Grundstückspreise: Das Wichtigste in Kürze


Die Höhe von Mieten und Kaufpreisen schafft es mittlerweile fast wöchentlich in die Medien. Ein wesentlicher Treiber des Anstiegs sind die Grundstückspreise. In diesem Artikel fassen wir deshalb die wichtigsten Fragen zu den deutschen Grundstückspreisen und ihrer Entwicklung kurz und verständlich zusammen.

Wodurch wird der Wert eines Grundstücks bestimmt?

Wie kann ich den Grundstückspreis berechnen?

Warum konnten die Grundstückspreise in manchen Regionen so stark steigen, obwohl sie in anderen eher sinken?


1) Diese Faktoren beeinflussen den Grundstückspreis

Jedes Grundstück ist individuell, so vergleichbar es auf den ersten Blick auch scheinen mag. Sein Wert wird von vielen unterschiedlichen Faktoren bestimmt:

  • Lage: Die Lage ist bei Immobilien grundsätzlich von großer Bedeutung, denn sie lässt sich nicht verändern. Käufer prüfen also sehr genau, wo sie sich für die nächsten Jahre und Jahrzehnte niederlassen. In den Faktor Lage spielen deshalb nicht nur die Region Deutschlands oder die Frage Stadt oder Land mit hinein, sondern auch Aspekte wie der Bezirk, die Nachbarschaft und die Anbindung an Straßen, Schulen und Supermärkte.
  • Größe: In aller Regel steigt mit der Größe auch der Marktwert des Grundstücks. Trotzdem kann ein deutlich größeres Grundstück in einer abgelegenen Region wesentlich weniger wert sein als ein kleines Grundstück in absoluter Citylage.
  • Grundflächenzahl: Grundstücke dürfen nicht komplett bebaut werden, sondern nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz. Dieser Prozentsatz wird mithilfe der Grundflächenzahl ermittelt. Sie wird für jedes Baugrundstück im Bebauungsplan angegeben und kann dort auch eingesehen werden. Kleine Grundstücke mit einer hohen Grundflächenzahl können also durchaus auf dieselbe bebaubare Grundfläche kommen wie große Grundstücke mit einer niedrigen Grundflächenzahl und somit auch in ähnlichen Preisklassen rangieren.
  • Ausrichtung: Ob auf ein Grundstück von der Südseite eine hohe Nachbarimmobilie blickt oder nicht, hat großen Einfluss auf den Wert. Immerhin wird der Häuslebauer im Falle des großen Nachbarn kaum Mittagssonne abbekommen. Auf der anderen Seite kann der unverbaute Blick auf einen See oder einen grünen Berghang den Preis deutlich steigern.
  • Schnitt: Das Grundstück sollte bestenfalls in einer einfachen Rechteckform vorliegen. Allzu kreative Schnitte erschweren eine Bebauung und senken den Preis.
    Erschließungsgrad: Liegt ein Grundstück bisher nur als Bauland vor, müssen alle Anschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom, Internet, Gas, Verkehr) erst noch gelegt werden. Diese sogenannte Erschließung kostet den Bauherren natürlich Geld, wodurch das Grundstück im Preis ein wenig sinkt. Befindet sich jedoch bereits eine Immobilie auf dem Grundstück, entfallen die Erschließungskosten und der Preis für das Grundstück steigt.
  • Bodenqualität: Mitunter ist das Erdreich verseucht und muss erst aufwendig abgetragen und erneuert werden. Auch die Beschaffenheit des Bodens, also ob Sand, Stein oder Kies, hat einen Einfluss auf den Grundstückswert.

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2) Den Grundstückspreis ermitteln

Die Liste der wertbeeinflussenden Faktoren hat gezeigt: Einen aussagekräftigen Grundstückspreis zu ermitteln ist gar nicht so einfach. Zu viele unterschiedliche Rechengrößen wollen berücksichtigt werden und auch das Marktgespür für die zukünftige Entwicklung der Region ist wichtig. Laien sind mit der Wertermittlung ihres Grundstücks deshalb regelmäßig überfordert. Profis haben hingegen Übung darin, die Zeichen der Zeit zu erkennen und die verschiedenen Faktoren in konkrete Zahlen umzurechnen.

Für eine grobe Erstermittlung des Grundstückswertes stehen drei unterschiedliche Verfahren zur Auswahl:

Beim Vergleichswertverfahren werden die tatsächlich erzielten Verkaufspreise der jüngeren Vergangenheit von vergleichbaren Grundstücken aus derselben Region übereinandergelegt und hieraus Rückschlüsse auf das aktuell zu bewertende Grundstück gezogen. Da jede Immobilie und somit auch jedes Grundstück individuelle Eigenschaften besitzt, kann es jedoch schwierig werden, Vergleichsobjekte in ausreichender Zahl zu finden.

Beim Ertragswertverfahren wird der jährliche Gewinn ermittelt, den der Käufer mit einem Grundstück generieren kann. Hierfür kommen also nur verpachtete Grundstücke infrage oder Grundstücke, auf denen sich Mietshäuser etc. befinden. Beim Ertragswertverfahren wird der Bodenwert anhand der Bodenrichtwertkarten des örtlichen Gutachterausschusses berechnet und anschließend ermittelt, wie viel jährlicher Gewinn für den Käufer entsteht.

Das Sachwertverfahren ist das dritte Wertermittlungsverfahren. Es kommt immer dann zum Einsatz, wenn es nicht genügend Vergleichswerte gibt oder die Immobilie nicht vermietet/verpachtet wird. Auch beim Sachwertverfahren wird der Bodenwert anhand der Bodenrichtwerte berechnet. Der Unterschied zum Ertragswertverfahren ist der, dass der Bodenwert hier in seiner Reinform relevant ist und nicht in eine Gewinnmarge umgerechnet wird.

Gut zu wissen:
Die Bodenrichtwertkarten werden von den Gutachterausschüssen einer jeden Gemeinde anhand des tatsächlichen Marktgeschehens erstellt und können online eingesehen bzw. bestellt werden.

Bei allen drei Verfahren müssen die ermittelten Werte anschließend individualisiert werden. Das heißt, die jeweiligen wertsteigernden und wertmindernden Faktoren der Immobilie, die bei der Hauptberechnung nicht berücksichtigt werden konnten, werden nun in konkrete Zahlen umgerechnet und vom Hauptwert abgezogen oder ihm hinzugefügt. Diese Arbeit sollte unbedingt ein Profi vornehmen, da Laien kaum über den notwendigen Sachverstand verfügen und so viel Geld beim späteren Verkaufsprozess verlieren.

Gut zu wissen:
Der Grundstückswert ist nicht identisch mit dem Angebotspreis und der Angebotspreis ist nicht identisch mit dem späteren Verkaufspreis. Profis kennen die Zusammenhänge und können anhand des Grundstückswertes und des gewünschten Verkaufspreises den strategisch besten Angebotspreis ermitteln.

Wenn Sie auf der Suche nach einem engagierten und sachkundigen Makler sind, kontaktieren Sie uns! Wir machen Sie mit unserem Partnermakler aus Ihrer Region bekannt, der die Wertermittlung kostenfrei und völlig unverbindlich für Sie durchführen wird.

3) Die Gründe für die Grundstückspreisentwicklung

Der Immobilienmarkt wird wie andere Märkte auch durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Vereinfacht ausgedrückt bestimmt also der tatsächliche Wert einer Immobilie nur indirekt ihren Preis. Vielmehr müssen sich Makler die Frage stellen, wie viel die Zielgruppe für Immobilien dieser Art und Lage aktuell zu zahlen bereit ist.

In den vergangenen Jahren haben die Grundstückspreise in vielen Regionen stark zugelegt. Vor allem Städte und ihre Einzugsgebiete konnten einen starken Preisanstieg verzeichnen. Unterm Strich sind Käufer also gewillt, wesentlich mehr für Immobilien zu zahlen als noch vor zehn Jahren, obwohl das Durchschnittseinkommen nicht so deutlich gestiegen ist.

Die Ursachen für die Akzeptanz immer höherer Immobilienpreise sind vielfältig. Wer heute eine Immobilie besitzen möchte, kämpft mit vielen Kaufinteressenten um nur wenige verfügbare Objekte – und nicht selten erhält derjenige den Zuschlag, der bereit ist, das meiste zu zahlen. Doch warum erlebt der Immobilienmarkt eine so hohe Nachfrage? Die Hauptursachen sind vor allem in den folgenden drei Punkten zu suchen:

  1. Das Eigenheim war zwar schon immer ein klassisch deutscher Traum, doch in den letzten Jahren konnten sich immer mehr diesen Traum auch tatsächlich erfüllen. Der Grund hierfür ist die aktuelle Niedrigzinsphase, die mit der Finanzkrise 2008 ihren Anfang nahm. Kredite waren und sind noch immer unschlagbar günstig zu bekommen. Das billige Geld machte eine Immobilie somit auch für Personen mit niedrigerem Einkommen erschwinglich, wodurch sich die Nachfrage erhöhte.

  2. Deutschland erfreut sich seit Jahrzehnten stabiler politischer Verhältnisse. Diese Zuverlässigkeit ist auch ausländischen Investoren nicht verborgen geblieben. Sie drängen seit einigen Jahren vermehrt auf den deutschen Immobilienmarkt, da sie hier mit einer sicheren Geldanlage rechnen können.

  3. Wenn die Nachfrage steigt, das Angebot jedoch nicht, steigen auch die Preise. Wer in einer solchen Situation eine Immobilie besitzt, hat nun zwei Möglichkeiten: verkaufen oder abwarten, ob die Preise noch weiter steigen werden. Ab einem bestimmten Preisanstieg verringert sich das Angebot somit noch einmal zusätzlich, da nun viele Eigentümer die Gunst der Stunde erkannt haben und ihre Immobilie bis auf Weiteres zurückhalten.

Trotz der allgemein hohen Nachfrage gibt es jedoch auch Gebiete, in denen die Immobilienpreise eher sinken. Hierbei handelt es sich meist um sehr ländliche Gebiete, in denen es nur wenige Arbeitsplätze gibt. Auch die Anbindung ist hier für gewöhnlich unterdurchschnittlich. Hinzu kommt die relative Häufigkeit von Bauland, denn Platz gibt es im Gegensatz zu den Städten und Ballungsräumen in ländlichen Gebieten genug. Zu guter Letzt zieht es immer mehr Bewohner dieser Regionen in belebteres Gebiet, wodurch auch bereits bebaute Grundstücke auf den Markt kommen. All diese Faktoren sorgen für ein reichhaltiges Angebot an Immobilien, denen nur wenige Käufer gegenüberstehen. In diesem Fall sinken also die Preise.

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4) Grundstückspreise im Überblick

Wer sich einen Überblick über die aktuell aufgerufenen Immobilienpreise in Deutschland machen möchte, dem stehen im Internet verschiedene Statistiken zur Verfügung. Eine davon stammt vom Immobilienverband Deutschland (ivd.net), die wir in der Tabelle zusammengefasst haben. Sie zeigt, die Grundstückspreise in den sieben teuersten Städten Deutschlands.

Grundstückspreise - / Stadtnormale Preislagegute Wohnlagen
Berlin250 EUR475 EUR
Hamburg370 EUR500 EUR
München1.500 EUR2.200 EUR
Köln500 EUR800 EUR
Frankfurt / Main530 EUR750 EUR
Stuttgart755 EUR935 EUR
Düsseldorf420 EUR610 EUR
Dortmund280 EUR370 EUR
Essen330 EUR450 EUR
Leipzig165 EUR250 EUR

So haben sich Baugrundstücke in normalen Wohnlagen in Berlin um 25 Prozent verteuert, während die Preise in Hamburg nur um knapp sechs Prozent gestiegen sind. Leipzig konnte mit einer Steigerung von knapp 27 Prozent ebenfalls deutlich anziehen. Trotzdem liegen die Preise für Bauland in Leipzigs normalen Lagen insgesamt deutlich unter denen Hamburgs: Die Leipziger mussten 2017 165 €/m² Bauland zahlen, wohingegen den Hanseaten 370 €/m² in Rechnung gestellt wurden.

Hier finden Sie die Kontakte der Gutachterausschüsse für die Bodenrichtwerte nach Bundesländern:

Da die Gutachterausschüsse die Abschriften aller Immobilien-Kaufverträge haben, sind diese eine gute Quelle für aktuelle Grundstückspreise.

5) Grundstückspreise Deutschland: Fazit

Die Grundstückspreise werden durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Da das Angebot in den letzten Jahren stagnierte, die Nachfrage jedoch deutlich anstieg, konnten auch die Preise in bislang unbekannte Höhen klettern.

Wie lange diese Entwicklung noch anhalten wird, ist jedoch kaum vorherzusagen. Sowohl Käufer als auch Verkäufer von Grundstücken sollten die Marktlage deshalb stets aufmerksam beobachten und im Ernstfall einen Makler um Hilfe bitten.

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