Kann ich mein Haus oder Wohnung trotz einem laufenden Kredit verkaufen?

1.) Wie kann ich mein Haus mit einem laufenden Kredit verkaufen?

2.) Welche Schritte sind beim Verkauf eines belasteten Hauses zu beachten?

3.) Wie beeinflusst der Kredit den Verkaufspreis des Hauses?

4.) Welche Dokumente und Informationen benötige ich?

Verständnis der aktuellen Kreditsituation

Um erfolgreich Ihr Haus trotz eines laufenden Kredits zu verkaufen, ist es entscheidend, ein klares Verständnis Ihrer aktuellen Kreditsituation zu haben. Hierbei geht es um das Wissen über die Höhe des ausstehenden Kredits, die Restlaufzeit, und ob spezielle Kündigungsrechte oder -beschränkungen bestehen. Eine genaue Einschätzung dieser Faktoren ist wichtig, um die folgenden Schritte entsprechend planen zu können:

• Überprüfen Sie Ihren Kreditvertrag auf Details wie Vorfälligkeitsentschädigungen, Kündigungsfristen und Sonderkündigungsrechte.

• Ermitteln Sie den aktuellen Saldo Ihres Kredits, um sicherzustellen, dass der Verkaufserlös diesen Betrag abdecken kann.

• Berücksichtigen Sie mögliche Gebühren, die bei der vorzeitigen Kreditrückzahlung anfallen könnten.

Dieses Wissen ermöglicht es Ihnen, den Verkaufsprozess so zu gestalten, dass er sowohl Ihre finanziellen als auch zeitlichen Anforderungen erfüllt.

Es ist wichtig, sich mit den gesetzlichen Rahmenbedingungen vertraut zu machen, die für den Verkauf einer Immobilie unter bestehender Kreditverpflichtung relevant sind. Der Paragraph § 489 BGB bietet zwei wesentliche Anhaltspunkte:

• Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren: Nach § 489 BGB haben Sie das Recht, jeden Immobilienkredit nach zehn Jahren, gerechnet ab dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist, zu kündigen, unabhängig von der vereinbarten Laufzeit oder Zinsbindung.

• Kündigung bei Ablauf der Zinsbindung: Wenn die festgelegte Zinsbindungsfrist endet, haben Sie das Recht, den Kredit mit einer Frist von einem Monat zu kündigen. Dies ist besonders relevant, wenn keine Anschlussvereinbarung über die Zinsen getroffen wurde.

Diese Informationen sind grundlegend, um Ihre Rechte und Pflichten im Rahmen des Kreditvertrags zu verstehen und zu nutzen. Es ermöglicht Ihnen, eine informierte Entscheidung darüber zu treffen, wann und wie Sie Ihr Haus verkaufen können, um finanzielle Verluste zu minimieren

Beim Verkauf eines Hauses mit laufendem Kredit gibt es mehrere Strategien, die Sie in Betracht ziehen können. Jede Option hat ihre eigenen Vor- und Nachteile und sollte sorgfältig abgewogen werden, um die beste Entscheidung für Ihre individuelle Situation zu treffen:

1.) Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

Wenn Ihr Kreditvertrag bereits zehn Jahre läuft, können Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB Gebrauch machen. Sie haben das Recht, den Kredit mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen. Diese Option ist besonders attraktiv, da sie es Ihnen ermöglicht, den Kredit ohne zusätzliche Kosten für eine Vorfälligkeitsentschädigung zu beenden.

2.) Kündigung am Ende der Zinsbindung

Endet die Zinsbindungsfrist Ihres Kredits, können Sie ebenfalls kündigen, und zwar mit einer Frist von einem Monat. Diese Option ist ideal, wenn Sie flexibel bleiben und von möglicherweise niedrigeren Zinsen profitieren möchten oder wenn Sie keine neue Zinsvereinbarung getroffen haben.

3.)  Verkauf und Tilgung der Restschuld

Diese gängige Methode beinhaltet den Verkauf Ihres Hauses und die Verwendung des Erlöses zur Ablösung der Restschuld Ihres Kredits. Dies kann jedoch die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nach sich ziehen, falls Sie den Kredit vor Ablauf der Zinsbindung kündigen. Es ist wichtig, dass der Verkaufspreis hoch genug ist, um sowohl die Restschuld als auch mögliche zusätzliche Kosten abzudecken.

4.) Hauskauf und Neufinanzierung

Wenn Sie planen, eine neue Immobilie zu erwerben, könnte eine Neufinanzierung eine interessante Option sein. In diesem Fall wird der laufende Kredit durch ein neues Darlehen abgelöst, welches dann durch die neue Immobilie gesichert wird. Dies kann besonders nützlich sein, wenn die neue Immobilie einen ähnlichen oder höheren Wert hat.

5.) Kreditübertragung auf den Käufer

Eine weitere Möglichkeit ist die Übertragung Ihres Kredits auf den Käufer der Immobilie. Dies setzt voraus, dass die Bank zustimmt und der Käufer die Bonitätsprüfung der Bank besteht. Dies kann für beide Parteien vorteilhaft sein, da die Vorfälligkeitsentschädigung möglicherweise entfällt und der Käufer nicht nach einer neuen Finanzierung suchen muss.

6.) Vermeidung der Vorfälligkeitsentschädigung

In manchen Fällen können Sie die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung umgehen, indem Sie den Verkauf bis nach dem Ende der Zinsbindungsfrist planen oder bestimmte rechtliche Schlupflöcher nutzen, wie z.B. fehlerhafte Widerrufsbelehrungen seitens der Bank.

Einholung der Zustimmung der Bank

Bevor eine Kreditübertragung möglich ist, muss die Bank zustimmen. Dies hängt in erster Linie davon ab, ob der Käufer die Bonitätsprüfungen der Bank besteht. Der Käufer muss in der Lage sein, die gleichen Kreditbedingungen zu erfüllen, unter denen der ursprüngliche Kredit gewährt wurde. Diese Zustimmung ist entscheidend, da ohne sie keine Übertragung erfolgen kann.

Prüfung und Anpassung der Kreditkonditionen

Die Konditionen des bestehenden Kredits müssen möglicherweise an die finanzielle Situation des Käufers angepasst werden. Dies kann Zinssätze, Tilgungspläne und andere wesentliche Kreditbedingungen umfassen. Beide Parteien sollten diese Änderungen genau prüfen und gegebenenfalls verhandeln.

Übertragung der Grundschuld

Die Grundschuld, die als Sicherheit für den Kredit dient, muss ebenfalls auf den Käufer übertragen werden. Dies erfordert in der Regel die Beurkundung durch einen Notar und die Eintragung im Grundbuch. Der Notar stellt sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind, um die Grundschuld effektiv auf den neuen Eigentümer zu übertragen.

Abschluss der Übertragung

Nachdem die Bank ihre Zustimmung gegeben hat und die Kreditkonditionen angepasst wurden, kann der eigentliche Übertragungsprozess beginnen. Dies umfasst die Unterzeichnung neuer Kreditdokumente durch den Käufer und die formale Übernahme der Verpflichtungen durch ihn. Der Verkäufer wird in diesem Schritt von allen weiteren Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag entbunden.

Registrierung der Änderungen im Grundbuch

Die Übertragung der Grundschuld muss im Grundbuch eingetragen werden. Dies ist ein wesentlicher Schritt, der rechtlich bestätigt, dass der Käufer die neue Sicherheit für den Kredit stellt. Der Eintrag im Grundbuch wird aktualisiert, um den neuen Eigentümer und die mit dem Eigentum verbundene Grundschuld zu reflektieren. Diese ganze Abwicklung übernimmt der Notar.

Kommunikation mit allen beteiligten Parteien

Es ist entscheidend, dass während des gesamten Prozesses eine offene Kommunikation zwischen allen Beteiligten, einschließlich Verkäufer, Käufer, Bank, Notar und Grundbuchamt, aufrechterhalten wird. Dies gewährleistet, dass der Prozess reibungslos verläuft und alle rechtlichen Anforderungen erfüllt werden.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die Banken erheben können, wenn ein Kredit vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung zurückgezahlt wird. Diese Gebühr soll den Zinsverlust der Bank ausgleichen. Es gibt jedoch bestimmte Strategien, die Ihnen helfen können, diese Kosten zu vermeiden oder zu minimieren, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Hier sind einige effektive Methoden:

1. Warten auf das Ende der Zinsbindung

Eine der einfachsten Methoden, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden, ist das Abwarten des Endes der Zinsbindungsfrist. Nach Ablauf dieser Frist können Sie Ihren Kreditvertrag ohne zusätzliche Kosten kündigen. Planen Sie Ihren Hausverkauf strategisch so, dass er mit dem Ende Ihrer Zinsbindung zusammenfällt.

2. Prüfung der Widerrufsbelehrung auf Fehler

Überprüfen Sie die Widerrufsbelehrung Ihres Kreditvertrages auf mögliche Fehler. Fehlerhafte oder unvollständige Widerrufsbelehrungen können Ihnen das Recht geben, den Kreditvertrag zu widerrufen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Diese Option erfordert in der Regel die Konsultation eines Rechtsanwalts, der sich auf Bankrecht spezialisiert hat, um die Belehrung professionell bewerten zu lassen.

3. Sonderkündigungsrecht nutzen

Nach § 489 BGB haben Sie das Recht, jeden Immobilienkredit nach zehn Jahren Laufzeit, unabhängig von der vertraglichen Bindungsdauer, mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen. Diese Regelung ermöglicht es Ihnen, den Kreditvertrag vorzeitig zu beenden, ohne die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

4. Verhandlungen mit der Bank

In einigen Fällen können Sie direkt mit Ihrer Bank verhandeln, um eine Reduzierung oder den Erlass der Vorfälligkeitsentschädigung zu erreichen. Dies ist besonders dann möglich, wenn Sie gute Argumente haben, wie z.B. eine schwierige finanzielle Situation oder die Bereitschaft, weitere Geschäfte mit der Bank zu tätigen.

5. Übertragung des Kredits auf den Käufer

Wenn der Käufer bereit und qualifiziert ist, den bestehenden Kredit zu übernehmen, kann dies eine weitere Möglichkeit sein, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen. Dies setzt voraus, dass die Bank zustimmt und der Käufer die Bonitätsprüfungen besteht.

6. Rechtliche Schlupflöcher

In bestimmten Fällen kann die Berufung auf rechtliche Schlupflöcher, wie zum Beispiel eine fehlerhafte oder unvollständige Information über die Höhe und die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, dazu führen, dass diese nicht gezahlt werden muss. Auch hier ist die Konsultation mit einem Fachanwalt ratsam.

Abschlussgedanken

Die Vermeidung einer Vorfälligkeitsentschädigung kann eine erhebliche finanzielle Erleichterung darstellen. Es ist jedoch wichtig, alle Optionen sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, um die beste Entscheidung für Ihre individuelle Situation zu treffen.

Die Banken dürfen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung  nur die Differenz zwischen dem vereinbarten Kreditzins und dem aktuellen Zinssatz für eine vergleichbare Kapitalanlage am Kapitalmarkt als Grundlage nehmen. Dies reflektiert den entgangenen Zinsgewinn der Bank.

Wesentliche Schritte der Berechnung:

1. Restschuld ermitteln: Zuerst wird die aktuelle Restschuld des Kredits bestimmt.
2. Zinsdifferenz berechnen: Die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kreditzins und dem aktuellen Refinanzierungszins (Zinsen für ähnliche Anlagen am Kapitalmarkt) wird ermittelt.
3. Kapitalisierung der Zinsdifferenz: Die berechnete Zinsdifferenz wird auf die restliche Laufzeit des Kredits angewendet, um den entgangenen Gewinn zu ermitteln.

Hinweise:

• Pflicht der Bank zur genauen Berechnung: Die Bank ist verpflichtet, die Vorfälligkeitsentschädigung genau zu berechnen und dem Kunden transparent darzulegen. Sie müssen die Berechnung auf Nachfrage des Kunden detailliert erklären und nachvollziehbar machen.
• Überprüfung durch den Kunden: Als Kreditnehmer haben Sie das Recht, diese Berechnung überprüfen zu lassen. Sie können beispielsweise einen unabhängigen Finanzberater oder einen Anwalt hinzuziehen, um die Korrektheit der Berechnung zu bestätigen.

Es ist wichtig, dass Sie als Kreditnehmer verstehen, dass die Bank bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bestimmten gesetzlichen Vorgaben folgen muss, und dass Sie Möglichkeiten zur Überprüfung dieser Berechnung haben.

Eine Beispielsrechnung:

• Kreditsumme: 300.000 EUR
• Zinssatz: 2,5 % p.a.
• Kreditbeginn: 2023
• Vorzeitige Rückzahlung: 2024
• Restlaufzeit: 9 Jahre nach Rückzahlung

Schritte der Berechnung:

1. Ermittlung der Restschuld zum Zeitpunkt der Rückzahlung

   • Angenommen, die jährliche Rückzahlung (Tilgung + Zinsen) beträgt etwa 12.000 EUR, wovon 7.500 EUR Zinsen sind (300.000 EUR * 2,5 %).
   • Tilgung im ersten Jahr: 12.000 EUR - 7.500 EUR = 4.500 EUR
   • Restschuld nach einem Jahr: 300.000 EUR - 4.500 EUR = 295.500 EUR

2. Aktueller Kapitalmarktzinssatz für ähnliche Anlagen

   • Angenommen, der aktuelle Zinssatz für vergleichbare Anlagen liegt bei 1,5 %.

3. Berechnung der Zinsdifferenz

   • Zinsdifferenz: 2,5 % (ursprünglicher Kreditzins) - 1,5 % (aktueller Zinssatz) = 1 %

4. Berechnung des entgangenen Zinsgewinns

   • Entgangener Zinsgewinn über die restlichen 9 Jahre der ursprünglichen Kreditlaufzeit:
   • Jährlicher Zinsverlust: 295.500 EUR * 1 % = 2.955 EUR
   • Gesamter Zinsverlust über 9 Jahre: 2.955 EUR * 9 = 26.595 EUR

Fazit:

In diesem Beispiel könnte die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von etwa 26.595 EUR verlangen, um den Verlust an Zinseinnahmen zu kompensieren. Dies ist eine vereinfachte Darstellung und die tatsächliche Berechnung kann komplexer sein, abhängig von weiteren Faktoren wie eventuellen Steuervorteilen für die Bank und der genauen Tilgungsstruktur des Darlehens