Grundsteuer auf Mieter umlegen: Ein umfassender Leitfaden für Vermieter

• Was ist die Grundsteuer und wie wird die Grundsteuer berechnet?

• Rechtliche Rahmenbedingungen zur Umlage der Grundsteuer

• Umlage der Grundsteuer auf Mieter -Schritt-für-Schritt-Anleitung 

• Formulierung und Vereinbarung in Mietverträgen

• Wie informiere ich meine Mieter über die Umlage?

Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, die auf den Besitz von Grundstücken und Immobilien erhoben wird. Sie

Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer für Eigentümer von Grundstücken und Immobilien, unterteilt in Grundsteuer A für landwirtschaftliche Flächen und Grundsteuer B für bebaute Grundstücke.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Berechnung basiert auf drei Faktoren:

1. Einheitswert: Der festgesetzte Wert des Grundstücks oder der Immobilie, der den Marktwert widerspiegeln soll.
2. Steuermesszahl: Ein gesetzlich festgelegter Prozentsatz, der auf den Einheitswert angewendet wird.
3. Hebesatz: Von der Gemeinde festgelegter Multiplikator, der die Höhe der Grundsteuer bestimmt.

Die Formel für die Grundsteuer lautet: Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz. Die genauen Regelungen können regional variieren, aber das Grundprinzip der Berechnung ist weitgehend einheitlich.

Die Erlaubnis zur Umlage der Grundsteuer auf die Mieter basiert in Deutschland primär auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowie der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Diese Gesetze definieren, unter welchen Bedingungen und in welcher Form die Umlage von Nebenkosten, zu denen auch die Grundsteuer zählt, auf die Mieter erfolgen darf.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

• § 535 BGB – Wohnraummiete: Dieser Paragraf legt die grundsätzlichen Pflichten von Vermietern und Mietern fest. Demnach hat der Vermieter die Pflicht, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Die Kosten für die Instandhaltung und die damit verbundenen Lasten des Grundstücks trägt grundsätzlich der Vermieter.

• § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten: In diesem Paragrafen wird geregelt, dass die Parteien eines Mietvertrags vereinbaren können, dass der Mieter neben der Miete auch Betriebskosten trägt. Dies umfasst explizit die Möglichkeit, die öffentlichen Lasten des Grundstücks, zu denen die Grundsteuer zählt, auf den Mieter umzulegen.

Betriebskostenverordnung (BetrKV)

• § 2 BetrKV – Umlagefähige Betriebskosten: Die Betriebskostenverordnung listet detailliert auf, welche Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Unter Punkt 1 dieser Aufzählung werden die öffentlichen Lasten des Grundstücks genannt, worunter auch die Grundsteuer fällt.

Diese gesetzlichen Grundlagen bilden die Basis für die Umlage der Grundsteuer von Vermietern auf Mieter in Deutschland. Für eine korrekte Umlage ist es notwendig, dass im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung getroffen wird, die sich im Rahmen dieser gesetzlichen Vorgaben bewegt. Es ist wichtig, dass die Umlage der Grundsteuer transparent und nachvollziehbar gestaltet wird, um Konflikte zu vermeiden und eine gerechte Verteilung der Kosten zu gewährleisten.

Bei vollständiger Vermietung darf der Vermieter die gesamte, an die Kommune gezahlte Grundsteuer auf die Mieter umlegen. Die Umlage erfolgt proportional, meist basierend auf der Wohnfläche der vermieteten Einheiten. Die genaue Verteilung muss im Mietvertrag als Teil der Nebenkosten vereinbart sein.

Rechenbeispiel:

Angenommen, die jährliche Grundsteuer für ein Mehrfamilienhaus beträgt 1200 Euro und das Haus besteht aus drei Wohnungen mit jeweils 50m², 70m² und 80m² Wohnfläche. Die Gesamtwohnfläche beträgt somit 200m².

Die Umlage der Grundsteuer auf die einzelnen Wohnungen berechnet sich wie folgt:

• Wohnung 1 (50m²):
  $\frac{50m^2}{200m^2}\times 1200\text{Euro}=300\text{Euro}$

  200m250m2​×1200Euro=300Euro

• Wohnung 2 (70m²):
  $\frac{70m^2}{200m^2}\times 1200\text{Euro}=420\text{Euro}$

  200m270m2​×1200Euro=420Euro

• Wohnung 3 (80m²):
  $\frac{80m^2}{200m^2}\times 1200\text{Euro}=480\text{Euro}$

Jeder Mieter zahlt somit anteilig zur Wohnfläche seiner Wohnung die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung an den Vermieter.

Bei einer Immobilie mit gemischter Nutzung kann die Grundsteuer auf Basis der Flächenanteile (gewerblich und wohnwirtschaftlich) auf die Mieter umgelegt werden. Der Schlüssel zur korrekten Umlage ist eine klare vertragliche Vereinbarung und eine transparente Kommunikation mit den Mietern. Hier eine kompakte Anleitung und ein Rechenbeispiel:

Kompakte Anleitung:

1. Gesamtgrundsteuer ermitteln: Bestimmen Sie den jährlichen Grundsteuerbetrag für die Immobilie.
2. Umlageschlüssel festlegen: Wählen Sie einen fairen Schlüssel für die Umlage, üblicherweise nach Flächenanteilen.
3. Anteilige Grundsteuer berechnen: Teilen Sie die Grundsteuer entsprechend der gewerblichen und wohnwirtschaftlichen Nutzung auf.
4. Umlage auf Mieter: Legen Sie die ermittelten Beträge als Teil der Nebenkosten auf die Mieter um, entsprechend der vertraglichen Regelung.

Rechenbeispiel:

Jährliche Grundsteuer: 2.400 Euro für ein Gebäude mit 200m², davon 120m² Wohnfläche und 80m² Gewerbefläche.

• Wohnflächenanteil: 60% (1.440 Euro)
• Gewerbeflächenanteil: 40% (960 Euro)

Die Grundsteuer wird dann anteilig auf die Mieter der Wohn- und Gewerbeeinheiten umgelegt.

Zu beachten:

• Transparenz und klare vertragliche Regelungen sind entscheidend, um Missverständnisse zu vermeiden.
• Die gesetzlichen Rahmenbedingungen, wie die Betriebskostenverordnung, müssen eingehalten werden

Eine Reduzierung oder Befreiung von der Grundsteuer kann unter bestimmten Umständen gewährt werden:

1. Unbenutzte Immobilien: Temporäre Befreiung für nicht nutzbare oder im Umbau befindliche Grundstücke.
2. Denkmalschutz: Steuervergünstigungen für denkmalgeschützte Immobilien.
3. Landwirtschaft: Oft reduzierte Steuersätze oder Befreiungen für land- und forstwirtschaftliche Flächen.
4. Gemeinnützige Zwecke: Befreiung für Immobilien, die gemeinnützigen oder kirchlichen Zwecken dienen.
5. Wirtschaftliche Härtefälle: Anpassungen bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit der Steuerlast.

Für eine Anpassung muss ein Antrag bei der zuständigen Steuerbehörde gestellt werden, unterstützt durch entsprechende Nachweise. Die Kriterien und das Verfahren variieren je nach Region.

Basierend auf den zusätzlichen Informationen, lässt sich der Umgang mit Nachforderungen der Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung wie folgt darstellen:

Vermieter sind verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung innerhalb gesetzlich festgelegter Fristen zu erstellen und den Mietern zukommen zu lassen. Diese Abrechnung kann auch die Grundsteuer enthalten. Allerdings kann es vorkommen, dass die tatsächlich vom Vermieter zu zahlende Grundsteuer aufgrund nachträglicher Festsetzungen durch Kommunen oder Finanzämter höher ausfällt als der Betrag, der zunächst auf die Mieter umgelegt wurde.

Wichtig zu wissen:

• Nachforderungsfrist: Vermieter haben die Möglichkeit, eine Nachforderung der Grundsteuer zu stellen, falls die tatsächlich gezahlte Grundsteuer höher ausfällt als ursprünglich angenommen. Diese Nachforderung muss jedoch innerhalb von drei Monaten nach der Festsetzung der neuen Grundsteuer erfolgen.

• Adressaten der Nachforderung: Eine solche Nachforderung kann nur an diejenigen Mieter gestellt werden, die zum Zeitpunkt der nachträglich anfallenden Grundsteuer tatsächlich in der Immobilie gelebt haben. Neue Mieter, die nach diesem Zeitpunkt eingezogen sind, dürfen nicht belastet werden.

• Einschränkungen bei anderen Nebenkostenposten: Für andere Positionen der Betriebskostenabrechnung gelten strengere Regeln. Nachträgliche Korrekturen, die zu Nachforderungen an die Mieter führen, sind nur unter bestimmten Bedingungen zulässig und dürfen nicht zum Nachteil der Mieter erfolgen.

Diese Regelungen ermöglichen es Vermietern, mit nachträglichen Änderungen der Grundsteuer umzugehen, ohne dass sie die gesamte finanzielle Mehrbelastung allein tragen müssen. Es ist jedoch essentiell, dass Vermieter die gesetzlichen Fristen und Bedingungen genau einhalten und die Nachforderungen klar und transparent gegenüber den betroffenen Mietern kommunizieren

Die Berechnung der Grundsteuer für eine Wohnung folgt dem allgemeinen Prinzip der Grundsteuerberechnung, das auf drei Hauptkomponenten basiert: dem Einheitswert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz. Die genaue Berechnungsweise kann je nach Land und Kommune variieren, aber das grundlegende Verfahren ist überall ähnlich.

Schritte der Grundsteuerberechnung:

1. Einheitswert: Der Einheitswert ist eine steuerliche Bewertung des Grundstücks und der darauf befindlichen Gebäude, die in Deutschland zum Beispiel vom Finanzamt festgelegt wird. Er soll den Wert der Immobilie widerspiegeln, basiert aber oft auf veralteten Werten.

2. Steuermesszahl: Die Steuermesszahl wird auf den Einheitswert angewendet und ist ein Prozentsatz, der gesetzlich festgelegt ist. Für Wohnimmobilien liegt die Steuermesszahl in Deutschland beispielsweise oft im Promillebereich des Einheitswerts.

3. Hebesatz: Der Hebesatz wird von der jeweiligen Kommune festgelegt und kann stark variieren. Er wird auf den Steuermessbetrag angewendet und bestimmt so die Höhe der tatsächlich zu zahlenden Grundsteuer.

Rechenbeispiel:

Nehmen wir an, der Einheitswert einer Wohnung beträgt 50.000 Euro, die Steuermesszahl sei 3,5 Promille und der kommunale Hebesatz 400%.

1. Berechnung des Steuermessbetrags:

   $50.000\text{Euro}\times 3,5\text{Promille}=175\text{Euro}$

   50.000Euro×3,5Promille=175Euro

2. Anwendung des Hebesatzes:

   $175\text{Euro}\times 400\mathrm{\%}=700\text{Euro}$

   175Euro×400%=700Euro

Die jährlich zu zahlende Grundsteuer für die Wohnung beträgt also 700 Euro.

Wichtig zu beachten:

• Dieses Beispiel vereinfacht die Berechnung und dient lediglich der Veranschaulichung. Die tatsächliche Höhe der Grundsteuer kann je nach lokalen Vorgaben und individuellen Immobilienwerten variieren.
• Der Einheitswert und der Hebesatz sind je nach Standort und Zeitpunkt der Bewertung unterschiedlich, und die Steuermesszahl kann je nach Immobilientyp variieren.
• Für eine genaue Berechnung der Grundsteuer für Ihre Immobilie sollten Sie die aktuellen Werte und Sätze von Ihrem lokalen Finanzamt oder der Gemeindeverwaltung erfragen.

Wenn ein Mieter die Nebenkostenabrechnung, inklusive der darin aufgeführten Grundsteuer, anzweifelt, gibt es spezifische Schritte und Rechte, die sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter zur Verfügung stehen, um die Angelegenheit zu klären:

Schritte für den Mieter:

1. Prüfung der Abrechnung: Der Mieter sollte die Nebenkostenabrechnung sorgfältig prüfen und mit den im Mietvertrag vereinbarten Bedingungen abgleichen. Speziell bei der Grundsteuer kann der Mieter prüfen, ob die umgelegte Summe mit dem Grundsteuerbescheid des Vermieters übereinstimmt.

2. Einspruch einlegen: Bei Unstimmigkeiten hat der Mieter das Recht, innerhalb einer bestimmten Frist (in Deutschland üblicherweise innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung) Einspruch bei seinem Vermieter einzulegen. Der Einspruch sollte schriftlich erfolgen und die strittigen Punkte klar benennen.

3. Einsicht in Belege fordern: Der Mieter kann vom Vermieter die Einsicht in die zugrundeliegenden Belege der Nebenkostenabrechnung verlangen, um die berechneten Posten nachvollziehen zu können.

Pflichten des Vermieters:

1. Belegvorlage: Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Belege der Nebenkostenabrechnung zu gewähren, damit dieser die Abrechnung überprüfen kann.

2. Korrektur der Abrechnung: Sollte sich herausstellen, dass die Nebenkostenabrechnung Fehler enthält, muss der Vermieter eine korrigierte Abrechnung erstellen und gegebenenfalls zu viel gezahlte Beträge zurückerstatten.

3. Klärung und Kommunikation: Der Vermieter sollte offen für die Klärung von Unstimmigkeiten sein und versuchen, gemeinsam mit dem Mieter eine Lösung zu finden. Eine transparente Kommunikation kann viele Probleme bereits im Vorfeld lösen.

Die Häufigkeit, mit der eine Gemeinde den Hebesatz für die Grundsteuer anpassen kann, ist gesetzlich nicht festgelegt und kann daher von Gemeinde zu Gemeinde variieren. In der Praxis passen viele Gemeinden ihren Hebesatz jährlich an, basierend auf dem aktuellen Haushaltsbedarf und den finanziellen Zielen der Gemeinde. Die Anpassung des Hebesatzes ist ein Instrument der kommunalen Finanzpolitik, mit dem auf Veränderungen in den kommunalen Finanzen reagiert werden kann, etwa um gestiegene Ausgaben zu decken oder Investitionen zu tätigen.

Wichtige Aspekte:

• Haushaltsplanung: Die Entscheidung über eine Anpassung des Hebesatzes ist oft Teil der jährlichen Haushaltsplanung der Gemeinde. Der Gemeinderat oder ein entsprechendes Gremium stimmt über die Anpassung ab.
• Öffentliche Bekanntmachung: Änderungen des Hebesatzes müssen öffentlich bekannt gemacht werden, sodass Eigentümer von Grundstücken und Immobilien rechtzeitig informiert sind.
• Planungssicherheit für Eigentümer: Obwohl eine jährliche Anpassung möglich ist, streben viele Gemeinden nach einer gewissen Planungssicherheit für die Eigentümer. Drastische oder häufige Änderungen des Hebesatzes sind daher eher unüblich.

Eigentümer und Mieter sollten sich bei ihrer Gemeindeverwaltung informieren, um aktuelle Informationen zum Hebesatz und zu geplanten Anpassungen zu erhalten. Diese Transparenz hilft bei der finanziellen Planung, insbesondere bei der Kalkulation der Grundsteuer und deren Umlage auf die Mieter