Immobilienpreise Berlin – Entwicklung und Ursachen
Wer sich in Deutschlands Hauptstadt auf die Straße stellt und die nächsten 100 Passanten fragt, wie sie die Immobilienpreise Berlins einschätzen, wird fast immer nur dieselbe Antwort bekommen: viel zu hoch. Tatsächlich sind die Preise seit den frühen 2000er-Jahren stetig gestiegen und obwohl Berlin im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten allerhöchstens Mittelmaß ist, folgt die Immobilienpreisentwicklung Berlins damit einem allgemeindeutschen Trend, für den sich verschiedene Ursachen ausmachen lassen.
1) Immer mehr und dafür kleinere Haushalte
Berlin galt lange Zeit als Deutschlands Single-Hauptstadt, musste diesen Titel mittlerweile aber an München und Köln abgeben. Doch auch mit dem dritten Rang kommt Berlin immer noch auf satte 49 Prozent an Singlehaushalten. Dabei sind es jedoch nicht allein die wilden Mitzwanziger, die Partys den Vorrang vor einer eigenen Familiengründung geben. Auch verwitwete ältere Menschen sowie Azubis und junge Studenten gehen in die Zahlen mit ein.
Dass der Trend in Deutschland in Richtung eigener Haushalt geht, hat unlängst die Universität Freiburg herausgefunden. Das Ergebnis: Trotz zurückgehender Bevölkerungszahlen steigt die Anzahl an Ein-Personen-Haushalten. Die Forscher machen neben bindungsunwilligen Personen vor allem die frühe Nestflucht junger Menschen und die hohe Lebenserwartung verantwortlich. War es früher normal, dass Auszubildende und Studenten zumindest die ersten Jahre noch bei ihren Eltern lebten, zieht es junge Menschen heute nach dem Schulabschluss vermehrt in die eigenen vier Wände. Bei älteren Ehepaaren hingegen kommt es häufig vor, dass einer der beiden stirbt, der andere jedoch noch viele Jahre alleine in der Wohnung bleibt.
Diese Entwicklung wird laut der Studie der Universität weiter anhalten. Bis 2030 prognostizieren die Forscher einen Anstieg der Haushalte in Deutschland um 6 Prozent. Auch in Berlin werden kleinere (40 bis 45 Quadratmeter), dafür aber eben eigene Wohnungen weiterhin gefragt bleiben – und die Immobilienpreise Berlins vor allem in diesen Bereichen weiter steigen.
2) Berlin liegt im Trend
Berlin ist eine der beliebtesten Städte Deutschlands und Europas. Diese Aussage mag für viele zwar wie banal klingen, doch zu Beginn des Bevölkerungsanstiegs Anfang der 2000er-Jahre hat sie vor allem in der Politik viele überrascht.
Während man in manch einem Gremium noch darüber debattierte, leerstehende Gebäude abzureißen, kauften fast zeitglich in- und ausländische Investoren in großem Stil Wohnobjekte von der Stadt und sanierten sie. In der Folge waren auch nur die privaten Wohnungsbaugesellschaften auf den Bevölkerungsansturm der nächsten Jahre wirklich vorbereitet. Und diese Weitsicht hat sich gelohnt: Allein seit 2016 sind laut Kaufpreisspiegel der LBS Nord die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen jedes Jahr erneut um durchschnittlich 13 Prozent gestiegen. Die Baumaßnahmen für neue Wohnobjekte kommen hingegen nicht hinterher, sodass die Immobilienpreise Berlins auch zukünftig deutlich ansteigen werden.
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3) Billiges Geld macht kaufen attraktiv
Wer in den letzten Jahren das Eigenkapital für einen Immobilienkauf aufbringen konnte, hat die Gunst der Stunde genutzt und den stetig steigenden Mieten zumindest für sich selbst einen Riegel vorgeschoben. Denn durch den niedrigen Leitzins sind Kredite so billig wie nie. Diese erhöhte Ausweichaktivität auf den Eigentumsmarkt hat jedoch auch hier die Preise nach oben gejagt. Trotzdem bewegt sich Berlin im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten und vor allem im europäischen Vergleich aktuell maximal im Mittelfeld. Die stabile wirtschaftliche und politische Lage Deutschlands tut ein Übriges und macht Berlins Immobilienmarkt noch immer zu einem attraktiven Ziel für Kapitalanleger.
Ein weiterer Treiber für die Kaufpreise sind die hohen Mieten. Bei Neuvermietungen und nach Sanierungen schöpfen Vermieter eher häufiger als selten ihren gesamten Spielraum bei Mieterhöhungen aus. Dieses hohe Niveau strahlt nicht nur auf die Mieten auch bei Bestandswohnungen aus, sondern eben auch auf die Kaufpreise in allen Segmenten.
4) Berlins Immobilienpreise variieren je nach Bezirk
Jeder Berliner Bezirk kann als kleine Stadt für sich durchgehen. Wohnen, arbeiten, einkaufen, leben – viele Berliner verlassen ihren Kiez nur, wenn sie unbedingt müssen. Die Atmosphäre ist in jedem Kiez und stärker noch in jedem Bezirk eine andere. Das schlägt sich auch auf die Wohnungspreise und -mieten nieder.
Jeder Bezirk unterteilt sich in kleinere Kieze mit unterschiedlichen Preisstrukturen. Dadurch ist es verhältnismäßig schwierig, ein homogenes Bild von den Berliner Mieten und Kaufpreisen zu zeichnen, denn in zwei parallel verlaufenden Straßen können völlig unterschiedliche Preise vorherrschen.
Ein Trend, der sich jedoch definitiv ausmachen lässt, ist die Aufholjagd ehemals unbeliebter Randbezirke wie Spandau, Marzahn-Hellersdorf oder Reinickendorf. Gerade Reinickendorf hat eine sehr deutliche Steigerung bei den Miet- und Kaufpreisen hingelegt. So stieg der durchschnittliche Quadratmeterpreis von 2018 auf 2019 um satte 23,3 Prozent auf 2991 Euro. Auch Spandau und Marzahn-Hellersdorf konnten Steigerungen um die 20-Prozent-Marke verbuchen.
Immobilienpreise Berlin
5) Haus vermieten
Nirgendwo steht geschrieben, dass Sie ein neu gekauftes Haus wieder verkaufen müssen. Wenn Sie es nicht mehr halten können oder wollen, können Sie auch eine Vermietung prüfen.
Die Vorteile liegen auf der Hand: Bei einem guten und solventen Mieter erhalten Sie regelmäßige Mietzahlungen, mit deren Hilfe Sie den Kredit weiter bedienen können. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist also kein Thema mehr und auch die Umtragung im Grundbuch entfällt. Im Idealfall bleibt von den Mietzahlungen auch noch ein Plus für Sie über.
Die Nachteile sind jedoch ebenfalls nicht von der Hand zu weisen: Als Vermieter unterliegen Sie dem deutschen Vermietrecht, das klar die Mieterseite favorisiert. Bei ausbleibenden Mietzahlungen oder anderen Streitigkeiten wird es deshalb sehr schnell sehr nervenaufreibend und teuer. Auch ist die Nachfrage nicht in jeder Region gleich hoch. Ob sich die Vermietung für Sie lohnen könnte oder nicht, kann deshalb nur individuell beantwortet werden.
6) Die Immobilienpreise Berlins in Zahlen
Berlins Immobilienpreise liegen mittlerweile weit über dem bundesweiten Durchschnitt. 2019 lag der Mittelwert für Eigentumswohnungen bei 5117 €/m² und somit deutlich über dem Bundesschnitt von 3300 €/m².
Die Immobilienpreise Berlins scheinen ganz besonders schnell zu steigen. Ein Blick ins Detail bestätigt diese Vermutung: Wurden 2011 für eine 30-Quadratmeter-Wohnung noch 1457 €/m² über alle Lagen hinweg verlangt, hatte sich der Wert 2015 bereits fast verdoppelt. 2672 €/m² waren es damals. Weitere vier Jahre später hat wieder eine Verdoppelung stattgefunden, denn in 2019 lagen die durchschnittlichen Preise für kleine Eigentumswohnungen bei stolzen 5505 €/m². Auch mittlere und große Wohnungen lassen sich in puncto Preisanstieg nicht lumpen: Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung waren es 2011 im Schnitt noch 1404 €/m², 2019 wurden über alle Lagen hinweg 4580 €/m² aufgerufen. Bei den 100-Quadratmeter-Eigentumswohnungen stiegen die Preise von 2369 €/m² in 2011 auf 4964 €/m² in 2018 bzw. 5430 €/m² in 2019.
Auch Häuser stiegen in der Hauptstadt im Preis. Kleine Häuser von 100 Quadratmetern Größe waren 2011 noch für 1724 €/m² zu haben, 2019 waren es dann bereits 4216 €/m² – und damit rund 2500 €/m² mehr als noch acht Jahre zuvor. 150-Quadratmeter-Häuser stiegen von 1922 €/m² in 2011 auf 4136 €/m² in 2019, bei den 200-Quadratmeter-Häusern kletterten die Preise von 2066 €/m² (2011) auf 3466 €/m² in 2018 bzw. weiter auf 4860 €/m² in 2019.
Die preislichen Schlusslichter waren dabei Marzahn mit im Schnitt 2758 €/m², Hellersdorf (2343 €/m²), Kreuzberg (2505 €/m²), Falkenberg (2620 €/m²) und Adlershof (3174 €/m²). Auf der Seite der Spitzenreiter tummeln sich Dahlem (9708 €/m²), Grunewald (9553 €/m²), Schmargendorf (9532 €/m²), Nikolassee (9122 €/m²) und Tiergarten mit 8256 €/m².
Auffällig ist, dass der Großteil sowohl unter den abgelegenen Letzten als auch unter den Spitzenreitern Randbezirke sind. Doch während Marzahn und Hellersdorf mit ihren vielen Plattenbauten als wenig attraktiv gelten, überzeugen die Spitzenreiter mit viel Grün und ziehen daher vor allem finanzkräftiges Klientel an.
Die einzelnen Immobilienpreise je Bezirk können Sie hier im Detail ermitteln.
Immobilienpreise Berlin je Bezirk
7) Mieten in Berlin
Auch im Mietbereich hat Berlin längst die gesamtdeutschen Preise abgehängt. 2019 wurden in Berlin über alle Lagen und Größen hinweg 12,65 €/m² an Kaltmiete fällig, bundesweit liegen die Mieten hingegen bei 8,98 €/m².
Im Bereich der kleinen Wohnungen (30 Quadratmeter) sind die Mieten im Vergleich zum Vorjahr sogar knapp gesunken: 13,93 €/m² waren es noch 2018, 2019 liegt der Wert hingegen bei 13,79 €/m². Da dies der Stand von Ende Juli ist, kann sich jedoch noch einiges tun. Bei den mittelgroßen Wohnungen (60 Quadratmeter) kletterten die Mieten von 6,17 €/m² in 2011 auf 10,99 €/m² in 2018 bzw. 11,46 €/m² in 2019. Und auch die großen Wohnungen zogen wieder deutlich an: 6,68 €/m² waren es einmal (2011). Von dort stiegen die Mieten auf 12,33 € in 2018 und in 2019 auf 13,07 €/m².
8) Fazit
Egal wohin man blickt: Der Quadratmeterpreis in Berlin kennt in jedem Segment nur eine Richtung. Doch während die einen auf das Platzen einer Blase hoffen, machen vor allem Experten darauf aufmerksam, dass das Ende der Immobilienpreisentwicklung Berlins noch lange nicht erreicht ist. Zu billig ist die deutsche Hauptstadt noch immer im Vergleich zu anderen Metropolen, zu beliebt bei Investoren und vor allem zu nachgefragt.
Solange die Neubautätigkeiten dem Bevölkerungszuwachs hinterherrennen, werden die Mieten weiter steigen. Im Kaufsegment ist erst dann ein Abschwächen der Preise zu erwarten, wenn die Zinsen steigen und es kein billiges Geld mehr gibt. So oder so werden die Immobilienpreise Berlins in der nahen Zukunft also weiter steigen. Wer mit Eigentum in der Hauptstadt liebäugelt, sollte deshalb möglichst bald aktiv werden.