Hausverkauf privat – kann ich das?

Um den Hausverkauf privat vornehmen zu können, müssen Sie sich zunächst einmal ein fundiertes Bild über den Wert Ihrer Immobilie machen. Hierfür benötigen Sie Kenntnisse im Bereich der Wertermittlung. Haben Sie die nicht bzw. gehen schon beim Wort „Vergleichswertverfahren“ Ihre Augenbrauen fragend in die Höhe, haben Sie zwei Möglichkeiten: Entweder, Sie geben zumindest die Wertermittlung Ihrer Immobilie in professionelle Hände. Oder aber Sie eignen sich alles nötige Wissen an.

Für die Wertermittlung müssen Sie zuerst einmal Ihre Immobilie genau kennen: Wann wurde sie gebaut, wie wurde gebaut, welche Materialien wurden verwendet, wie ist der Stil? Auch Angaben zur Dämmung sind hilfreich, da Sie für den Hausverkauf, privat oder via Makler, zwingend einen aktuellen Energieausweis benötigen.

Kennen Sie all diese Parameter, müssen Sie sich Gedanken über den Wert des Grundstücks und die generelle Lage Ihrer Immobilie machen. Ziehen Sie für die Ermittlung des Grundstückswerts die Bodenrichtwertkarte Ihrer Region hinzu. Im Sammelregister über alle getätigten Immobilienverkäufe Ihrer Kommune finden Sie außerdem Angaben darüber, wie hoch der Verkaufspreis ähnlicher Immobilien in Ihrer Nachbarschaft war. Mit diesen beiden Werten haben Sie nun zumindest schon einmal einen groben Anhaltspunkt, was Ihre Immobilie einbringen könnte.

Als letzten und schwierigsten Schritt bei der Wertermittlung müssen Sie nun die wertsteigernden und wertmindernden Faktoren Ihrer Immobilie objektiv und sachgerecht einschätzen. Wie weit senkt ein nicht ausbaubarer Dachboden den Wert? Sind Sanitärsysteme von 1985 schon wertmindernd oder noch in Ordnung? Wann wurde eigentlich das Dach zuletzt saniert und ist die Dämmung überhaupt noch state-of-the-art oder längst veraltet? Und wie viel können Sie aufschlagen, wenn die Flächenzahl Ihres Grundstücks noch Platz für einen Wintergarten lässt?

All diese Fragen sind nicht nur für Ihre Käufer wichtig, sondern auch für den Wert Ihrer Immobilie. Denn die wertsteigernden und wertmindernden Faktoren machen jede Immobilie zu einem individuellen Gut.

Nehmen Sie den Hausverkauf privat vor, müssen Sie auch die Verkaufsunterlagen selber anfertigen. Und hier ist äußerste Sorgfalt vonnöten.

Stellen Sie sich folgendes Szenario vor: Sie haben den Wert Ihrer Immobilie ermittelt. Er beträgt 350.000 €. Selbstbewusst veröffentlichen Sie nun Ihre Verkaufsanzeige online und in regionalen Zeitungen. Die Fotos, die sie dafür nutzen, haben Sie mit Ihrer Urlaubskamera geschossen, der kleinen handlichen, die zur Not auch in der Hosentasche versteckt werden kann. Es hat zwar nicht geregnet an dem Tag, aber es war bewölkt. Alle Bilder weisen somit einen Graustich auf. Außerdem haben Sie nicht daran gedacht, die Reste der letzten Grillparty wegzuräumen. Im Hintergrund ist klar ein leerer Bierkasten zu erkennen, der Ihnen selber einfach nicht aufgefallen war, weil er schon seit drei Wochen dort steht. Und zu allem Überfluss hat sich auch noch ein Rechtschreibfehler in ihren selbst formulierten Verkaufstext geschlichen.

Auf solch eine Anzeige wird sich nun kaum jemand melden, denn die Qualität stimmt nicht mit dem verlangten Verkaufspreis überein. Vielen Interessenten ist der Widerspruch nicht wirklich bewusst, sondern sie haben lediglich ein komisches Gefühl beim Betrachten Ihrer Anzeige. Die Wahrscheinlichkeit, dass sie sich trotzdem noch melden werden, ist somit verschwindend gering, denn kaufen ist Vertrauenssache, gerade bei einer solch hohen Investition.

Bei der Aufbereitung Ihrer Verkaufspräsentation müssen Sie deshalb zu einer Mischung aus Fotograf, Designer und Texter werden mit einem Schuss Innenausstatter. Gehen Sie mit frischem Blick durch Ihre Immobilie, den Garten und eventuelle Anbauten und betrachten Sie alles durch die Augen des Käufers. Was sagt der Zustand des Gartens? Wie präsentiert sich die Küche? In welchem Zustand sind die Teppiche? Sie müssen kein Schloss präsentieren und erst einmal 50.000 € in eine Kernsanierung stecken. Dennoch machen Investitionen von 2.000 – 3.000 € durchaus Sinn, um zumindest die gröbsten Mängel zu beseitigen.

Das Exposé, das Sie nun erstellen, muss den Wert Ihrer Immobilie widerspiegeln. Verwenden Sie die gute Spiegelreflex Ihres Cousins und bearbeiten Sie die Fotos am Computer nach. Erstellen Sie mit einem Grafikprogramm eine hochwertige Grundrisszeichnung und eine kleine Skizze der Nachbarschaft (Achtung: Offizielle Karten sind meist urheberrechtlich geschützt und dürfen nicht verwendet werden). Und achten Sie zu guter Letzt auf einen ansprechenden Verkaufstext, der Ihre Immobilie zwar anpreist, aber nicht aufschneidet. Lassen Sie ihn außerdem von jemandem auf Rechtschreibfehler überprüfen, der versiert im Umgang mit der deutschen (Schrift)Sprache ist.

Exposé

Mit dem hochwertigen Exposé können Sie sich nun an die Auswahl der Vermarktungs-plattformen machen. Machen Sie sich hierzu ein genaues Bild Ihres idealen Käufers: Wie sieht er/sie aus, hat er Familie, was macht er beruflich, was sind seine Hobbies? Erst, wenn Sie genau wissen, für wen Ihre Immobilie ist, können Sie auch gezielt die Plattformen heraussuchen, die Ihr Idealkäufer für seine Suche verwenden wird.

Haben Sie Ihr Exposé erfolgreich veröffentlicht, wird schon bald das Telefon klingeln. Nun geht es also daran, die letzten noch fehlenden Unterlagen zu beschaffen. Hierzu gehören der Energieausweis, der Grundbuchauszug, der Grundriss, Angaben zu den Nebenkosten, Lagepläne und Angaben zu möglichen und erlaubten An-, Aus- und Umbauten.

Den Wert einer vollständigen Unterlagenmappe sollten Sie niemals unterschätzen! Wenn Sie auf jede Nachfrage Ihrer Kaufinteressenten das entsprechende Dokument hervorziehen können, schindet das gehörigen Eindruck – vor allem dann, wenn bekannt ist, dass der Hausverkauf privat durchgeführt wird.
Checkliste privat Haus verkaufen:

• Wertermittlung unter Einbeziehung sämtlicher Parameter
• professionelle Verkaufspräsentation erstellen
• Idealkunden ermitteln und die entsprechenden Verkaufsplattformen aussuchen
• alle nötigen Unterlagen zur Hand

Sie nähern sich dem Ende Ihrer Anstrengungen. Doch nun ist noch einmal ein echter Endspurt vonnöten, denn viele unterschätzen den Vorgang des Verkaufs.

Die Herausforderung besteht gleich aus mehreren Komponenten: Sie müssen selbstbewusst auftreten und dennoch ehrlich mögliche Fragen nach Mängeln beantworten. Sie müssen viele unterschiedliche Charaktere bedienen und immer sympathisch wirken. Sie müssen sich für jeden Interessenten genügend Zeit nehmen, dürfen aber auch nicht im Terminstress versinken. Und nicht zuletzt müssen Sie zu einem echten Verkäufer werden, der weiß, wie er gewisse Sachverhalte am besten zur Sprache bringt und die richtigen Fragen zur richtigen Zeit stellt.

Gehen Sie zu Übungszwecken einfach mal in einen Technikmarkt und beobachten Sie dort die Verkäufer: Wann sagen Sie was, welche Produkte stellen Sie dem Kunden vor, wie schaffen Sie es, mehr zu verkaufen, als der Kunde ursprünglich wollte? Ein guter Verkäufer ist ein guter Fragensteller und ein guter Zuhörer. Bringen Sie Ihre Kunden dazu, mit Ihnen zu reden, indem Sie selber auch mal etwas über sich erzählen, dann können Sie auf jeden Wunsch, ob direkt ausgesprochen oder nur angedeutet, professionell reagieren.

Ebenfalls wichtig sind die richtigen Abschlussfragen. Vermeiden Sie Fragen, die mit ja oder nein beantwortet werden können, sondern „zwingen“ Sie den Interessenten zu einer Aktion. Fragen Sie zum Beispiel nicht „Wollen Sie einen Zweittermin haben?“, sondern „Wann wollen wir uns denn für den Zweittermin treffen?“.
Haus verkaufen privat – das macht einen guten Verkäufer beim Besichtigungstermin aus:

• professionelles, selbstsicheres, aber sympathisches Auftreten
• Fragen stellen und gut zuhören
• geben Sie auch etwas von sich preis: Je mehr der Kunde das Gefühl hat, Sie zu kennen, umso eher wird er Ihnen vertrauen
• stellen Sie zielgerichtete Abschlussfragen

Ein Haus privat verkaufen zu wollen, kann eine echte Herkulesaufgabe sein. Auf der Pro-Seite stehen vollkommene Selbstbestimmung und der Einbehalt des kompletten Gewinns. Auf der Contra-Seite stehen jede Menge graue Haare und das ständige Risiko, Fehler zu machen, die sich im Kaufpreis niederschlagen. Ob ein Hausverkauf privat immer preiswerter ist als ein Verkauf via Makler, lässt sich deshalb kaum sagen. Wollen Sie Ihren Hausverkauf in professionelle Hände geben, verbinden wir Sie gerne mit einem unserer erfahrenen Makler aus Ihrer Region.
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