Kündigung Mietvertrag: Muster für Vermieter
Mietvertrag kündigen
Wenn Mieter ein Mietverhältnis kündigen wollen, müssen sie sich nur an die Kündigungsfristen halten, weiter jedoch kaum etwas beachten. Bei Vermietern hingegen sieht die Sache ganz anders aus. Möchte der Vermieter das Mietverhältnis beenden, so muss er/sie eine Vielzahl an Vorgaben und Einschränkungen berücksichtigen.
In diesem Artikel geben wir …
… einen Überblick über die Kündigungsgründe für Vermieter
… eine Auflistung der Kündigungsfristen
… Vermietern Vorlagen für die Kündigung des Mietvertrages an die Hand
1) Gründe für die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter
1.) Verletzungen der vertraglichen Pflichten
Mieter verpflichten sich bei Vertragsunterzeichnung zu einer ganzen Reihe an Pflichten. Zu den wichtigsten gehören die pünktliche Zahlung der Miete in vereinbarter Höhe sowie die Beachtung der Hausordnung.
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug
Ist Ihr Mieter mit der Zahlung von zwei aufeinander folgenden Monatsmieten im Rückstand oder belaufen sich seine Rückstände insgesamt auf die doppelte Monatsmiete, so können Sie ihm fristlos kündigen. In diesem Fall ist sogar noch nicht einmal eine vorherige Abmahnung vonnöten. Haben Sie fristlos gekündigt, bleiben dem Mieter in der Regel zwei Wochen Zeit, um die Wohnung zu räumen. Zahlt er in dieser Zeit die Rückstände, wird die fristlose Kündigung wieder unwirksam. Dieses Annullierungsrecht hat der Mieter jedoch nur alle zwei Jahre.
Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug
Um zu verhindern, dass Ihr Mieter sich aus der fristlosen Kündigung sozusagen herauskauft, können Sie der fristlosen Kündigung auch gleich eine ordentliche Kündigung hinterherschicken. Sie kann nicht durch Zahlung der Miet- oder Nebenkostenrückstände ungeschehen gemacht werden. Zu einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsrückstand sind Sie berechtigt, wenn
- der Rückstand mindestens eine Monatsmiete beträgt,
- Ihr Mieter schon länger als einen Monat im Verzug ist
- und Sie ihn/sie wegen dieses Rückstands bereits mindestens einmal abgemahnt haben.
Fristlose Kündigung wegen Ruhestörung und Co.
Die pünktliche und vollständige Zahlung der Miete samt Nebenkosten ist nicht die einzige vertragliche Pflicht des Mieters. Auch das Beachten der Ruhezeiten gehört dazu. Möchte ein Mieter in Frieden mit seinem Vermieter auskommen, sollte er/sie außerdem eine Überbelegung der Wohnung vermeiden sowie nur dann ein Gewerbe in der Wohnung betreiben, wenn es nicht zu Belästigung der anderen Hausbewohner führt. Auch eine permanente Gefährdung der Wohnung (Mieter hat bereits mehrere Rohrbrüche verursacht) oder die unerlaubte bauliche Veränderung (zum Beispiel eigenhändiger Einbau eines Dachbodens) rechtfertigen die fristlose Kündigung.
Hält sich Ihr Mieter nicht an diese wesentlichen Punkte des Vertrages, müssen Sie zunächst eine Abmahnung versenden. In dieser Abmahnung müssen Sie genau die Vertragsverletzung aufführen sowie im besten Fall Beweise präsentieren. Wenn Sie nicht unbegrenzt Abmahnungen versenden wollen, sollten Sie außerdem darauf hinweisen, dass Ihr nächster Schritt die fristlose Kündigung sein wird.
2.) Fristlose Kündigung wegen Beleidigung, Bedrohung und Tätlichkeiten
Manche Dinge müssen nicht explizit im Mietvertrag aufgeführt sein, damit ihre Missachtung eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Verstößt ein Mieter gegen die Vorgaben eines zivilen Miteinanders, darf der Vermieter ihm/ihr ebenfalls fristlos kündigen.
Eine Abmahnung ist in den meisten Fällen nicht erforderlich. Hat Ihr Mieter Sie also als Arschloch beschimpft, Ihnen gedroht oder ist er/sie sogar handgreiflich geworden und das am besten noch vor Zeugen, können Sie umgehend zur fristlosen Kündigung greifen.
3.) Ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf
Wenn Sie eine aktuell vermietete Wohnung in naher Zukunft für sich oder einen Familienangehörigen benötigen, können Sie eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen. Auch diese Kündigungsmöglichkeit ist jedoch an feste Vorgaben geknüpft.
- Zum berechtigten Personenkreis gehören Sie selbst sowie Ihre Eltern, Schwiegereltern, Kinder, Enkel, Schwiegerkinder, Geschwister, Neffen, Nichten und in Trennung lebende Ehepartner.
- Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss ein tatsächlicher Bedarf vorliegen. Haben Sie also noch eine Wohnung mit ähnlichen Merkmalen im Bestand, die aktuell leer steht, werden Sie vor Gericht mit der Eigenbedarfskündigung scheitern. Ziehen Familienangehörige ein, muss die Wohnung außerdem zum Budget des Einziehenden passen.
4.) Ordentliche Kündigung wegen mangelhafter wirtschaftlicher Verwertung
Dieser Kündigungsgrund ist derjenige mit dem meisten gerichtlichen Konfliktpotenzial. Umso wichtiger ist es also, dass Sie sich im Vorfeld genau informieren und die Rechtmäßigkeit der Kündigung besser einmal zu viel als zu wenig überprüfen.
Eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung, auch Verwertungskündigung genannt, ist nur dann möglich, wenn eine angemessene wirtschaftliche Verwertung durch das bestehende Mietverhältnis verhindert wird. Dieser Satz schließt zwei Kündigungsgründe also von Vornherein aus: Die Kündigung aus reinem Gewinnmaximierungsstreben (denn die vorherige Nutzung galt dann trotzdem als angemessen) und die Kündigung, weil die angemessene wirtschaftliche Verwertung durch das Mietverhältnis erschwert wird (= sie muss gänzlich verhindert werden).
In der Praxis müssen also immer wieder die Gerichte entscheiden, was noch als angemessen gilt und was nicht und wann die angemessene wirtschaftliche Verwertung tatsächlich unmöglich ist oder eben nur sehr schwer.
Damit Ihre Verwertungskündigung vor Gericht standhält, sollten Sie die folgenden Punkte allesamt abhaken können:
- Sie wollen die Immobilie anderweitig verwenden, also nicht bloß abreißen und das wars.
- Die neue Verwertung muss angemessen sein. Ob sie das ist oder nicht, hängt allgemein davon ab, ob die neue Verwertung auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruht.
- Das aktuelle Mietverhältnis verhindert eine angemessene wirtschaftliche Verwertung.
- Hierdurch erleiden Sie als Vermieter wirtschaftliche Nachteile.
Die folgenden Fälle sollen Ihnen einen ersten Überblick über Ihre Möglichkeiten geben, gelten jedoch nicht als Rechtsauskunft:
- Der Vermieter möchte den Balkon vergrößern und muss dadurch die Außenwand durchbrechen, wodurch die Bewohnbarkeit der Wohnung auf Zeit unmöglich ist.
+ Der Vermieter muss notwendige Sanierungsmaßnahmen an der Außenfassade vornehmen, ohne die die Immobilie in absehbarer Zeit zum Abrissfall werden würde. Ohne Auszug des Mieters können diese Arbeiten nicht durchgeführt werden.
- Der Vermieter möchte aus einer großen Wohnung drei kleinere machen, da er sie besser vermieten kann.
+ Der Vermieter möchte aus einer großen Wohnung drei kleinere machen, da er die große Wohnung aktuell mit Verlusten vermietet und eine Besserung dieser Situation nicht absehbar ist.
- Der Vermieter möchte das alte Gebäude abreißen und einen Neubau errichten, da die Preise für Neubauwohnungen in seinem Gebiet in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind.
+ Der Vermieter möchte das alte Gebäude abreißen und einen Neubau errichten, da das alte Gebäude wirtschaftlich nicht mehr saniert werden kann.
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2) Kündigungsfristen für Vermieter
Eine fristlose Kündigung lässt dem Mieter meist zwei Wochen Zeit, um die Wohnung zu räumen. Legen Sie einen kürzeren Zeitraum fest, kann es sein, dass Ihr Mieter erfolgreich vor Gericht dagegen vorgehen kann.
Bei einer ordentlichen Kündigung müssen sich Vermieter an die gesetzlich vorgeschriebenen gestaffelten Kündigungsfristen halten:
Mietdauer bis fünf Jahre = drei Monate Kündigungsfrist
Mietdauer fünf bis acht Jahre = sechs Monate Kündigungsfrist
Mietdauer über acht Jahre = neun Monate Kündigungsfrist
3) Fristlose Kündigung: Was müssen Vermieter beachten?
Eine fristlose Kündigung ist das drastischste Mittel, um ein Mietverhältnis zu beenden. Da dem Mieter hier nur gerade mal zwei Wochen bleiben, um eine neue Bleibe zu finden, müssen Vermieter mit einigem Gegenwind rechnen – von der Klage über Handgreiflichkeiten bis hin zur Verweigerung des Auszugs.
Die fristlose Kündigung muss also auf einem eindeutigen Grund beruhen und nachweislich beim Mieter eingegangen sein (= Einschreiben, Bote, persönliche Zustellung mit Zeugen). Die formalen Vorgaben sind dieselben wie bei einer ordentlichen Kündigung.
4) Was müssen Vermieter bei einer ordentlichen Kündigung berücksichtigen?
Damit die Kündigung vor Gericht Bestand hat, sollten Sie überlegt und mit System vorgehen.
Zu einer ordentlichen Kündigung gehören zwingend die folgenden Punkte:
- Kündigungsempfänger sind alle im Mietvertrag genannten Personen.
- Sie müssen die genaue Adresse der Immobilie angeben sowie Lage und Nummer der Wohnung.
- Das Datum der Kündigung und das Datum des Auszugs mit Hinweis auf die Einhaltung der gesetzlichen Fristen.
- Der ordentlichen Kündigung muss mindestens eine Abmahnung vorausgegangen sein, in der Sie auf die Kündigung bei einer weiteren Pflichtverletzung hingewiesen haben.
- Sie müssen die Kündigung begründen und die Vorwürfe auch beweisen können. Geben Sie zum Beispiel immer Inhalt und Datum der letzten Abmahnung(en) mit an.
- Nennen Sie im Kündigungsschreiben unbedingt alle Verstöße des Mieters. Hat Ihr Mieter mehrere Pflichtverletzungen begangen, doch Sie erwähnen nur einige davon, können Sie sich auf die anderen vor Gericht nicht mehr berufen.
- Hinweis auf Konsequenzen bei Nichtauszug (= Räumungsklage)
- Die Kündigung muss nachweislich beim Empfänger eingegangen sein. Sie können also ein Einschreiben versenden oder die Zustellung per Boten wählen. Auch die persönliche Übergabe im Beisein eines Zeugen ist möglich.
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