Grundflächenzahl (GRZ) berechnen: Das gibt ein Grundstück her
Grundflächenzahl (GRZ)
Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Fläche eines Grundstücks insgesamt bebaut werden darf. Die GRZ ist somit ein wesentlicher Faktor bei der Festlegung des Verkaufspreises eines Baugrundstücks.
Die wichtigsten und meistgestellten Fragen zur Grundflächenzahl werden wir in diesem Artikel beantworten:
GRZ Berechnung: Wie kann ich die bebaubare Fläche anhand der Grundflächenzahl berechnen?
Darf ich die GRZ überschreiten?
Gibt es weitere amtliche Vorgaben für mein Bauvorhaben?
1) Was regelt die Grundflächenzahl (GRZ)?
Die Grundflächenzahl beschränkt die bebaubare Fläche eines Grundstücks auf ein vorgegebenes Maß. Sie wird durch das Baugesetzbuch (BauGB) legitimiert, jedoch einzeln für jedes Grundstück festgelegt. Die GRZ regelt damit die Bebauungsdichte eines Grundstücks; alle Grundflächenzahlen zusammengenommen sind maßgeblich mitverantwortlich für das bauliche „Gesicht“ einer Gemeinde.
Die GRZ ist ein wesentlicher Treiber des Verkaufspreises eines Grundstücks:
Wer ein Grundstück mit einer hohen GRZ besitzt, wird bei einem Verkauf einen höheren Preis verlangen können als für ein vergleichbares Grundstück mit einer niedrigeren GRZ, denn Käufer wollen natürlich möglichst viel Fläche ihres Grundstücks auch in Wohnraum verwandeln können.
Neben der GRZ spielen außerdem die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Baumassenzahl (BMZ) für die bauliche Nutzung eines Grundstücks eine wichtige Rolle. Sie werden im Kapitel „Welche weiteren amtlichen Vorgaben gilt es neben der GRZ zu beachten?“ näher beleuchtet.
2) GRZ: Berechnung der bebaubaren Fläche
Die GRZ wird als Kommazahl im Dezimalsystem angegeben. Eine GRZ von 1,0 bedeutet, dass das gesamte Grundstück bebaut werden darf. 0,1 hingegen gibt an, dass lediglich zehn Prozent des Grundstücks zur Bebauung freigegeben sind.
Da die GRZ als Dezimalzahl angegeben wird, ist die Berechnung sehr einfach. Um ermitteln zu können, wie viele Quadratmeter des Grundstücks maximal bebaut werden dürfen, müssen Sie lediglich die Quadratmeterzahl mit der GRZ multiplizieren. Bei einer Grundstücksgröße von 500 m² und einer GRZ von 0,4 ergäbe sich also folgender Rechenweg:
500 m² x 0,4 (GRZ) = 200 m² Baufläche (sogenannte zulässige Grundfläche)
3) Kann ich von der GRZ abweichen?
An sich nicht. Die GRZ gibt die maximal bebaubare Fläche an und kann somit unterschritten, aber nicht überschritten werden.
Doch keine Regel ohne Ausnahme: Auf Antrag kann eine Befreiung von der GRZ von der zuständigen Baugenehmigungsbehörde ausgestellt werden, sofern hierdurch die Funktion des Bodens (beispielsweise als Abflussgebiet für ein Grundwasserreservoir) nicht beeinträchtigt wird. Die Überschreitung ist bis zu maximal 50 Prozent der eigentlichen Grundflächenzahl möglich, darf jedoch nie mehr als 0,8 betragen.
4) Welche weiteren amtlichen Vorgaben gilt es neben der GRZ zu beachten?
Die Grundflächenzahl ist eine der wesentlichen Größen für eine geordnete Städteplanung und kann für jedes zur Bebauung freigegebene Grundstück im Bebauungsplan eingesehen werden. Sie ist jedoch nicht die einzige Vorgabe, die Häuslebauer beachten müssen.
Eine weitere wichtige Größe ist die Geschossflächenzahl (GFZ): Sie regelt die maximale Höhe der Gebäude auf einem Grundstück. Die Geschossflächenzahl bekam in den 1920er-Jahren des 20. Jahrhunderts neue Bedeutung, da man damals über eine Herabsetzung der GFZ erreichen konnte, dass wieder mehr Licht in die Straßen und vor allem in die Hinterhöfe der Städte kam. Die Geschossflächenzahl hat also eine hohe Bedeutung für die Lebensqualität und die Gesundheit der Bevölkerung in dicht besiedelten Gebieten.
Die GFZ wird ebenfalls als Dezimalzahl angegeben und mit der Quadratmeterzahl des Grundstücks multipliziert. Ist ein Grundstück 400 m² groß und beträgt die Geschossflächenzahl 1,2, so dürfen 480 m² Geschossfläche auf diesem Grundstück errichtet werden.
400 m² x 1,2 (GFZ) = 480 m² Geschossfläche
Diese 480 m² Geschossfläche können nun in beispielsweise vier Stockwerke á 120 m² unterteilt werden, wobei auch hier die 120 m² nicht die Wohnfläche, sondern die Gesamtfläche samt Außenmauern etc. angeben. Eine Bebauung von beispielsweise zehn Etagen zu je 48 m² wäre theoretisch ebenfalls möglich, wird durch die weiteren Vorgaben des Bebauungsplanes (u. a. durch die Baumassezahl) der jeweiligen Gemeinde jedoch meist unterbunden.
Die Baumassenzahl (BMZ) regelt die Anzahl der Kubikmeter Baumasse (alles vom Fußboden der untersten Etage bis zur Decke der obersten) pro Quadratmeter Baufläche.
Zuletzt stellt die vorgegebene Lage der erlaubten Bebauung auf jedem Grundstück eine weitere Einschränkung dar. Im Bebauungsplan ist exakt angegeben, welcher Teil des Grundstücks bebaut werden darf und bis zu welchem Bereich die Außenmauern reichen dürfen. Dieser Baufenster genannte Bereich orientiert sich nicht nur an städtebaulichen (ästhetischen) Vorgaben, sondern auch an der Beschaffenheit des Bodens. Das Baufenster ist gerade bei großen Grundstücken mit theoretisch viel Platz von Bedeutung, denn es gibt genau die Lage vor, wo das Gebäude errichtet werden darf und wo eben nicht.
5) Fazit
GRZ, GFZ, BMZ und Baufenster vermitteln bereits im Vorfeld einen genauen Eindruck davon, was bei der Bebauung eines Grundstücks möglich ist und was nicht. Um die Zahlen richtig zu lesen, die weiteren Vorgaben des Bebauungsplans der entsprechenden Stadt zu verstehen und auf diese Weise gut gerüstet in die Preisverhandlungen zu gehen, empfiehlt es sich, auf die Hilfe von Profis zurückzugreifen.