Grunderwerbsteuer und Hauskauf absetzen - So geht’s!

1. Private Nutzung: Für privat genutzte Immobilien kann die Grunderwerbsteuer nicht direkt als Werbungskosten oder Sonderausgaben in der Einkommensteuererklärung abgesetzt werden. Sie zählt zu den Anschaffungskosten der Immobilie und beeinflusst daher nicht die jährliche Steuerlast.

2. Vermietung und Verpachtung: Wenn die Immobilie zur Erzielung von Einkünften durch Vermietung genutzt wird, kann die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten gerechnet werden. Diese Anschaffungskosten können über die Abschreibung (AfA) jährlich steuerlich geltend gemacht werden. Das bedeutet, dass die Kosten über einen bestimmten Zeitraum abgeschrieben und so die Steuerlast reduziert werden.

3. Betriebliche Nutzung: Wird die Immobilie betrieblich genutzt, beispielsweise als Büro oder Geschäftsräume, kann die Grunderwerbsteuer ebenfalls zu den Anschaffungskosten gerechnet und über die Abschreibung abgesetzt werden. Die Kosten können in der Anlage EÜR (Einnahmenüberschussrechnung) der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Fazit

Die Grunderwerbsteuer kann bei einem Hauskauf nicht direkt in der Steuererklärung abgesetzt werden, es sei denn, die Immobilie wird vermietet oder betrieblich genutzt. In solchen Fällen wird die Steuer als Teil der Anschaffungskosten über die jährliche Abschreibung abgesetzt.

Beim Hauskauf fallen verschiedene Kosten an, die unter bestimmten Bedingungen in der Steuererklärung abgesetzt werden können. Hier sind die wichtigsten absetzbaren Kosten, insbesondere für vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien:

Notarkosten:

• Beurkundung des Kaufvertrags: Die Gebühren für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags können als Werbungskosten bei vermieteten Immobilien oder als Betriebsausgaben bei betrieblich genutzten Immobilien abgesetzt werden.

• Grundbucheintragung: Kosten für die Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch können ebenfalls abgesetzt werden, sofern die Immobilie vermietet oder betrieblich genutzt wird.

Maklergebühren:

• Die Maklerprovision kann als Werbungskosten bei vermieteten Immobilien oder als Betriebsausgaben bei betrieblich genutzten Immobilien abgesetzt werden.

Finanzierungskosten:

• Hypothekenzinsen: Die Zinsen für Darlehen, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden, können als Werbungskosten bei vermieteten Immobilien oder als Betriebsausgaben bei betrieblich genutzten Immobilien abgesetzt werden.

• Bereitstellungszinsen: Diese können ebenfalls abgesetzt werden, wenn sie im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung stehen.

Renovierungs- und Modernisierungskosten:

• Erhaltungsaufwand: Kosten für Renovierungen und Modernisierungen, die den ursprünglichen Zustand der Immobilie erhalten oder wiederherstellen, können als sofort abziehbare Werbungskosten bei vermieteten Immobilien abgesetzt werden.

• Herstellungskosten: Größere bauliche Maßnahmen, die den Wert der Immobilie nachhaltig erhöhen, müssen aktiviert und über die Abschreibung (AfA) verteilt werden, wenn die Immobilie vermietet oder betrieblich genutzt wird.

Grunderwerbsteuer:

• Bei vermieteten Immobilien oder betrieblich genutzten Immobilien kann die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten gerechnet und über die jährliche Abschreibung (AfA) abgesetzt werden.

Hinweis zur Selbstnutzung

Wenn die Immobilie selbst genutzt wird, können die genannten Kosten in der Regel nicht in der Steuererklärung abgesetzt werden. Die Absetzbarkeit von Kosten wie Notarkosten, Maklergebühren und Grunderwerbsteuer ist hauptsächlich auf Immobilien beschränkt, die zur Erzielung von Einkünften (z.B. Vermietung) oder für betriebliche Zwecke genutzt werden.

Fazit

Beim Hauskauf können verschiedene Kosten in der Steuererklärung abgesetzt werden, wenn die Immobilie vermietet oder betrieblich genutzt wird. Dazu gehören Notarkosten, Maklergebühren, Finanzierungskosten sowie Renovierungs- und Modernisierungskosten. Bei selbst genutzten Immobilien ist die Absetzbarkeit dieser Kosten in der Regel nicht möglich. Es ist wichtig, diese Kosten genau zu dokumentieren und in der Steuererklärung korrekt anzugeben, um die Steuerlast effektiv zu senken.

Die korrekte Eintragung der Grunderwerbsteuer und anderer Kosten des Hauskaufs in der Steuererklärung hängt von der Nutzung der Immobilie ab. Hier sind die Schritte zur Eintragung für vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien:

1.) Vermietete Immobilien:

Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung): Tragen Sie alle relevanten Kosten in der Anlage V Ihrer Steuererklärung ein.

• Grunderwerbsteuer: Diese wird zu den Anschaffungskosten der Immobilie gerechnet und kann über die jährliche Abschreibung (AfA) abgesetzt werden. Geben Sie den entsprechenden Betrag im Abschnitt „Abschreibung“ an.

• Notarkosten und Grundbucheintragung: Diese Kosten können als sofort abziehbare Werbungskosten angegeben werden.

• Maklergebühren: Tragen Sie die Maklerprovision ebenfalls als Werbungskosten ein.

• Renovierungs- und Modernisierungskosten: Erhaltungsaufwand können Sie als Werbungskosten angeben, während größere bauliche Maßnahmen über die Abschreibung abgesetzt werden.

• Finanzierungskosten: Hypothekenzinsen und Bereitstellungszinsen können als Werbungskosten eingetragen werden.

2.) Betrieblich genutzte Immobilien:

Anlage EÜR (Einnahmenüberschussrechnung): Für betrieblich genutzte Immobilien müssen die Kosten in der Anlage EÜR eingetragen werden.

• Grunderwerbsteuer: Fügen Sie die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten hinzu und setzen Sie diese über die jährliche Abschreibung ab.

• Notarkosten und Grundbucheintragung: Diese Kosten können als Betriebsausgaben abgesetzt werden.

• Maklergebühren: Tragen Sie die Maklerprovision als Betriebsausgaben ein.

• Renovierungs- und Modernisierungskosten: Erhaltungsaufwand kann als sofort abziehbare Betriebsausgaben angegeben werden, während größere bauliche Maßnahmen über die Abschreibung abgesetzt werden.

• Finanzierungskosten: Zinsen für Hypothekendarlehen und Bereitstellungszinsen können als Betriebsausgaben abgesetzt werden.

Schritt-für-Schritt-Anleitung

1. Sammeln Sie alle Belege: Stellen Sie sicher, dass Sie alle Rechnungen und Belege für die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklergebühren, Renovierungs- und Modernisierungskosten sowie Finanzierungskosten gesammelt haben.

2. Berechnen Sie die Abschreibung (AfA): Ermitteln Sie den jährlichen Abschreibungsbetrag für die Grunderwerbsteuer und andere aktivierungspflichtige Kosten. Diesen Betrag tragen Sie dann in die entsprechenden Felder der Anlage V oder EÜR ein.

3. Eintragung in die Steuererklärung:

   • Anlage V: Geben Sie die Werbungskosten im Abschnitt „Werbungskosten“ an und tragen Sie die Abschreibungsbeträge im Abschnitt „Abschreibungen“ ein.
   • Anlage EÜR: Tragen Sie die Betriebsausgaben und Abschreibungsbeträge in den entsprechenden Feldern ein.

4. Nutzung von Steuerprogrammen: Nutzen Sie Steuerprogramme oder Online-Steuererklärungsdienste, die Sie durch den Prozess führen und sicherstellen, dass Sie alle absetzbaren Kosten korrekt eingetragen haben.

Ja, wenn Sie die Immobilie zunächst selbst nutzen und später vermieten oder betrieblich nutzen, können Sie die Grunderwerbsteuer nachträglich als Teil der Anschaffungskosten in Ihrer Steuererklärung absetzen.

Die Kosten werden dann im Rahmen der jährlichen Abschreibung (AfA) berücksichtigt. Es ist wichtig, die Änderung der Nutzung der Immobilie klar zu dokumentieren und alle relevanten Belege aufzubewahren.

1. Kann ich die Grunderwerbsteuer bei einem Zweitwohnsitz absetzen?

Nein, die Grunderwerbsteuer für einen Zweitwohnsitz kann nicht direkt in der Steuererklärung abgesetzt werden. Absetzbar sind die Kosten nur, wenn die Immobilie vermietet oder betrieblich genutzt wird.

2. Welche Unterlagen benötige ich für die Steuererklärung, um die Grunderwerbsteuer abzusetzen?

Sie benötigen den Kaufvertrag, den Steuerbescheid über die Grunderwerbsteuer, Rechnungen und Belege für Notarkosten, Maklergebühren, Finanzierungskosten und alle weiteren absetzbaren Ausgaben. Bewahren Sie diese Dokumente sorgfältig auf.

3. Wie wirkt sich eine Modernisierung auf die Absetzbarkeit der Grunderwerbsteuer aus?

Die Grunderwerbsteuer wird zu den Anschaffungskosten gerechnet und bleibt auch nach Modernisierungen absetzbar, sofern die Immobilie vermietet oder betrieblich genutzt wird. Modernisierungskosten können als Erhaltungsaufwand sofort oder über die AfA verteilt abgesetzt werden.

4. Kann ich die Grunderwerbsteuer für ein vermietetes Ferienhaus absetzen?

Ja, wenn das Ferienhaus vermietet wird, können Sie die Grunderwerbsteuer als Teil der Anschaffungskosten in der Steuererklärung absetzen und die Kosten über die Abschreibung (AfA) geltend machen.

5. Was passiert, wenn ich die Immobilie innerhalb von zehn Jahren wieder verkaufe?

Beim Verkauf der Immobilie innerhalb von zehn Jahren kann es zur sogenannten Spekulationssteuer kommen, sofern die Immobilie nicht selbst genutzt wurde. Die Grunderwerbsteuer bleibt jedoch absetzbar, solange die Immobilie während der Haltedauer vermietet oder betrieblich genutzt wurde.

6. Gibt es eine Frist, bis wann die Grunderwerbsteuer abgesetzt werden muss?

Die Grunderwerbsteuer wird im Jahr der Zahlung zu den Anschaffungskosten der Immobilie gerechnet. Es gibt keine spezielle Frist, bis wann sie abgesetzt werden muss, aber sie sollte in dem Steuerjahr berücksichtigt werden, in dem sie anfällt.

7. Kann ich die Grunderwerbsteuer anteilig absetzen, wenn ich die Immobilie nur teilweise vermiete?

Ja, wenn Sie die Immobilie teilweise selbst nutzen und teilweise vermieten, können Sie die Grunderwerbsteuer anteilig für den vermieteten Teil absetzen. Die Berechnung erfolgt auf Basis der Flächenanteile oder Nutzungseinheiten.