Immobilienwert ermitteln: So berechnen Sie den Wert Ihrer Immobilie selbst


Wer den Immobilienwert selbst ermitteln möchte, sollte sich nicht ausschließlich auf Online-Rechner verlassen. Diese bieten nur grobe Schätzungen und berücksichtigen oft nicht die individuellen Merkmale Ihrer Immobilie.

Immobilienwert berechnen: 4 wichtige Kriterien, die Sie beachten sollten:
  1. Verkaufspreise vergleichbarer Objekte analysieren: Nutzen Sie Immobilienportale wie ImmobilienScout24, um Preise ähnlicher Immobilien in Ihrer Region zu recherchieren. Achten Sie auf wichtige Vergleichskriterien wie Lage, Baujahr und Zustand. So können Sie einen ersten Anhaltspunkt für den Immobilien Verkaufswert Ihrer Immobilie ermitteln.

  2. Den Bodenrichtwert einbeziehen: Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert des Grundstücks in Ihrer Region an und ist eine wichtige Grundlage zur Berechnung des Immobilien Verkaufswerts. Sie finden diese Werte online auf den entsprechenden Portalen Ihrer Region.

  3. Anpassungen vornehmen: Der Immobilien Verkaufswert hängt maßgeblich von individuellen Eigenschaften ab, wie der Ausstattung, energetischen Sanierungen oder der Lage des Objekts. Moderne Ausstattungsmerkmale und eine energieeffiziente Bauweise erhöhen den Verkaufswert.

Durch die Kombination dieser Methoden können Sie den Verkaufswert Ihrer Immobilie präziser selbst berechnen und wissen, welcher Preis auf dem Markt realistisch ist. Eine Anleitung finden Sie weiter unten "Immobilienwert selbst berechnen mit Formel"


Inhaltsverzeichnis - Kurzübersicht

  1. Was beeinflusst den Wert einer Immobilie?

  2. Warum es keine gute Idee ist, den Wert über eine Online Rechner zu berechnen

  3. Methoden zur Bewertung von Immobilien ohne Rechner

  4. Tipps, um den Immobilienwert selbst zu schätzen


Warum Online-Rechner nicht die beste Wahl sind, um den Immobilienwert zu berechnen

Immobilienwert ermitteln

Immobilienwert ermitteln

Online-Rechner zur Ermittlung des Immobilienwerts wirken auf den ersten Blick attraktiv, haben jedoch einige Schwächen:

  1. Unpräzise Schätzungen: Die meisten Rechner nutzen allgemeine Daten und berücksichtigen individuelle Merkmale wie Baujahr, Modernisierungen oder die exakte Lage nur unzureichend. Das führt oft zu großen Preisspannen ohne wirklichen Mehrwert.

  2. Unklare Bewertungsgrundlage: Die verwendeten Algorithmen und Datenquellen sind meist nicht transparent, was die Nachvollziehbarkeit der Berechnung erschwert.

  3. Datenschutzrisiken und Anrufe von Maklern: Wenn persönliche Daten eingegeben werden, besteht die Gefahr, dass diese an Makler verkauft werden. Dies führt häufig zu unerwünschten Anrufen von Maklern, die vorgeben, die Immobilie bewerten zu wollen. In Wahrheit geht es oft darum, einen Auftrag zur Vermittlung zu erhalten. Dazu wird manchmal der Immobilienwert absichtlich höher angesetzt, um Ihre Zustimmung zu gewinnen.

Zusammengefasst: Online-Rechner bieten nur einen groben Richtwert und sind keine verlässliche Grundlage für eine realistische Immobilienbewertung. Wer den Immobilienwert selbst berechnen möchte, sollte andere Methoden wie das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren in Betracht ziehen oder eine professionelle Bewertung durchführen lassen.

Wenn Sie einen Verkauf planen, können wir gern Ihre Immobilie kostenlos bewerten.


Was beeinflusst den Immobilienwert?

Wenn Sie den Immobilienwert berechnen möchten, gibt es mehrere Faktoren, die den Immobilien Verkaufswert beeinflussen. Diese Faktoren entscheiden, wie attraktiv eine Immobilie für potenzielle Käufer ist und wie hoch der Wert letztlich ausfällt. Neben der Lage, dem Zustand und der Ausstattung spielen insbesondere die Größe und Aufteilung sowie die Energieeffizienz eine entscheidende Rolle.

Lage: Das A und O bei der Immobilienbewertung

Die Lage ist oft der wichtigste Faktor, wenn es um den Immobilien Verkaufswert geht. Immobilien in gefragten Gebieten mit guter Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten erzielen höhere Preise. Auch die Mikro-Lage – wie eine ruhige Straße oder die Nähe zu Grünflächen – kann den Wert signifikant beeinflussen.

Zustand und Ausstattung: Ein gepflegtes Zuhause erzielt höhere Preise

Moderne und gut gepflegte Immobilien, die regelmäßig saniert wurden, erhöhen den Immobilien Verkaufswert deutlich. Hochwertige Materialien und moderne Ausstattungselemente steigern nicht nur den Wohnkomfort, sondern auch den Wert.

Energieeffizienz: Hohe Energieklasse – hoher Verkaufswert

Die Energieeffizienz ist zu einem zentralen Bewertungskriterium geworden. Immobilien mit einer guten Energieeffizienzklasse (A oder B) sind im Markt gefragt, da sie geringere Betriebskosten verursachen. Ein Haus mit schlechter Energieeffizienz (z.B. F, G oder H) muss hingegen oft mit Abschlägen von 20-30 % rechnen, da hohe Sanierungskosten für Nachrüstungen anfallen könnten.

Diese Faktoren bestimmen zusammen, wie attraktiv und funktional eine Immobilie ist und beeinflussen somit direkt den Immobilien Verkaufswert.


Vergleichswertverfahren: Immobilienwert selbst berechnen mit Formel

Das Vergleichswertverfahren ist besonders geeignet für unbebaute Grundstücke, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen, da es auf tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien basiert. Diese Methode ermöglicht eine realitätsnahe Bewertung, da die Marktpreise vergleichbarer Objekte als Grundlage verwendet werden.

Vorteile auf einen Blick:

  • Realitätsnahe Bewertung: Das Verfahren verwendet die tatsächlichen Marktpreise ähnlicher Immobilien, was eine realistische Einschätzung des Werts ermöglicht.
  • Marktgerechte Preisfindung: Da es sich um aktuelle Kaufpreise handelt, ist das Vergleichswertverfahren ein gutes Instrument, um den optimalen Verkaufswert festzulegen.
  • Einfacher Zugang zu Vergleichsdaten: Mit Online-Plattformen wie ImmobilienScout24 können einfach und schnell Vergleichswerte ermittelt werden.
Immobilienwert selbst berechnen: So geht's

Sie möchten den Immobilienwert selbst berechnen und dabei das Vergleichswertverfahren nutzen? In einem anderen Artikel erfahren Sie alles zur genauen Vorgehensweise. Dort erhalten Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, wie Sie mit dem Vergleichswertverfahren den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln können.

👉 Weiterlesen: Wie Sie den Immobilienwert selbst berechnen und welche Formeln dabei helfen, erfahren Sie im [ausführlichen Ratgeberartikel]

Dieser praxisnahe Ansatz zeigt, warum das Vergleichswertverfahren eines der verlässlichsten Verfahren zur Bestimmung des Immobilienwerts ist und besonders bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern häufig zum Einsatz kommt. Jetzt aber erst einmal ein Beispiel.


Beispielrechnung mit dem Vergleichswertverfahren – So funktioniert’s:

Um den Immobilienwert selbst zu berechnen, nehmen wir ein Beispiel: Familie Schmidt möchte den Wert ihres freistehenden Einfamilienhauses ermitteln. Dafür verwenden wir das Vergleichswertverfahren, das auf dem Abgleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten basiert. Im Folgenden zeigen wir Schritt für Schritt, wie diese Bewertung funktioniert:

Berechnung:

AngabenVergleichsobjektIhre Wohnung Zu- /Abschläge
Wohnfläche120 m²120 m²-
Baujahr1960198110%
Zustandmodernisiertbaujahrstypisch-15%
Lagemittelmittel-
Ausstattungdurchschnittlichdurchschnittlich-
Preis pro m²1,300 €1,300 €-
Weitere Einflüsse-Sackgasse15%
Wert absolut (vor Zu-/Abschläge)156,000 €156,000 €-
Wert absolut (nach Zu-/Abschläge)-171,600 €-

Schritt-für-Schritt-Erklärung:

1. Grundpreisberechnung: Basierend auf dem Vergleichsobjekt (120 m² zu 1.300 €/m²) ergibt sich ein Grundpreis von:

120 m² x 1.300 €/m² = 156.000 €

2. Zu- und Abschläge anwenden:

  • Baujahr: Da das Haus von Familie Schmidt neuer ist, erhöhen wir den Wert um 10 %.

  • Zustand: Das Vergleichsobjekt ist modernisiert, während das Haus von Familie Schmidt baujahrstypisch ist. Das führt zu einem Abschlag von 15 %.

  • Weitere Einflüsse: Da das Haus in einer Sackgasse liegt, wird ein Zuschlag von 15 % gewährt.
Ergebnis:

Nach Anwendung aller Zu- und Abschläge ergibt sich ein angepasster Wert für die Immobilie von Familie Schmidt:

Angepasster Wert = 156.000 € + 10 % - 15 % + 15 % = 171.600 €

Fazit:

Das Vergleichswertverfahren ist eine gute Methode, um den Immobilienwert selbst realistisch zu bestimmen, da es auf den aktuellen Marktpreisen ( aber Achtung, dies sind Angebotspreise und keine tatsächliche Verkaufspreise) ähnlicher Immobilien basiert. Es eignet sich besonders für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser. Für komplexere Objekte oder bei fehlenden Vergleichsdaten ist jedoch das Fachwissen eines Sachverständigen unerlässlich, um genaue Zu- und Abschläge festzulegen.

Weitere Informationen und eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, wie Sie vergleichbare Objekte über ImmobilienScout24 finden und den Wert Ihrer Immobilie selbst berechnen können, finden Sie in diesem Ratgeber.


Sachwertverfahren: Eine präzise Methode zur Immobilienbewertung

Das Sachwertverfahren ist eine Methode zur Immobilienbewertung, die sich besonders gut für spezielle Objekte eignet, bei denen die Herstellungskosten im Fokus stehen. Diese Methode ist ideal für Ein- und Zweifamilienhäuser, die nicht primär zur Erzielung von Mieteinnahmen genutzt werden. Anders als das Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren, basiert das Sachwertverfahren auf den tatsächlichen Bau- und Bodenwerten der Immobilie und bietet eine genaue Einschätzung des Substanzwerts.

Grundprinzip des Sachwertverfahrens:

Beim Sachwertverfahren wird der Gesamtwert einer Immobilie aus der Summe des Bodenwerts und dem Bauwert des Gebäudes ermittelt. Dabei werden die Kosten für das Grundstück und das Gebäude separat berechnet. Um den Sachwert möglichst realistisch abzubilden, werden individuelle Zu- und Abschläge vorgenommen. Diese berücksichtigen die spezifischen Merkmale der Immobilie, wie den Zustand, die Lage oder besondere Ausstattungsmerkmale.

Berechnungsschritte des Sachwertverfahrens:

1. Bodenwert ermitteln: Der Wert des Grundstücks wird anhand des Bodenrichtwerts berechnet. Dieser Wert spiegelt den durchschnittlichen Lagewert pro Quadratmeter in der jeweiligen Region wider.

2. Bauwert des Gebäudes berechnen: Die Baukosten werden auf Basis der aktuellen Baupreise und standardisierten Baukostentabellen bestimmt, wobei auch Abschreibungen für Abnutzung oder Modernisierungen berücksichtigt werden.

3. Zusätzliche Anpassungen: Zu- und Abschläge für individuelle Merkmale, wie besondere Ausstattung, Alterswertminderung oder Instandhaltungsstau, führen zu einer Feinjustierung des Wertes.

4. Sachwert: Die Addition von Boden- und Bauwert, inklusive aller Anpassungen, ergibt den endgültigen Sachwert der Immobilie.

Ein Beispiel für das Sachwertverfahren

Stellen wir uns vor, Familie Meier möchte den Wert ihres Einfamilienhauses ermitteln. Mit dem Sachwertverfahren berechnen wir Schritt für Schritt den Immobilienwert:

Ein Rechen Beispiel:

BerechnungsschrittFormel/RechnungErgebnis
Bodenwert350 m² x 290 €/m²101,500.00 €
Herstellungswert Gebäude 2010915 €/m² x 430 m² x 1,7694,450.00 €
Herstellungswert Gebäude 2019694.450 € x 107,3 / 100745,144.85 €
Wertminderung wegen Alters745.144,85 € x 45 %335,315.18 €
Wert der Außenanlage9,000.00 €
Wert der baulichen Anlage(745.144,85 € - 335.315,18 €) + 9.000,00 €418,829.67 €
Vorläufiger Sachwert418.829,67 € + 101.500,00 €520,329.67 €
Subsidiäre Marktanpassung--
(Instandhaltungsstau)-18,000.00 €
Sachwert520.329,67 € - 18.000,00 €502,329.67 €

Endergebnis: Der Sachwert der Immobilie beträgt nach allen Anpassungen 502.329,67 €. Dieses Beispiel zeigt, wie die einzelnen Faktoren den Wert beeinflussen und wie die Berechnung erfolgt.

Vorteile und Nachteile des Sachwertverfahrens

  • Vorteile: Das Sachwertverfahren bietet eine präzise Möglichkeit, den materiellen Wert einer Immobilie zu ermitteln. Es ist ideal für selbstgenutzte Immobilien oder Objekte, bei denen keine Vergleichsdaten zur Verfügung stehen.
  • Nachteile: Der tatsächliche Marktwert kann vom berechneten Sachwert abweichen, da das Verfahren die aktuelle Marktlage nicht direkt widerspiegelt. Daher ist eine zusätzliche Marktanpassung oft notwendig.


Wesentliche Aspekte beim Anwenden des Sachwertverfahrens zur Immobilienbewertung

Wie bereits erwähnt ist das  Sachwertverfahren  eine präzise Methode, um den Immobilienwert selbst zu berechnen, insbesondere für selbstgenutzte Häuser. Hierbei werden verschiedene Parameter wie der Bodenwert, der Baukostenindex und die Wertminderung durch Alter herangezogen. Die folgenden Schritte und Informationen sind entscheidend für eine korrekte Bewertung:

1. Bodenwert bestimmen Der Bodenwert ist ein wichtiger Bestandteil der Immobilienbewertung und gibt den durchschnittlichen Lagewert eines unbebauten Grundstücks an. Um den Bodenwert selbst zu berechnen, können Sie den Bodenrichtwert verwenden, der von den Gutachterausschüssen regelmäßig ermittelt wird. Besuchen Sie dafür das Bodenrichtwert-Informationssystem Ihrer Region oder suchen Sie nach „Bodenrichtwert [Stadt/Gemeinde]“, um auf relevante Datenbanken zuzugreifen.

2. Baukostenindex berücksichtigen Der Baukostenindex spiegelt die Entwicklung der Baupreise wider und beeinflusst die Berechnung des Gebäudewerts. Aktuelle Baukostenindizes finden Sie auf der Webseite des Statistischen Bundesamts oder bei den regionalen Statistischen Ämtern. Diese Daten helfen Ihnen, den Wert des Gebäudes auf Basis der aktuellen Baukosten zu ermitteln.

3. Wertminderung durch Alter berechnen Um den Gebäudewert an die Restnutzungsdauer anzupassen, wird eine lineare Wertminderung wegen Alters berücksichtigt. Diese Formel hilft Ihnen, den Wertverlust eines Gebäudes über die Zeit zu berechnen:

Wertminderung = Herstellungswert Gebäude x (Alter des Gebäudes / Gesamtnutzungsdauer)

Ein Beispiel: Ist ein Gebäude 40 Jahre alt und die Gesamtnutzungsdauer beträgt 80 Jahre, beträgt die Wertminderung 50 %. Das bedeutet, dass aufgrund des Alters der baulichen Anlage die Hälfte des ursprünglichen Werts abgezogen wird, um den aktuellen Immobilienwert zu berechnen.

Tipp: Der Sachwert einer Immobilie ergibt sich durch die Summe von Bodenwert und dem aktuellen Gebäudewert. Nutzen Sie diese Methode, um den Immobilienwert selbst zu berechnen und eine fundierte Einschätzung des Marktwerts zu erhalten.


Ertragswertverfahren für vermietete Immobilien: Die Rolle des Vervielfältigers

Das Ertragswertverfahren ist eine etablierte Methode zur Bewertung von Immobilien, die Einkünfte generieren, wie zum Beispiel vermietete Wohn- und Gewerbeobjekte. Dieses Verfahren basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie maßgeblich durch die erzielbaren Erträge bestimmt wird. Ein Schlüsselelement in diesem Prozess ist der Vervielfältiger, der eine zentrale Rolle bei der Berechnung des Ertragswerts spielt.

Grundlagen des Ertragswertverfahrens

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie anhand der zukünftig erwarteten, nachhaltig erzielbaren Netto-Mieteinnahmen. Diese werden auf den aktuellen Zeitpunkt diskontiert, um den gegenwärtigen Wert der Immobilie zu bestimmen. Dabei werden nicht nur die aktuell erzielten, sondern auch die langfristig zu erwartenden Erträge berücksichtigt.

Die Bedeutung des Vervielfältigers

Der Vervielfältiger ist ein Faktor, der im Rahmen des Ertragswertverfahrens verwendet wird, um den Barwert zukünftiger Mieteinnahmen zu ermitteln. Er basiert auf dem Liegenschaftszins, der die marktübliche Verzinsung des in der Immobilie gebundenen Kapitals widerspiegelt, und der Restnutzungsdauer der Immobilie. Der Vervielfältiger berücksichtigt sowohl den Zinssatz als auch die Zeit und ermöglicht es, den Gesamtwert der zukünftigen Einnahmen auf den heutigen Zeitpunkt abzuzinsen.

Berechnung des Ertragswerts

Die Formel zur Berechnung des Ertragswerts unter Verwendung des Vervielfältigers lautet wie folgt:

Ertragswert=

(JahresreinertragBodenwertverzinsung)×Vervielfa¨ltiger+Bodenwert

  • Jahresreinertrag: Die jährlichen Netto-Mieteinnahmen nach Abzug der Bewirtschaftungskosten.
  • Bodenwertverzinsung: Der jährliche Verzinsungsanspruch des Bodenwerts
  • Vervielfältiger: Ein Faktor, der aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins abgeleitet wird.
Wann ist das Ertragswertverfahren sinnvoll?

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders für Immobilien, deren Wert hauptsächlich durch die Erzielung von Mieteinnahmen bestimmt wird. Es ist ein essenzielles Instrument für Investoren, Finanzinstitute und Bewertungsexperten, um den Wert von vermieteten Wohngebäuden, Büroimmobilien oder Einzelhandelsflächen zu bestimmen.

Durch das Verständnis und die korrekte Anwendung des Ertragswertverfahrens und insbesondere des Vervielfältigers können Eigentümer und potenzielle Käufer den realistischen Wert einer vermieteten Immobilie ermitteln, was zu fundierten Investitionsentscheidungen führt.

Ein Rechenbeispiel:

BerechnungsschrittFormel/RechnungErgebnis
Grundstücksgröße400 m²
Bodenrichtwert300 €/m²
Bodenwert400 m² x 300 €/m²120,000 €
Wohnfläche460 m²
Marktüblich erzielbare Miete7 € pro m²
Jährlicher Rohertrag7 € x 460 m² x 12 Monate38,640 €
Bewirtschaftungskosten (25%)38.640 € x 25 %9,660 €
Reinertrag (nach Bewirtschaftungskosten)38.640 € - 9.660 €28,980 €
Bodenwertverzinsung (5%)120.000 € x 5 %6,000 €
Gebäudereinertrag28.980 € - 6.000 €22,980 €
Vervielfältiger18
Ertragswert der baulichen Anlage22.980 € x 18413,640 €
Vorläufiger Ertragswert413.640 € + 120.000 € (Bodenwert)533,640 €
Instandhaltungsstau-20,000 €
Ertragswert (nach Abzug des Instandhaltungsstaus)533.640 € - 20.000 €513,640 €

Diese Tabelle zeigt den Rechenweg, der zur Ermittlung des Ertragswerts von rund 513.640 € für das Einfamilienhaus von Familie Meier führt. Jeder Schritt der Berechnung ist detailliert aufgeführt, um die Transparenz und Nachvollziehbarkeit des Verfahrens zu gewährleisten.


Tipps, um den Hauswert selbst zu ermitteln.

Die Ermittlung des Werts Ihrer Immobilie kann eine herausfordernde Aufgabe sein, besonders wenn Sie planen, Ihr Haus zu verkaufen oder einfach nur ein Update über dessen aktuellen Marktwert erhalten möchten. Hier sind einige Tipps, die Ihnen helfen können, den Wert Ihres Hauses selbst zu schätzen:

1. Marktbeobachtung: Was sagen die aktuellen Angebote?
  • Vergleich mit ähnlichen Objekten: Suchen Sie nach kürzlich verkauften Häusern in Ihrer Nähe, die ähnliche Merkmale wie Größe, Zustand und Lage aufweisen. Die Verkaufspreise dieser Objekte können Ihnen eine gute Indikation für den potenziellen Wert Ihres Hauses geben.
  • Aktuelle Markttrends: Achten Sie auf Trends im Immobilienmarkt Ihrer Region. Steigende oder fallende Preise können Auswirkungen auf den Wert Ihrer Immobilie haben.
2. Professionelle Bewertung: Wann lohnt sich ein Gutachter?
  • Bei signifikanten Veränderungen: Wenn Sie umfangreiche Renovierungen durchgeführt haben, kann ein professioneller Gutachter helfen, den Mehrwert zu quantifizieren.
  • Für genaue Verkaufsplanung: Bevor Sie Ihr Haus auf den Markt bringen, kann eine professionelle Bewertung eine realistische Preisvorstellung liefern und die Verkaufsstrategie stärken.
  • Rechtliche oder finanzielle Entscheidungen: In Situationen, die genaue Bewertungen erfordern, wie bei Erbschaften, Scheidungen oder der Neufinanzierung, ist die Expertise eines Gutachters unerlässlich.
3. Online-Datenbanken
  • Zugang zu Bodenrichtwerten: In vielen Ländern oder Regionen sind Bodenrichtwerte online zugänglich und bieten eine Basis für die Bewertung des Grundstückswerts.
  • Wenn Sie einen Verkauf planen, können wir gern Ihre Immobilie kostenlos bewerten.

Gutachter für die Immobilienbewertung: - Die Kosten

Die Kosten für ein Immobiliengutachten variieren erheblich und hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel dem Umfang des Gutachtens, der Größe und Art der Immobilie sowie der Region, in der die Immobilie liegt. Allgemein können die Preise für ein einfaches Wertgutachten von einigen hundert Euro für kleinere Wohnungen oder Häuser bis zu mehreren tausend Euro für größere oder komplexere Immobilien reichen. Für ein umfassendes Verkehrswertgutachten, das auch von Gerichten oder Behörden anerkannt wird, können die Kosten noch höher sein.

Einige Anhaltspunkte für die Kosten sind:
  • Einfaches Kurzgutachten: Ab ca. 500 bis 1.500 Euro für einfache Wohnimmobilien.
  • Detailliertes Verkehrswertgutachten: Die Preise starten oft bei ca. 1.000 bis 2.000 Euro und können für umfangreiche oder gewerblich genutzte Objekte auf 3.000 Euro und mehr ansteigen.

Zusätzlich können für staatlich anerkannte Immobiliengutachter, die im öffentlichen Auftrag tätig sind, individuelle Gebührensätze gelten, die sich nach der jeweiligen Gebührenordnung richten. Es ist auch zu beachten, dass zusätzliche Kosten für die Anfahrt, Fotodokumentationen oder spezielle Analysen anfallen können.


Unterschiede zwischen Verkehrswert, Marktwert und Verkaufspreis: Was ist mein Haus wert?

Beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie begegnet man verschiedenen Begriffen, die den Wert der Immobilie beschreiben. Die drei wichtigsten sind Verkehrswert, Marktwert und Verkaufspreis. Obwohl diese Begriffe oft synonym verwendet werden, gibt es feine Unterschiede, die für Eigentümer, Käufer und Investoren von Bedeutung sind.

Verkehrswert

Der Verkehrswert (gemäß § 194 BauGB in Deutschland) beschreibt den Preis, der zum Zeitpunkt der Bewertung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, also unter Berücksichtigung aller Eigenschaften, der Lage und des Zustandes der Immobilie, erzielt werden könnte. Er basiert auf objektiven Kriterien und wird oft durch einen staatlich anerkannten Sachverständigen oder Gutachter ermittelt. Der Verkehrswert soll eine neutrale und marktgerechte Bewertung darstellen, die nicht durch spekulative, außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst wird.

Marktwert

Der Marktwert hingegen ist stärker von den aktuellen Marktbedingungen abhängig und kann als der Preis definiert werden, der unter den aktuellen Marktverhältnissen und bei einer angemessenen Verkaufsfrist realistisch erwartet werden kann. Er spiegelt die Nachfrage und das Angebot auf dem lokalen Immobilienmarkt wider und kann je nach Marktsituation vom Verkehrswert abweichen. Der Marktwert ist dynamischer und kann schnellen Veränderungen unterliegen, z.B. durch wirtschaftliche Entwicklungen oder Veränderungen im Zinsniveau.

Verkaufspreis

Der Verkaufspreis ist der tatsächliche Preis, der beim Verkauf der Immobilie erzielt wird. Er ist das Ergebnis von Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer und kann von zahlreichen Faktoren beeinflusst werden, wie der Verhandlungsfähigkeit der Parteien, der Dringlichkeit des Verkaufs oder besonderen Vereinbarungen. Der Verkaufspreis kann sowohl über als auch unter dem Verkehrswert oder Marktwert liegen, je nachdem, wie die Verkaufsbedingungen und der Markt zum Zeitpunkt des Verkaufs aussehen.

Zusammenfassung

Während der Verkehrswert eine objektive Bewertung der Immobilie darstellt, bezieht sich der Marktwert auf den erwarteten Preis unter aktuellen Marktbedingungen. Der Verkaufspreis ist der letztendlich realisierte Preis. Für Eigentümer, die überlegen, „Was ist mein Haus wert?“, ist es wichtig, diese Unterschiede zu verstehen, um realistische Erwartungen an den Verkaufsprozess zu haben und die richtigen Entscheidungen zu treffen