Immobilienkredit – ohne Kopfschmerzen ins Eigenheim

Bei einem Hauskauf oder -bau ist es oftmals wie bei der eigenen Hochzeit: Die Vorstellungen aus Kindestagen lassen sich im Erwachsenenalter schlichtweg nicht finanzieren. Auch bei einer Immobilienfinanzierung lautet daher die allererste Frage: Wie viel Haus gibt mein Budget überhaupt her?

Um hier nicht aus dem Bauch heraus antworten zu müssen, sollten Sie sich am besten einen verregneten Sonntag hinsetzen und Ihre Finanzen durchgehen. Machen Sie eine genaue Auflistung aller monatlich wiederkehrender Posten und rechnen Sie in einem zweiten Schritt auch die Ausgaben mit ein, die nur einmal jährlich anfallen (bspw. der Beitrag zur Privathaftpflichtversicherung).

Zu den möglichen Ausgaben gehören:

• Einkäufe (Lebensmittel, aber auch notwendige Garderobe, Geschenke, Bürobedarf etc.)

• Strom, Gas, Wasser, Heizung

• Telefon (Festnetz und mobil), Internet

• GEZ

• Versicherungen, Altersvorsorge, Sparverträge, bereits bestehende Kreditraten

• Kfz-Kosten (tanken, Instandhaltung, Steuer)

Anschließend listen Sie Ihr Einkommen auf. Doch aufgepasst: Listen Sie nur das auf, was auch wirklich verlässlich monatlich reinkommt! Wunschdenken und Schönfärbereien sind fehl am Platz.

Wenn Sie nun alle Ausgaben von Ihrem Einkommen abziehen, sehen Sie den Betrag, der Ihnen monatlich zur freien Verfügung bleibt.

Wenn Sie …

… mietfrei wohnen, müssen Sie nun aus diesem Betrag die bezahlbare Tilgungsrate eines Finanzierungskredits ablesen.

… bereits aktuell Mietzahlungen haben, können Sie sich an der Nettokaltmiete für die spätere Tilgungsrate orientieren, denn diese Summe bringen Sie aktuell ja auch jeden Monat auf. Achten Sie jedoch darauf, nicht die Warmmiete zu wählen, denn auch bei einem Haus fallen Nebenkosten an, die zusätzlich bezahlt werden wollen.

Sofern Sie nicht von Anfang an eine bestimmte Immobilie oder ein ganz besonderes Fleckchen Bauland im Blick hatten, sollten Sie sich nun auf die Suche nach Ihrem Traumhaus machen. Wichtig ist, dass Sie nichts überstürzen, sondern sich viele unterschiedliche Immobilien genau ansehen. Planen Sie hierfür ruhig mehrere Monate ein – die Wahl des Eigenheims ist schließlich keine alltägliche Entscheidung!

Wenn Sie mehrere Objekte ins Auge gefasst haben, folgt nun die Feinjustierung. Sehen Sie sich jedes Objekt noch einmal ganz genau an, überprüfen Sie Charaktereigenschaften wie die Energieeffizienz und etwaige Renovierungen und lassen Sie die Nachbarschaft auf sich wirken. Erst, wenn Sie sich in einer Immobilie wirklich sehen können, sollten Sie ein Kaufangebot abgeben.

Auch bei einem geplanten Neubau sollten Sie Grundstücke und Baufirmen genauestens unter die Lupe nehmen. Ist der Bauträger wirklich solvent und was sagen andere Kunden über die Firma? Es kann sich auch lohnen, bei Nachbarn oder auf dem Marktplatz Erkundigungen einzuholen. Vielleicht ist die Erweiterung der Autobahn geplant, keine 200 Meter von Ihrem Grundstück? Einheimische sind meist sehr gut über ihre Region informiert und können Ihnen wertvolle Tipps geben.

Wenn Sie mit dem Kauf einer Eigentumswohnung liebäugeln, sollten Sie immer daran denken, dass Sie in diesem Fall nicht nur die Wohnung, sondern auch die Eigentümergemeinschaft kaufen. Lassen Sie sich deshalb unbedingt die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen zeigen und fragen Sie zur Sicherheit noch einmal extra nach anstehenden Renovierungen, die von allen Eigentümern mitgetragen werden müssen. Ebenfalls zu empfehlen: Nehmen Sie, sofern möglich, selber an einer Eigentümerversammlung teil oder machen Sie eine Runde durch das Haus. So bekommen Sie ein Gefühl für Ihre zukünftigen „Mitbewohner“ und können besser einschätzen, ob Charakter und Einstellung der Eigentümer zu Ihnen passen.

Jetzt sind die Zinsen noch immer auf einem niedrigen Niveau. Es lohnt sich also, die Höhe des Tilgungszinses bei Vertragsabschluss langfristig festzulegen.

Für gewöhnlich können Zinsen für die nächsten zehn bis 15 Jahre festgeschrieben werden (= Sollzinsbindung). Wer auch darüber hinaus den Zinssatz von heute haben möchte, sollte ein Volltilgerdarlehen oder parallel einen Bausparer/Forward Darlehen abschließen.

Die Auswirkungen der unterschiedlichen Faktoren auf den Zins helfen Ihnen, die Zinsberechnung der Banken besser zu verstehen.

Je nach Einkommen, Lebenssituation und Immobilienpreis passen unterschiedliche Kreditarten zu Ihrer Immobilienfinanzierung.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die bekannteste und häufigste Form für einen Immobilienkredit. Hier haben Sie eine monatliche Rate, die immer gleich bleibt, und einen ebenso konstanten Zinssatz. Da die Zinsen und somit auch die Tilgungszinsen aktuell noch immer auf einem niedrigen Niveau liegen, sollten Sie das Annuitätendarlehen mit einer möglichst langen Zinsbindungsfrist wählen, also ab 15 Jahren aufwärts. Der Vorteil: Sie zahlen die gesamte Zeit Zinsen auf dem heutigen niedrigen Niveau und müssen nicht in zehn Jahren eine Anschlussfinanzierung mit einem höheren Zinssatz abschließen. Der Nachteil: Der jährliche Sollzinssatz erhöht sich durch die lange Laufzeit.

Volltilgerdarlehen

Bei einem Volltilgerdarlehen wird die monatliche Tilgungsrate eins zu eins anhand des zurückzubezahlenden Betrags und der Kreditlaufzeit festgelegt. Der Vorteil: Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist sind Sie definitiv schuldenfrei und benötigen keine Anschlussfinanzierung. Darüber hinaus konnten Sie sich das Geld von der Bank zu einem besonders günstigen Zinssatz leihen. Der Nachteil: Die monatliche Rate ist so hoch, dass sich viele ein Volltilgerdarlehen gar nicht leisten können.

variablen Darlehen

Bei einem variablen Darlehen werden die Zinsen jedes Quartal an den aktuellen Zinssatz angepasst. So profitieren Sie von fallenden Zinsen, tragen jedoch auch das Risiko eines steigenden Zinsniveaus. Ein variables Darlehen ist monatlich kündbar und kann in logischer Konsequenz jederzeit vollständig abbezahlt werden. Darüber hinaus kann der Kreditnehmer es auch in ein Annuitätendarlehen umwandeln.

Realkredit

Der Realkredit ist als Immobilienkredit besonders für gut verdienende Selbstständige interessant, die Ihr Einkommen nur schwer nachweisen können. Bei einer Eigenkapitalhöhe von gut der Hälfte des Objektwertes finanziert die Bank die andere Hälfte mit, für Banken, relativ wenigen Nachfragen zur Einkommenssituation.

Flexible Tilgungsraten

e nach Kredittyp können Sie neben einer konstanten Tilgungsrate auch eine flexible Abbezahlung vereinbaren. Bei dieser Variante schreiben Sie das Recht auf Sondertilgungen in Form von höheren Einzelbeträgen in den Vertrag, ohne dass die Bank Ihnen für diese Zahlungen eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen darf. Das ist vor allem dann lohnend, wenn Sie in einigen Jahren eine größere Einmalauszahlung beispielsweise aus einer Lebensversicherung erwarten und diese Summe zum Abbezahlen Ihres Kredites nutzen möchten. Doch auch Selbstständige, deren Einkommen schwankt, können ein Recht auf Sondertilgungen festschreiben lassen. So kann die monatliche Rate so niedrig gewählt werden, dass sie auch in schlechten Monaten aufgebracht werden kann. Ist dann am Jahresende noch Geld übrig, verringert es als Sondertilgung den Schuldenberg.

Je nach Bank wird für das Sondertilgungsrecht ein geringer Zinsaufschlag fällig, einige Banken berechnen bis zu einer bestimmten Höchstsumme sogar gar keine Extragebühr.

Neben dem Sonderzahlungsrecht können Sie auch vereinbaren, die Tilgungsrate Ihrem Einkommen anpassen zu dürfen. Steigt es, können Sie die Tilgungsrate hochsetzen, sinkt es, senken Sie auch den monatlichen Betrag. So können Sie auch auf unvorhergesehene Einkommensschwankungen reagieren.

Der Bausparer

Er ist so etwas wie das beliebteste Sparbuch der Deutschen: Ein Bausparvertrag sichert dem Besitzer eine vorher definierte Kreditsumme zu einem ebenfalls vorher vereinbarten Zinssatz zu – auch wenn der Vertrag noch zu Jugendzeiten abgeschlossen wurde.

Voraussetzung für das Darlehen ist das Erreichen eines bestimmten Vertragsguthabens, meist 40 bis 50 Prozent der kompletten Bausparsumme. Ist das erreicht, wird der Vertrag zuteilungsreif, das heißt der Besitzer kann sich entscheiden, ob er sich lediglich die bereits angesparte Summe auszahlen lassen oder zusätzlich einen Kredit in Höhe der restlichen 50 bis 60 Prozent der Bausparsumme in Anspruch nehmen möchte.

Eine gängige Methode ist es, zeitgleich mit dem Finanzierungskredit auch einen Bausparvertrag abzuschließen. Die Idee dahinter: Nach Beendigung der Zinsbindungsfrist des Finanzierungskredits kann die restliche Kreditsumme mithilfe eines Bauspardarlehens auf den bis dahin zuteilungsreif besparten Bausparer abbezahlt werden. Auf diese Weise macht man sich vor allem in zinsniedrigen Zeiten unabhängig vom früher oder später wieder ansteigenden Zinsniveau, denn die Zinsen auf das Bauspardarlehen werden bei Vertragsabschluss festgeschrieben. Der Nachteil dieser Variante ist jedoch die doppelte finanzielle Belastung in den ersten Jahren, denn neben den Raten für den Finanzierungskredit müssen zusätzlich die Raten für den Bausparer aufgebracht werden.

Sie wissen nun ungefähr, was Sie möchten. Nun geht es darum, sich bei den verschiedenen Anbietern unterschiedliche Angebote einzuholen.

Um den Prozess der Angebotserstellung und somit der Immobilienfinanzierung nicht unnötig in die Länge zu ziehen, sollten Sie schon vorab alle relevanten Unterlagen herauslegen.

Zu den Unterlagen für einen Immobilienkredit gehören:

• Personalausweis oder Reisepass mit Meldebescheinigung (jeweils in Kopie)

• Nachweise über Einkommen und Eigenkapital

• Unterlagen zur Immobilie (Skizzen der Immobilie samt Angabe der Wohnfläche, Grundbuchauszug, Beschreibung der Immobilie, Preis oder Baukosten, Lageplan)

Wenn Sie alle Unterlagen bereitgelegt und Ihre Hausaufgaben in puncto Kredittypen gemacht haben, können Sie nun bei den Kreditinstituten nach einem Finanzierungsangebot fragen. Sie sollten jedoch nie das erstbeste Angebot akzeptieren, denn eine vorschnelle Unterschrift kann Sie mehrere tausend Euro kosten. Holen Sie stattdessen unterschiedliche Angebote ein und geben Sie sich genug Zeit, sie zu lesen und zu verstehen!

Je nach Immobilientyp und -nutzung könnte Ihnen eine Förderung durch die KfW zustehen, die Kreditanstalt für Wiederaufbau. Vor allem Energieeffizienz und Zukunftsorientierung werden gefördert. So kann es also sein, dass Ihnen Fördermittel allein deshalb zustehen, weil der von Ihnen in Auftrag gegebene Neubau ganz besonders energieeffizient ist.

Die Förderung besteht aus einem besonders zinsgünstigen Kredit bis zu einer bestimmten Maximalsumme oder einem Zuschuss und kann nur durch eine Bank bei der KfW beantragt werden. Sollte Ihr Berater Sie also nicht von sich aus darauf ansprechen, sollten Sie unbedingt nachfragen!

Auch Wohnriester kann interessant sein, vor allem bei jungen Familien mit (mehreren) Kindern. Riester-Verträge sind eigentlich Altersvorsorgeverträge, können jedoch auch für Wohneigentum genutzt werden. Voraussetzung ist stets, dass die Immobilie vom Anleger tatsächlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Bei einem Riestervertrag zahlt der Vertragsinhaber einen individuellen Betrag selber ein und bekommt als Belohnung Zulagen vom Staat – für den Vertragsinhaber selbst sowie für alle seine kindergeldberechtigten Sprösslinge zahlt der Staat jedes Jahr einen festgelegten Betrag in den Vertrag ein. Mithilfe dieser Zulagen kann der Kredit wesentlich schneller und kostengünstiger getilgt werden. Fragen Sie am besten gleich Ihren Versicherungsberater!

Sie sind handwerklich begabt und können sich durchaus vorstellen, die Leitungen in Ihrer zukünftigen Immobilie selbst zu verlegen? Dann besprechen Sie mit Ihrer Bank eine Reduzierung der Summe Ihres Immobilienkredits. Zwischen fünf und zehn Prozent können durch den Einsatz der eigenen Muskeln eingespart werden.

Auf der anderen Seite sollte jedoch auch nicht der Wunsch Vater des Gedankens sein. Wenn Sie nur glauben, die Leitungen verlegen zu können, es aber nicht genau wissen, sollten Sie denn doch lieber die Finger davon lassen. Pfusch am Bau ist grundsätzlich eine teure Angelegenheit – vor allem, wenn man keine andere Firma als sich selbst dafür verantwortlich machen kann.

Je nach Nutzungsart und Immobilientyp sollte parallel zur Immobilienfinanzierung auch die ein oder andere Versicherung abgeschlossen werden.

Risikolebensversicherung:

Diese Versicherung ist immer angeraten, wenn die Hausfinanzierung durch den Wegfall eines Einkommens in Schieflage geraten oder ganz zusammenbrechen würde. Stirbt zum Beispiel der Hauptverdiener, wird der Hinterbliebene kaum die monatlichen Tilgungsraten stemmen können. Ähnlich sieht es aus, wenn zwar beide verdienen, aber ein Einkommen alleine nicht ausreicht. Die Risikolebensversicherung deckt dieses Risiko ab und zahlt im Ernstfall einen vorher festgelegten Betrag an den Hinterbliebenen aus. Dieser Betrag sollte bei Vertragsabschluss so gewählt worden sein, dass sich mindestens die restliche Kreditsumme davon tilgen lässt.

Bauherrenhaftpflicht:

 Für alle Häuslebauer gilt: Je nach Höhe der Bausumme reicht die private Haftpflichtversicherung nicht mehr aus, um im Falle eines Schadens sämtliche Schadensersatzansprüche zu decken. Tatsächlich erlischt sogar die Zahlverpflichtung der Privathaftpflicht, wenn die Bausumme einen bestimmten Betrag überschreitet – je nach Versicherungsgesellschaft liegt dieser Betrag zwischen 50.000 und 100.000 Euro. Liegt die Bausumme darüber, sollte unbedingt eine separate Bauherrenhaftpflichtversicherung abgeschlossen werden, die einspringt, wenn jemand auf der Baustelle Ihrer Immobilie Schäden erleidet und Sie dafür in Haftung nimmt.

Bauleistungsversicherung:

 Die Bauherrenhaftpflichtversicherung leistet bei Ansprüchen Dritter gegen Sie. Doch wie sieht es aus, wenn Ihnen selbst Schäden entstehen? In diesem Fall ist es gut, eine Bauleistungsversicherung zu haben. Wurden Stahlträger von der Baustelle gestohlen, gerade erst gelieferte Fenster nachts mutwillig zerbrochen oder die Wände mit Graffiti besprüht? Die Bauleistungsversicherung zahlt. Da sie auch das Eigentum der beteiligten Baufirmen und Handwerksbetriebe mit absichert, ist es üblich, dass sich Firmen und Betriebe am Beitrag beteiligen.

Gebäudeversicherung:

 Die Bauphase ist glücklich überstanden, das Haus steht! Nun geht es darum, das Gebäude gegen Schäden durch Feuer, Wasser, Sturm und Hagel abzusichern. Diese Aufgabe übernimmt die Gebäudeversicherung (natürlich auch bei bereits bestehenden Immobilien).

Hausratversicherung und Privathaftpflicht:

 Für gewöhnlich haben die meisten Deutschen bereits irgendwann einmal eine Privathaftpflicht und eine Hausratversicherung abgeschlossen. Der Umzug ins Eigenheim ist jetzt jedoch nicht nur wegen der Adressänderung eine gute Gelegenheit, bereits bestehende Versicherungen noch einmal zu überprüfen. Für gewöhnlich ist die Deckungssumme zum Beispiel der Hausratversicherung das letzte Mal zu Studentenzeiten angepasst worden und reicht vorne und hinten nicht für das neue Eigenheim.