Immobilienpreise Hamburg klettern weiter
Hamburg ist eine der erklärten Trendstädte Deutschlands. Jedes Jahr ziehen mehr Menschen in die Stadt im Norden, der Zustrom soll mindestens bis 2030 unverändert anhalten. Kein Wunder also, dass auch die Immobilienpreise Hamburgs steigen – und zwar scheinbar ohne Grenze. Die Hansestadt liegt zwar schon längst weit über dem bundesweiten Preisdurchschnitt, doch ein Abflauen der Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt ist nicht in Sicht.
1) Immobilienpreise Hamburgs erneut gestiegen
Zahlreiche Studien geben Aufschluss über die Immobilienpreise Hamburgs. Eine ist die des Gutachterausschusses der Stadt, für die notariell beurkundete, reale Kaufverträge ausgewertet werden.
2018 konnten die Gutachter erneut einen deutlichen Preisanstieg in der Hansestadt verzeichnen. Ein Bereich hat dabei ganz besonders angezogen: Baugrundstücke für Mehrfamilienhäuser waren 2018 um 20 Prozent teurer als noch im Vorjahr. Einfamilienhäuser erhöhten ihren Wert um fünf Prozent, Reihenhäuser um acht und Mehrfamilienhäuser um sieben Prozent. Wer stattdessen eine Eigentumswohnung erworben wollte, musste ebenfalls sieben Prozent mehr bezahlen als noch 2017. Baugrundstücke für Einfamilienhäuser stiegen um sechs Prozent.
2) Immobilienpreise Hamburg variieren je nach Lage deutlich
Die Zahlen des Gutachterausschusses beziehen sich auf das gesamte Stadtgebiet Hamburgs, unterteilen also nicht nach Lage. Doch Hamburg weist viele eigene Bezirke auf, sie sich mitunter deutlich im Preis unterscheiden.
Vor allem die zentrumsnahen Bezirke und alle Gebiete mit Wassernähe sind im Bereich der Immobilienpreise und auch im Mietsegment die Ausreißer nach oben. Wohneigentum in Winterhude kostete im Schnitt beispielsweise stolze 7500 €/m² (Haus) bzw. 5350 €/m² für Eigentumswohnungen. Die Mieten lagen in diesem Stadtteil mit 13,90 €/m² ebenfalls weit über dem Hamburger Durchschnitt. In weniger nachgefragten Gebieten wie Harburg oder Rahlstedt sind dieselben Immobilien hingegen für 2700 €/m² bzw. 3750 €/m² (Haus) zu haben. Eigentumswohnungen kosteten hier 2950 €/m² bzw. 3050 €/m² und die Mieten lagen bei 9,20 €/m² in Harburg und 9,80 €/m² in Rahlstedt.
Immobilienpreise Hamburg je Bezirk
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3) Die Wohnungspreise in Hamburg
Die Hamburger Wohnungspreise liegen 2019 rund 2000 €/m² über dem bundesweiten Durchschnitt. 5398 €/m² werden hier im Schnitt für Eigentumswohnungen gezahlt, deutschlandweit sind es nur 3293 €/m².
Über alle Lagen hinweg kostete eine 30-Quadratmeter-Wohnung in der Hansestadt 4911 €/m² und somit mehr als doppelt so viel wie noch in 2011, als dieselbe Wohnung 2052 €/m² wert war. Bei mittelgroßen Eigentumswohnungen von 60 Quadratmetern wurden 2019 im Schnitt 4829 €/m² verlangt (2503 €/m² in 2011) und für große Wohnungen von 100 Quadratmetern mussten durchschnittlich 5627 €/m² gezahlt werden (3405 €/m² in 2011). Große Wohnungen haben anteilig also den geringsten Preisanstieg hingelegt, bekleiden beim reinen Quadratmeterpreis jedoch trotzdem den Spitzenplatz.
4) Haus verkaufen in Hamburg
Auch die Immobilienpreise Hamburgs im Häusersegment stiegen weiter an. War ein 100-Quadratmeter-Haus 2018 noch für 4160 €/m² zu haben, so betrug der Wert im Sommer 2019 bereits 4574 €/m². 2011 konnten Käufer dieselbe Immobilie noch für 2342 €/m² erwerben. Auch mittlere Häuser zogen an: Von 4284 €/m² für eine 150-Quadratmeter-Immobilie in 2018 auf 4792 €/m² ein halbes Jahr später. Große Häuser von 200 Quadratmetern erhöhten ihren Wert von 3167 €/m² in 2011 auf 4453 €/m² in 2018 bzw. 4981 €/m² in 2020.
5) So entwickelten sich die Hamburger Mieten
Die Mieten in Hamburg fallen je nach Bezirk sehr unterschiedlich aus. Über das gesamte Hamburger Stadtgebiet verteilt ergibt sich das folgende Bild:
Wer eine 30-Quadratmeter-Wohnung in 2011 anmieten wollte, musste mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 11,19 €/m² rechnen. 2018 wurden für dieselbe Wohnung 15,61 €/m² fällig bzw. 15,99 €/m² in 2019. Auch mittlere Mietwohnungen zogen an. 12,45 € Kaltmiete pro m² war der Stand im Sommer 2019, im Gegensatz zu 11,94 €/m² in 2018 bzw. 8,69 €/m² sieben Jahre zuvor. Der Preisanstieg bei 100-Quadratmeter-Wohnungen fiel im Vergleich zum letzten Jahr hingegen moderat aus, der reine Quadratmeterpreis ist hier jedoch der höchste: 13,19 €/m² waren es noch 2018, ein halbes Jahr später verlangten Mieter 13,39 €/m². 2011 war die Kaltmiete mit 10,79 €/m² ebenfalls schon deutlich höher gewesen als bei den kleineren Wohnungstypen.
Mietpreise Hamburg
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6) Das Hamburger Umland
Dem teuren Stadtkern Hamburgs steht das noch erschwingliche Umland gegenüber. Zwar sind auch hier die Preise und Mieten gestiegen, doch bewegt sich das generelle Preisniveau ungefähr auf der Hälfte verglichen mit den zentral gelegenen Immobilien.
Eigentumswohnungen aus dem Bestand kosteten 2018 neun Prozent mehr als noch im Vorjahr, lagen mit einem Durchschnittspreis von 2295 €/m² jedoch immer noch weit unter dem Stadtniveau. Neubauwohnungen fielen mit 3431 €/m² zubuche. Manche Gebiete im Hamburger Umland konnten einen höheren Preisanstieg verzeichnen. In Trittau oder Wentorf/Altmühle stiegen die Preise für Neubauhäuser um 33 Prozent.
7) Unsere Prognose für die Immobilienpreise Hamburgs
Hamburg hat eine Universität, ist beliebt und überzeugt durch einen guten Arbeitsmarkt. Zählt man nun doch die Lage der Stadt an der Elbe und die direkte Nähe zur Nordsee hinzu, wird ersichtlich, wieso auch in Zukunft von einer weiter ansteigenden Bevölkerungszahl ausgegangen werden kann.
Da viele jungen Menschen in die Stadt kommen, sind vor allem kleine und mittlere Wohnungen sehr beliebt. Dieser Trend wird auch weiterhin anhalten, sodass insbesondere bei diesen beiden Wohnungstypen die Immobilienpreise in Hamburg weiter steigen werden. Wer hier Immobilien besitzt oder eine Kapitalanlage sucht, sollte also möglichst bald den Eintritt in den Hamburger Immobilienmarkt wagen.
8) Fazit
Egal wohin man blickt: Der Quadratmeterpreis in Berlin kennt in jedem Segment nur eine Richtung. Doch während die einen auf das Platzen einer Blase hoffen, machen vor allem Experten darauf aufmerksam, dass das Ende der Immobilienpreisentwicklung Berlins noch lange nicht erreicht ist. Zu billig ist die deutsche Hauptstadt noch immer im Vergleich zu anderen Metropolen, zu beliebt bei Investoren und vor allem zu nachgefragt.
Solange die Neubautätigkeiten dem Bevölkerungszuwachs hinterherrennen, werden die Mieten weiter steigen. Im Kaufsegment ist erst dann ein Abschwächen der Preise zu erwarten, wenn die Zinsen steigen und es kein billiges Geld mehr gibt. So oder so werden die Immobilienpreise Berlins in der nahen Zukunft also weiter steigen. Wer mit Eigentum in der Hauptstadt liebäugelt, sollte deshalb möglichst bald aktiv werden.