Immobilienverkauf Steuer – Wann zahlen Sie, wann nicht?

Beim Verkauf einer Immobilie können unter bestimmten Bedingungen Steuern anfallen. Die entscheidende Regelung hierbei ist die sogenannte Spekulationsfrist nach § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG).

Diese Frist beträgt zehn Jahre und beginnt mit dem Erwerbsdatum der Immobilie. Wenn Sie die Immobilie länger als zehn Jahre besitzen, bevor Sie sie verkaufen, sind die Gewinne aus diesem Verkauf steuerfrei.

Dies gilt jedoch nur, wenn es sich um eine private Immobilie handelt, die nicht gewerblich genutzt wurde.

Die steuerliche Behandlung des Verkaufs einer selbstgenutzten Immobilie unterscheidet sich von der einer vermieteten Immobilie.

Wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor selbst bewohnt haben, ist der Gewinn aus dem Verkauf ebenfalls steuerfrei.

Diese Regelung ermöglicht es Eigentümern, ihre Wohnimmobilie auch innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei zu veräußern, vorausgesetzt, sie wurde als Hauptwohnsitz genutzt.

Beim Hausverkauf sind verschiedene Kosten zu berücksichtigen, die in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Hier eine klare Übersicht, wer welche Kosten trägt:

1. Grunderwerbsteuer: Diese Steuer wird vom Käufer bezahlt und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Sie stellt einen erheblichen Kostenfaktor beim Immobilienkauf dar.

2. Notarkosten: Auch die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung im Grundbuch trägt in der Regel der Käufer. Diese Kosten sind gesetzlich reguliert und richten sich nach dem Wert der Immobilie.

3. Maklerkosten: Die Maklerprovision ist oft die höchste Einzelkostenposition beim Hausverkauf. Seit einer gesetzlichen Regelung im Jahr 2020 ist vorgeschrieben, dass die Maklerprovision beim Hausverkauf zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden muss.

Falls beim Verkauf Ihrer Immobilie Spekulationssteuer anfällt, gibt es wirksame Methoden, den steuerpflichtigen Gewinn zu reduzieren und somit Ihre Steuerlast zu senken. Hierzu zählen insbesondere die Berücksichtigung aller zulässigen Kostenabzüge:

• Maklerkosten: Diese und andere mit dem Verkauf direkt verbundene Ausgaben können vollständig vom Gewinn abgezogen werden.

• Anschaffungs- und Herstellungskosten: Kosten für den Kauf und wesentliche Verbesserungen der Immobilie, wie z.B. Erweiterungen oder grundlegende Renovierungen, die während Ihrer Besitzzeit entstanden sind, mindern ebenfalls den Gewinn.

• Abschreibungen (AfA): Für vermietete Objekte können Sie die Absetzung für Abnutzung in Anspruch nehmen. Diese verteilt den Wertverlust der Immobilie über die Nutzungsdauer und reduziert so den zu versteuernden Betrag.

• Nachträgliche Herstellungskosten: Größere Umbauten oder Sanierungen, die bis zu drei Jahre vor dem Verkauf durchgeführt wurden, können ebenso abgezogen werden.

• Verrechnung von Verlusten: Verluste aus der Vergangenheit, beispielsweise aus einer Vermietung, können unter bestimmten Umständen mit dem Verkaufsgewinn verrechnet werden.

Ein Immobilienverkauf gilt als gewerblich, wenn bestimmte Merkmale zutreffen:

• Transaktionsanzahl: Mehr als drei Verkäufe innerhalb von fünf Jahren.

• Haltefristen: Kurze Besitzdauer vor dem Verkauf.

• Renovierungsaktivitäten: Umfassende Baumaßnahmen vor dem Verkauf.

Gewerbliche Immobilienverkäufe unterliegen der Einkommensteuer, Gewerbesteuer und Umsatzsteuer, was die steuerliche Last signifikant erhöht.

Beim Erben einer Immobilie sind verschiedene Aspekte zu beachten:

• Erbschaftssteuer: Abhängig vom Verwandtschaftsgrad und Wert der Immobilie. Es gibt unterschiedliche Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen.

• Spekulationssteuer: Die zehnjährige Spekulationsfrist des Verstorbenen wird auf den Erben übertragen. Ist die Immobilie beim Erblasser länger als zehn Jahre im Besitz gewesen, ist der Verkauf durch den Erben steuerfrei.

• Selbstnutzung: Wenn der Erbe die Immobilie selbst nutzt, kann der Verkauf unter bestimmten Bedingungen steuerfrei sein, insbesondere wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor als Hauptwohnsitz diente.

Beim Verkauf einer Immobilie sind verschiedene steuerliche Regelungen zu beachten:

• Spekulationsfrist: Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind steuerfrei, wenn die Immobilie länger als zehn Jahre im Besitz war.

• Selbstnutzung: Falls die Immobilie im Verkaufsjahr und in den drei Jahren davor selbst genutzt wurde, ist der Verkauf ebenfalls steuerfrei.

• Grunderwerbsteuer: Diese Steuer trägt in der Regel der Käufer und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.

• Gewerblicher Immobilienhandel: Mehr als drei Verkäufe innerhalb von fünf Jahren können den Verkauf als gewerblich klassifizieren und somit steuerpflichtig machen.

Kosten beim Immobilienverkauf:

• Maklerkosten werden zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, aufgrund der gesetzlichen Regelung seit 2020.

• Notarkosten und Grunderwerbsteuer fallen in der Regel dem Käufer zu.

Falls Steuern anfallen, können durch das Abziehen von Kosten wie Maklergebühren der zu versteuernde Gewinn und somit die Steuerlast reduziert werden.

Bei geerbten Immobilien überträgt sich die Spekulationsfrist vom Erblasser auf den Erben, was unter bestimmten Umständen einen steuerfreien Verkauf ermöglichen kann.