Hausverkauf Checkliste – Tipps und Tricks für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie


1 – Hausverkauf – die Vorbereitung

Tipp: planen Sie ausreichend Zeit für Ihren Hausverkauf ein.

Der erfolgreiche Hausverkauf erfordert eine sorgfältige Vorarbeit. Ein Verkauf unter Zeitdruck führt i.d.R. zu erheblichen insbesondere finanziellen Einbußen.

Ein Hausverkauf ist komplex, erfordert Fachkenntnisse und ist ohne professionelle Strategie kaum erfolgreich zu bewältigen.

Tipp: Stecken Sie Ihre Ziele ab.

Sie sollten sich vor dem Hausverkauf für sich selbst folgende Fragen klären:

  • Muss ein bestimmter Mindestpreis erreicht werden z.B. wegen zu tilgender Schulden?
  • Muss bis zu einem bestimmten Zeitpunkt der Verkauf erfolgt sein z.B. wegen der Finanzierung eines neuen Objektes?
  • Was genau soll verkauft werden (Einrichtung, Zubehör…)?
  • Kann ich die Immobilie als leerstehend anbieten?
  • Bin ich bereit, für den besseren Verkauf noch Investitionen in die Immobilie zu tätigen?

Tipp: Ermitteln Sie den optimalen Angebotspreis.

Wird ein zu hoher Preis verlangt, werden Interessenten abgeschreckt.

Wird der Angebotspreis zu niedrig angesetzt, verkaufen Sie womöglich unter Wert.

Ein gewisser Verhandlungsspielraum sollte beim Hausverkauf mit einkalkuliert werden.

Um eine erste Preisvorstellung zu erlangen, können Sie eine Onlinebewertung vornehmen. Diese kann jedoch nur einen ersten Anhaltspunkt liefern. Viele extrem wichtige, wertbildende Faktoren finden bei einer solchen Onlinebewertung keine ausreichende Berücksichtigung. Eine Bewertung durch einen Fachmann, der vor Ort die Immobilie unter Berücksichtigung sämtlicher objektiver Faktoren bewertet, ist unerlässlich. Ein guter Makler kennt den Markt und liefert Ihnen eine solide, auf anerkannten Methoden beruhende Bewertung.

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Welche Immobilie soll bewertet werden?

Für die Immobilienbewertung bitte die Postleitzahl angeben:

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Wann wurde die Immobilie gebaut?
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Entscheidende Faktoren für die Bewertung Ihrer Immobilie sind u.a.:

  • Baujahr
  • die Lage
  • die Grundstückgröße
  • die Ausrichtung des Grundstückes
  • die unmittelbare Nachbarschaft/Umfeld
  • der Instandhaltungszustand/ die Ausstattung
  • die Infrastruktur
  • ist die Immobilie vermietet/welche Miete wird erzielt

Tipp: Für eine unvermietete Immobilie erzielen Sie i.d.R. einen ganz erheblich höheren Kaufpreis

Sollte ein Mieter vorhanden sein, ist zu prüfen, ob es sich lohnt, diesem einen Aufhebungsvertrag anzubieten. Es sollte unter Hinzuziehung eines Fachmannes, z.B. eines kundigen Maklers, abgewogen werden, inwiefern ein höherer Kaufpreis für eine unvermietete Immobilie erreicht werden könnte und welchem Preis man dem Mieter für einen baldigen Auszug sozusagen als Entschädigung zahlen müsste. Zwingen können Sie den Mieter allerdings grds. nicht zum Auszug, es sei denn, es bestehen sonstige Kündigungsgründe.

Der Käufer hat u.U. die Möglichkeit Eigenbedarf geltend zu machen und nach dem Erwerb dem Mieter zu kündigen.

Prüfen Sie immer auch ein etwaiges Vorkaufsrecht des Mieters bei erstmaligen Verkauf nach der Bildung von Wohneigentum.

Tipp: Wägen Sie genau ab Eigenvermarktung oder Beauftragung eines Maklers

Folgende Fragen sollten Sie sich vor dem Hausverkauf stellen, bevor Sie sich für eine eigene Vermarktung oder die Beauftragung eine Maklers entscheiden:

  • kann ich eine umfassende Marktanalyse meiner Region vornehmen?
  • Kann ich den Wert meiner Immobilie nach objektiv anerkannten Kriterien ermitteln?
  • Kann ich den optimalen Angebotspreis festlegen?
    Kann ich professionelle Fotos erstellen?
  • Kann ich ansprechende Anzeigen mit allen erforderlichen Angaben im optimalen Format erstellen?
  • Kann ich ein professionelles Exposé erstellen
    Weiß ich, welche Unterlagen mir für den Verkauf zur Verfügung stehen müssen?
  • Habe ich ausreichend Zeit um Telefonate und den E-Mailverkehr mit den Interessenten zu führen?
  • Kann ich zahlreiche Besichtigungen koordinieren?
  • Kann ich Verkaufsverhandlungen erfolgreich führen?
  • Weiß ich, welche Angaben ich zwingend zum Objekt machen?Kenne ich die juristischen Fallstricke?

Sollten Sie sämtliche Fragen mit „Ja“ beantworten, so stünde einer Selbstvermarktung Ihres Hauses nichts im Wege.

Ein Verkauf über einen Makler bietet Ihnen folgende Vorteile:

Zeitersparnis

Ein guter Makler nimmt Ihnen sämtliche Arbeit rund um den Hausverkauf ab und verkauft Ihre Immobilie in kürzerer Zeit

Bester Verkaufspreis

Ein guter Makler kennt den Markt und hat Erfahrung in Verkaufsverhandlungen. Er erzielt den bestmöglichen Preis.

Sicherheit

Ein guter Makler ist erfahren, kennt die juristischen und tatsächlichen Fallstricke und prüft frühzeitig die Bonität der Interessenten.

Tipp: Stellen Sie die erforderlichen Unterlagen frühzeitig zusammen.

Notwendige Unterlagen für den Hausverkauf:

  • Grundbuchauszug (vom Grundbuchamt)

  • Lageplan / Flurkarte (vom Katasteramt)

  • Baupläne/Baubeschreibung falls erwünscht (vom Bauordnungsamt, Archiv, Architekt)

  • Wohnflächenberechnung/Nutzfläche (vom Bauordnungsamt/Architekt)

  • Auszug aus Baulastenverzeichnis (verschafft sich häufig auch der Käufer vom Vermessungs- und Katasteramt)

  • Energieausweis (vom zugelassenen Aussteller)

  • Lister der Instandhaltungs-/Modernsierungsmaßnahmen

  • Nebenkostenaufstellung/-abrechnungen mind. der letzten zwei Jahres

  • Ggs. Miet-/Pachtverträge

  • BeiWohnungseigentümergemeinschaft Teilungserklärung +

  • Protokolle der letzten mind. 2 Eigentümerversammlungen (besser mehr)

  • Wirtschaftspläne der letzten Jahre

  • Übersicht Rücklagen

Tipp: Bringen Sie ihre Immobilie auf Hochglanz

Ein Großteil der Kaufinteressenten trifft die Kaufentscheidung innerhalb der ersten 5 Minuten der Besichtigung. Der erste Eindruck zählt!

Es lohnt sich daher vor einem Verkauf noch in die Immobilie zu investieren.

  • Befreien Sie die Immobilie von Unrat und Müll

  • Führen Sie offensichtlich erforderliche Reparaturen/Instandsetzungen (soweit tatsächlich und finanziell möglich) durch. Eine frisch gestrichene Wand wirkt Wunder!

  • Sorgen Sie für Sauberkeit, Ordnung, eine angenehme Atmosphäre und gutes Licht.

  • Beseitigen Sie sehr individuelle/persönliche Einrichtungsgegenstände. Die Einrichtung sollte schlicht, neutral und hell gehalten sein

  • Durch „Homestaging“ wird Ihre Immobilie mit wenigen Mitteln optimal dargestellt

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2 – Hausverkauf – Die Vermarktung

Tipp: Erstellen Sie ein „Hochglanzexposé und eine professionelle Onlineanzeige

  • Erstellen Sie perfekte Fotos bei schönem Wetter am besten im Frühjahr oder Sommer

  • Auf den Fotos sollten keine höchst persönlichen Dinge sichtbar sein

  • Erstellen Sie Innen- und Außenaufnahmen

  • Fotografieren Sie alle Räume optimal belichtet mit einem möglichst offenen „Blick“ auf den Raum

  • Gestalten Sie die Texte in Ihrem Exposé sprachlich und graphisch

  • Binden Sie in Ihr Exposé Grundrisse und Ausschnitte aus einem Stadtplan mit ein (Achtung: Urheberrecht, Stadtpläne nie 1:1 übertragen

  • Ein guter Makler erstellt für Sie ein perfektes Exposé, in dem sämtliche Vorzüge Ihrer Immobilie optimal herausgearbeitet und dargestellt werden

Tipp: Die Besichtigungstermine sollten vor dem Hausverkauf perfekt vorbereitet werden

Nehmen Sie sich die Zeit, vor jedem Besichtigungstermin die Immobilie bestmöglich vorzubereiten.

Offensichtliche Instandhaltungsschäden sollten – soweit möglich – beseitigt und dringend erforderliche Malerarbeiten in hellen neutralen Farben erledigt werden.

  • Räumen Sie komplett auf und beseitigen Sie persönliche Dinge

  • Stellen Sie frische Blumen auf den Tisch

  • Führen Sie eine gute Lüftung durch

  • öffnen Sie alle Vorhänge / Rollos und schalten Sie das Licht ein

  • bereiten Sie sich auf Fragen der Interessenten vor

  • haben Sie die relevanten Unterlagen wie Grundrisse, Grundbuchauszüge, Energieausweis, Instandhaltungs-/Modernisierungsliste, etwaige Mietverträge, Wohnflächenberechnung zur Hand

  • ein gepflegtes Äußeres und sicheres Auftreten sind ebenfalls förderlich

Tipp: Die Besichtigungstermine sollten perfekt vorbereitet werden

  • überlegen Sie sich vorab genau, welches der absolute Mindestpreis sein soll und welchen Preis Sie letztlich erzielen möchten

  • Lassen Sie die Käufer Preise vorschlagen und bitten Sie um Bedenkzeit

  • Sie können bei mehreren Bietern eine Art Auktion „veranstalten“

  • Sie sollten sich nicht vorschnell für den meistbieteten Interessenten entscheiden, prüfen Sie vorab die Liquidität der potentiellen Käufer

  • Spielen Sie die Besichtigungstermine und Verkaufsverhandlungen vorab mit Bekannten durch, um so Erfahrungen und Routine zu sammeln

  • Hören Sie den Interessenten genau zu, um so gezielt die Vorzüge Ihrer Immobilie vorzutragen

  • Sollten die Interessenten nicht Ihren Wunschkaufpreis bieten, können Sie Einrichtungen/Inventar ggs. mit anbieten

3 – Hausverkauf – Abschluss und Abwicklung

Tipp: prüfen Sie unbedingt die Liquidität des Käufers

Es sollte sichergestellt werden, dass Sie bei Fälligkeit auch den vollen Kaufpreis vom Käufer erhalten.

Außerdem schulden bei einem Grundstücksverkauf sowohl Käufer als auch Verkäufer die Grunderwerbssteuer. Kann oder möchte der Käufer diese nicht zahlen, wird das Finanzamt auf Sie den Verkäufer zurückgreifen.

Auch der Notar sichert sich i.d.R. im Vertrag ab und regelt, dass er hinsichtlich seiner Kosten sowohl an den Käufer als auch – wenn dieser nicht zahlen sollte – an den Verkäufer herantreten kann. Sollte der Käufer also nicht hinreichend liquide sein, müssten Sie als Verkäufer u.U. noch die Notarkosten zahlen.

Die Liquidität des Käufers kann vor dem Hausverkauf wie folgt geprüft werden:

  • Es kann vereinbart werden, dass der Käufer eine Schufa-Auskunft vorab vorzulegen hat. Von der Schufa Holding AG erhält man sowohl über Privatpersonen als auch Unternehmen Informationen über über Auffälligkeiten zum Zahlungsverhalten der Kaufinteressenten, Eidesstattliche Versicherungen, laufende Darlehensverträge und übernommene Bürgschaften. Informationen zu den Einkommens- und Vermögensverhältnissen erhält man über die Schufa nicht.

  • Es können Informationen über eine Wirtschaftsauskunftsdatei eingeholt werden wie Bürgel oder Creditreform. Man erhält Auskünfte zu Immobilienbesitz, Beteiligungen an Unternehmen, zur allgemeinen Finanzlage u.Ä. Auch insofern kann eine Selbstauskunft abgefordert werden

  • Sie können Sich Kontoauszüge, Einkommensbelege und Bilanzen der Interessenten vorlegen lassen

  • Ein versierter Makler prüft gewissenhaft über sämtliche ihm zur Verfügung stehende Kanäle die Zahlungsfähigkeit und das Zahlungsverhalten der Kaufinteressenten

  • Verlangen Sie unbedingt die Finanzierungsbestätigung der Bank, die ausdrücklich die Kaufpreiszahlung sicherstellt und nicht von Bedingungen abhängig gemacht wird, die die termingerechte Zahlung in Frage stellen oder nicht erfüllbar scheinen

Tipp: Der Kaufvertragsentwurf sollte sorgfältig vorbereitet und geprüft werden

  • Machen Sie sich bereits vor dem ersten Notartermin eine Liste, was unbedingt im Vertrag geregelt werden sollten. Die Regelungen sind nur wirksam, wenn Sie im notariellen Vertrag stehen. Daher ist es besonders wichtig, nichts zu vergessen

  • Der Notar führt keine rechtliche Beratung durch. Lassen Sie sich bei Unsicherheiten durch einen Versierten Anwalt beraten. Klären Sie vorab mit dem Anwalt die Honorarfrage. Ein angemessenes Stundenhonorar sollte vorab vereinbart werden.

  • Im Wesentlichen besteht ein Kaufvertrag aus folgenden Punkten

    • Vertragsparteien

    • Kaufgegenstand

    • Belastungen

    • Zahlung

    • Lasten-/Nutzenwechsel

    • Neben-/Unterhaltskosten

    • Erschließungskosten

    • Belastungsvollmacht

    • Objektzustand/ Mängel

    • Mögliche Gewährleistungsansprüche

    • benötigte Genehmigungen

    • Bevollmächtigung des Notariats

    • Kosten

  • Verständnisfragen können mit dem Notar geklärt werden. Er ist eine neutrale Amtsperson und hat die Fragen beider Parteien zum Vertrag zu beantworten.

Tipp: noch im Beurkundstermin können Fragen erörtert und Änderungen am Vertrag vorgenommen werden.

Der Notar liest im Beurkundungstermin den gesamten Kaufvertrag vor. Wenn die Parteien mit allen Regelungen einverstanden sind, erfolgt die notarielle Beurkundung des Vertrages. Damit entstehen die im Vertrag geregelten Verbindlichkeiten der Vertragsparteien.

Nach dem Abschluss des Vertrages beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung, die die Position des Käufers im Grundbuch sichert.

Tipp: Der Notar übernimmt auch die weitere Abwicklung des notariell beurkundeten Vertrages.

Er holt die erforderlichen Unterlagen und Genehmigungen ein, wie die Erklärung der Gemeinde zum Verzicht auf ein etwaiges Vorkaufsrecht und meldet den Vertragsabschluss der Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts.

Liegen keine Hindernisse mehr vor, teilt der Notar die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Der Käufer muss dann vertragsgemäß den Kaufpreis leisten. I.d.R. findet nach Eingang des Kaufpreises der Besitzübergang statt – auch Lasten- Nutzenwechsel genannt. Der Käufer erhält alle Schlüssel und den tatsächlichen Besitz der Immobilie. Er hat nun sämtliche Lasten zu tragen.

Tipp: Es sollte unbedingt ein umfängliches Übergabeprotokoll gefertigt werden, dass der Verkäufer vorab im Detail vorbereiten sollte.

Ein versierter Makler erstellt für Sie ein „wasserdichtes“ Übergabeprotokoll.

Der Notar wird nun die Eigentumsumschreibung beantragen.

Mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer endgültiger Eigentümer der Immobilie.

Der Hausverkauf ist sodann vollzogen.

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