Hausverkauf: diese 7 Fehler unbedingt vermeiden!


Der Immobilienmarkt boomt, doch Immobilienmakler haben einen schlechten Ruf. Was liegt da näher, als sein Haus selber zu verkaufen?

In diesem Artikel zeigen wir Ihnen die 7 häufigsten Fehler, die Sie beim Hausverkauf unbedingt vermeiden sollten:


1. Fehler beim Hausverkauf: Ich kenne den genauen Wert und besten Verkaufszeitpunkt nicht

Seit Jahren sind die Preise auf dem Immobilienmarkt fast nur gestiegen. Wer ein Haus geerbt hat oder umzieht und deshalb verkaufen möchte, freut sich insgeheim also bereits auf jede Menge Geld. Doch um dieses Geld auch tatsächlich als Verkaufserlös zu erzielen, müssen Sie mehr machen, als nur eine Verkaufsanzeige im Internet aufgeben.

Das Allerwichtigste zuerst: Nur wenn Sie wissen, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist, können Sie in den Immobilienmarkt einsteigen. Dabei hat der aktuelle Wert meist so gut wie gar nichts mehr mit dem ehemaligen Kaufpreis zu tun. Auch die Kosten für Reparaturen oder Anbauten gehören der Vergangenheit an und spielen für die Ermittlung des aktuellen Wertes keine Rolle.

Denn der Immobilienmarkt wird, wie die meisten anderen Märkte auch, durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Es zählt also nur, was Käufer aktuell für eine Immobilie Ihrer Lage, Größe und Ausstattung zu zahlen bereit sind. Ob Sie selber mehr oder weniger in die Immobilie gesteckt haben, interessiert niemanden.

Um den aktuellen Wert, auch Verkehrswert genannt, herauszufinden, sollten Sie dasselbe tun, was auch Makler machen: Mindestens für einige Wochen im Voraus den Immobilienmarkt beobachten und die individuellen wertsteigernden und wertmindernden Faktoren Ihrer Immobilie in ein Verhältnis setzen. Was bringen Immobilien vergleichbaren Typs in Ihrer Region ein? Wie viel ist Käufern ein zusätzlicher Wintergarten wert? Und wie haben sich die Preise in den letzten Wochen entwickelt? Beachten Sie dabei auch die Diskrepanz zwischen Angebotspreis und späterem Verkaufspreis.

Eine Immobilie, die für 290.000 € inseriert ist, wird sehr wahrscheinlich nicht für 290.000 € verkauft werden, da Käufer fast immer Nachverhandlungen beim Preis vornehmen.

Gut zu wissen::
Wie Sie ausgehend von Ihrem Wunscherlös einen guten Angebotspreis festlegen, erfahren Sie in unserem Artikel „Immobilie verkaufen“. Alternativ stellen wir gerne den Kontakt zu unserem Partner-Makler in Ihrer Region her, der Sie umfänglich und professionell beraten wird.

Wenn Sie sich über den Angebotspreis Gedanken gemacht haben, müssen Sie nun noch den richtigen Zeitpunkt abpassen, um Ihre Immobilie auf den Markt zu bringen. Dabei hängt der Zeitpunkt neben dem allgemeinen Marktgeschehen auch von der Art der Immobilie ab: Ein Haus mit wunderschönem Garten zum Beispiel sollten sie wenn möglich im Frühling oder Sommer anbieten, wenn der Garten in voller Blüte steht. Haben Sie hingegen eine Einzimmerwohnung in Universitätsnähe anzubieten, können Sie zum Semesterstart mit der höchsten Nachfrage rechnen.

2. Fehler: Ich weiß nicht, an wen ich mein Haus verkaufen soll

Der zweite Fehler, den Sie beim Hausverkauf unbedingt vermeiden sollten, ist fehlendes Wissen zu Ihrer Käufergruppe. Viele Immobilienverkäufer Marke Eigenbau unterschätzen, wie viel Zeit und Energie Makler oder auch Firmen darin investieren, die richtige Zielgruppe für ihr Produkt zu erarbeiten.

Eine Studentenbude zum Beispiel spricht ein junges Käuferklientel an, bei dem meist noch die Eltern die Kosten begleichen. Sie können also weder nur die Studenten noch nur die Eltern ansprechen, sondern müssen Ihre Verkaufsaktivitäten auf beide Gruppen zuschneiden, gemessen an ihren Rollen. Das erfordert nicht nur Zeit und einen nüchternen Blick, sondern auch Fingerspitzengefühl und im Idealfall entsprechende Erfahrungen oder Marketing-Fachwissen.

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3. Fehler: Welche Unterlagen benötige ich für den Hausverkauf?

Ein Immobilienverkauf ist ein rechtlich bindender Vertrag. Und da es bei rechtlich bindenden Verträgen immer wieder auch zu Streitigkeiten vor Gericht kommt, wurden in der Vergangenheit unterschiedliche Gesetze für den Immobilienbereich erlassen.

So ist es keinesfalls nur dem Verkäufer überlassen, welche Unterlagen er den Kaufinteressenten vorlegt und welche nicht. Ein Papier, das Sie zwingend spätestens zu den Besichtigungen vorlegen müssen, ist der Energieausweis. Hier ist dargestellt, wie energieeffizient Ihre Immobilie ist – also wie teuer es für den Bewohner wird, ein angenehmes Raumklima zu erhalten.

Tipp:
Es gibt zwei Energieausweisarten. Welchen Sie benötigen, wie teuer es wahrscheinlich wird und wer einen Energieausweis ausstellen darf, erfahren Sie in unserem Artikel „Energieausweis“

Wenn Sie einen beliebten Fehler beim Hausverkauf vermeiden wollen, sollten Sie also unbedingt einen gültigen Energieausweis bereithalten – und zwar am besten bereits bei der Angebotserstellung. Darüber hinaus gehören auch aktuelle und hochwertige Grundrisse, Nachweise zu den letzten Sanierungen, Nebenkostenabrechnungen, der Auszug aus dem Grundbuch sowie eine Flurkarte zu einer guten Verkaufsmappe.

Hier finden Sie eine Checkliste mit den notwendigen Unterlagen bei einem Hausverkauf

4. Fehler: Was macht ein gutes Exposé aus und was ist Home Staging?

Das Exposé ist im Immobilienbereich die Produktbroschüre. Das heißt, alles Wissenswerte über die Immobilie wird hier zielgruppengerecht und vor allem ansprechend präsentiert.

Um ein gutes Exposé erstellen zu können, müssen Sie also zuallererst Ihre Zielgruppe kennen (s. Fehler 2). Sobald das geschafft ist, benötigen Sie optisch aufbereitete Grundrisse der Immobilie, am besten auch mit farblicher Abstufung zwischen tragenden und nichttragenden Wänden, einen Lageplan (Achtung: auch Online-Karten sind urheberrechtlich geschützt!), hochwertige Fotos, die die Immobilie in ihrem allerbesten Licht zeigen, und ansprechende, verkaufsfördernde Texte zur Immobilie, den einzelnen Räumen, den Nutzungsmöglichkeiten und der Umgebung.

Da das Exposé maßgeblich für die Interessentengewinnung sorgt, sollten Sie die Erstellung des Exposés auf keinen Fall auf die leichte Schulter nehmen!

Wenn Sie selber nur im Urlaub Fotos schießen, sollten Sie einen Immobilienfotografen beauftragen. Wenn Sie zuletzt in der Schule einen Aufsatz verfasst haben, sollten Sie sich nach guten Textern umsehen. Und wenn Sie keine Ahnung von Grafikprogrammen haben, sollten Sie auch den Grundriss von einer Fachperson erstellen lassen.

Tipp:
Makler erstellen nicht zum ersten Mal ein Exposé, sondern verfügen über ein erprobtes Netzwerk an geeigneten Dienstleistern. Wenn Sie doch lieber einen unserer Makler mit der Erstellung des Exposés betrauen wollen, lassen Sie uns einfach eine kurze Nachricht über unser Kontaktformular da.

Ein weiterer Fehler, den Sie beim Hausverkauf lieber vermeiden sollten, ist die Unterschätzung des ersten Eindrucks. Es mag sich hundertmal um eine genutzte Immobilie handeln – Käufer wollen trotzdem durch aufgeräumte, helle und saubere Räume geführt werden, in denen kein unnötiger Kram herumliegt oder -steht.

Achten Sie außerdem darauf, dass alle Gardinenstangen gerade sind, die Lichtschalter funktionieren und die Steckdosen akkurat befestigt sind. Die Mülleimer sollten leer sein, der Schuhschrank aufgeräumt und frische Blumen in den Vasen. Schütteln Sie außerdem noch mal die Sofakissen auf und stellen Sie sicher, dass der Rasen gemäht ist!

Wenn es sich um eine aktuell noch bewohnte Immobilie handelt, müssen Sie sich also um Aufräumarbeiten und kleinere Schönheitsreparaturen kümmern. Handelt es sich hingegen um eine leerstehende Immobilie, sollten Sie ein bisschen Leben in die Räume bringen. Untersuchungen haben gezeigt, dass die Verkaufspreise spürbar höher ausfallen, wenn sich die Käufer in der Immobilie „sehen“ können. Eine ansprechende Einrichtung, die mögliche Nutzungsarten der Räume vorstellt, ist also definitiv verkaufsfördernd.

Für diese zielgerichtete Einrichtung eigentlich leerstehender Immobilien gibt es das sogenannte Home Staging, das man mittlerweile in fast jeder Stadt buchen kann. Für die Dauer der Vermarktung wird die Immobilie mit Möbelstücken, Bildern und Vorhängen so aufgehübscht, dass Besuchern ein Gefühl von Zuhause vermittelt wird. Als Folge verkürzt sich die Vermarktungsdauer und der Verkaufserlös geht nach oben.

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5. Fehler beim Hausverkauf: Zu emotional in Verhandlungen

Diesen Fehler beim Hausverkauf zu vermeiden fällt besonders schwer, denn oftmals zeigt er sich erst, wenn es bereits zu spät ist: Wenn Sie selber die Immobilie bewohnt haben und beispielsweise Ihre Kinder hier groß geworden sind, ist es sehr wahrscheinlich, dass Sie wenig humorvoll reagieren werden, wenn ein Käufer die Größe der Kinderzimmer als zu klein bemängelt und deshalb einen Nachlass beim Kaufpreis fordert.

Schnippische Antworten a la „Also wir haben festgestellt, dass Kinder vor allem Liebe brauchen, nicht riesige Spielhallen“ verprellen den Interessenten und auch die meisten Umstehenden. Um die eigenen Emotionen aus dem Spiel zu halten, müssen Sie sich deshalb immer vor Augen halten, was Sie wollen: einen möglichst guten Verkaufspreis erzielen. Das bedeutet auch, dass Sie bei (berechtigter) Kritik entspannt reagieren und bereits im Vorfeld festgelegt haben, wie weit Sie maximal mit dem Preis heruntergehen werden.

Tipp:
Es ist grundsätzlich keine gute Idee, den Wunscherlös als Angebotspreis festzulegen, denn Käufer wollen eigentlich immer handeln. Verkäufer, die sich nicht verhandlungsbereit zeigen, bleiben deshalb gerne auf ihren Immobilien sitzen. Das bedeutet allerdings nicht, dass Sie jeder Forderung nachkommen müssen bzw. sollten, denn das wirkt verzweifelt. Zeigen Sie sich am besten bis zu einem gewissen Betrag kompromissbereit. Alles was darüber hinaus geht, dürfen und sollten Sie mit einer stichhaltigen Begründung abweisen.

Sollte ein Käufer Ihnen charakterlich überhaupt nicht zusagen, zwingt Sie niemand, dessen Kaufangebot anzunehmen. Sie sollten sich Ihre Abneigung allerdings nicht anmerken lassen. Nur wenn sich ein Interessent offen herabsetzend oder respektlos verhält, sollten Sie ihn oder sie höflich, aber bestimmt in die Schranken weisen. So erhalten Sie sich auch die Wertschätzung der umstehenden Interessenten.

6. Fehler: Keine Überprüfung der Bonität

Als Hausverkäufer gehen Sie automatisch davon aus, dass diejenigen, die sich Ihre Immobilie ansehen, sie im Zweifel auch bezahlen könnten. Das ist jedoch leider nicht immer der Fall, denn manche Interessenten überschätzen schlicht ihre finanziellen Mittel. Das wird spätestens dann auffallen, sobald es tatsächlich an die Überweisung des Kaufbetrages geht. Doch zu diesem Zeitpunkt haben Sie bereits einen Kaufvertrag unterzeichnet und anderen Interessenten abgesagt. Die Rückabwicklung des Geschäfts aufgrund der Zahlungsunfähigkeit des Käufers kostet nun also nicht nur Zeit, sondern auch Geld und ist rundherum einfach ärgerlich.

Um diesen beliebten Fehler beim Hausverkauf zu umgehen, sollten sich Verkäufer grundsätzlich vor Unterzeichnung des Kaufvertrages versichern, dass der Käufer in spe auch tatsächlich über genügend Geld verfügt. Meist reicht hier bereits eine Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers aus.

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7. Fehler: Keine rechtlichen Kenntnisse beim Hausverkauf

Sie haben einen Kaufinteressenten gefunden, der Ihnen zusagt, und der Preis stimmt auch. Nun geht es zum Notar, um den Kaufvertrag ein letztes Mal zusammen durchzugehen. So weit, so schön. Wenn Sie allerdings über keinerlei rechtliches Grundwissen verfügen, wird der Notar für Sie größtenteils in einer anderen Sprache sprechen. Das kann sich als umso verhängnisvoller erweisen, wenn der Käufer den Kaufvertrag mithilfe eines Maklers aufgestellt hat. Zwar muss sich dieser Kaufvertrag im gesetzlichen Rahmen bewegen, doch lässt das Gesetz verschiedene Klauseln zu, die definitiv zum Nachteil des Verkäufers sind.

Wir empfehlen Ihnen deshalb dringend, zur Kaufvertragslesung beim Notar eine rechtlich versierte Person mitzunehmen – zum Beispiel einen Makler oder einen befreundeten Juristen. Außerdem sollten Sie den Kaufvertrag nicht erst beim Notar zum ersten Mal sehen, sondern bereits im Vorfeld Gelegenheit zur Einsichtnahme und Verhandlung gehabt haben. Dies alles schützt Sie vor einer drohenden Fehlentscheidung, denn ist der Vertrag erst einmal unterschrieben, ist er auch rechtlich bindend.

Fazit: Bestimmte Fehler beim Hausverkauf besser vermeiden

Ein Hausverkauf ist alles andere als eine triviale Angelegenheit. Da zahlreiche unterschiedliche Stolpersteine übersprungen werden wollen, sollten Sie sich im Vorfeld genau informieren und im Zweifel doch lieber eine Fachperson mit dem Verkauf beauftragen. Wir vermitteln Ihnen hierfür gerne unseren ausgezeichneten Partner-Makler für Ihre Region.

Aufgaben beim Hausverkauf

Aufgaben eines Maklers beim Hausverkauf


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