Alles, was Sie über die Grunderwerbsteuer in Bayern wissen müssen


Die Grunderwerbsteuer ist eine wichtige Überlegung für jeden, der Immobilien in Bayern kauft oder verkauft. Als direkte Steuer auf den Wechsel des Eigentums an Grundstücken und Immobilien hat sie direkte Auswirkungen auf die Gesamtkosten eines Immobilienerwerbs.  In diesem Artikel werfen wir einen detaillierten Blick auf alles, was Sie über die Grunderwerbsteuer in Bayern wissen müssen, um Ihnen bei der Navigation durch den Immobilienkaufprozess zu helfen.

Die vier wichtigsten Fakten zur Grunderwerbsteuer in Bayern:

  1. Höhe der Grunderwerbsteuer: In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5% des Kaufpreises oder des Wertes der Immobilie. Dieser Satz ist vergleichsweise günstig im Vergleich zu anderen Bundesländern, wo die Sätze bis zu 6,5% erreichen können.

  2. Zahlungspflichtige: Grundsätzlich sind sowohl Käufer als auch Verkäufer zahlungspflichtig, jedoch ist es üblich, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt. Es gibt spezifische Regelungen, die bestimmen, wer in verschiedenen Szenarien verantwortlich ist.

  3. Befreiungen und Ausnahmen: Es gibt mehrere Befreiungen von der Grunderwerbsteuer in Bayern. Zum Beispiel sind Übertragungen zwischen Ehepartnern und direkten Familienangehörigen oft von der Steuer befreit. Darüber hinaus gibt es Ausnahmen für bestimmte gemeinnützige Einrichtungen und bei der Gründung von Wohnungseigentum.

  4. Zahlungsverfahren: Die Grunderwerbsteuer muss nach der Beurkundung des Kaufvertrags entrichtet werden. Der Fälligkeitstermin wird vom Finanzamt festgelegt, das auch einen Steuerbescheid an den Käufer versendet. Es ist wichtig, diesen Termin einzuhalten, um Verzugszinsen zu vermeiden.


    Inhaltsverzeichnis - Kurzübersicht

    1. Was ist die Grunderwerbsteuer und wie funktioniert sie in Bayern?

    2. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?

    3. Wer muss die Grunderwerbsteuer in Bayern zahlen?

    4. Welche Ausnahmen und Befreiungen gibt es bei der Grunderwerbsteuer in Bayern?

    5. Wie und wann wird die Grunderwerbsteuer in Bayern entrichtet?


    Was ist die Grunderwerbsteuer und wie funktioniert sie in Bayern?

    Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie wird auf den Wechsel des Eigentums an Grund und Boden erhoben und ist eine der ältesten Steuerarten in Deutschland. Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, was bedeutet, dass die Höhe der Steuer von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein kann, da jedes Bundesland den Steuersatz selbst festlegt.

    Zahlungspflichtiger: In der Regel ist der Käufer der Immobilie zahlungspflichtig für die Grunderwerbsteuer. Es gibt jedoch Vertragskonstellationen, in denen auch der Verkäufer steuerpflichtig sein kann. Die genaue Regelung wird im Kaufvertrag festgelegt.


    Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern 2024?

    Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5% des Kaufpreises oder des Wertes der Immobilie. Dieser Satz gehört zu den niedrigeren Steuersätzen im Vergleich zu anderen deutschen Bundesländern, wo die Steuer bis zu 6,5% betragen kann. Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis oder auf den Wert der Gegenleistung für den Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie erhoben.

    Beispiele zur Berechnung der Grunderwerbsteuer in Bayern:
    1. Beispiel 1: Kauf einer Immobilie zum Preis von 300.000 Euro

      • Berechnung: 300.000 Euro (Kaufpreis) x 3,5% (Grunderwerbsteuersatz) = 10.500 Euro
      • In diesem Fall beträgt die Grunderwerbsteuer, die der Käufer zahlen muss, 10.500 Euro.
    2. Beispiel 2: Kauf eines Grundstücks zum Preis von 500.000 Euro

      • Berechnung: 500.000 Euro (Kaufpreis) x 3,5% (Grunderwerbsteuersatz) = 17.500 Euro
      • Hier müsste der Käufer eine Grunderwerbsteuer von 17.500 Euro entrichten.
    3. Beispiel 3: Erwerb einer Immobilie, bei dem zusätzlich zum Kaufpreis von 400.000 Euro noch Schulden in Höhe von 50.000 Euro übernommen werden

      • Gesamtwert der Gegenleistung: 400.000 Euro (Kaufpreis) + 50.000 Euro (übernommene Schulden) = 450.000 Euro
      • Berechnung: 450.000 Euro (Gesamtwert) x 3,5% (Grunderwerbsteuersatz) = 15.750 Euro
      • Der Käufer wäre in diesem Fall verpflichtet, eine Grunderwerbsteuer von 15.750 Euro zu zahlen.

    Diese Beispiele verdeutlichen, wie die Grunderwerbsteuer in Bayern auf Basis des Kaufpreises oder des Gesamtwertes der Gegenleistung berechnet wird. Es ist wichtig zu beachten, dass nicht nur der offensichtliche Kaufpreis, sondern alle wertbildenden Faktoren, wie z.B. übernommene Schulden oder Leistungen, die Teil der Gegenleistung sind, in die Berechnung der Grunderwerbsteuer einfließen können


    Wer muss die Grunderwerbsteuer in Bayern zahlen?

    In Bayern, wie auch im Rest Deutschlands, ist grundsätzlich der Erwerber einer Immobilie oder eines Grundstücks zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet. Dies umfasst sowohl den Kauf von bebauten als auch unbebauten Grundstücken, den Erwerb von mindestens 95% der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft sowie andere rechtliche Vorgänge, die einem Grundstückserwerb wirtschaftlich gleichkommen.

    Pflichtige Personen und Ausnahmen

    • Allgemeine Regelung: In den meisten Fällen ist der Käufer der Immobilie oder des Grundstücks verantwortlich für die Zahlung der Grunderwerbsteuer. Es ist jedoch möglich, dass Käufer und Verkäufer vertraglich vereinbaren, dass der Verkäufer die Grunderwerbsteuer ganz oder teilweise übernimmt, obwohl dies in der Praxis selten vorkommt.

    • Mehrere Erwerber: Wenn eine Immobilie von mehreren Personen gemeinsam erworben wird, sind diese gemeinsam steuerpflichtig. Die Steuerschuld wird anteilig nach dem Verhältnis ihrer Eigentumsanteile bestimmt.

    Besonderheiten bei Erbschaften und Schenkungen

    • Erbschaft: Beim Erwerb von Grundbesitz durch Erbschaft fällt keine Grunderwerbsteuer an, sondern es kann Erbschaftsteuer fällig werden. Die Erbschaftsteuer und die Grunderwerbsteuer sind somit zwei völlig separate Steuern mit unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen und Steuersätzen.

    • Schenkung: Ähnlich wie bei Erbschaften wird bei der Übertragung von Immobilien durch Schenkung keine Grunderwerbsteuer erhoben. Stattdessen kann Schenkungsteuer anfallen. Wichtig ist hierbei, dass die Schenkungsteuer nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem sowie nach dem Wert des geschenkten Vermögens berechnet wird.


    Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer in Bayern

    • Übertragungen zwischen Ehegatten und Lebenspartnern: Übertragungen von Grundbesitz zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern sind von der Grunderwerbsteuer befreit.

    • Übertragungen in gerader Linie: Übertragungen von Grundbesitz zwischen Verwandten in gerader Linie, also zwischen Eltern und Kindern, sind ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit. Dies gilt jedoch nicht für Übertragungen zwischen Geschwistern, Onkeln, Tanten und Nichten oder Neffen.

    • Erwerb für öffentliche Zwecke: Bestimmte Erwerbungen durch Körperschaften oder Anstalten des öffentlichen Rechts für gemeinnützige oder kirchliche Zwecke können von der Grunderwerbsteuer befreit sein.

    Diese Regeln und Ausnahmen verdeutlichen, dass die Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer in Bayern in erster Linie den Käufer trifft, es jedoch wichtige Ausnahmen gibt, insbesondere bei Übertragungen durch Erbschaft oder Schenkung sowie in bestimmten familiären Konstellationen. Es ist stets ratsam, im Einzelfall eine fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen, um die steuerlichen Folgen eines Immobilienerwerbs genau zu verstehen


    Wie und wann wird die Grunderwerbsteuer in Bayern entrichtet?

    Die Entrichtung der Grunderwerbsteuer in Bayern folgt einem spezifischen Verfahren, das sich im Wesentlichen nach der Beurkundung des Kaufvertrags und der Erteilung des Steuerbescheids durch das Finanzamt richtet. Hier sind die Details zum Zahlungsverfahren und zu den Fälligkeitsterminen:

    Fälligkeitstermine

    Nach der Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar wird dieser Vorgang automatisch vom Notar dem zuständigen Finanzamt gemeldet. Das Finanzamt prüft daraufhin den Vorgang und ermittelt die Höhe der Grunderwerbsteuer basierend auf dem Kaufpreis oder der Gegenleistung für das Grundstück bzw. die Immobilie. Anschließend erteilt das Finanzamt einen Grunderwerbsteuerbescheid an den Käufer, in dem die Höhe der Steuer und die Zahlungsfrist festgelegt sind.

    Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel innerhalb eines Monats nach Zustellung des Steuerbescheids fällig. Dies bedeutet, dass der Käufer die im Bescheid genannte Steuersumme innerhalb dieser Frist an das Finanzamt überweisen muss.

    Zahlungsverfahren

    • Steuerbescheid: Der Steuerbescheid enthält alle relevanten Informationen zur Zahlung der Grunderwerbsteuer, einschließlich der Höhe der Steuer, der Bankverbindung des Finanzamts und eines Zahlungsziels.

    • Überweisung: Die Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt üblicherweise per Überweisung an das in dem Steuerbescheid angegebene Konto des Finanzamts. In der Überweisung sollten der Steuerbescheid und weitere im Bescheid angegebene Referenznummern als Verwendungszweck angegeben werden, um die Zahlung korrekt zuordnen zu können.

    • Fristen: Wichtig ist, die Zahlung innerhalb der im Steuerbescheid angegebenen Frist zu leisten, um Verzugszinsen oder Mahngebühren zu vermeiden.

    Sonderfälle

    • Aufschiebende Bedingungen: In manchen Kaufverträgen sind aufschiebende Bedingungen festgelegt, wie zum Beispiel die Genehmigung der Finanzierung durch eine Bank. In solchen Fällen wird die Grunderwerbsteuer erst fällig, nachdem die Bedingungen erfüllt sind und das Finanzamt den Steuerbescheid versendet hat.

    • Vorläufige Steuerbescheide: In bestimmten Fällen kann das Finanzamt einen vorläufigen Steuerbescheid versenden, wenn zum Beispiel der genaue Wert der Immobilie noch nicht feststeht. Die endgültige Höhe der Steuer wird dann mit einem endgültigen Steuerbescheid festgesetzt.

    Die korrekte und fristgerechte Zahlung der Grunderwerbsteuer ist ein wichtiger Schritt im Prozess des Immobilienerwerbs in Bayern. Die Nichtbeachtung der Fristen und Verfahren kann zu zusätzlichen Kosten führen, weshalb es empfehlenswert ist, nach Erhalt des Steuerbescheids zügig zu handeln


    Kann ich die Grunderwerbsteuer in Bayern reduzieren oder vermeiden?

    Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland und somit auch in Bayern eine gesetzlich festgelegte Steuer, die beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien anfällt. Während es keine allgemeingültigen Methoden gibt, um die Grunderwerbsteuer vollständig zu vermeiden, ohne gegen gesetzliche Vorgaben zu verstoßen, gibt es dennoch legale Strategien, die unter bestimmten Umständen zu einer Reduzierung der Steuerlast führen können:

    Ausnutzung von Steuerbefreiungen:

    • Familienmitglieder: Übertragungen von Immobilien zwischen Ehepartnern oder in direkter Linie (z.B. von Eltern zu Kindern) können unter bestimmten Bedingungen von der Grunderwerbsteuer befreit sein. Dies kann eine Möglichkeit sein, die Steuerlast innerhalb der Familie zu minimieren.
    • Erbschaft oder Schenkung: Wie bereits erwähnt, fällt bei der Übertragung von Immobilien durch Erbschaft oder Schenkung keine Grunderwerbsteuer an, sondern ggf. Erbschaft- oder Schenkungsteuer.

    Kaufpreisaufteilung:

    • Bei dem Erwerb von bebauten Grundstücken kann es steuerlich vorteilhaft sein, im Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie auf Gebäude vorzunehmen. Da die Grunderwerbsteuer nur auf den Teil des Kaufpreises erhoben wird, der auf den Grund und Boden entfällt, kann eine detaillierte und realistische Aufteilung zu einer Reduzierung der Bemessungsgrundlage führen.

    Nutzung von Unternehmensstrukturen:

    • Beim Kauf von Immobilien über eine Gesellschaft kann es unter bestimmten Umständen Möglichkeiten geben, die Grunderwerbsteuer zu reduzieren. Eine Möglichkeit besteht darin, Anteile an einer Immobiliengesellschaft zu erwerben, statt direkt das Grundstück oder die Immobilie. Wenn weniger als 95% der Anteile übertragen werden, fällt unter Umständen keine Grunderwerbsteuer an.

    Vorsicht bei der Übernahme von bestehenden Miet- und Pachtverträgen:

    • In manchen Fällen können bestehende Miet- und Pachtverträge so gestaltet werden, dass sie nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer hinzugezählt werden.

    Wichtig zu beachten:

    • Jegliche Versuche, die Grunderwerbsteuer zu reduzieren, müssen innerhalb der gesetzlichen Rahmenbedingungen bleiben.
    • Die Gesetzgebung und Rechtsprechung im Bereich der Grunderwerbsteuer ändern sich regelmäßig.
    • Es ist ratsam, bei der Planung von Immobilientransaktionen einen Steuerberater oder einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren.

    Insgesamt gibt es begrenzte Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer in Bayern und in ganz Deutschland zu reduzieren. Wichtig ist, dass jede Strategie sorgfältig geprüft und im Einklang mit dem geltenden Recht umgesetzt wird.

    Häufig gestellte Fragen zur Grunderwerbsteuer in Bayern

    Hier sind einige häufig gestellte Fragen zur Grunderwerbsteuer in Bayern, die für Käufer und Verkäufer von Immobilien von Interesse sein können. Diese Fragen geben einen Überblick über grundlegende Aspekte und helfen dabei, ein besseres Verständnis für die Grunderwerbsteuer in diesem Bundesland zu entwickeln.

    1. Was ist der aktuelle Steuersatz für die Grunderwerbsteuer in Bayern?

    Der aktuelle Steuersatz für die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5% des Kaufpreises oder des Wertes der Immobilie. Dieser Satz ist einer der niedrigsten im Vergleich zu anderen Bundesländern in Deutschland.

    2. Wer ist zur Zahlung der Grunderwerbsteuer in Bayern verpflichtet?

    In der Regel ist der Käufer der Immobilie oder des Grundstücks zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet. Es gibt jedoch Fälle, in denen durch vertragliche Vereinbarungen der Verkäufer einen Teil oder die gesamte Steuerlast übernimmt.

    3. Gibt es Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer in Bayern zu reduzieren oder zu vermeiden?

    Es gibt legale Wege, die Grunderwerbsteuer zu reduzieren, wie zum Beispiel die Inanspruchnahme von Steuerbefreiungen für Übertragungen zwischen Ehepartnern oder direkten Verwandten. Eine vollständige Vermeidung der Steuer ohne legale Grundlage ist jedoch nicht möglich.

    4. Wie und wann wird die Grunderwerbsteuer in Bayern entrichtet?

    Nachdem der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, wird der Kauf dem Finanzamt gemeldet, das daraufhin einen Steuerbescheid an den Käufer sendet. Die Grunderwerbsteuer wird fällig mit der Zustellung dieses Bescheides und muss innerhalb einer vom Finanzamt gesetzten Frist, in der Regel vier Wochen, bezahlt werden.

    5. Sind Übertragungen von Immobilien durch Erbschaft oder Schenkung auch grunderwerbsteuerpflichtig?

    Übertragungen durch Erbschaft oder Schenkung fallen nicht unter die Grunderwerbsteuer, sondern können stattdessen Erbschaft- oder Schenkungsteuer nach sich ziehen. Diese haben eigene Steuersätze und Befreiungsvorschriften.

    6. Was passiert, wenn die Grunderwerbsteuer in Bayern nicht rechtzeitig bezahlt wird?

    Bei verspäteter Zahlung der Grunderwerbsteuer können Säumniszuschläge oder Verzugszinsen anfallen. Zudem kann das Finanzamt die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch verzögern, bis die Steuer vollständig entrichtet wurde.