Kosten einer Grundschuldbestellung - Ein Überblick


Beim Kauf einer Immobilie oder der Aufnahme eines Immobilienkredits ist die Grundschuldbestellung ein essenzieller Schritt, der oft Fragen aufwirft. Dieser Prozess, ist mit verschiedenen Formalitäten und Kosten verbunden. Verständlicherweise möchten Kreditnehmer wissen, wie sie das Grundschuldbestellungsformular richtig ausfüllen, mit welchen Kosten sie rechnen müssen und wie lange der Prozess der Grundbucheintragung dauert.

Die 3 wichtigsten Fakten zusammengefasst:
  1. Grundschuldbestellung: Die Grundschuldbestellung dient als Sicherheit für den Kreditgeber und ist ein unverzichtbarer Teil bei der Finanzierung von Immobilien. Sie wird durch das Ausfüllen eines Grundschuldbestellungsformulars und der anschließenden Eintragung ins Grundbuch vollzogen.

  2. Kosten: Die mit der Grundschuldbestellung verbundenen Kosten variieren, umfassen jedoch in der Regel Notar- und Gerichtsgebühren sowie eventuelle Beratungskosten. Diese Kosten liegen zwischen im Bereich von 1,5 bis 2 % der Summe der eingetragenen Grundschuld.

  3. Dauer der Grundbucheintragung: Die Dauer der Grundbucheintragung kann variieren, wobei die Erfahrungen zeigen, dass es mehrere Wochen bis Monate dauern kann. Es ist wichtig, diesen Zeitrahmen in Ihren Planungen zu berücksichtigen, um Verzögerungen im Immobilienerwerb oder in der Kreditvergabe zu vermeiden.


Was ist eine Grundschuldbestellung

Eine Grundschuldbestellung ist ein rechtlicher Vorgang, bei dem zur Sicherung eines Kredits eine Grundschuld auf einem Grundstück oder einer Immobilie im Grundbuch eingetragen wird. Im Gegensatz zu einer Hypothek ist die Grundschuld nicht direkt an die Rückzahlung des Darlehens gebunden, was bedeutet, dass die Grundschuld auch nach der Tilgung des Kredits bestehen bleiben kann, sofern sie nicht ausdrücklich gelöscht wird.

Der Prozess beginnt damit, dass der Kreditnehmer (oder Eigentümer der Immobilie) und der Kreditgeber (oft eine Bank) einen Vertrag über die Bestellung einer Grundschuld aufsetzen. Dieser Vertrag muss notariell beurkundet werden. Anschließend wird die Grundschuld im Grundbuch eingetragen, wodurch der Kreditgeber das Recht erhält, im Falle eines Zahlungsausfalls des Kreditnehmers, die Zwangsversteigerung der Immobilie oder des Grundstücks zu beantragen, um die offene Forderung zu begleichen.

Die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch dient somit als Sicherheit für den Kreditgeber, dass im Falle eines Zahlungsausfalls die Möglichkeit besteht, die geschuldete Summe durch den Verkauf oder die Versteigerung der Immobilie zu erhalten. Für den Kreditnehmer ermöglicht die Grundschuldbestellung oft erst die Aufnahme eines Kredits, da sie für die Bank das Risiko eines Kreditausfalls minimiert.

Grundschuldbestellung: Einblick in § 1191 BGB und die rechtlichen Grundlagen

Die Grundschuldbestellung und ihre rechtlichen Rahmenbedingungen sind im deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Ein zentraler Paragraf in diesem Zusammenhang ist der § 1191 BGB, der die Grundschuld definiert und die Grundlagen für ihre Bestellung und Verwertung festlegt.

§ 1191 BGB lautet:

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld).

(2) Die Forderung braucht bei der Bestellung der Grundschuld nicht angegeben zu werden. Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld somit nicht zwingend an das Bestehen einer Forderung gebunden. Dies ermöglicht eine flexiblere Nutzung als Sicherungsmittel, da die Grundschuld unabhängig von der zugrunde liegenden Kreditforderung besteht und übertragen werden kann.

Ablauf Grundschuldbestellung: Wie füllt man ein Grundschuldbestellungsformular korrekt aus?

Das Ausfüllen eines Grundschuldbestellungsformulars ist ein entscheidender Schritt bei der Sicherung eines Immobilienkredits durch eine Grundschuld. Hierbei ist Sorgfalt geboten, um Fehler zu vermeiden, die den Prozess verzögern oder zusätzliche Kosten verursachen könnten. Der Ablauf lässt sich in mehrere Schritte unterteilen:

Schritt 1: Vorbereitung

Bevor Sie das Formular ausfüllen, sollten Sie alle notwendigen Unterlagen bereithalten. Dazu gehören Identitätsnachweise, Eigentumsnachweise für die betreffende Immobilie, Details zum Kredit und eventuell bereits bestehende Grundschulden oder Belastungen.

Schritt 2: Angaben zum Kreditgeber und Kreditnehmer

Tragen Sie die vollständigen und korrekten Daten des Kreditgebers (oft die Bank) und des Kreditnehmers (Eigentümer der Immobilie) ein. Dazu zählen Namen, Adressen und gegebenenfalls die Firmenregisternummer bei juristischen Personen.

Schritt 3: Bestimmung der Grundschuldsumme

Geben Sie die Höhe der Grundschuld an, die eingetragen werden soll. Diese Summe umfasst in der Regel den Kreditbetrag zuzüglich eines Aufschlags für Zinsen und mögliche Kosten im Falle einer Zwangsversteigerung.

Schritt 4: Zinssatz und Nebenleistungen

Legen Sie den Zinssatz fest, der für die Grundschuld gilt, sowie eventuelle Nebenleistungen wie Nichtzahlungsgebühren oder Kosten für die vorzeitige Rückzahlung des Kredits.

Schritt 5: Eintragungsbewilligung und Unterzeichnung

Der wichtigste Teil des Formulars ist die Eintragungsbewilligung, mit der der Kreditnehmer dem Kreditgeber das Recht einräumt, die Grundschuld im Grundbuch eintragen zu lassen. Dieser Abschnitt muss sorgfältig geprüft und anschließend von allen Beteiligten unterschrieben werden.

Schritt 6: Notarielle Beurkundung

Das ausgefüllte Formular muss notariell beurkundet werden, um rechtsgültig zu sein. Der Notar prüft die Angaben, bestätigt die Identität der unterzeichnenden Parteien und sorgt für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch.

Schritt 7: Einreichung beim Grundbuchamt

Nach der notariellen Beurkundung wird das Formular zusammen mit den erforderlichen Unterlagen beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht, das die Grundschuld im Grundbuch einträgt.

Es ist ratsam, diesen Prozess in enger Zusammenarbeit mit einem Notar oder einem rechtlichen Berater durchzuführen, um sicherzustellen, dass alle erforderlichen Schritte korrekt ausgeführt werden und die Grundschuldbestellung erfolgreich abgeschlossen wird.

Welche Kosten entstehen bei der Grundschuldbestellung?

Bei der Grundschuldbestellung entstehen verschiedene Kosten, die sich aus Notargebühren, Gerichtskosten für die Eintragung im Grundbuch und eventuellen Beratungskosten zusammensetzen. Hier eine detaillierte Aufschlüsselung:

1. Notargebühren

Die Notargebühren für die Beurkundung der Grundschuldbestellung und die Eintragungsbewilligung variieren je nach Höhe der Grundschuld. Diese Gebühren sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und betragen in der Regel zwischen 0,5% und 1,5% der Grundschuldsumme.

2. Gerichtskosten

Für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch fallen Gerichtskosten an. Diese basieren ebenfalls auf der Höhe der Grundschuld und bewegen sich meist im Bereich von 0,5% der eingetragenen Summe. Die genauen Kosten können je nach Bundesland leicht variieren.

3. Zusätzliche Kosten

Zu den oben genannten Hauptkosten können je nach Situation weitere Kosten hinzukommen, wie zum Beispiel Gebühren für die Beschaffung notwendiger Unterlagen (Grundbuchauszug, Katasterauszug) oder für die Löschung alter Grundschulden, falls dies erforderlich ist.

Beispielrechnung für eine Grundschuld von 100.000 Euro:

  • Notargebühren: ca. 1.000 bis 1.500 Euro
  • Gerichtskosten: ca. 500 Euro
  • Gesamt: ca. 1.500 bis 2.000 Euro (ohne zusätzliche Kosten)

Bitte beachten Sie, dass diese Zahlen nur als grobe Richtwerte dienen und die tatsächlichen Kosten je nach individuellen Umständen, dem Standort der Immobilie und der Höhe der Grundschuld variieren können.

Wie lange dauert eine Grundbucheintragung und was sind gängige Erfahrungen?

Die Dauer einer Grundbucheintragung kann variieren und hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem zuständigen Grundbuchamt, der Komplexität des Eintrags und dem aktuellen Arbeitsaufkommen des Amtes. Im Allgemeinen sollten Sie jedoch mit folgendem Zeitrahmen rechnen:

Durchschnittliche Dauer

  • Standardverfahren: Die Eintragung einer Grundschuld kann in einem Standardverfahren in der Regel zwischen zwei Wochen und drei Monaten dauern. Dieser Zeitraum beginnt, nachdem alle erforderlichen Unterlagen beim Grundbuchamt eingereicht wurden und alle Voraussetzungen erfüllt sind.

Faktoren, die die Dauer beeinflussen können

  • Arbeitsaufkommen des Grundbuchamts: In Zeiten hohen Arbeitsaufkommens, etwa durch eine Vielzahl von Immobilientransaktionen, kann sich die Bearbeitungszeit verlängern.
  • Vollständigkeit und Richtigkeit der Unterlagen: Unvollständige oder fehlerhafte Unterlagen führen oft zu Rückfragen und können den Prozess verzögern.
  • Vorherige Lasten: Bestehende Lasten oder Eintragungen können den Prozess komplizieren und zusätzliche Zeit erfordern, um geklärt zu werden.

Welche Unterlagen sind für die Grundschuldbestellung und die Grundbucheintragung erforderlich?

Für die Grundschuldbestellung und die anschließende Eintragung ins Grundbuch sind verschiedene Unterlagen erforderlich, die sowohl Informationen über die Immobilie als auch über die beteiligten Parteien (Kreditnehmer und Kreditgeber) umfassen. Die exakten Anforderungen können je nach Notar oder Grundbuchamt variieren, aber im Allgemeinen sind folgende Dokumente notwendig:

Personalausweis oder Reisepass Zur Identifikation der Vertragsparteien benötigen Sie einen gültigen Personalausweis oder Reisepass.

Grundbuchauszug Ein aktueller Grundbuchauszug ist erforderlich, um den derzeitigen Stand der Eintragungen und Belastungen des betreffenden Grundstücks oder der Immobilie zu zeigen.

Bebauungspläne oder Liegenschaftskarte Diese Dokumente sind wichtig, um die genaue Lage und die Grenzen des Grundstücks zu bestimmen.

Nachweis über das Eigentum Der Eigentumsnachweis kann durch den Grundbuchauszug erbracht werden, in dem der Eigentümer eingetragen ist.

Notarieller Kaufvertrag (bei kürzlich erworbenen Immobilien) Falls die Immobilie oder das Grundstück erst kürzlich erworben wurde und der Kauf noch nicht vollständig im Grundbuch eingetragen ist, wird eine Kopie des Kaufvertrags benötigt.

Bewilligung und Antrag auf Grundschuldeintragung Die Bewilligung zur Grundschuldeintragung, oft in Form eines notariellen Dokuments, in dem der Eigentümer die Eintragung der Grundschuld zustimmt, sowie ein formeller Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt sind notwendig.


Nach der Grundschuldbestellung: Nächste Schritte und Prozesse

Nachdem die Grundschuldbestellung erfolgreich durchgeführt und im Grundbuch eingetragen wurde, sind verschiedene Schritte und Prozesse zu beachten, die sich aus dieser rechtlichen Handlung ergeben. Diese Schritte sind wichtig, um die Rechte und Pflichten beider Parteien – des Kreditnehmers und des Kreditgebers – zu wahren und umzusetzen.

Auszahlung des Darlehens In der Regel wird das Darlehen oder der Kreditbetrag vom Kreditgeber ausgezahlt, sobald die Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch eingetragen ist. Die Auszahlung kann entweder in einer Summe oder in vorher vereinbarten Teilbeträgen erfolgen.

Zahlung der Zinsen und Tilgung Der Kreditnehmer beginnt gemäß den Kreditvereinbarungen mit der Zahlung der Zinsen und der Tilgung des Darlehens. Die Details, wie Zinssatz, Tilgungsrate und Zahlungsintervalle, sind im Darlehensvertrag festgelegt.

Verwaltung und Überwachung der Grundschuld Die Bank oder der Kreditgeber verwaltet die Grundschuld als Sicherheit für den gewährten Kredit. Dabei überwacht sie regelmäßig die Einhaltung der Kreditbedingungen durch den Kreditnehmer.

Möglichkeit der Umschuldung oder Refinanzierung Der Kreditnehmer hat die Möglichkeit, zu einem späteren Zeitpunkt eine Umschuldung oder Refinanzierung vorzunehmen, falls günstigere Kreditkonditionen erzielt werden können. Dabei kann die bestehende Grundschuld auf den neuen Kreditgeber übertragen werden, was eine erneute Grundschuldbestellung unnötig macht.

Löschung der Grundschuld nach Kreditrückzahlung Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens kann der Kreditnehmer die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch beantragen. Dazu ist eine Löschungsbewilligung des Kreditgebers erforderlich, die notariell beglaubigt und beim Grundbuchamt eingereicht wird. Alternativ kann die Grundschuld im Grundbuch belassen werden, um sie möglicherweise für zukünftige Finanzierungsvorhaben als Sicherheit zu nutzen.


FAQ zur Grundschuldbestellung: Fragen und Antworten

Was ist eine Grundschuldbestellung? Eine Grundschuldbestellung ist ein rechtlicher Vorgang, bei dem eine Grundschuld auf einem Grundstück oder einer Immobilie als Sicherheit für einen Kredit im Grundbuch eingetragen wird. Dies gibt dem Kreditgeber das Recht, im Falle eines Zahlungsausfalls des Kreditnehmers, die Immobilie zu verwerten.

Wie hoch sind die Kosten für eine Grundschuldbestellung? Die Kosten variieren je nach Höhe der Grundschuld und umfassen Notargebühren, Gerichtskosten für die Eintragung im Grundbuch und eventuell Beratungskosten. In der Regel liegen sie zwischen 1,5% und 2% der Grundschuldsumme.

Welche Unterlagen sind für die Grundschuldbestellung erforderlich? Zu den erforderlichen Unterlagen gehören ein gültiger Personalausweis oder Reisepass, ein aktueller Grundbuchauszug, Bebauungspläne oder Liegenschaftskarte, Nachweis über das Eigentum, der notarielle Kaufvertrag (bei kürzlich erworbenen Immobilien) und die Bewilligung sowie der Antrag auf Grundschuldeintragung.

Wie lange dauert eine Grundbucheintragung? Die Dauer kann je nach Grundbuchamt und dessen Auslastung variieren, liegt aber in der Regel zwischen zwei Wochen und drei Monaten. Vollständige und korrekt eingereichte Unterlagen können den Prozess beschleunigen.

Kann eine Grundschuld auch ohne Kredit bestellt werden? Ja, eine Grundschuld kann unabhängig von einem Kredit bestellt werden, z.B. als Sicherheit für zukünftige Verbindlichkeiten oder Kredite. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht direkt an das Bestehen einer Forderung gebunden.

Was passiert mit der Grundschuld, wenn der Kredit zurückgezahlt ist? Nach der vollständigen Rückzahlung des Darlehens kann der Kreditnehmer die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch beantragen, was die Vorlage einer Löschungsbewilligung des Kreditgebers erfordert. Alternativ kann die Grundschuld für zukünftige Finanzierungen im Grundbuch belassen werden.