Immobilienmakler: Alles über Aufgaben, Beruf und Nutzen eines Maklers

Immobilienmakler haben in Deutschland nicht den besten Ruf. Neben dem Wirken von schwarzen Schafen, die leider die gesamte Branche in Verruf bringen, liegt das auch daran, dass viele die vielfältigen Aufgaben eines Maklers gar nicht richtig kennen.

Von einem guten Immobilienmakler werden Sie fast immer profitieren, denn Sie sparen Zeit und Nerven. Haben Sie den Immobilienmakler mit dem Verkauf oder der Vermietung Ihrer Immobilie beauftragt, werden Sie in aller Regel außerdem einen höheren Erlös erzielen als bei einem Verkauf in Eigenregie.

Warum ist das so?

Ein Immobilienverkauf will gut durchdacht sein. Rechtliche Regelungen, Fristen und Ämter machen den Verkauf bereits im Vorfeld kompliziert. Viele Laien wissen darüber hinaus überhaupt nicht, was auf sie zukommt, und stehen plötzlich vor einem riesigen Aufgabenberg, den sie aus zeitlichen oder finanziellen Gründen nicht bearbeiten können.

Auch während der eigentlichen Verkaufsphase muss viel geplant und organisiert werden, doch gerade hier geht es mitunter sehr schnell. Privatverkäufer, die sich in jedes Thema zunächst noch einlesen müssen, werden leicht ins Hintertreffen geraten. Professionelle Immobilienmakler kennen den regionalen Markt und sind Verkaufsprofis und haben bereits hunderte von Immobilien erfolgreich verkauft.

Mit oder ohne Makler?

Um ermessen zu können, ob Sie mit oder ohne Immobilienmakler besser beraten sind, sollten Sie die folgenden Fragen ehrlich beantworten. Erst, wenn Sie alle Fragen reinen Gewissens mit ja beantworten können, sollten Sie einen Privatverkauf Ihrer Immobilie in Betracht ziehen.

• Kenne ich mich in der Immobilienbranche aus?
• Sehe ich alle anfallenden Aufgaben klar vor mir?
• Habe ich Zeit, Lust und Ausdauer, den Hausverkauf erfolgreich über die Bühne zu bringen?
• Habe ich das nötige Geld für eine Eigenvermarktung? Zu nennen wären hier vor allem Kosten für Unterlagen, Inserate und das Herrichten der Immobilie sowie eine hochwertige Fotokamera und Computerprogramme zur Erstellung des Exposés.

Achtung! Bei einem Privatverkauf sparen Sie zwar die Maklerprovision, doch auch bei dieser Variante müssen Sie Geld investieren – und zwar noch bevor Sie den Verkaufserlös in Händen halten.

• Mehr Zeit und gesündere Nerven – Der Immobilienmakler übernimmt den Verkauf Ihrer Immobilie, Sie kümmern sich um Job und Familie. Der Makler wird den Verkauf außerdem schneller über die Bühne bringen als ein Laie.

•  Know-how – Immobilienmakler kennen sich aus und bringen ihr Know-how zu Ihrem Vorteil ein. Gesetze, Ämtergänge, Finanzierungsfragen: Zu jedem Thema haben Sie einen versierten Ansprechpartner.

• Geld – Makler kennen den Markt und sind echte Verkaufstalente. So erzielen sie einen besseren Preis.

•  Transparenz – Ihr Immobilienmakler hält sie immer auf dem Laufenden und informiert Sie vorab über jeden seiner Schritte.

•  Netzwerk – Ein guter Immobilienmakler pflegt seine Kontakte und kann Ihnen Experten zu jedem Bereich rund um den Immobilienverkauf empfehlen.

•  Objektivität – Ihr Makler hat Ihre Immobilie nicht selbst bewohnt und betrachtet sie daher mit neutralen Augen. Diese Objektivität kommt auch bei Käufern gut an.

•  Marktgespür – Sie müssen nicht selbst versuchen, den Immobilienmarkt zu verstehen, sondern können sich ruhigen Gewissens auf Ihren Immobilienmakler verlassen.

Diese Aufgaben nimmt der Immobilienmakler Ihnen ab

Das Klischee des reichen Schnösels, der nur mal eben durch die Immobilie führt und in der nächsten Minute mit seinem Mercedes Cabrio schon wieder davongebraust ist, hält sich hartnäckig. Tatsächlich mag manch ein Immobilienmakler dieses Vorurteil sogar bestätigen, doch zeigt unser Netzwerk, dass es eben auch anders geht.

Der Großteil der Arbeit eines Maklers läuft im Hintergrund ab. Kaufinteressenten bekommen hiervon nichts mit und haben so fast zwangsläufig den Eindruck, dass Immobilienmakler allesamt faul seien und für das bisschen Arbeit viel zu viel Geld verdienen.Um dieser Meinung entgegenzuwirken, möchten wir Ihnen die gängigsten Aufgaben eines Immobilienmaklers einmal im Detail vorstellen.

Ob Spekulationssteuer, Vorfälligkeitsentschädigung, Home Staging, Schönheitsreparaturen oder Energieeffizienz: Ihr Makler kennt sich aus! [/adrianp_de_step_form]

Ein Immobilienmakler beantwortet Ihnen auch Fragen um den Immobilienbereich.

1. Vorfälligkeitsentschädigung: Immobilien werden in der Regel über einen Kredit der Bank finanziert. Verkauft der Besitzer seine Immobilie noch während der Finanzierungsphase weiter, kann er seinen Kredit mithilfe des Verkaufserlöses in einem Rutsch abbezahlen. In diesem Fall erleidet die Bank jedoch einen Zinsschaden, da Kreditnehmer nicht nur das geliehene Geld, sondern zusätzlich Zinsen zurückzahlen, und diese Zinsen entfallen bei einer vorzeitigen Tilgung. Die Vorfälligkeitsentschädigung beschreibt das Recht der Bank, eine Art Strafsteuer auf die Tilgungszahlung zu erheben, um diesen Zinsschaden aufzufangen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung können Sie vermeiden, wenn Sie Ihren alten Kredit auf Ihr neues Zuhause übertragen oder Ihr Käufer Ihren alten Kredit übernimmt. Ihr Immobilienmakler kann Ihnen hierzu viele wertvolle Tipps geben.

2. Spekulationssteuer: Mitunter müssen Gewinne aus Immobiliengeschäften versteuert werden. Die sogenannte Spekulationssteuer fällt auf die Differenz von ehemaligen Anschaffungskosten und aktuellem Verkaufserlös an. Zahlen muss jedoch nur, wer drei oder mehr Immobiliengeschäfte in den letzten fünf Jahren getätigt hat, seine Immobilie nicht selbst bewohnt hat oder wenn zwischen Ankauf und Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind.

3. Energieeffizienz: Gerade bei älteren Objekten kann es sich lohnen, die Dämmung zu erneuern oder bessere Fenster einzubauen, um die Energieeffizienz der Immobilie zu verbessern. Da derartige bauliche Maßnahmen aber auch mehr Schaden als Nutzen anrichten können, ist vorher zwingend die Meinung eines Spezialisten einzuholen. Ihr Immobilienmakler kann Ihnen hier eine erste Einschätzung geben und vor allem darüber aufklären, ob sich die Investition für Sie lohnen wird.

4. Home Staging: Mit dieser Methode werden die Räume einer zum Verkauf stehenden Immobilie so eingerichtet, dass potenzielle Käufer sich möglichst wohlfühlen. Ihr Immobilienmakler wird Ihnen eine ehrliche Einschätzung geben, ob sich Home Staging für Ihre Immobilie eignet und wer die besten Dienstleister in Ihrer Region sind.

5. Schönheitsreparaturen: Die Kernsanierung des gesamten Hauses ist nur in den seltensten Fällen zu empfehlen, denn Käufer nehmen ohnehin die ein oder andere Umgestaltung nach ihrem eigenen Geschmack vor. Anders sieht es jedoch beim Thema Schönheitsreparaturen aus. Eine löchrige Dachrinne oder losgelöste Fußleisten sollten Sie unbedingt noch vor dem ersten Besichtigungstermin ausbessern, denn Käufer achten auf derlei Kleinigkeiten und schließen daraus auf den generellen Zustand der Immobilie.

Wenn Sie unsicher sind, was noch eine Schönheitsreparatur ist und was bereits als Renovierungsmaßnahme gilt, fragen Sie einfach Ihren Immobilienmakler

Käufer finden

Ein Immobilienmakler vermittelt zwischen Käufern/Mietern und Verkäufern/Vermietern. Er ist die neutrale Person, die für beide Seiten ein möglichst zufriedenstellendes Geschäftserlebnis herbeiführen möchte, denn zumindest im Verkaufsbereich wird er nicht selten auch von beiden Seiten anteilig bezahlt. Dennoch ist ein Immobilienmakler zuallererst Dienstleister des Auftraggebers. Wenn Sie dieser Auftraggeber sind, können Sie also durchaus erwarten, dass Ihr Immobilienmakler Ihre Wünsche prioritär behandelt.

Ein Immobilienmakler wird nur dann bezahlt, wenn seine Verkaufsbemühungen zum Erfolg geführt haben. Konnte er/sie trotz Anstrengung keinen Käufer finden, wird auch keine Bezahlung fällig. Ein Immobilienmakler trägt also immer das Risiko, keine Entlohnung für seine Bemühungen zu bekommen.

Wer darf sich Immobilienmakler nennen?

Um als Immobilienmakler arbeiten zu dürfen, sind nur wenige Hürden zu nehmen:

• positive Schufa
• keine Vorstrafen

Anders ausgedrückt: Wer immer pünktlich seine Rechnungen bezahlt hat und nie straffällig geworden ist, kann als Immobilienmakler arbeiten. Die neue Tätigkeit muss dann lediglich noch dem Gewerbeamt gemeldet werden.

Diese niedrigen Einstiegshürden bieten Betrügern großen Spielraum und sind nicht zuletzt Schuld an dem generell schlechten Ruf der Makler in Deutschland. Das schadet den vielen sehr gut ausgebildeten und ehrenhaften Maklern und Maklerinnen, die den Beruf aus Leidenschaft ausüben.

Um die schwarzen von den weißen Schafen unterscheiden zu können, sollten Sie auf die folgenden Punkte besonders achten:

Gut zu wissen: Landläufig wird unter einem Immobilienmakler ein sogenannter Vermittlungsmakler verstanden, der durch seine Tätigkeit aktiv den Vertragsabschluss herbeiführt. Auch in unserem Netzwerk befinden sich ausschließlich Vermittlungsmakler. Es gibt jedoch auch den sogenannten Nachweismakler. Hier gibt der Immobilienmakler lediglich Tipps, an welchen Ansprechpartner sich der Auftraggeber wenden kann, erhält dadurch aber trotzdem einen Provisionsanspruch.

Tipp: Sie wollen besser nachvollziehen können, wie wir bei der Auswahl unserer Immobilienmakler vorgehen? Wir verraten Ihnen die zehn gängigsten Tricks schlechter Makler.

Wir kennen alle Tricks unseriöser Makler. In unserem Netzwerk finden Sie nur ausgesuchte Profis, die absolut ehrlich und kompetent arbeiten.

Schwarzes oder weißes Schaf? Unsere Schnell-Checkliste:

Es ist gar nicht so einfach, einen wirklich guten Immobilienmakler zu finden. Dennoch gibt es auch hier einige Grundregeln, die die Suche zumindest erleichtern.

Tipp 1: Achten Sie auf Zertifikate und Ehrungen. Auch Mitgliedschaften in (anerkannten) öffentlichen Verbänden sind ein Pluspunkt.

Tipp 2: Lesen Sie die Bewertungen des Maklers und achten Sie besonders auf Plausibilität.

Achtung! 100 Prozent positive Bewertungen sind nicht immer so gut, wie sie zunächst aussehen. Es ist fast unmöglich, jeden einzelnen Kunden immer vollkommen zufriedenzustellen. Ist ein Immobilienmakler länger am Markt, wird er deshalb aller Wahrscheinlichkeit nach im Laufe seines Maklerlebens auch einmal eine 4- oder sogar 3-Sterne-Bewertung erhalten haben.

Wer den Weg nicht kennt, fragt jemanden. Dieses Prinzip kann man auch bei der Suche nach einem guten Immobilienmakler anwenden. Dennoch sollten Sie auch hier auf einige wichtige Punkte achten, um bereits im Vorfeld beurteilen zu können, ob es sich lohnt, der Empfehlung auch tatsächlich nachzugehen.

1. Der Empfehlungsgeber kennt den Immobilienmakler nur beruflich

2. Der empfohlene Immobilienmakler hat für den Empfehlungsgeber selbst gearbeitet oder der Empfehlungsgeber kann den Kontakt des eigentlichen Kunden weiterleiten

3. Sie haben nicht den Eindruck, dass der Empfehlungsgeber dem Makler noch einen Gefallen schuldet

4. Der Immobilienmakler arbeitet in Ihrer Region und kennt sich mit Ihrem Immobilientyp aus

Hat der empfohlene Immobilienmakler diese ersten Tests bestanden, können Sie ihn oder sie anrufen und um ein unverbindliches Kennenlerngespräch bitten. Reagiert er freundlich und offen auf diesen Vorschlag, spricht nichts gegen dieses Gespräch.

Beim Termin selbst sollten Sie dem Kandidaten unauffällig auf den Zahn fühlen:

• Nimmt er sich Zeit für Sie, hört er Ihnen zu und stellt er intelligente Fragen?
• Scheut er sich nicht, seine aktuellen Projekte, Referenzen und Bewertungen vorzuzeigen?
• Wäre der Immobilienmakler selbst Ihr Ansprechpartner oder ein Kollege/Angestellter?
• Spricht der Immobilienmakler ausschließlich Fachchinesisch oder kann er Ihnen verständlich die wichtigsten Begriffe und Themenfelder erklären?
• Lässt der Immobilienmakler die Kirche im Dorf oder versucht er, Sie mit einem zu schön klingenden Verkaufspreis (den er ganz sicher erzielen wird) ins Boot zu holen?
• Möchte er bei einer Besichtigung jeden Raum sehen und stellt er Detailfragen oder reicht ihm ein schneller Blick zur Tür herein und schon weiß er Bescheid (oder muss wieder los)?
• Besitzt er eine eigene Kundendatenbank?
• Erstellt er gute Exposés und kann er Ihnen das anhand einiger Beispiele beweisen?Welche Zielgruppe würde er für Ihre Immobilie wählen und welche Vermarktungsstrategie?

• Konnten Sie alle diese Fragen zu Ihrer vollsten Zufriedenheit beantworten und stimmt auch Ihr Bauchgefühl, können Sie zur Vertragsgestaltung übergehen.

Generell hängt die Antwort auf diese Frage davon ab, welcher Typ Mensch Sie sind. Gehören Sie eher zu den computeraffinen Zeitgenossen, werden Sie sich vermutlich mit denjenigen Maklern am besten verstehen, die online Werbung schalten. Fühlen Sie sich hingegen eher mit einem gedruckten Werk in den Händen wohl, sollten Sie in Tageszeitungen oder auch den Gelben Seiten nach Ihrem Makler suchen, denn der so gefundene Kandidat wird eher auf Ihrer Wellenlänge sein.

Wir haben Ihren Immobilienmakler

Als überregionales Netzwerk setzen wir nicht auf Menge, sondern auf Qualität: Unsere Immobilienmakler gehören zu den allerbesten in ihrer Region und arbeiten absolut seriös.

Jeder unserer Makler steht Ihnen gerne für ein unverbindliches Kennenlerngespräch zur Verfügung. Auch die Wertermittlung Ihrer Immobilie nehmen unsere Partnermakler kostenfrei und für Sie völlig unverbindlich vor: Entscheiden Sie sich danach für einen Verkauf in Eigenregie oder über einen Kollegen, bleibt die Bewertung unser Geschenk an Sie.

Der Ablauf:

1.Sie fordern über unsere Webseite eine kostenlose Immobilienbewertung an.

2. Wir verbinden Sie mit unserem Immobilienmakler aus Ihrer Region. Zusammen werden Sie Ihre Immobilie besichtigen und unser Makler wird eine professionelle Wertermittlung durchführen.

3. Sie entscheiden selbst: Hat der Immobilienmakler Ihnen gefallen, dann können Sie ihn/sie auch mit der eigentlichen Vermarktung Ihrer Immobilie beauftragen. Wenn nicht, bleibt die Immobilienbewertung für Sie trotzdem kostenlos.

Machen Sie den Test: Haben Sie einen guten Immobilienmakler gefunden?

Erst mit der Zeit lässt sich sagen, ob der Makler die richtige Wahl war oder nicht.

Diese 15-Punkte-Checkliste wird Ihnen dabei helfen, auch nach einigen Wochen noch einen nüchternen Blick zu behalten:

• Der Makler kann eine qualifizierende Ausbildung sowie regelmäßige Fortbildungen vorweisen

• Der Immobilienmakler ist Mitglied in Berufsverbänden und/oder hat bereits Auszeichnungen für seine Arbeit erhalten

• Der Ruf des Maklers ist sehr gut bis hervorragend
  Er/Sie kann auf jahrelange Erfahrung und eine große Interessentendatenbank stolz sein

• Der Immobilienmakler arbeitet und wohnt in der Region und muss nicht erst 150 km zu Ihrer Immobilie fahren

• Der Makler nimmt sich Zeit für Sie und Ihre Fragen

• Er/Sie kennt sich auch mit artverwandten Themen aus und kann Ihnen zumindest eine erste, fundierte Einschätzung geben (Schönheitsreparaturen, Finanzierung, Energieeffizienz)
  Bei allen weiteren Fragen vermittelt der Makler Sie an einen Profi aus seinem Netzwerk

• Er/Sie betrachtet die Wertermittlung als einen Service und nennt Ihnen einen realistischen Verkaufspreis sowie Verkaufszeitraum

• Der Immobilienmakler kennt sich mit dem Markt aus und kann Ihnen wertvolle Tipps geben (jetzt verkaufen oder nächstes Jahr, welche Zielgruppe, welcher Angebotspreis etc.)

• Er/Sie ist immer offen und ehrlich und arbeitet transparent

• Der Makler spricht im Vorfeld seine Verkaufsstrategie mit Ihnen ab und hält Sie stets auf dem aktuellen Stand

• Der Immobilienmakler hat eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, um etwaigen Schadensersatzansprüchen nachkommen zu können

• Der Makler nimmt jeden Interessenten ernst und betrachtet niemanden als Mittel zum Zweck

• Er/Sie ist jederzeit für Sie erreichbar (oder ruft zeitnah zurück), hilfsbereit und sympathisch

Bei Immobiliengeschäften geht es regelmäßig um sehr viel Geld. Haben Sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf oder der Suche nach neuen Mietern (oder nach einer neuen Bleibe) beauftragt, sollten Sie die Einzelheiten Ihrer Zusammenarbeit schriftlich in einem Maklervertrag, auch Maklerauftrag genannt, festhalten.

Eine genaue Auflistung aller zu beachtenden Punkte rund um den Maklervertrag finden Sie in diesem Kapitel.

Wie kommt der Maklervertrag zustande?

Der Maklervertrag wird zwischen zwei Parteien geschlossen: Dem Immobilienmakler und dem Auftraggeber, also entweder einem Immobilienbesitzer oder einem Kauf-/Mietinteressenten.

Die Ausgestaltung des Maklervertrages ist den beiden Parteien überlassen, denn der Gesetzgeber hält sich hier völlig heraus. Es ist also umso wichtiger, dass Sie auch als Laie die wichtigsten Kriterien kennen.

Damit der Vertrag wirksam ist, kommen drei Abschlussmethoden infrage:

1. schriftlich

2. mündlich

3. durch konkludentes Handeln

Der schriftliche Vertragsabschlussist grundsätzlich zu empfehlen, denn nur so können Sie nachweisbar Einfluss auf die Vertragsgestaltung nehmen. Sie haben außerdem ein rechtskräftiges Dokument zur Hand, sollte es doch einmal zu einer (gerichtlichen) Auseinandersetzung kommen.

Dennoch ist auch hier Vorsicht geboten: Nicht jede Klausel ist rechtskonform, nur weil sie schriftlich formuliert wurde. Gehen Sie den Vertrag vor der Unterschrift also in Ruhe durch und halten Sie gegebenenfalls Rücksprache mit einem Anwalt. Schwarze Schafe versuchen außerdem, ihrem Auftraggeber den Vertrag unterzujubeln.

Tipp: Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht vorher lesen konnten!

Der mündliche Maklervertrag kommt meist zwischen Maklern und Interessenten zustande, seltener, wenngleich nicht nie, zwischen Immobilienmakler und Auftraggeber. Für das Zustandekommen des Vertrages reicht es bereits aus, wenn Sie dem Immobilienmakler zum Beispiel sagen „Na, dann suchen Sie mal nach einer schönen Wohnung für mich“ und der Makler das bejaht.

Ein seriöser Makler wird es jedoch nicht bei diesem mündlichen Vertrag belassen, sondern immer das direkte Gespräch mit Ihnen über eine schriftliche Vertragsfixierung suchen.

Der Maklervertrag durch konkludentes (= schlüssiges) Handeln ist für Laien besonders schwer zu durchschauen. So sind Sie bereits dann ein Vertragsverhältnis eingegangen, wenn Sie den Immobilienmakler um die Zusendung des Exposés gebeten haben (zum Beispiel per Mail), der Makler diesem Wunsch nachgekommen ist und im Exposé darauf aufmerksam macht, dass eine Provisionszahlung für den Käufer dieser Immobilie anfällt.

Auch die Besichtigung einer Immobilie mit einem Immobilienmakler ist konkludentes Handeln und verpflichtet somit zur Provisionszahlung im Kauffall. Im Juristendeutsch spricht man von Angebot und Annahme: Durch die Anfrage einer Besichtigung machen Sie ein generelles Kaufangebot, das der Makler durch die Durchführung des Termins annimmt.

Allein im Vermietgeschäft sind die mündliche Vertragsform und die durch konkludentes Handeln nicht erlaubt. Im § 2 Abs. 1 Wohnungsvermittlungsgesetz wird die schriftliche Vertragsfixierung als die einzig zulässige vorgeschrieben.

Diese Formen des Maklervertrags gibt es

Es gibt nicht nur verschiedene Varianten des Zustandekommens eines Maklervertrages, sondern auch der Vertrag selbst kennt drei unterschiedliche Formen. Je nach Form sind die Rechte und Pflichten für beide Seiten unterschiedlich verteilt.

1. Der einfache Auftrag

Mit dem einfachen Auftrag behält der Auftraggeber sich das Recht vor, neben dem einen Immobilienmakler noch weitere mit der Vermarktung der Immobilie zu beauftragen. Auch der Eigentümer selbst kann an Interessenten herantreten und somit versuchen, in Eigenregie die Immobilie zu verkaufen.

Bei dieser Vertragsvariante hat der Auftraggeber zwar weitreichende Rechte, doch wird er kaum auf ein allzu großes Engagement seitens des Maklers hoffen dürfen. Da das Risiko hoch ist, trotz Verkaufsbemühungen am Ende leer auszugehen, wird kaum ein seriös arbeitender Makler viel Zeit in diesen Auftrag investieren.

2. Der einfache Alleinauftrag

Bei dieser Variante entfällt das Recht des Auftraggebers, noch weitere Makler zu beauftragen. Das Recht, selber einen Käufer zu suchen, bleibt jedoch bestehen. Auch bei dieser Form des Auftrags arbeitet der Immobilienmakler also gegen einen direkten Konkurrenten und wird somit nicht allzu motiviert sein.

3. Der qualifizierte Alleinauftrag

Diese Vertragsform spricht dem Makler die alleinigen Vermarktungsrechte zu. Tritt dennoch ein Interessent an den Auftraggeber heran, muss dieser ihn an den Makler weitervermitteln. Tut er es nicht und wird dieser Interessent der spätere Käufer, kann der Immobilienmakler Schadenersatzforderungen geltend machen.

Bei dieser Variante gibt der Eigentümer die Vermarktungsrechte zwar vollständig aus der Hand, doch kann er sich im Gegenzug auch auf ein größtmögliches Engagement seines Maklers freuen, denn dieser hat nun die besten Chancen, sich seine Provision zu verdienen. Das Resultat sind meist eine schnellere Vermarktungsdauer und ein höherer Verkaufspreis, denn der Makler wird Immobilien, für die er einen qualifizierten Alleinauftrag besitzt, stets vorrangig behandeln.

Was gehört in einen Maklervertrag (und was nicht)?

Sie sollten nur dann mit einem Makler zusammenarbeiten, wenn Sie ihm oder ihr vertrauen. Tun Sie es nicht, wird auch der ausgefeilteste Vertrag Sie nicht ruhig schlafen lassen.

Wir empfehlen Ihnen generell den qualifizierten Alleinauftrag, denn damit sichern Sie sich die größten Vorteile. Viele seriöse Makler akzeptieren keine andere Vertragsform, da sie ihren Wert kennen und für gute Arbeit am Ende auch bezahlt werden wollen. Dennoch sind Sie Ihrem Makler auch bei dieser Variante nicht hilflos ausgeliefert, denn der Vertrag hält ausreichend Gestaltungsspielraum bereit.

1. Die Vertragslaufzeit

Es gibt befristete und unbefristete Maklerverträge, wir raten Ihnen jedoch grundsätzlich zur befristeten Variante. So können Sie nach einem festgelegten Zeitraum doch noch einen anderen Immobilienmakler beauftragen, wenn der erste Sie enttäuscht haben sollte. Da ein Immobilienverkauf im Schnitt drei bis sechs Monate in Anspruch nimmt, sollte auch die Vertragslaufzeit nicht über diesem Wert liegen.

Sollte der Vertrag nach sechs Monaten enden und eine Woche später unterschreibt ein Käufer den Kaufvertrag, erhält der Immobilienmakler trotzdem seine Provision, sofern der Käufer durch ihn auf die Immobilie aufmerksam geworden ist.

2. Die Aufwandsentschädigung

Makler werden nur im Erfolgsfall bezahlt – zumindest besagt das die Theorie. In der Praxis versuchen manche jedoch, dieses Modell zu umschiffen, indem sie eine Aufwandsentschädigung für den Fall einer Nichtvermarktung vertraglich festhalten wollen.

Wird diese Aufwandsentschädigung als Pauschale angegeben, ist sie nicht zulässig. Verschiedene Gerichte haben in der Vergangenheit festgelegt, dass ein Makler, wenn überhaupt, nur die tatsächlich angefallenen Kosten im Rahmen einer Aufwandsentschädigung in Rechnung stellen darf.

Doch auch diese Klausel sollten Sie aus dem Vertrag streichen lassen, denn sie entspricht nicht dem üblichen Vergütungsmodell. Haben Sie dem Makler einen qualifizierten Alleinauftrag angeboten, sollte dieser sich im Gegenzug bereiterklären, allein auf Erfolgsbasis zu arbeiten. Ohne wenn und aber.

Achtung! Ist ein Makler finanziell für Sie in Vorleistung gegangen, zum Beispiel für die Erstellung eines Energieausweises durch einen Sachverständigen, steht ihm dieser Betrag selbstverständlich losgelöst von seiner Provision zu.

3. Die Reservierungsgebühr

Hat ein Käufer Interesse an einer Immobilie, muss vor der Unterschrift jedoch noch einige Fragen mit seiner Bank klären, kann er den Immobilienmakler bitten, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum für ihn „zurückzulegen“. Hierfür wird eine Reservierungsgebühr fällig, die sich meist im niedrigen vierstelligen Bereich bewegt. Kommt es zum Vertragsabschluss, erhält der Käufer die Reservierungsgebühr zurück.

4. Strafe für Absichtsänderung

Egal, welche Vertragsform Sie wählen: Sie sind niemals verpflichtet, auch tatsächlich zu kaufen oder zu verkaufen. Ändern Sie mitten im Vermarktungsprozess Ihre Meinung, ist das allein Ihre Entscheidung. Makler können hierfür zwar eine Pauschalzahlung vertraglich festlegen, dieser Klausel müssen Sie jedoch nicht zustimmen.

5. Zu niedriger Verkaufspreis

Vor Beginn der Vermarktung muss Ihr Makler Ihnen einen realistisch zu erzielenden Verkaufspreis nennen. Dieser wird vertraglich fixiert. Liegt der tatsächlich erzielte Verkaufspreis deutlich unterhalb dieses Wertes (über 50 Prozent), kann der Makler nicht (in voller Höhe) auf seiner Festprovision bestehen. Eine entsprechende Vertragsklausel ist also unzulässig.

Tipp: Haben Sie die Provision trotzdem gezahlt, können Sie sich auch im Nachhinein an ein Gericht wenden. Dieses Recht unterliegt jedoch einer Verjährungsfrist.

6. Keine Haftungsübernahme

Ein Makler kann sich nur dann aus der Haftung nehmen, wenn der Fehler auf Falschangaben des Eigentümers beruht. Hat der Makler den Fehler selbst grob fahrlässig verschuldet oder absichtliche Falschangaben gemacht, haftet er selbst. Ein genereller Haftungsausschluss ist nicht rechtens.

Der Maklervertrag in Kürze: Hierauf sollten Sie achten!

• die Vertragsparteien und der Vertragsgegenstand werden klar genannt

• die Laufzeit des Vertrages beträgt nicht mehr als sechs Monate, es gibt keine automatische Verlängerung

• der Angebotspreis wird genannt
  die Vertragsart wird festgelegt (wir empfehlen den qualifizierten Alleinauftrag)

• die Vergütung erfolgt nur im Erfolgsfall

• der Vertrag nennt die Höhe der Provision und wer sie zahlt (je nach Bundesland bestehen hier unterschiedliche Werte, die aber individuell nachverhandelt werden können)

• die vom Immobilienmakler zu erbringenden Leistungen sind aufgelistet
  der Makler besitzt eine Vollmacht für Ämter und Behörden
  die regelmäßige Berichterstattungspflicht des Maklers ist schriftlich festgehalten

• der Vertrag nennt Regelungen für den Fall, dass kein Verkauf zustande gekommen ist (wer erhält die Interessentenliste etc.)
  es finden sich Angaben zu den Kündigungsbedingungen

• Sie wurden über Ihr Widerrufsrecht belehrt

Kann ich einen Maklervertrag kündigen?

Wenn Sie einen einmal geschlossenen Maklervertrag kündigen wollen, haben Sie drei Möglichkeiten:

1. Das außerordentliche Kündigungsrecht: Hat der Immobilienmakler nachweislich seine Pflichten verletzt, können Sie den Vertrag auch während der Laufzeit kündigen.

2. Einen zeitlich befristeten Vertrag können Sie fristgerecht zum Ende kündigen. Sie können aber auch das automatische Auslaufen des Vertrages vereinbaren.

3. Ein unbefristeter Vertrag kann meist unter Einhaltung einer bestimmten Kündigungsfrist gekündigt werden.

Was passiert bei einer Kündigung?

Das lässt sich pauschal nicht beantworten, sondern hängt von Ihrem Vertrag ab. Haben Sie einer Aufwandsentschädigung im Falle einer Kündigung zugestimmt, müssen Sie diese auch zahlen. Darüber hinaus kann der Immobilienmakler Anspruch auf Schadensersatz haben, wenn der Auftraggeber sich einer Vertragsverletzung schuldig gemacht hat.

Kann ich einen Maklervertrag widerrufen?

Das Recht auf Widerruf besteht nur bei Fernabsatzverträgen. Haben Sie den Maklervertrag also zum Beispiel per Mail, Fax oder Brief abgeschlossen, steht Ihnen ein Widerrufsrecht zu. Auch telefonisch oder per SMS abgeschlossene Verträge sind Fernabsatzverträge.

Das Widerrufsrecht besteht auch bei Maklerverträgen im Fernabsatz durch konkludentes Handeln. Haben Sie also ein Exposé per Mail angefordert und es vom Makler auch bekommen, haben Sie auch hier ein Widerrufsrecht.

Wie lange kann ich widerrufen?

Das hängt davon ab, ob der Makler Sie bei Vertragsabschluss über Ihr Widerrufsrecht informiert hat. Um bei unserem Beispiel zu bleiben: Hat der Makler Ihnen nicht nur das Exposé zugesandt, sondern befand sich in der Mail auch eine Widerrufsbelehrung, haben Sie ab diesem Zeitpunkt 14 Tage Zeit, den Vertrag zu widerrufen.

Hat der Immobilienmakler Sie nicht informiert, verlängert sich Ihre Widerrufsfrist auf ein Jahr und zwei Wochen. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag in dieser Zeit und widerrufen Sie anschließend den Maklervertrag, steht dem Makler keine Provision zu, da er sich mit dem Unterlassen der Widerrufsbelehrung rechtswidrig verhalten hat.

Achtung! Manch ein Käufer versucht die Provision zu umgehen, indem er/sie trotz erfolgter Widerrufsbelehrung innerhalb der ersten 13 Tage den Kaufvertrag unterschreibt und dann den Maklervertrag widerruft. Immobilienmakler kennen diesen Trick jedoch. Ein Makler wird deshalb entweder erst nach 14 Tagen mit seiner Arbeit für Sie beginnen oder aber darauf bestehen, dass Sie Ihr Widerrufsrecht aktiv verkürzen bzw. mit der Unterschrift des Kaufvertrages gänzlich darauf verzichten. Dieses Vorgehen ist rechtlich zulässig.

………..  neues Thema  ………..

Bei einem Immobiliengeschäft fällt die Maklerprovision immer dann an, wenn …

1. es einen gültigen Maklervertrag mit beiden Parteien, also Verkäufer sowie Käufer, gibt (im Vermietbereich zählen allein schriftliche Verträge),

2. der Makler keine Vertragsverletzungen begangen hat,

3. der Makler den Vermarktungserfolg auf seine Tätigkeit zurückführen kann und

4. es tatsächlich zum Verkauf oder zur Vermietung gekommen ist.

Ist es in einem dieser Bereiche zu Fehlern gekommen, wird der Makler große Schwierigkeiten beim Durchsetzen seines Provisionsanspruches haben.

Wer bezahlt den Makler?

Zur Frage, wer die Maklerprovision am Ende zu bezahlen hat, existieren je nach Bereich und Bundesland unterschiedliche Regelungen.

Die folgende Tabelle zeigt Ihnen die Maklerprovision für den Kaufbereich:

Natürlich sind diese Werte nicht in Stein gemeißelt, sondern frei verhandelbar. Der Makler kann zum Beispiel mehr verlangen, wenn die Immobilie nur sehr schwer zu vermitteln ist. Der Eigentümer kann die Provision immer dann senken, wenn die Interessenten Schlange stehen, und der Käufer hat einen guten Verhandlungsstandpunkt, wenn er der einzige Interessent ist.

Steht die zu vermarktende Immobilie nicht zum Verkauf, sondern soll ein Mieter gefunden werden, hat die Provisionstabelle keine Gültigkeit. Im Vermietbereich gilt ausschließlich das Bestellerprinzip, das besagt, dass der derjenige den Makler bezahlt, der ihn auch beauftragt hat. In aller Regel ist das der Vermieter. Die Höhe der Provision ist zwar auch verhandelbar, doch wird sich in der Praxis kaum ein Makler auf eine niedrigere Provision als die übliche Rate von zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer einlassen, da dieser Betrag in vielen Fällen gerade eben die Ausgaben des Maklers deckt.

Wie schnell erwartet der Makler sein Geld?

Hier gibt es keine festgelegten Vorgaben, sondern das Zahlungsziel wird individuell im Maklervertrag festgehalten.

Üblicherweise hat der Käufer eine Frist von einer bis zwei Wochen. Bei Verkäufern warten Makler auch schon mal ab, bis der Kaufbetrag auf dem Konto des nun ehemaligen Eigentümers eingegangen ist.

Maklerprovision von der Steuer absetzen: Ist das möglich?

Das kommt darauf an.

Für Vermieter sind Maklergebühren Werbungskosten und somit steuerlich absetzbar. Auch, wenn Sie die Wohnung frisch gekauft und aber sofort wieder vermietet haben, können Sie die Maklerprovision absetzen, in diesem Fall als Teil der Anschaffungskosten.

Als Mieter können Sie die Provisionszahlung absetzen, wenn Sie aus beruflichen Gründen umziehen mussten.

Wenn Sie häufiger mit Immobilien handeln, müssen Sie auf den Veräußerungsgewinn Spekulationssteuer zahlen. Die Maklerkosten können Sie in diesem Fall vom Gewinn abziehen.

Wann müssen Sie die Maklerprovision nicht zahlen?

Hat der Makler sich eine Vertragsverletzung zuschulden kommen lassen oder Sie nicht über Ihr Widerrufsrecht informiert, stehen die Chancen gut, dass Sie auch im Vermittlungsfall keine Provision zahlen müssen. Im Endeffekt entscheidet hierüber jedoch immer ein Gericht.

Weitere Gründe, um die Maklerprovision nicht zahlen zu müssen:

Das Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip gilt seit 2014 und ist nur im Vermietbereich gültig. Hierdurch ist klar geregelt: Wer den Makler beauftragt hat, bezahlt ihn auch.

Auf den ersten Blick ist das zumindest für Mieter von großem Vorteil, denn in aller Regel beauftragen Vermieter den Makler. In der Praxis hat sich jedoch gezeigt, dass auch für Mieter nicht alles rosig ist. So sind viele Eigentümer von Mietwohnungen in den letzten Jahren dazu übergegangen, freie Wohnungen gar nicht mehr auf dem Markt anzubieten, sondern direkt einen vom scheidenden Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Suchende ohne entsprechende Kontakte geraten somit schnell ins Hintertreffen. Und auch die Umgestaltung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung hat zugenommen, da im Kaufbereich das Bestellerprinzip nicht gilt.

Ein weiterer Trick von Vermietern, sich die Provision zu sparen, sind überhöhte Ablöseforderungen für Einbauküchen, Fußböden etc. Über diesen Umweg kann die Maklerprovision wieder eingespielt werden.

Die Vorteile für Vermieter

Trotz Bestellerprinzip lohnt sich auch für Vermieter der Einsatz eines Maklers.

1. Der Makler wird aus dem Berg an Bewerbungen die besten Kandidaten heraussuchen und auf ein langfristig motiviertes, zahlungskräftiges Klientel achten.

2. Ein Makler steht Ihnen auch neben seinem eigentlichen Kerngeschäft beratend zur Seite. Sind Sie sich zum Beispiel unsicher, welche Miethöhe Sie wählen sollen, kann der Makler Ihnen aufgrund seiner Erfahrung und seines rechtlichen Wissens schnell weiterhelfen.

Die Vorteile für Mieter

Mitunter kann sich auch für Mieter die Beauftragung eines Maklers lohnen, selbst wenn das bedeutet, dass sie selbst die Provision zahlen müssen.

1. Sie haben schlicht nicht die Zeit für eine monatelange Wohnungssuche.

2. Sie sind neu in der Stadt und kennen sich nicht aus.

3. Sie haben besondere Anforderungen.

Makler beauftragen: Wir sind für Sie da

Es ist gar nicht so leicht, in der Vielzahl der Maklerangebote den Überblick zu behalten. Immerhin können Sie sich nicht zu jedem Kandidaten umfassend einlesen, auf der anderen Seite sind die Rankings auf Bewertungsportalen mitunter mit Vorsicht zu genießen. Dennoch müssen Sie eine gute Wahl treffen, denn es geht immerhin um viel Geld.

Wir greifen Ihnen bei Ihrer Maklersuche gerne hilfreich unter die Arme. Wenn Sie eine genau auf Sie zugeschnittene Empfehlung und einen top Makler wünschen, kontaktieren Sie uns am besten noch heute.

Es ist heute nicht einfach einen professionellen Immobilienmakler zu finden. Wir sind ein Netzwerk von erfahrenen, kompetenten und vertrauenswürdigen Maklern, die ihr Handwerk verstehen und Ihnen als seriöse Partner zur Seite stehen.

Füllen Sie dazu einfach nur das untenstehende Formular aus und drücken Sie auf „Empfehlung anfordern“
Umgehend stellen wir zwischen Ihnen und unseren Immobilienmakler aus Ihrer Region den Kontakt her. Sie entscheiden nach dem Erstgespräch, ob Sie den Auftrag an unseren Immobilienmakler vergeben möchten.