Energieausweis Hausverkauf

Der Energieausweis oder Energiepass beim Hausverkauf ist ähnlich aufgebaut wie Energieausweise bei Elektronikgeräten und besitzt eine Skala, die von grün (sehr energieeffizient) bis rot (Energiefresser) reicht.

Für Käufer und Mieter ist die Angabe im Energieausweis somit ein wichtiges Kriterium für oder gegen den Kauf und, zumindest theoretisch, ein gutes Vergleichsmedium. Ein gültiger Energieausweis muss deshalb spätestens zu Beginn der Besichtigungen vorliegen. Ansonsten droht dem Verkäufer ein Bußgeld in Höhe von 15.000 €.

Immobilie selbst verkaufen – so geht’s

Es gibt generell zwei verschiedene Arten des Energieausweises für den Hausverkauf: Den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis.

Bei einem Bedarfsausweis ermittelt ein Sachverständiger den theoretischen Energiebedarf eines Hauses, indem er Fenster, Türen, Wände und Dächer unter die Lupe nimmt sowie die Dämmung beurteilt. Bei einem Verbrauchsausweis wird der Durchschnitt aus den Verbrauchswerten der letzten drei Jahre genommen.

Es ist offensichtlich, dass beide Verfahren erhebliche Nachteile beinhalten: Der Bedarfsausweis fragt nicht nach dem tatsächlichen Verbrauch, sondern ermittelt nur einen theoretischen Wert, der nichts mit der Realität zu tun haben muss. Auch wurden bei Untersuchungen teils erhebliche Abweichungen zwischen den Berechnungen unterschiedlicher Anbieter festgestellt.

Der Verbrauchsausweis ist da schon genauer, basiert jedoch viel zu stark auf den individuellen Eigenschaften des letzten Bewohners vollkommen außer Acht. Ein sehr wärmebedürftiger Mensch wird mehr heizen als jemand, dessen Wohlfühltemperatur bei 18 Grad liegt, und somit den Energiewert in die Höhe treiben. Auf der anderen Seite werden nicht genutzte Räume weniger beheizt und drücken so den Verbrauchswert nach unten.

Welche Art Energieausweis vorliegen muss, hängt maßgeblich vom Baujahr der Immobilie ab.

Bei Bauantragsdatum vor dem 01. November 1977 und weniger als fünf Wohnungen pro Haus ist ein Bedarfsausweis Pflicht – es sei denn, das Haus wurde im Nachhinein an die Wärmedämmungsstandards von 1977 angepasst. Auch bei Neubauten, die noch keine drei Abrechnungen vorweisen können, muss ein Bedarfsausweis erstellt werden.

Immobilie selbst verkaufen – so geht’s

Bei allen anderen Immobilien kann der Eigentümer frei zwischen dem Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis wählen.

Eigentlich brauchen Sie immer dann einen Energieausweis, wenn sich Ihre Immobilie, egal welcher Art und Nutzung, auf dem Markt befindet.

Einzige Ausnahmen sind:

• Gebäude bis max. 50 m² Nutzfläche
• unter Denkmalschutz stehende Gebäude
• Abrisshäuser

Beim Wohnungsverkauf oder Mietwohnungen benötigen Sie ebenfalls einen Energieausweis, den Sie in aller Regel bei der Hausverwaltung erhalten. Dennoch ist hier zu beachten, dass der Energieausweis nicht für jede Wohnung einzeln, sondern für das gesamte Gebäude erstellt wird.

Als Käufer müssen Sie deshalb selber abschätzen, um wie viel höher der Energieverbrauch beispielsweise in einer Erdgeschosswohnung sein wird.

Der Gesetzgeber hat für die Energieausweiskosten keine Regelungen erlassen. Das bedeutet auf der einen Seite zwar einen lebendigeren Wettbewerb, auf der anderen müssen Sie jedoch auch genau darauf achten, nicht auf Dumpingpreisanbieter hereinzufallen – denn wenn ein Energieausweis fehlerhaft erstellt wurde, wird zunächst einmal Ihnen das Bußgeld in Rechnung gestellt.

Die Kosten für einen Verbrauchsausweis liegen in der Regel unter 100 €, ein Bedarfsausweis schlägt mit bis zu 500 € zu Buche. Rechnungszahler ist der Immobilienbesitzer oder, bei Eigentumswohnungen, die Eigentümerversammlung. Anbieter, die weit unterhalb dieser Marken liegen, sollten Sie genau prüfen. Zu einem Energieausweis zählen immer auch Modernisierungsempfehlungen und die sind ohne eine Begehung der Immobilie kaum zu geben.

Ein Energieausweis ist in der Regel zehn Jahre gültig. Das setzt jedoch voraus, dass er fehlerfrei erstellt wurde, denn sonst stehen Sie immer in der Nachbesserungspflicht. Haben Sie außerdem Renovierungen durchgeführt oder an der Dämmung gearbeitet, müssen Sie ebenfalls einen neuen Energieausweis erstellen lassen.

Immobilie selbst verkaufen – so geht’s

Entspricht Ihr Energieausweis bereits den Vorgaben der EnEv und ist er nicht älter als zehn Jahre, können auch ältere Ausweise noch immer Gültigkeit besitzen.

Da die Bundesregierung, trotz aller Kritik an der tatsächlichen Aussagekraft eines Energieausweises, hohe Anforderungen an dieses Dokument stellt, sind nur wenige Berufsgruppen befugt, die Ausstellung zu übernehmen. Angehörige dieser Berufsgruppen müssen außerdem über eine relevante Zusatzqualifikation verfügen.

Die folgenden Berufsgruppen dürfen, bei entsprechender Zusatzqualifikation, einen Energieausweis ausstellen:

• Studierte Architekten (auch Innenarchitekten), Physiker, Hochbauer, Bauingenieure, Maschinenbauer oder Elektrotechniker

• Meister aus den Bereichen Schornsteinfeger, (Aus)Bau und Anlagentechnik

• Staatlich anerkannte Techniker aus den Bereichen Heizung- und Warmwasser, Lüftung und Klimaanlagen sowie Gebäudehüllen

Ein Energieausweis, egal ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, erlaubt eine Einschätzung des Energiebedarfs einer Immobilie. Mehr als eine Einschätzung kann er aufgrund der erwähnten Kritikpunkte jedoch nicht liefern. Dennoch versteht der Gesetzgeber hier keinen Spaß und ahndet Pflichtverletzungen mit hohen Bußgeldern.