Grundstück bewerten und Grundstückswert ermitteln: Ein Leitfaden
Möchten Sie den Grundstückswert ermitteln oder Ihr Grundstück bewerten lassen? Es gibt verschiedene Ansätze, die Ihnen dabei helfen können, den korrekten Wert zu bestimmen.Der Grundstückswert ist besonders wichtig, wenn es um den Verkauf, eine Erbschaft oder steuerliche Fragen geht.
Grundstückswert ermitteln: Das Wichtigste in Kürze
Es gibt verschiedene Wege, den Grundstückswert zu ermitteln:
- Online-Tools: Viele Plattformen bieten kostenlose Bewertungen an, jedoch können diese oft ungenau sein, da sie wichtige Faktoren nicht berücksichtigen.
- Selbst ermitteln: Mit Bodenrichtwerten und Vergleichspreisen lässt sich der Grundstückswert grob selbst berechnen.
- Professionelle Gutachten: Für eine exakte und rechtlich abgesicherte Bewertung sind Gutachterausschüsse oder Immobilienmakler die beste Wahl.
Faktoren wie Lage, Größe und bauliche Nutzungsmöglichkeiten beeinflussen den Grundstückswert maßgeblich.
Inhaltsverzeichnis:
1. Grundstückswert online ermitteln – Ist das eine gute Idee?
2. Grundstückswert selbst bewerten – Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung
3. Wer ermittelt den Grundstückswert?
4. Faktoren, die den Grundstückswert beeinflussen
5. Wann ist die Ermittlung des Grundstückswerts erforderlich?
Grundstückswert online ermitteln – Ist das eine gute Idee?
Online-Tools zur Ermittlung des Grundstückswerts sind oft die erste Anlaufstelle. Doch Vorsicht: Diese Portale verfolgen häufig das Ziel, Ihre Daten an Makler weiterzugeben, was zu mehreren Kontaktaufnahmen führen kann.
Wichtige Punkte bei der Nutzung von Online-Tools:
- Datenweitergabe: Ihre Daten werden oft an Makler weitergeleitet.
- Unpräzise Schätzungen: Breite Preisspannen (z.B. 140.000 – 200.000 EUR) sind wenig hilfreich.
- Faktoren wie Lage oder bauliche Besonderheiten werden oft nicht ausreichend berücksichtigt.
- Abweichungen vom tatsächlichen Wert: Die Ergebnisse der Online-Portale können erheblich vom tatsächlichen Verkehrswert abweichen.
Fazit: Es ist ratsam, die Ergebnisse von Online-Bewertungen kritisch zu hinterfragen und zusätzliche Methoden zu nutzen, um den Grundstückswert genauer zu ermitteln.
Grundstückswert selbst ermitteln – Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung
Das Vergleichswertverfahren ist eine der häufigsten Methoden zur Ermittlung des Grundstückswerts, insbesondere wenn es genügend vergleichbare Grundstücke gibt, die kürzlich verkauft wurden. Es wird häufig in Kombination mit Bodenrichtwerten genutzt, um den Wert eines Grundstücks selbstständig zu berechnen.
Für Eigentümer, die den Grundstückswert selbst ermitteln möchten, ist das BORIS-D-Projekt eine wertvolle Ressource. BORIS-D (Bodenrichtwertinformationssystem Deutschland) bietet Zugriff auf Bodenrichtwerte, die für die Bewertung von Grundstücken entscheidend sind.
Diese Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen in Deutschland ermittelt. Die Gutachterausschüsse sind unabhängige Gremien, die auf der Grundlage von realen Kaufpreisdaten den durchschnittlichen Wert von unbebauten Grundstücken in einer Region bestimmen. Diese Daten sind in BORIS-D hinterlegt und dienen als Basis für Ihre eigene Grundstücksbewertung.
Schritte zur selbstständigen Ermittlung des Grundstückswerts:
1. Zugriff auf BORIS-D: Besuchen Sie die BORIS-D-Plattform und ermitteln Sie den Bodenrichtwert für Ihre Region.
2. Recherche des Bodenrichtwerts: Innerhalb der Plattform finden Sie den Bodenrichtwert für die Lage Ihres Grundstücks. Dieser Wert gibt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für unbebaute Grundstücke an.
3. Zu- oder Abschläge berücksichtigen: Passen Sie den Bodenrichtwert entsprechend den Eigenschaften Ihres Grundstücks an. Positive Faktoren wie eine gute Lage oder vollständige Erschließung steigern den Wert. Negative Faktoren wie Lärmbelastung oder Altlasten führen zu Abschlägen.
4. Aktuelle Vergleichsangebote: Schauen Sie auf Portalen wie Immobilienscout24 nach vergleichbaren Grundstücken. Beachten Sie, dass dies häufig Angebotspreise sind, die vom tatsächlichen Verkaufswert abweichen können.
5. Berechnung des Grundstückswerts: Verwenden Sie folgende Formel, um den finalen Grundstückswert zu berechnen:
Grundstückswert = (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) ± Zu-/Abschläge
Beispielrechnung Grundstücksbewertung:
Grundstücksgröße: 600 m²
Bodenrichtwert: 200 €/m²
Zuschlag (10 % für gute Lage und "Grundstücksform"): 12.000 €
Endergebnis:
200 €/m² × 600 m² = 120.000 €
Zuschlag: 12.000 €
Finaler Grundstückswert: 132.000 €
Diese Methode bietet eine solide Grundlage für eine erste Schätzung des Grundstückswerts. Für komplexere Fälle oder eine genaue Marktwertbestimmung (Scheidung, Erbrecht) ist jedoch die Einschätzung durch einen Sachverständigen ratsam.
Zusätzliche Bewertungsverfahren: Welche Methoden gibt es neben dem Vergleichswertverfahren?
Neben dem Vergleichswertverfahren und der Nutzung von Bodenrichtwerten gibt es noch weitere Verfahren, um den Grundstückswert zu ermitteln, insbesondere bei spezialisierten Grundstücken oder besonderen Nutzungsmöglichkeiten. Zu den wichtigsten zusätzlichen Verfahren gehören das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Das Ertragswertverfahren wird häufig bei Grundstücken angewendet, die vermietet oder verpachtet werden. Hier wird der Grundstückswert anhand der erzielbaren Erträge (z. B. Mieteinnahmen) berechnet. Dieses Verfahren eignet sich besonders bei gewerblich genutzten Grundstücken oder Mehrfamilienhäusern.
Das Sachwertverfahren wird verwendet, wenn keine vergleichbaren Verkaufsobjekte verfügbar sind. Es bewertet den Grundstückswert auf Basis der Baukosten und des aktuellen Marktwerts. Dies ist vor allem bei bebauten Grundstücken von Bedeutung.
Grundstückswert professionell ermitteln: Wer sind die richtigen Ansprechpartner?
Wenn Sie den Grundstückswert professionell ermitteln lassen möchten, stehen Ihnen folgende seriöse Optionen zur Verfügung:
1. Gutachterausschüsse
Die Gutachterausschüsse sind in Deutschland die zentrale Quelle für präzise und objektive Grundstücksbewertungen. Ihre Daten, wie bereits im vorherigen Abschnitt beschrieben, bilden die Grundlage für Bodenrichtwerte, die auch in der BORIS-D-Plattform verfügbar sind.
2. Gutachter
Gutachter sind ebenfalls eine wichtige Option, wenn es um die professionelle Ermittlung des Grundstückswerts geht, besonders wenn das Grundstück bereits bebaut ist. Gutachter greifen ebenfalls auf die Daten der Gutachterausschüsse zurück, um fundierte und detaillierte Bewertungen zu erstellen. Allerdings ist der Begriff „Gutachter“ nicht geschützt, daher sollten Sie unbedingt auf Qualifikation achten.
- Gutachterauswahl: Nutzen Sie die IHK-Plattform, um einen qualifizierten und geprüften Gutachter zu finden. Dies ist besonders wichtig, da es keine rechtliche Regelung für die Bezeichnung „Gutachter“ gibt.
- Kosten: Ein Kurzgutachten reicht oft aus und kostet in der Regel zwischen 800 und 1.500 €, abhängig von der Größe und den Besonderheiten des Grundstücks. Für umfangreichere Gutachten, etwa bei komplexen Bebauungssituationen, können die Kosten höher ausfallen.
- Empfehlung bei bebauten Grundstücken: Wenn Ihr Grundstück bereits bebaut ist oder eine detaillierte Bewertung für steuerliche Zwecke oder rechtliche Streitigkeiten erforderlich ist, ist ein Gutachter in der Regel die beste Wahl. Diese Bewertungen sind wesentlich genauer und bieten eine fundierte Entscheidungsgrundlage.
3. Immobilienmakler
Auch Immobilienmakler bieten professionelle Bewertungen an, stützen sich jedoch oft auf dieselben Datenquellen wie die Gutachter. Zusätzlich bringen sie ihre Marktkenntnisse ein, um den Wert des Grundstücks im aktuellen Marktumfeld einzuschätzen.
- Maklerauswahl: Wählen Sie einen erfahrenen Makler, der den lokalen Markt gut kennt und auf Ihre individuellen Bedürfnisse eingehen kann.
- Persönliche Einschätzung: Ein seriöser Makler kann eine individuelle Einschätzung des Grundstücks geben, die aktuelle Entwicklungen wie die Nachfrage oder Infrastrukturprojekte berücksichtigt.
Faktoren, die den Grundstückswert beeinflussen
Mehrere Faktoren beeinflussen den Grundstückswert maßgeblich:
Lage: Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren. Grundstücke in zentralen oder beliebten Gegenden haben in der Regel einen deutlich höheren Wert als Grundstücke in weniger gefragten Lagen.
Größe und Zuschnitt: Grundstücke mit regelmäßigem Zuschnitt und einer optimalen Größe sind gefragter. Ein unregelmäßiger Zuschnitt oder extrem steile Hanglagen mindern den Wert des Grundstücks.
Erschließungsgrad: Ist das Grundstück bereits vollständig erschlossen (d.h. an Wasser, Strom und Kanalisation angeschlossen), steigert dies den Wert. Unerschlossene Grundstücke oder solche mit begrenzter Erschließung haben einen geringeren Marktwert.
Nutzungspotenzial: Grundstücke mit einem hohen Nutzungspotenzial sind oft wertvoller. Dies betrifft vor allem Grundstücke, die für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeflächen oder andere spezielle Nutzungen geeignet sind. Reine Wohnbaugrundstücke sind in der Regel weniger wertvoll, es sei denn, die Lage ist besonders begehrt.
Grundstückswert ermitteln: Wann ist eine Bewertung erforderlich?
Die Ermittlung des Grundstückswerts ist in verschiedenen Situationen notwendig:
- Vor einem Verkauf: Um den richtigen Verkaufspreis festzulegen und realistisch am Markt zu agieren.
- Für Erbschafts- oder Schenkungssteuer: Der Grundstückswert hat direkten Einfluss auf die Höhe der zu zahlenden Steuern.
- Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen: In Fällen wie Scheidungen oder Erbstreitigkeiten ist eine genaue Bewertung oft entscheidend für die gerechte Aufteilung von Vermögenswerten.
Unterschiede zwischen Bodenwert, Grundstückswert und Verkehrswert
Grundstückswert ermitteln: Häufige Fragen (FAQ)
Im Folgenden werden häufig gestellte Fragen rund um die Grundstückswertermittlung beantwortet:
Wie genau ist eine Online-Grundstücksbewertung?
Online-Bewertungen sind meist grob und dienen nur als erste Orientierung. Sie berücksichtigen nicht alle individuellen Merkmale des Grundstücks.Was kostet eine professionelle Grundstücksbewertung?
Ein Kurzgutachten kostet in der Regel zwischen 800 und 1.500 €, während umfassende Gutachten teurer sein können.Kann ich den Wert meines Grundstücks selbst bestimmen?
Ja, mit den richtigen Tools (z.B. BORIS-D) und etwas Recherche können Sie den Grundstückswert selbst berechnen.Welche Faktoren beeinflussen den Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert wird von Lage, Nachfrage, baulichen Möglichkeiten und den Preisen verkaufter Grundstücke in der Region beeinflusst.Wie finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Sie können den Bodenrichtwert auf der BORIS-D-Plattform oder bei Ihrem lokalen Gutachterausschuss einsehen.Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis für unbebaute Grundstücke in einer Region, während der Verkehrswert den gesamten Marktwert des Grundstücks inklusive Bebauung und Besonderheiten widerspiegelt.Warum variieren die Preise für ähnliche Grundstücke so stark?
Unterschiede in der Lage, dem Erschließungsgrad und den baulichen Möglichkeiten führen zu starken Preisunterschieden.Wann ist der beste Zeitpunkt, ein Grundstück zu verkaufen?
Der beste Zeitpunkt hängt von der Marktentwicklung und der Nachfrage ab. In Zeiten hoher Nachfrage und niedriger Zinsen erzielen Sie in der Regel höhere Preise.
Lust auf mehr Detailwissen?
Grundstückswert ermitteln: Detailwissen zum baulichen Maß der Nutzung
Ein weiterer wichtiger Faktor bei der Grundstücksbewertung ist das Maß der baulichen Nutzung. Es beschreibt, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf und wird durch die Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt. Folgende Begriffe spielen dabei eine Rolle:
Grundflächenzahl (GRZ): Gibt an, wie viel Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen.
Beispiel: Bei einem 800 m² großen Grundstück und einer GRZ von 0,2 dürfen maximal 160 m² bebaut werden.Geschossflächenzahl (GFZ): Bestimmt, wie viel Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstück zulässig ist.
Beispiel: Auf einem Grundstück mit 800 m² und einer GFZ von 3,0 dürfen insgesamt 2.400 m² Geschossfläche gebaut werden.Baumassenzahl (BMZ): Gibt das Verhältnis der Baumasse (Kubikmeter) zur Grundstücksfläche an.
Beispiel: Ein Grundstück mit 800 m² und einer BMZ von 10,0 erlaubt eine Baumasse von 8.000 m³.Zahl der Vollgeschosse (Z): Bestimmt, wie viele Geschosse auf dem Grundstück gebaut werden dürfen.
Höhe der baulichen Anlagen: Begrenzt die maximale Höhe der Gebäude.
Diese Faktoren werden durch den Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde festgelegt und beeinflussen den Grundstückswert direkt. Grundstücke mit höheren Baurechten (z.B. in Kerngebieten) haben in der Regel einen höheren Wert.
Wenn Sie mehr über das Maß der baulichen Nutzung und die Grundflächenzahl (GRZ) erfahren möchten, besuchen Sie unseren ausführlichen Artikel auf ratgeber-haus-verkaufen.de.
Grundstückswert ermitteln: Aufteilung in Vorder- und Hinterland
Bei der Bewertung von Grundstücken, insbesondere im ländlichen Raum oder bei Grundstücken mit großer Tiefe, wird das Vorderland und Hinterland oft unterschiedlich bewertet. Diese Methode wird angewendet, wenn nicht die gesamte Fläche eines Grundstücks baulich voll nutzbar ist.
Voraussetzungen:
- Wenn der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte in Abhängigkeit von der Grundstückstiefe ermittelt, kann die Fläche in Zonen aufgeteilt werden – üblicherweise in Vorderland und Hinterland.
- Diese Methode findet vor allem bei Grundstücken Anwendung, bei denen der hintere Teil entweder baurechtlich nicht nutzbar oder nur eingeschränkt bebaut werden kann. Solche Grundstücke kommen häufig im ländlichen Bereich vor, wo der Zuschnitt des Grundstücks eine vollständige Bebauung nicht zulässt.
Definitionen:
Vorderland: Der vordere Teil des Grundstücks, der baulich voll nutzbar ist. Der Wert des Vorderlands wird in der Regel mit dem vollen Bodenrichtwert bewertet.
Hinterland: Der hintere Teil des Grundstücks, der baurechtlich nur eingeschränkt nutzbar ist oder gar nicht bebaut werden darf. Der Wert des Hinterlands wird in der Regel mit einem reduzierten Bodenrichtwert angesetzt – häufig mit einem Prozentsatz des Vorderlandwerts, z.B. 50 % des Bodenrichtwerts.
Beispiel zur Bewertung von Vorder- und Hinterland:
Ein Grundstück hat eine Fläche von 1.000 m², davon sind 600 m² Vorderland und 400 m² Hinterland.
Der Bodenrichtwert für das Vorderland beträgt 300 €/m². Das Hinterland wird aufgrund der eingeschränkten Bebauungsmöglichkeit mit 50 % des Bodenrichtwerts des Vorderlands bewertet, also 150 €/m².
Berechnung:
- Vorderland: 600 m² × 300 €/m² = 180.000 €
- Hinterland: 400 m² × 150 €/m² = 60.000 €
Finaler Grundstückswert: 180.000 € + 60.000 € = 240.000 €
Warum ist diese Aufteilung wichtig?
Die Aufteilung in Vorder- und Hinterland sorgt für eine präzisere Bewertung von Grundstücken, die baulich nicht vollständig nutzbar sind. Sie vermeidet eine Überbewertung und stellt sicher, dass der tatsächliche Wert korrekt ermittelt wird.