Löschungsbewilligung verstehen und Grundschuld löschen – Praktische Tipps


Die Grundschuld ist ein wesentliches Element im deutschen Immobilienrecht, das oft zur Sicherung von Krediten verwendet wird. Doch es kommt eine Zeit, in der die Löschung einer Grundschuld aus verschiedenen Gründen notwendig wird. Der Prozess hierfür ist ohne die entsprechende Löschungsbewilligung nicht denkbar. In diesem Artikel beleuchten wir, wie Sie eine Grundschuld löschen können und welche Rolle die Löschungsbewilligung dabei spielt.

Die vier wichtigsten Fakten, die Sie kennen sollten:
  1. Die Grundschuld ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das einem Gläubiger erlaubt, sich aus dem belasteten Grundstück zu befriedigen, unabhängig davon, wer der aktuelle Eigentümer ist.

  2. Eine Löschungsbewilligung ist eine von der Bank oder dem Gläubiger ausgestellte Urkunde, die die Zustimmung zur Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch signalisiert.

  3. Die Kosten für die Beglaubigung einer Löschungsbewilligung und den Antrag auf Löschung variieren, sind aber im Verhältnis zum Sicherheits- und Freiheitsgewinn oft gering.

  4. Die Löschung einer Grundschuld macht besonders dann Sinn, wenn keine Schulden mehr bestehen oder bei einem geplanten Immobilienverkauf, um die Immobilie lastenfrei zu übergeben.


    Inhaltsverzeichnis - Kurzübersicht

    1. Definition Löschungsbewilligung: Schlüssel zur Grundschuldlöschung
    2. Warum die Löschung einer Grundschuld oft notwendig wird
    3. Detaillierte Schritte, um eine Grundschuld zu löschen
    4. Die Kosten: Beglaubigung der Löschungsbewilligung und Antrag auf Löschung
    5. Der Zeitrahmen: Wie lange dauert die Löschung einer Grundschuld?
    6. Löschungsbewilligung im Kontext eines Immobilienverkaufs

    Was ist eine Grundschuld?

    Eine Grundschuld ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das einem Gläubiger erlaubt, sich bei Zahlungsausfall des Schuldners aus dem Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie zu befriedigen. Sie ist unabhängig von der persönlichen Schuld und bindet nicht den Kredit an das Eigentum des Grundstücks. Dies bedeutet, dass die Grundschuld auch nach vollständiger Rückzahlung eines Darlehens im Grundbuch stehen bleibt, sofern sie nicht explizit gelöscht wird.

    Ihre Bedeutung liegt vor allem in der Kreditsicherung, da sie Banken und anderen Kreditgebern eine hohe Sicherheit bietet, ohne dass eine spezifische Forderung gegen den Schuldner bestehen muss


    Definition Löschungsbewilligung

    Eine Löschungsbewilligung ist eine notwendige Urkunde, ausgestellt vom Gläubiger, die die Zustimmung zur Löschung einer Grundschuld aus dem Grundbuch signalisiert.

    Sie ist der rechtliche Schlüssel, um eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld entfernen zu lassen, was in der Regel nach der vollständigen Rückzahlung eines durch die Grundschuld gesicherten Kredits erfolgt. Die Löschungsbewilligung muss notariell beglaubigt werden, um beim Grundbuchamt vorgelegt und die Löschung der Grundschuld durchgeführt zu werden


    Warum die Löschung einer Grundschuld oft notwendig wird

    Die Löschung einer Grundschuld wird oft notwendig, um:

    1. Klarheit im Grundbuch zu schaffen: Nach der vollständigen Rückzahlung eines Kredits kann die Grundschuld im Grundbuch bestehen bleiben und potenziell Verwirrung stiften oder den Anschein erwecken, es bestünden noch Schulden.

    2. Die Immobilie lastenfrei zu machen: Für den Verkauf einer Immobilie oder die Aufnahme eines neuen Kredits ist es oft erforderlich, dass keine Belastungen im Grundbuch eingetragen sind.

    3. Finanzielle Flexibilität zu erhöhen: Die Löschung einer Grundschuld erhöht die Kreditwürdigkeit des Eigentümers, da die Immobilie als Sicherheit für zukünftige Finanzierungsvorhaben genutzt werden kann.

    4. Rechtliche und finanzielle Sicherheit zu gewährleisten: Die Entfernung der Grundschuld verhindert, dass Gläubiger in Zukunft unberechtigt Ansprüche geltend machen können.


    Detaillierte Schritte, um eine Grundschuld zu löschen

    Die Löschung einer Grundschuld aus dem Grundbuch ist ein mehrstufiger Prozess, der sorgfältige Planung und die Einhaltung rechtlicher Vorgaben erfordert. Hier sind die detaillierten Schritte:

    1. Einholung der Löschungsbewilligung

    • Kontakt mit dem Gläubiger aufnehmen: Der erste Schritt besteht darin, den Gläubiger (in der Regel die Bank), der die Grundschuld hält, zu kontaktieren und um die Ausstellung einer Löschungsbewilligung zu bitten. Dies ist normalerweise möglich, nachdem der durch die Grundschuld gesicherte Kredit vollständig zurückgezahlt wurde.
    • Löschungsbewilligung erhalten: Der Gläubiger erstellt eine Löschungsbewilligung, die offiziell bestätigt, dass der Kredit zurückgezahlt wurde und keine weiteren Ansprüche gegen das Grundstück bestehen. Diese Bewilligung muss notariell beglaubigt werden, um ihre Echtheit und Rechtskraft zu gewährleisten.

    2. Vorbereitung und Einreichung des Antrags auf Löschung

    • Notar aufsuchen: Mit der Löschungsbewilligung gehen Sie zu einem Notar. Der Notar erstellt auf Basis der Löschungsbewilligung einen Antrag auf Löschung der Grundschuld im Grundbuch.
    • Unterlagen zusammenstellen: Neben der Löschungsbewilligung benötigen Sie für den Antrag weitere Unterlagen, wie einen aktuellen Grundbuchauszug und ggf. Ihre Personalausweisdokumente.
    • Antrag beim Grundbuchamt einreichen: Der Notar reicht den Antrag zusammen mit der Löschungsbewilligung und den erforderlichen Unterlagen beim zuständigen Grundbuchamt ein.
    • Gebühren zahlen: Für die Löschung einer Grundschuld fallen Gebühren an, die sich nach dem Wert der Grundschuld richten. Diese Gebühren müssen im Voraus entrichtet werden.

    3. Abschluss der Löschung

    • Bearbeitung durch das Grundbuchamt: Das Grundbuchamt prüft den Antrag und die beigefügten Unterlagen. Bei erfolgreicher Prüfung wird die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht.
    • Benachrichtigung: Nach der Löschung werden Sie und der Notar vom Grundbuchamt benachrichtigt. Es empfiehlt sich, einen aktualisierten Grundbuchauszug anzufordern, um die Löschung der Grundschuld zu bestätigen.

    Diese Schritte führen zur erfolgreichen Löschung einer Grundschuld aus dem Grundbuch, wodurch die Immobilie lastenfrei wird und für zukünftige Vorhaben ohne Einschränkungen zur Verfügung steht


    Die Kosten: Beglaubigung der Löschungsbewilligung und Antrag auf Löschung

    Die Kosten für die Löschung einer Grundschuld setzen sich hauptsächlich aus zwei Teilen zusammen: der Beglaubigung der Löschungsbewilligung durch einen Notar und den Gebühren für den Antrag auf Löschung beim Grundbuchamt.

    Beglaubigung der Löschungsbewilligung

    • Notargebühren: Die Kosten für die notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung können variieren, sind aber in der Regel relativ gering, da es sich um eine standardisierte Tätigkeit handelt. Die genauen Gebühren richten sich nach dem Gebührenverzeichnis des jeweiligen Notars, das auf der Basis des Gegenstandswertes, also des Betrags der Grundschuld, berechnet wird.

    Antrag auf Löschung beim Grundbuchamt

    • Grundbuchgebühren: Die Gebühren für den Antrag auf Löschung einer Grundschuld beim Grundbuchamt hängen vom Wert der Grundschuld ab. Diese Gebühren sind gesetzlich geregelt und können je nach Bundesland leicht variieren.

    Gesamtkosten

    Die Gesamtkosten für die Löschung einer Grundschuld können somit je nach Wert der Grundschuld, dem Bundesland und dem Notar variieren. Als grobe Richtlinie können die Kosten für die Beglaubigung und den Antrag auf Löschung zusammen zwischen 100 EUR und 200 EUR liegen, wenn es sich um eine Grundschuld von durchschnittlicher Höhe handelt. Bei höheren Grundschuldbeträgen können die Kosten entsprechend steigen.

    Es ist wichtig, vor Beginn des Prozesses Kostenvoranschläge von Notaren einzuholen und sich beim zuständigen Grundbuchamt über die aktuell geltenden Gebühren zu informieren, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden

    Die Rolle des Notars: Kann eine Grundschuld ohne Notar gelöscht werden?

    Nein, eine Grundschuld kann in der Regel nicht ohne die Mitwirkung eines Notars gelöscht werden. Die Rolle des Notars ist entscheidend im Prozess der Grundschuldlöschung, da mehrere Schritte eine notarielle Beglaubigung erfordern:

    1. Löschungsbewilligung: Die vom Gläubiger (z.B. Bank) ausgestellte Löschungsbewilligung muss notariell beglaubigt werden. Dies bestätigt die Echtheit der Unterschrift und die Identität des Unterzeichners.

    2. Antrag auf Löschung: Der Antrag auf Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt muss ebenfalls notariell beglaubigt oder vom Notar direkt erstellt und eingereicht werden.

    Der Notar sorgt dafür, dass alle erforderlichen Dokumente korrekt vorbereitet und die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden.


    Der Zeitrahmen: Wie lange dauert die Löschung einer Grundschuld?

    Die Dauer der Löschung einer Grundschuld kann variieren und hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Arbeitsbelastung des zuständigen Grundbuchamts, der Schnelligkeit, mit der die erforderlichen Dokumente bereitgestellt werden, und der Komplexität des Einzelfalls. Im Allgemeinen können Sie mit folgendem Zeitrahmen rechnen:

    • Einholung der Löschungsbewilligung: Die Zeit, die benötigt wird, um die Löschungsbewilligung vom Gläubiger zu erhalten, kann stark variieren. Bei Banken und Kreditinstituten kann dieser Prozess einige Tage bis Wochen in Anspruch nehmen, je nachdem, wie schnell die Bank die Dokumente ausstellt und auf Anfragen reagiert.

    • Notarielle Beglaubigung und Antragstellung: Die Terminfindung bei einem Notar und die anschließende Beglaubigung der Löschungsbewilligung sowie die Vorbereitung und Einreichung des Löschungsantrags beim Grundbuchamt können ebenfalls einige Tage bis Wochen dauern.

    • Bearbeitung durch das Grundbuchamt: Nach Einreichung des Antrags auf Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt variiert die Bearbeitungszeit je nach Amt und dessen Auslastung. In der Regel sollte man von einer Bearbeitungszeit von etwa zwei bis sechs Wochen ausgehen.

    Insgesamt kann der gesamte Prozess von der Anforderung der Löschungsbewilligung bis zur tatsächlichen Löschung der Grundschuld im Grundbuch ein bis drei Monate dauern. Es ist ratsam, den Prozess frühzeitig zu beginnen und alle erforderlichen Unterlagen zeitnah bereitzustellen, um Verzögerungen zu minimieren.

    Wie Sie eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld erhalten

    Eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld erhalten Sie direkt vom Gläubiger, in der Regel ist das die Bank oder das Finanzinstitut, das den mit der Grundschuld gesicherten Kredit bereitgestellt hat.

    Nach vollständiger Rückzahlung des Kredits können Sie bei der Bank die Ausstellung einer Löschungsbewilligung anfordern. Diese bestätigt, dass keine Forderungen mehr gegen das Grundstück bestehen und die Grundschuld gelöscht werden kann.


    Löschungsbewilligung im Kontext eines Immobilienverkaufs

    Im Kontext eines Immobilienverkaufs spielt die Löschungsbewilligung eine wichtige Rolle, um die Immobilie lastenfrei zu übergeben. Hierbei sind mehrere Punkte zu berücksichtigen:

    1. Vorbereitung für den Verkauf: Beim Verkauf einer mit einer Grundschuld belasteten Immobilie ist es üblich, dass der Käufer eine lastenfreie Übertragung des Eigentums erwartet. Die Löschungsbewilligung ist somit ein entscheidender Schritt, um die Grundschuld aus dem Grundbuch entfernen zu lassen, bevor oder nachdem der Verkauf abgeschlossen ist.

    2. Einholung der Löschungsbewilligung: Der Verkäufer muss bei dem Gläubiger, in der Regel bei der finanzierenden Bank, die Ausstellung einer Löschungsbewilligung beantragen. Dies setzt meist voraus, dass der durch die Grundschuld gesicherte Kredit vollständig zurückgezahlt wird, was oft aus dem Erlös des Immobilienverkaufs erfolgt.

    3. Notarielle Beglaubigung: Die Löschungsbewilligung muss notariell beglaubigt werden, um ihre Rechtsgültigkeit zu gewährleisten. Dies ist ein Schritt, der in die Abwicklung des Immobilienverkaufs integriert werden muss.

    4. Übergabe an den Käufer: Die notariell beglaubigte Löschungsbewilligung wird dann dem Käufer oder dessen Notar übergeben, um die Löschung der Grundschuld im Grundbuch zu veranlassen. In vielen Fällen wird die Löschung der Grundschuld als Bedingung im Kaufvertrag festgehalten und muss vor oder unmittelbar nach der Übergabe der Immobilie vollzogen werden.

    5. Zeitliche Koordination: Die zeitliche Koordination der Grundschuldlöschung im Rahmen eines Immobilienverkaufs ist entscheidend. Oft wird die Löschungsbewilligung erst nach dem Verkauf eingeholt, wenn der Verkaufserlös zur Tilgung des Kredits verwendet wird. In solchen Fällen vereinbaren Verkäufer und Käufer üblicherweise, dass die Löschung der Grundschuld unmittelbar nach der Eigentumsübertragung und der Auszahlung des Kaufpreises erfolgt.


    Alternativen zur Löschung: Wann ist das Behalten der Grundschuld sinnvoll?

    Das Behalten einer Grundschuld kann in einigen Situationen sinnvoll sein, selbst wenn der ursprüngliche Kredit, für den sie eingerichtet wurde, bereits zurückgezahlt ist. Hier sind einige Umstände, unter denen die Beibehaltung der Grundschuld vorteilhaft sein kann:

    1. Neue Kreditaufnahme:

    Eine bestehende Grundschuld kann für die Sicherung neuer Kredite genutzt werden, ohne dass eine neue Grundschuldeintragung erforderlich ist. Dies spart die Kosten und den Aufwand für die Einrichtung einer neuen Grundschuld.

    2. Flexibilität bei der Finanzierung:

    Die Grundschuld bietet eine flexible Grundlage für zukünftige Finanzierungsentscheidungen. Besitzer können sie als Sicherheit für unterschiedliche Kredite bei derselben oder verschiedenen Banken verwenden.

    3. Kostenersparnis:

    Die Löschung einer Grundschuld ist mit Kosten verbunden, die bei der Beibehaltung eingespart werden können. Wird die Grundschuld für zukünftige Kredite benötigt, vermeidet man so doppelte Kosten für Löschung und Neueintragung.

    4. Erleichterung bei Immobilienverkauf:

    In einigen Fällen kann die vorhandene Grundschuld den Verkauf oder die Übertragung der Immobilie erleichtern, insbesondere wenn der Käufer die Immobilie ebenfalls finanzieren möchte und die Bank die Übernahme der bestehenden Grundschuld akzeptiert.

    5. Steuerliche Aspekte:

    In bestimmten Konstellationen kann die Beibehaltung einer Grundschuld aus steuerlichen Gründen vorteilhaft sein, insbesondere wenn sie zur Sicherung von Darlehen dient, deren Zinsen steuerlich absetzbar sind.

    Es ist jedoch wichtig, die Entscheidung, eine Grundschuld beizubehalten, sorgfältig abzuwägen und dabei sowohl die finanziellen als auch die rechtlichen Implikationen zu berücksichtigen.


    Häufige Stolpersteine bei der Löschung einer Grundschuld und wie Sie sie vermeiden

    Bei der Löschung einer Grundschuld können verschiedene Stolpersteine auftreten. Hier sind einige der häufigsten Probleme und Tipps, wie Sie diese vermeiden können:

    1. Fehlende oder verzögerte Löschungsbewilligung

    • Problem: Ohne die notwendige Löschungsbewilligung des Gläubigers kann die Grundschuld nicht aus dem Grundbuch gelöscht werden. Verzögerungen bei der Ausstellung können den gesamten Prozess aufhalten.
    • Lösung: Nehmen Sie frühzeitig Kontakt mit dem Gläubiger auf und klären Sie, welche Unterlagen für die Ausstellung der Löschungsbewilligung benötigt werden. Stellen Sie sicher, dass alle Kreditverbindlichkeiten beglichen sind, um die Ausstellung zu beschleunigen.

    2. Unvollständige oder fehlerhafte Dokumente

    • Problem: Unvollständige Anträge oder Fehler in den Dokumenten können zu Verzögerungen oder Ablehnungen durch das Grundbuchamt führen.
    • Lösung: Überprüfen Sie alle Unterlagen sorgfältig, bevor Sie sie einreichen. Die Unterstützung durch einen Notar kann hierbei Fehler vermeiden und den Prozess beschleunigen.

    3. Missverständnisse über Kosten und Gebühren

    • Problem: Unklarheiten über die anfallenden Kosten für Notar und Grundbuchamt können zu unerwarteten Ausgaben führen.
    • Lösung: Informieren Sie sich im Voraus über alle Gebühren und stellen Sie sicher, dass Sie die Kosten für die notarielle Beglaubigung und die Grundbuchgebühren einkalkulieren. Ein Kostenvoranschlag vom Notar kann dabei helfen.

    4. Kommunikationsprobleme mit dem Gläubiger

    • Problem: Mangelnde oder ineffiziente Kommunikation mit dem Gläubiger kann den Prozess unnötig in die Länge ziehen.
    • Lösung: Halten Sie die Kommunikationswege offen und dokumentieren Sie alle Gespräche und Vereinbarungen. Zögern Sie nicht, regelmäßig nach dem Stand der Dinge zu fragen.

    5. Übersehen von Alternativen zur Löschung

    • Problem: In manchen Fällen kann es sinnvoller sein, die Grundschuld im Grundbuch zu belassen, anstatt sie zu löschen.
    • Lösung: Prüfen Sie, ob die Beibehaltung der Grundschuld für zukünftige Finanzierungsvorhaben vorteilhaft sein könnte. Eine Beratung durch einen Finanzberater oder Rechtsanwalt kann hilfreich sein, um die beste Entscheidung zu treffen.

    Häufig gestellte Fragen zur Löschung einer Grundschuld

    Wie erhalte ich eine Löschungsbewilligung?
    Sie erhalten eine Löschungsbewilligung von Ihrem Gläubiger, in der Regel Ihrer Bank, nach der vollständigen Rückzahlung des durch die Grundschuld gesicherten Kredits.

    Kann ich eine Grundschuld ohne Notar löschen?
    Nein, die Löschung einer Grundschuld erfordert die Mitwirkung eines Notars, insbesondere für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung und den Antrag auf Löschung beim Grundbuchamt.

    Was kostet die Löschung einer Grundschuld?
    Die Kosten variieren je nach Notargebühren und den Gebühren des Grundbuchamts, basieren jedoch oft auf dem Wert der Grundschuld. Typischerweise können die Gesamtkosten zwischen 100 und 200 Euro liegen.

    Wie lange dauert die Löschung einer Grundschuld?
    Die Dauer kann variieren, in der Regel dauert der Prozess von der Antragstellung bis zur tatsächlichen Löschung im Grundbuch einige Wochen.

    Ist die Löschung einer Grundschuld immer notwendig?
    Nicht immer. In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, die Grundschuld bestehen zu lassen, z.B. für zukünftige Kreditaufnahmen. Die Entscheidung sollte jedoch individuell basierend auf Ihren finanziellen Bedürfnissen und Plänen getroffen werden


    Rechtliche Grundlagen zur Löschung einer Grundschuld

    die Regelungen zur Grundschuld und deren Löschung sind im deutschen Recht insbesondere im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgehalten. Die relevanten Paragrafen finden sich im dritten Buch des BGB, welches das Sachenrecht umfasst. Hier sind einige spezifische Gesetzesstellen:

    • § 1116 BGB regelt die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch.
    • § 1192 BGB wendet die Vorschriften über Hypotheken entsprechend auf die Grundschuld an, sofern nicht ein abweichender Inhalt der Grundschuld sich ergibt.
    • § 1193 BGB beschreibt die Kündigung der Grundschuld.
    • § 875 BGB und § 876 BGB behandeln die Übertragung der Grundschuld und die Änderung des Gläubigers.

    Für die Löschung einer Grundschuld ist vor allem der Antrag auf Löschung nach § 875 BGB relevant, da dieser die Übertragung oder Aufhebung der Grundschuld regelt. Die notwendige Löschungsbewilligung ist dabei als Willenserklärung des Gläubigers zu verstehen, die Grundschuld aus dem Grundbuch entfernen zu lassen.

    Diese gesetzlichen Vorschriften bilden die rechtliche Grundlage für die Einrichtung, Übertragung und Löschung von Grundschulden in Deutschland.