Grundsteuerreform: Die Grundsteuer ab 2025
Zwei Jahrzehnte hatten Länder und Kommunen über die Grundsteuerreform gestritten, doch am 8. November 2019 verabschiedete die Bundesregierung endlich das neue Gesetz. Ab 2025 wird die Grundsteuer für Hausbesitzer und damit auch für Mieter neu geregelt. Damit muss die Grundsteuer ab 2025 neu berechnet werden.
Wie werden Kommunen in Zukunft die Grundsteuer berechnen und was ist der Grundsteuermessbetrag?
Was beinhaltet die Grundsteuerreform?
Was genau ist mit Grundsteuer B gemeint?
Gelten die Grundsteueränderungen 2020 oder erst später?
1) So werden Kommunen zukünftig die Grundsteuer berechnen
Die Grundsteuer wurde bisher mit einer einfachen Formel berechnet: Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz.
Der Einheitswert wurde vom Finanzamt auf Grundlage bestimmter Parameter berechnet, wie Größe des Grundstücks und theoretisch erzielbare Kaltmiete. Das bedeutet, die Höhe der Grundsteuer war abhängig vom Wert der Immobilie – auch wenn dieser Wert auf völlig veralteten Zahlen beruhte, denn für die Berechnung des Einheitswertes standen den Finanzämtern ausschließlich Zahlen von 1935 (neue Bundesländer) bzw. 1964 (alte Bundesländer) zur Verfügung.
Wer nun in Zukunft die Grundsteuer berechnen will, muss sich jedoch nicht wirklich umgewöhnen.
Die neue Formel lautet:
Wert der Immobilie x Steuermesszahl x Hebesatz.
Es bleibt also gleich, dass sich die Höhe der Grundsteuer am Wert der Immobilie orientiert. Dieser wird über die Kenngrößen Bodenrichtwert, Nettokaltmiete (aktuelle Werte), Grundstücksgröße, Immobilienart und Immobilienalter ermittelt werden. Allerdings wird es eine Öffnungsklausel geben, die es den einzelnen Ländern erlaubt, Sonderregelungen zu erarbeiten. Manche Bundesländer könnten in Zukunft also völlig anders die Grundsteuer berechnen.
2) Was ist die Steuermesszahl?
Die Steuermesszahl ist ein fiktiver Vervielfältiger des Immobilienwertes. Aktuell liegt er noch bei 0,35 %, doch mit Inkrafttreten der Reform wird die Steuermesszahl auf 0,034 % sinken. Diese Verringerung um rund das Zehnfache hängt mit den stark angestiegenen Grundstückswerten in Deutschland zusammen. Da die bisherige Grundsteuer auf Basis völlig veralteter und somit niedriger Werte berechnet wurde, hätte eine Berechnung nach den neuen Werten zu einer Explosion der Grundsteuerlast geführt. Um dem entgegenzuwirken, wurde die Steuermesszahl deutlich gesenkt.
3) Was regel der Hebesatz?
Der Hebesatz ist ein Instrument der Kommunen zur Regelung der tatsächlich zu zahlenden Grundsteuerhöhe, indem der Grundsteuermessbetrag (Immobilienwert x Steuermesszahl) mit einem beliebigen Wert multipliziert wird.
Da die Grundsteuerzahlungen direkt den Kommunen zufließen und eine der wichtigsten Einnahmequellen darstellen, existieren sehr unterschiedliche Hebesätze in Deutschland. Weniger wohlhabende Kommunen wie Duisburg oder Witten haben ihre Hebesätze in der Vergangenheit immer wieder angehoben, um eine höhere Grundsteuer berechnen zu können und somit Geld in die leeren Kassen zu spülen. Hier zahlen Hausbesitzer über 800 %, wohingegen reiche Kommunen ihren Hebesatz selten über 200 % steigen lassen.
Die Bundesregierung hat verkündet, dass sich die Grundsteuerlast für alle Grundbesitzer insgesamt nicht vergrößern wird. Dieses Versprechen kann die Regierung alleine jedoch gar nicht halten, sondern sie ist dabei auf die Kommunen angewiesen. Denn um eine eklatante Erhöhung der Grundsteuer mit Inkrafttreten der Grundsteuerreform zu verhindern, müssten die Kommunen ihren Hebesatz senken. Dazu sind sie gesetzlich jedoch nicht verpflichtet.
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4) Warum wird für die Grundsteuerreform das Grundgesetz geändert?
Bayern war von Beginn an gegen das neue Grundsteuergesetz. Der Freistaat möchte statt einer Besteuerung basierend auf dem Wert der Immobilie eine Besteuerung basierend auf der Grundstücksgröße vornehmen. Das würde bedeuten, dass für ein Haus in einem strukturschwachen Dorf dieselbe Grundsteuer fällig würde wie für eine Immobilie im Herzen Münchens – vorausgesetzt, beide Immobilien verfügen über dieselbe Grundstücksgröße. Da sich die Bundesregierung mit dieser Variante nicht anfreunden konnte, bis zum 31. Dezember 2019 aber eine Einigung her musste, enthält die Grundsteuerreform nun eine sogenannte Öffnungsklausel. Sie ermöglicht es den Ländern, eigene Regelungen aufzustellen – Bayern kann also die Besteuerung nach der Grundstücksgröße vornehmen.
Um diese Öffnungsklausel durchsetzen zu können, war eine Änderung des Grundgesetzes erforderlich. Mit der Verabschiedung des Gesetzes am 8. November 2019 hat die Bundesregierung jedoch auch den Weg zur Grundgesetzänderung freigegeben.
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5) Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A, Grundsteuer B und Grundsteuer C?
Die Begriffe Grundsteuer A, Grundsteuer B und Grundsteuer C stehen für die unterschiedlichen Arten der Grundsteuer.
Die Grundsteuer A gilt für alle agrarischen Grundstücke, also für Land- und Forstwirtschaft.
Die Grundsteuer B ist für alle baulichen Grundstücke relevant, also für Besitzer von Reihenhäusern, Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten etc.
Die Grundsteuer C ist neu. Sie wird ab 2025 für alle bebaubaren, aber noch unbebauten Grundstücke gelten. Die Grundsteuer C gab es bereits von 1960 bis 1961, wurde dann jedoch wieder abgeschafft. Nun soll sie zurückkommen, um die Grundstücksspekulation einzudämmen.
Mit anderen Worten: Ein bebaubares Grundstück zu besitzen, aber nicht zu verkaufen in der Hoffnung, dass es in ein paar Jahren dreimal so viel wert sein wird, wird zukünftig teurer.
6) Wer profitiert von der neuen Grundsteuer und wer zahlt mehr?
Auf die Masse aller Hausbesitzer in Deutschland verteilt soll die Grundsteuerbelastung gleich bleiben. Dennoch wird es Hausbesitzer geben, die zukünftig mehr zahlen werden, und andere, die durch die Reform entlastet werden.
Wer zu welcher Gruppe gehören wird, ist pauschal jedoch schwer zu beantworten, denn letzten Endes hängt viel vom Hebesatz der Kommunen ab. Bleiben die Hebesätze gleich, werden auf Hausbesitzer in Städten deutlich höhere Ausgaben zukommen, da die Grundstückswerte dort seit 1935 bzw. 1964 stark gestiegen sind. Bewohner strukturschwacher Gegenden würden hingegen profitieren.
Spielen die Kommunen hingegen nach den gewünschten Regeln der Bundesregierung, werden die Belastungen durch die Grundsteuer größtenteils unverändert bleiben. Da den Kommunen hiermit jedoch viel Geld verloren ginge, darf eine komplett kostenneutrale Anpassung der Grundsteuer zumindest bezweifelt werden.
Auf Besitzer von bebaubaren, aber noch unbebauten Grundstücken werden durch die wiederbelebte Grundsteuer C definitiv höhere Kosten zukommen als bisher.
7) Betrifft die Grundsteuerreform auch Mieter?
Die Grundsteuer gehört zu den umlegbaren Ausgaben von Vermietern. Das bedeutet, dass die allermeisten Mieter mit der monatlichen Mietzahlung auch ihren Anteil der Grundsteuer begleichen, da der Vermieter die Grundsteuer in die Miete miteingerechnet hat. Steigt die Grundsteuer an, so darf der Vermieter entsprechend die Miete erhöhen. Die Grundsteuerreform betrifft somit auch alle Menschen, die zur Miete wohnen.
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8) Kann man sich von der Grundsteuer befreien lassen?
Die Grundsteuer ist eine sogenannte Realsteuer. Das bedeutet, wenn die Finanzämter die jeweilige Grundsteuer berechnen, wird nur nach dem real existierenden Wert der Immobilie gefragt, nicht aber nach den finanziellen Verhältnissen des Eigentümers.
Aufgrund dieser Tatsache ist es sehr schwer, sich von der Grundsteuer befreien zu lassen. Dennoch existieren einige wenige Ausnahmen:
- Wer eine Immobilie vermieten möchte, trotz nachweisbarer Bemühungen jedoch keinen Mieter findet, kann für die Dauer des Leerstandes eine Befreiung von der Grundsteuer beantragen.
- Vermieter einer denkmalgeschützten Immobilie können ebenfalls auf eine Befreiung oder Reduzierung der Grundsteuerlast hoffen, wenn ihre Mieteinnahmen niedriger sind als ihre Ausgaben.
- Stiftungen und Vereine zahlen für gewöhnlich keine Grundsteuer, sofern ihr Grundbesitz nicht für Wohnzwecke verwendet wird.
9) Ab wann gelten die Grundsteueränderungen? 2020 oder erst 2025?
Die Änderungen der Grundsteuer wurden im November 2019 beschlossen, weshalb viele Hausbesitzer automatisch davon ausgingen, dass die Grundsteueränderungen 2020 gelten würden. Diese kurze Vorlaufzeit reicht jedoch bei Weitem nicht aus, um die für die neuen Wertberechnungen nötigen Statistiken zu erstellen. Auch verschiedene Ämter benötigen Zeit, um sich auf die Änderungen vorzubereiten – so zum Beispiel die Finanzämter. Und schlussendlich müssen die einzelnen Länder auch noch entscheiden, ob sie die Bundesregelung umsetzen oder eine eigene Berechnung einführen wollen.
All diese Vorbereitungen haben zur Folge, dass die Grundsteuerreform erst ab 2025 angewandt werden wird.
10) Wieso kam es überhaupt zu der Grundsteuerreform?
Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuerarten überhaupt. Um die Grundsteuer berechnen zu können, gingen bereits im 18. und frühen 19. Jahrhundert unterschiedliche deutsche Staaten dazu über, Grundstücke in Katasterkarten zu kategorisieren. Und fast genauso alt, so das allgemeine Empfinden, waren die Werte, die für die Berechnung der Grundsteuer auch 200 Jahre später noch angewendet wurden.
Tatsächlich beruhten die Immobilienwerte, die zur Berechnung der Steuerlast herangezogen wurden, auf den Immobilienmärkten des Jahres 1935 (Ost) bzw. 1964 (West) – und hatten somit nichts mehr mit den aktuellen Werten zu tun. Dieser Umstand führte zu einem jahrzehntelangen Streit zwischen Ländern und Kommunen, doch eine Einigung gab es nicht. Bis schließlich am 18. April 2018 das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer in ihrer aktuellen Form für verfassungswidrig erklärte und die Politik dazu verdonnerte, bis zum 31.12.2019 eine verbesserte Version vorzulegen.
Bei einem Verstreichen dieser Frist hätten die Kommunen keine Grundsteuer mehr erheben dürfen. Auch deshalb sieht die Einigung nun eine Hintertür für alle diejenigen Länder offen, die mit der offiziellen Version nicht einverstanden sind und ohne Öffnungsklausel ihre Zustimmung zur Grundsteuerreform verweigert hätten.