet werden sollten:

Grundlage der Bewertung: Ertragswertverfahren

1. Mieteinnahmen: Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird maßgeblich durch die zu erwartenden Mieteinnahmenbestimmt. Diese bilden die Grundlage für das Ertragswertverfahren, das darauf abzielt, den zukünftigen Nutzen der Immobilie in den aktuellen Wert umzurechnen.

2. Kaufpreisfaktor: Der Kaufpreisfaktor ist eine einfache Methode, um die Attraktivität einer Immobilie schnell zu beurteilen. Er wird berechnet, indem man den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete teilt. Ein niedriger Faktor deutet auf eine hohe Rendite hin, was für Investoren besonders attraktiv ist.

3. Marktrecherche: Es ist ratsam, die Renditen in Ihrer Umgebung zu recherchieren, um zu verstehen, was typische Renditen für ähnliche Objekte sind. Plattformen wie Immobilienscout24 bieten umfangreiche Daten zu Immobilienpreisen und Mietrenditen.

4. Professionelle Bewertung: Trotz aller Vorarbeit ist es empfehlenswert, einen Gutachter zu beauftragen, der eine professionelle Bewertung durchführt. Auch wenn dies Kosten von rund 2.500 Euro verursachen kann, stellt es eine sichere Investition dar, um die Rentabilität und den Marktwert genau zu bestimmen.

Rechenbeispiel zur Veranschaulichung

Angenommen, ein Mehrfamilienhaus wird zu einem Preis von 1.000.000 Euro angeboten und die jährlichen Mieteinnahmen betragen 100.000 Euro.

• Kaufpreisfaktor: $\text{Kaufpreisfaktor}=\frac{\text{Kaufpreis}}{\text{Jahresnettokaltmiete}}=\frac{\mathrm{1.000.000}\text{Euro}}{100.000\text{Euro}}=10$
  

Ein Kaufpreisfaktor von 10 bedeutet, dass es 10 Jahre dauern würde, um den Kaufpreis allein durch die Mieteinnahmen zurückzuerhalten, was in vielen Märkten als eine attraktive Rendite angesehen wird.

Fazit

Die Bewertung von Mehrfamilienhäusern erfordert eine detaillierte Analyse der Mieteinnahmen und Marktsituation. Das Ertragswertverfahren bietet eine solide Basis für Investoren, um die langfristige Profitabilität des Kaufs zu beurteilen. Das Engagieren eines professionellen Gutachters ist eine kluge Entscheidung, um eine fundierte Investition zu tätigen und Argumente für potenzielle Investoren zu stärken.

Wie oben bereits erwähnt, ist der Ertragswert nur eine von vielen kaufrelevanten Kennzahlen. Eine weitere ist die Eigenkapitalrendite, denn sie gibt Aufschluss darüber, mit welchem Geldrücklauf der Anleger rechnen kann.

Für die Berechnung der Eigenkapitalrendite muss das eingesetzte Kapital dem Gewinn gegenübergestellt werden.

Die Formel lautet:

(Gewinn / eingesetztes Kapital) * 100 = Eigenkapitalrendite

Wenn wir bei unserem Beispiel davon ausgehen, dass der Ertragswert mit dem Kaufpreis übereinstimmt, ergibt sich die folgende Rechnung:

23.100 € / 452.402 € = 0,051

0,059 * 100 = 5,1 %

Die Eigenkapitalrendite für den Käufer beträgt bei unserem Beispiel also 5,1 %. Anders ausgedrückt: Der Kauf des Mehrfamilienhauses kommt einer Geldanlage mit einer jährlichen Rendite von 5,1 % gleich.

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist eine umfassende Sammlung von Dokumenten erforderlich, um den Prozess reibungslos und rechtlich einwandfrei zu gestalten. Hier ist eine Liste der wichtigsten Unterlagen, die Sie benötigen:

1. Grundbuchauszug: Dieses Dokument ist essenziell, um den Eigentumsstatus zu klären und sicherzustellen, dass keine unbekannten Lasten oder Einschränkungen auf dem Grundstück liegen.

2. Bauliche Unterlagen: Dazu gehören Baupläne, Baugenehmigungen und Flächenberechnungen, die den aktuellen Zustand und die Konfiguration des Gebäudes dokumentieren.

3. Energieausweis: Ein aktueller Energieausweis muss potenziellen Käufern vorgelegt werden, um die Energieeffizienz des Gebäudes zu offenbaren.

4. Teilungserklärung: Falls das Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, benötigen Sie eine Teilungserklärung, die die Aufteilung und die zugehörigen Miteigentumsanteile beschreibt.

5. Wirtschaftlichkeitsberechnung: Eine Aufstellung der Betriebskosten, Mieteinnahmen und möglichen Instandhaltungsrücklagen gibt Auskunft über die Wirtschaftlichkeit des Objekts.

6. Protokolle der Eigentümerversammlungen: Diese Protokolle sind besonders wichtig, wenn das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt ist, da sie Auskunft über Beschlüsse und anstehende Maßnahmen geben.

7. Aktuelle Mietverträge: Vollständige Kopien aller bestehenden Mietverträge müssen vorhanden sein, um die Rechte und Pflichten der Mieter sowie die bestehenden Mietbedingungen zu dokumentieren.

8. Nachweise über Sanierungen und Modernisierungen: Belege über durchgeführte Arbeiten am Gebäude können den Wert der Immobilie steigern und sind für Käufer von großem Interesse.

9. Betriebskostenabrechnungen: Die letzten Abrechnungen für Betriebskosten geben Einblick in die Nebenkosten, die auf die Mieter umgelegt werden können.

10. Flurkarte: Eine aktuelle Flurkarte zeigt die genaue Lage und die Grenzen des Grundstücks.

Die Zusammenstellung dieser Unterlagen dient nicht nur dazu, die rechtlichen Anforderungen zu erfüllen, sondern auch das Vertrauen potenzieller Käufer in die Seriosität und die Investitionssicherheit des Angebots zu stärken. Es ist ratsam, diese Dokumente frühzeitig zu beschaffen und durch einen Fachanwalt oder einen erfahrenen Immobilienmakler überprüfen zu lassen.

Ob es derzeit ein guter Zeitpunkt ist, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, hängt von mehreren wirtschaftlichen und marktspezifischen Faktoren ab. Die aktuelle Lage der Guthabenzinsen und das Mietpotenzial spielen eine wesentliche Rolle. Hier sind einige Überlegungen, die Sie in Betracht ziehen sollten, um zu entscheiden, ob jetzt der richtige Zeitpunkt für den Verkauf ist:

Einfluss der Guthabenzinsen

Wenn die Guthabenzinsen attraktiv sind, könnten potenzielle Investoren alternative Anlageformen wie Sparprodukte oder festverzinsliche Wertpapiere als weniger risikoreiche Alternativen zu Immobilieninvestitionen sehen. Allerdings sind die Zinsen in vielen Teilen der Welt seit einigen Jahren auf einem historisch niedrigen Niveau, was Immobilien als Anlageform attraktiver macht, insbesondere wenn diese konstante und potenziell steigende Mieteinnahmen bieten.

Mietpotenzial

Das Mietpotenzial eines Mehrfamilienhauses ist ein kritischer Faktor. Ein starkes Mietpotenzial kann den Verkaufswert erheblich steigern, besonders in Gebieten mit hoher Nachfrage und begrenztem Wohnraumangebot. Hohe und stabil wachsende Mieteinnahmen können einen Immobilienkauf für Investoren attraktiver machen, selbst wenn die Guthabenzinsen steigen.

Realistischer Verkaufspreis

Ein realistischer Verkaufspreis ist entscheidend, um das Interesse von Käufern zu wecken und einen erfolgreichen Verkauf zu sichern. Dieser Preis sollte auf einer soliden Bewertung der Immobilie basieren, die aktuelle Markttrends, die Lage, den Zustand der Immobilie und die erwarteten Mieteinnahmen berücksichtigt.

Marktbedingungen

Schauen Sie auf die aktuellen Marktbedingungen in Ihrer Region:

• Ist der Immobilienmarkt aktuell vom Verkäufermarkt geprägt, d.h., es gibt mehr Käufer als verfügbare Immobilien?
• Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Ihrer Umgebung?
• Gibt es wirtschaftliche oder politische Faktoren, die den Markt beeinflussen könnten?

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses steht man oft vor der Entscheidung, ob man einen Makler einbeziehen sollte oder nicht. Maklergebühren können zwar die Kosten des Verkaufs erhöhen – typischerweise bis zu 7,14 % des Verkaufspreises –, doch kann der Mehrwert durch professionelle Vermarktung und Abwicklung diesen Nachteil oft ausgleichen.

Einfluss der Maklerprovision auf den Verkaufspreis
Es ist wichtig zu verstehen, dass hohe Maklerprovisionen den Verkaufspreis beeinflussen können. Bei einem Verkaufspreis von 1,5 Millionen Euro würden traditionelle Maklergebühren einen erheblichen Betrag ausmachen. Dies führt oft dazu, dass Käufer versuchen, diese Kosten durch Preisverhandlungen zu kompensieren.

Alternative: Niedrigere Maklergebühr
Wir bieten eine attraktive Alternative zum traditionellen Maklermodell: Verkaufen Sie Ihr Mehrfamilienhaus mit unserer Unterstützung für nur 1,5 % Maklergebühr. Diese geringere Gebühr ermöglicht es Ihnen, die Vorteile professioneller Dienstleistungen zu nutzen, ohne dass Ihre Gewinnmarge wesentlich schmälert wird.

Unser Angebot
Wir übernehmen den professionellen Verkauf und die Vermarktung Ihrer Immobilie. Sie unterstützen den Prozess, indem Sie die Immobilienbesichtigungen vor Ort leiten. Dieses Modell bietet eine effiziente Aufgabenteilung und stellt sicher, dass Sie vollständig in den Verkaufsprozess eingebunden sind, ohne die üblichen hohen Kosten tragen zu müssen.

Fazit
Die Entscheidung, einen Makler einzusetzen, sollte nicht nur auf den Kosten basieren, sondern auch auf dem Wert, den der Makler durch seine Expertise und seine Dienstleistungen bieten kann. Unsere Lösung zielt darauf ab, Ihnen die besten Aspekte beider Welten zu bieten: professionelle Unterstützung zu einem Bruchteil der üblichen Kosten.