Den Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) bei Immobilien verstehen und nutzen


Anhand des Kaufpreisfaktors können Immobilienkäufer mit wenigen Blicken abschätzen, wie lukrativ der Kauf der Immobilie sehr wahrscheinlich sein wird. Im Folgenden erklären wir den Kaufpreisfaktor genau und gehen unter anderem den folgenden Fragen nach:

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Wie wird der Kaufpreisfaktor berechnet?

Sind Kaufpreisfaktor und Vervielfältiger identisch?

In welchem Verhältnis stehen Kaufpreis und Miete?

Wie kann ich mit dem Kaufpreisfaktor den Kaufpreis einer Immobilie bestimmen oder einschätzen?


1) Was ist der Kaufpreisfaktor oder Vervielfältiger?

Kaufpreisfaktor und Vervielfältiger sind unterschiedliche Namen für dieselbe Rechengröße. Es ist also egal, ob Sie den Kaufpreisfaktor oder den Vervielfältiger berechnen.

Mit dem Kaufpreisfaktor können Sie bestimmen, nach wie vielen Jahren sich der Kauf einer Immobilie für den Käufer amortisiert haben wird. Anders ausgedrückt: Lautet der Kaufpreisfaktor 20, werden Sie als Käufer die Kosten für den Kauf der Immobilie nach 20 Jahren wieder eingenommen haben. Der Kaufpreisfaktor ist also hauptsächlich für Kapitalanleger interessant, die eine Immobilie nicht zu Eigen(wohn)zwecken kaufen, sondern um sie ganz oder in Teilen zu vermieten.

Der Kaufpreisfaktor setzt also die Kaufkosten und die zu erwartenden Mieteinnahmen in ein Verhältnis zueinander. Wichtig ist, dass die Mieteinnahmen auf Basis des Standes zum Kaufzeitpunkt berechnet werden. Erhöht sich die Miete danach, sinkt auch der Kaufpreisfaktor. Mindern sich die Mieteinnahmen hingegen durch langen Leerstand, steigt der Kaufpreisfaktor im Nachhinein an, da der Kaufpreis der Immobilie nun in einem für Sie schlechteren Verhältnis zu den tatsächlich noch erzielten Mieteinnahmen liegt.

2) Wie kann ich den Kaufpreisfaktor berechnen?

Der Berechnung des Kaufpreisfaktors liegt eine simple Formel zugrunde:

Kaufpreis / Nettokaltmiete pro Jahr = Kaufpreisfaktor

Liegt der Kaufpreis bei 500.000 € und die Nettokaltmiete pro Jahr bei 20.000 €, so beträgt der Kaufpreisfaktor 25. Sie haben also nach 25 Jahren den Kaufpreis wieder hereingeholt.

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3) Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Der Kaufpreisfaktor beruht auf dem Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Ein hoher Kaufpreis kann durch hohe Mieteinnahmen relativiert werden. Ein niedriger Kaufpreis hingegen wird meist ebenfalls mit niedrigen Mieteinnahmen einhergehen.

Als Käufer sollten Sie grundsätzlich bemüht sein, das für Sie beste Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu erzielen. Das bedeutet: Suchen Sie nach Objekten, die bereits eine gute Bestandsmiete aufweisen oder bei denen noch Luft nach oben bei den Mieten ist. Gleichzeitig sollte sich der Kaufpreis dieser Immobilien aber in Grenzen halten. Diese Objekte sind selbstverständlich rar, denn auch Verkäufer kennen den Markt. Wer jedoch etwas Zeit und Geduld mitbringt und den Immobilienkauf nicht übers Knie bricht, kann auch in Zeiten des Immobilienbooms noch lukrative Kaufmöglichkeiten entdecken.

Tipp:
Jeder Boom kommt mal zu einem Ende. Bevor Sie also einen hohen Kaufpreisfaktor akzeptieren, sollten Sie überdenken, ob sich Ihre Mieteinnahmen verändern werden, wenn sich an den aktuellen Begebenheiten (Niedrigzinsphase, Wohnungsmangel in vielen deutschen Städten) einmal etwas ändern sollte.

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4) Was muss ich bei der Berechnung des Kaufpreisfaktors beachten?

Die Kaufpreisfaktor-Berechnung kann jeder Käufer einfach durchführen. Dennoch ist der errechnete Wert nicht in Stein gemeißelt. Wie bereits erwähnt, führen Schwankungen bei den Mieteinnahmen zu einer Veränderung des Kaufpreisfaktors bzw. Vervielfältigers.

Darüber hinaus müssen zu den Kaufkosten auch die Kaufnebenkosten hinzuaddiert werden, um ein genaueres Ergebnis zu erzielen. Hierzu zählen unter anderem die Kosten für Notar und Grundbucheintragung, die Grunderwerbssteuer und der Käuferanteil der Maklerprovision.

Wenn Sie nun außerdem von der Nettokaltmiete die nicht umlegbaren Nebenkosten abziehen, wie notwendige Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen, wird der errechnete Kaufpreisfaktor noch einmal konkreter.

Tipp:
Da es im Vorfeld schwierig ist, die Kaufnebenkosten und die nicht umlegbaren Nebenkosten genau vorherzusagen, können Sie einfach mit Nettomieteinnahmen in Höhe von 90 % von den tatsächlichen Mieteinnahmen rechnen. In unserem Beispiel würden sich die Mieteinnahmen damit auf 18.000 € verringern und der Kaufpreisfaktor erhöht sich auf 27,7.


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5) Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?

Früher galt ein Kaufpreisfaktor von 20 als allgemein anerkannte, akzeptierte Größe. Immobilien, die einen höheren Kaufpreisfaktor aufwiesen, mussten dem Käufer besondere Pluspunkte bieten, wie eine absolut herausragende Lage.

Durch den Immobilienboom der letzten Jahre hat sich diese Regel jedoch aufgelöst. Da die Kaufpreise für Immobilien in nachgefragten Städten wie München, Frankfurt, Hamburg oder Berlin eklatant gestiegen sind, der Anstieg der Mieten dieser Entwicklung jedoch hinterherhinkt, sind Kaufpreisfaktoren zwischen Mitte 20 und Ende 30 mittlerweile Normalität.

Tipp:
Sprechen Sie vor einem Immobilienkauf grundsätzlich mit Ihrem Steuerberater. Wenn Sie einen Teil der Anschaffungskosten von der Steuer absetzen können, können Sie auch einen höheren Kaufpreisfaktor akzeptieren.

6) Wie verhalten sich Kaufpreisfaktor und Rendite zueinander?

Eine andere bekannte Größe zur Einschätzung der Lukrativität eines Immobiliengeschäfts ist die Höhe der jährlich erzielbaren Rendite, also der Ertrag der Geldanlage (hier der Immobilie) in Prozent.

Es existieren unterschiedliche Arten von Renditen, die im Immobilienbereich relevant sind, so zum Beispiel die Eigenkapitalrendite, die Objektrendite oder die Brutto- oder Nettomietrendite. Um zu zeigen, wie sich Rendite und Kaufpreisfaktor/Vervielfältiger zueinander verhalten, eignet sich jedoch die Bruttomietrendite am besten, denn beide setzen den Kaufpreis der Immobilie in ein Verhältnis zu den Mieteinnahmen.

Die Bruttomietrendite wird wie folgt berechnet:

(Jahresnettokaltmiete x 100) / Kaufpreis = Bruttomietrendite in %

Bei unserem oben genannten Beispiel (Kaufpreis 500.000 €, Jahresnettokaltmiete 20.000 €) sähe die Rechnung also so aus:

20.000 € x 100 = 2.000.000 €

2.000.000 € / 500.000 € = 4 %

Pro Jahr würden Sie als Käufer also einen Ertrag von 4 % des Kaufpreises erzielen und hätten somit nach 25 Jahren (= Kaufpreisfaktor) den Kaufpreis wieder hereingeholt.

Gut zu wissen:
Die Bruttomietrendite ist einfach zu berechnen, da sie im Gegensatz zur Nettomietrendite die Kaufnebenkosten und die nicht auf die Miete umlegbaren regelmäßigen Hauskosten nicht miteinbezieht. Die Bruttomietrendite eignet sich also lediglich für eine erste grobe Einschätzung eines Immobiliengeschäfts – genau wie der um diese Faktoren bereinigte Kaufpreisfaktor.

7) Wie können Verkäufer den Kaufpreisfaktor nutzen?

Bisher haben wir uns damit beschäftigt, wie Käufer mithilfe des Kaufpreisfaktors einfach erkennen können, ob sich ein Immobilienkauf lohnt oder nicht. Doch der Kaufpreisfaktor ist nicht nur für Käufer eine hilfreiche Größe, sondern auch Verkäufer können mit seiner Hilfe einen attraktiven Angebotspreis festlegen.

Sagen wir, Sie wohnen in einer Gegend, in der der Kaufpreisfaktor/Vervielfältiger für Kapitalanlageobjekte für gewöhnlich zwischen 23 und 25 liegt. Sie liebäugeln außerdem damit, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen. Nun nehmen Sie einfach die Jahreskaltmiete, die Sie mit dieser Immobilie aktuell erzielen, zum Beispiel 60.000 €, und multiplizieren diesen Wert jeweils einmal mit 23, 24 und 25. Ein realistischer Verkaufspreis für Ihre Immobilie würde sich demnach grob zwischen 1.380.000 € (multipliziert mit 23) und 1.500.000 € (multipliziert mit 25) bewegen.

Achtung:
Diese Rechnung funktioniert nur, wenn Ihre Immobilie mit den üblicherweise in Ihrer Region angebotenen Immobilien zu großen Teilen übereinstimmt. Weist Ihre Immobilie zu viele Besonderheiten auf (größer/kleiner als andere, signifikant andere Lage, andere Mieterstruktur, bessere/schlechtere Ausstattung etc.), kann die Berechnung mithilfe des üblichen Kaufpreisfaktors nur noch eine grobe Hausnummer darstellen. Kontaktieren Sie deshalb grundsätzlich eine Person vom Fach, um den letztendlichen Verkehrswert und Angebotspreis ermitteln zu lassen. Wir machen Sie hierfür gerne mit unserem Partner-Makler aus Ihrer Region bekannt.


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