Immobilienpreise Deutschland: Die Immobilienpreisentwicklung im Überblick


ImmobilienpreiseWer sich in Deutschland den Traum vom Eigenheim verwirklichen will, der kommt an einer Beobachtung nicht vorbei: Die Preise sind in den letzten Jahren so stark gestiegen wie nie zuvor. Aber ist kaufen deshalb generell nicht mehr erschwinglich und müssen wir vielleicht sogar mit einer Immobilienblase rechnen? Wir haben uns die Immobilienpreise Deutschlands angesehen und beleuchten die Hintergründe hinter dem Boom.

Entwicklung Immobilienpreise:

Welche Faktoren bestimmen den Markt?
Lohnt sich kaufen heute noch?
Wird die Immobilienpreisentwicklung so weitergehen?

1) Die Gründe für die steigenden Immobilienpreise Deutschlands

1.) Hoher „Nachholbedarf“ durch jahrzehntelange Stagnation

Über Jahrzehnte gab es kaum Bewegung im deutschen Immobilienmarkt. Angebot und Nachfrage waren ungefähr deckungsgleich, durch die Aufbruchsstimmung nach der Wende und die damit einhergehende gestiegene Bautätigkeit fielen die Preise zwischen 1995 und 2008 sogar.

2.) Deutschland erlebt einen Wohlstandsboom

Ab 2010 ging es mit Deutschland stetig nach oben. Niedrige Arbeitslosenzahlen und eine starke Wirtschaft machten für viele den Traum vom Eigenheim plötzlich realisierbar. Gleichzeitig sanken die Zinsen für Geldanlagen, sodass die Kapitalanlage Immobilie für private und gewerbliche Investoren immer interessanter wurde. Diese erhöhte Nachfrage traf auf ein Angebot, das sich in den letzten Jahrzehnten kaum verändert hatte. Das zeigte sich auch in der Immobilienpreisentwicklung: Die Immobilienpreise stiegen deutlich an.

3.) Niedrige Bauzinsen versüßen die hohen Immobilienpreise

Wenn die Nachfrage das Angebot bei Weitem übersteigt, kann man für gewöhnlich früher oder später damit rechnen, dass der hohe Preisanstieg so viele Interessenten aus dem Markt drängt, dass sich Nachfrage und Angebot wieder annähern und somit auch die Preise wieder fallen. Diese Selbstregulierung des Marktes ist bisher jedoch ausgeblieben, da ein weiterer Aspekt die Nachfrage oben hält: Durch die niedrigen Zinsen auf Baukredite werden die hohen Immobilienpreise zu einem guten Teil wieder ausgeglichen. Wer vor vierzig Jahren eine Immobilie finanzieren wollte, musste nicht selten 8 Prozent Tilgungszins oder mehr akzeptieren. Heute bekommt der Durchschnittskäufer dasselbe Geld für gut 1,5 Prozent oder weniger. Das bedeutet in den meisten Fällen eine fünfstellige Zinsersparnis.

4.) Ausländische Investoren lieben aktuell den deutschen Immobilienmarkt

All diese Punkte sind natürlich auch ausländischen Firmen und Kapitalgebern nicht verborgen geblieben. Sie drängen vermehrt auf den deutschen Immobilienmarkt und heben die Nachfrage zusätzlich an. Durch die gute wirtschaftliche Lage, die politische Stabilität und die im europäischen Vergleich noch immer niedrigen Immobilienpreise Deutschlands verspricht der deutsche Markt auch für die Zukunft eine hohe Rendite.

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2) Entwicklung Immobilienpreise: So steht es in Deutschlands Städten

Seit mehreren Jahren kennen die Immobilienpreise in Deutschland nur eine Richtung: nach oben. Dieser Trend gilt sowohl für Mieten als auch für Kaufpreise.

Im Bereich der Mieten kann festgestellt werden, dass sie zwischen 2012 und 2016 in Hamburg um 7 Prozent stiegen, in Düsseldorf um 14 Prozent, in München um 21 Prozent und in Berlin sogar um satte 28 Prozent. Die Hauptstadt hat in den letzten Jahren also besonders stark angezogen. Trotzdem sind die Mieten hier im Durchschnitt immer noch deutlich niedriger als in Deutschlands Spitzenreiter München. Die Durchschnittsmiete in Berlin beträgt 2019 laut wohnungsboerse.net 12,93 €/m². In der Bayrischen Hauptstadt müssen die Bürger im Schnitt 20,32 €/m² bezahlen.

Bei den Kaufpreisen sieht es ähnlich aus. Das Beratungsunternehmen Knight Frank hat in seiner Studie „Global Residential Cities“ einen Anstieg der Immobilienpreise für Berlin von 2016 bis 2017 um 20,5 Prozent festgestellt. Das ist der höchste Wert weltweit. Auf dem zweiten Platz folgt Izmir in der Türkei mit 18,5 Prozent und Platz drei belegt Reykjavik (Island) mit 16,6 Prozent. Auch die Immobilienberatung JLL hat in der Hauptstadt einen Anstieg der Mieten seit 2004 um 80 Prozent errechnet, die Kaufpreise sind im selben Zeitraum sogar um 129 Prozent nach oben geklettert.

Auch zukünftig werden die Preise weiter steigen, da sind sich die Experten sicher. Für München wird in 2020 ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 8.200 € im Kaufsegment erwartet. Das wäre ein weiteres Plus von 15 Prozent. Auch Hannover und Bremen werden sich vermutlich um 15 Prozent verteuern, auf dann 2.830 €/m² in Hannover bzw. 2.380 €/m² in Bremen. In Berlin soll die Steigerung mit 13 Prozent auf 4.390 €/m² fast ebenso deutlich ausfallen.

Ob es wirklich so kommt, bleibt abzuwarten. Der Trend gibt den Forschern jedoch Recht. Und auch ein anderer Wert lässt die Vermutung zu, dass trotz allen Steigerungen bei den Immobilienpreisen Deutschlands noch immer reichlich Luft nach oben ist: Bis 2010 sind die deutschen Haushaltseinkommen im Schnitt deutlicher gewachsen als die Immobilienpreise. Diese Entwicklung hat sich nach 2010 zwar umgedreht, doch noch immer gilt: Immobilien sind im Schnitt gemessen am Durchschnittshaushaltseinkommen kaum teurer geworden als vor 40 Jahren. Im Gegenteil: Mussten Geringverdiener 1975 für eine 80-Quadratmeterwohnung in A-Städten im Schnitt 16 Jahresnettolöhne aufbringen, so waren es 2015 nur 14. Auch bei Mittelverdienern und Gutverdienern fielen die Werte von 13 auf 12 bzw. von 11 auf 9 Jahresnettolöhne. Es stimmt jedoch auch: Seit dem Tiefpunkt 2005 ist die Anzahl der nötigen Jahresnettolöhne kontinuierlich gestiegen und aktuellere Daten als 2015 hat die Studie von OECD/Bulwiengesa nicht im Angebot.

Für die Beobachtung der Immobilienpreisentwicklung seit 2015 eignet sich unter anderem der Immobilienpreisindex. Dieser Wert wurde 2015 festgelegt und gibt an, um wie viel sich die Bauleistungen für Immobilien, also die Kosten für Handwerker, Baumaterialien und Co., seit 2015 verteuert haben. Im ersten Quartal 2019 zeigt der Immobilienpreisindex einen gesamtdeutschen Wert von 113,4 Punkten. Das bedeutet, dass dieselben Bauleistungen im ersten Quartal 2019 Häuslebauer 13,4 Prozent mehr kosteten als noch 2015.

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3) Immobilienpreisentwicklung: Heute kaufen oder lieber warten?

Aktuell werden Immobilien in Deutschland von großen Investoren nicht primär für die langfristige Vermietung gekauft, denn die Mietrenditen sind maximal durchschnittlich. Stattdessen werden die gekauften Objekte aufwändig saniert, um sie in wenigen Jahren mit deutlichem Gewinn wieder zu verkaufen. Die Gewinnmarge hängt also vor allem davon ab, ob die Nachfrage in einigen Jahren das Angebot noch immer übersteigen wird oder nicht.

Da diese hohe Nachfrage vor allem durch die niedrigen Finanzierungszinsen gefüttert wird, kann ein Anheben des Leitzinses zumindest den weiteren Anstieg der Immobilienpreise Deutschlands beenden. Doch wie stark teureres Geld den Anstieg hemmen würde oder ob sogar mit einem Einbruch der Preise zu rechnen ist, kann niemand genau sagen.

Die EZB müsste den Leitzins ohnehin erst einmal deutlich anheben. Bis 2020 haben die Währungshüter jedoch bereits betont, nichts Wesentliches an ihrer Geldmarktpolitik ändern zu wollen. Mindestens bis zu diesem Zeitpunkt werden die Immobilienpreise also weiter steigen.

Kaufwillige sollten die Entscheidung für oder gegen den Umzug ins Eigenheim jedoch nicht von Zukunftsprognosen zur Immobilienpreisentwicklung abhängig machen, sondern eher von Fragen wie Familienplanung, Jobaussichten oder einfach der Lust auf einen Tapetenwechsel. Ob der Kauf heute oder in zwei Jahren günstiger ist, wird sich nur im Rückblick beantworten lassen. Bleibt die EZB auch über 2020 hinaus bei ihrer Strategie des billigen Geldes, werden die Preise weiterhin in die Höhe klettern. Denn eines ist sicher: Für große Investoren ist der Markt noch lange nicht gesättigt.

Gut zu wissen:
Ob 2020 oder später – die Zinsen werden irgendwann wieder steigen. Wer sich das billige Geld definitiv sichern möchte, kann heute bereits einen Bausparer abschließen. Auch für Menschen, die in wenigen Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen, lohnt es sich, jetzt bereits zuzuschlagen. Mit einem Forward Darlehen können Sie sich zum Beispiel die Zinsen von heute für die Zukunft sichern.

4) Droht Deutschland eine Immobilienblase?

Die einen wünschen sie sich herbei, die anderen fürchten sie wie der Teufel das Weihwasser: Wenn es in Deutschland zu einer Immobilienblase kommt, wird sie früher oder später platzen. Dann stürzen die Preise wieder in den Keller: Gut für private Käufer, die bereits die gesamten letzten Jahre auf einen solchen Preissturz warten. Schlecht jedoch für Investoren und private Verkäufer.

Eine Immobilienblase entsteht, wenn viele Menschen Häuser kaufen, die sie sich eigentlich gar nicht leisten können. Billige Kredite sind per se also ein Instrument, das die Entstehung von Blasen fördert, denn durch die niedrigen Zinsen können auch diejenigen eine Immobilie finanzieren, die noch in den 1990er-Jahren niemals einen Kredit hätten bedienen können. Doch billiges Geld ist kein Dauerzustand. Sobald die Zinsen wieder an Fahrt aufnehmen, werden auch Anschlussfinanzierungen teurer. Wer nur aufgrund des billigen Geldes bauen konnte, fällt zu diesem Zeitpunkt bereits aus dem Rennen. Die Folge: Die Banken bekommen ihr Geld nicht zurück und die Immobilien müssen zwangsversteigert werden. Handelt es sich hierbei nicht nur um Einzelfälle, sondern um den Normalfall, ist der Einbruch des gesamten Marktes die Folge – die Blase ist geplatzt.

Experten halten jedoch wenig von der Immobilienblasen-Theorie in Deutschland. Anders als in den USA oder auch in Spanien, die beide bereits das Platzen einer Immobilienblase verkraften mussten, sind Vollfinanzierungen in Deutschland sehr selten. Stattdessen bringt der durchschnittliche deutsche Käufer ca. ein Drittel des benötigten Kapitals selber mit – und das, obwohl nicht nur die Immobilienpreise Deutschlands gestiegen sind, sondern auch die Kaufnebenkosten. Dadurch verringert sich die Gesamtbelastungen der Banken.

Die Laufzeit der Finanzierungskredite ist ein weiterer zuverlässiger Indikator dafür, dass sich in Deutschland auch in Zukunft keine Immobilienblase bilden wird. Deutsche neigen dazu, schnell wieder schuldenfrei sein zu wollen. Die Kreditlaufzeit liegt somit deutlich unter denen der Spanier, die vor der Krise nicht selten über 40 Jahre ihr Eigenheim abbezahlten. Wenn Banken so lange auf ihr Geld warten müssen, machen sie sich jedoch auch lange angreifbar. In Deutschland ist das aktuell nicht der Fall.


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