Grundbucheintrag leicht gemacht: Schritte, Kosten und Tipps zur Grundbuch Eintragung


Die Grundbuch Eintragung ist eine unverzichtbare Formalität im Immobilienrecht. Sie schafft Klarheit und Rechtssicherheit über Eigentum und Belastungen bei Grundstücken und Immobilien. Ein Grundbucheintrag ist dabei das offizielle Dokument, das alle relevanten Rechte und Pflichten an einer Immobilie erfasst und öffentlich einsehbar macht.


Die vier wichtigsten Fakten zur Grundbuch Eintragung
  1. Was ist ein Grundbucheintrag? Ein Grundbucheintrag ist eine offizielle Eintragung, die Eigentum und finanzielle Belastungen an Grundstücken und Immobilien verzeichnet.

  2. Rechtliche Notwendigkeit: Die Grundbuch Eintragung erfolgt im zuständigen Grundbuchamt und ist für die Rechtmäßigkeit des Eigentumserwerbs erforderlich.

  3. Unterlagen: Erforderliche Dokumente sind der Kaufvertrag, der Identitätsnachweis und eventuell eine notarielle Beglaubigung.

  4. Kosten: Die Kosten für die Grundbucheintragung hängen vom Kaufpreis und den Gebühren des Grundbuchamts ab. Sie betragen in der Regel etwa 1,5 % des Kaufpreises.

    Grundbucheintrag

    Grundbucheintrag


    Inhaltsverzeichnis - Kurzübersicht

    • Wie funktioniert die Grundbuch Eintragung?
    • Wer kann einen Grundbucheintrag beantragen?
    • Welche Unterlagen sind für eine Grundbuch Eintragung erforderlich?
    • Wie hoch sind die Kosten für eine Grundbucheintragung?

    Was ist ein Grundbucheintrag und warum ist er wichtig?

    Ein Grundbucheintrag hält alle wichtigen Informationen zu einer Immobilie oder einem Grundstück fest. Neben den Eigentumsverhältnissen werden im Grundbuch auch Lasten wie Hypotheken oder Wegerechte eingetragen. Dadurch bietet der Grundbucheintrag Rechtssicherheit und Transparenz für Käufer und Eigentümer.


    Schritt-für-Schritt: Der Weg zum Grundbucheintrag

    Die Grundbuch Eintragung durchläuft mehrere Schritte und erfolgt meist im Zusammenspiel von Notar und Grundbuchamt. Hier ein Überblick:

    1. Unterzeichnung des Kaufvertrags: Käufer und Verkäufer unterzeichnen den Kaufvertrag beim Notar, der ihn notariell beurkundet.

    2. Auflassungsvormerkung: Der Notar beantragt eine Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, um den Anspruch des Käufers abzusichern und Zweitverkäufe zu verhindern.

    3. Grundschuldbestellung: Für die Finanzierung des Kaufs wird in der Regel eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen.

    4. Zahlung der Kaufsumme und Grunderwerbsteuer: Nach Darlehensauszahlung durch die Bank und Kaufpreisüberweisung ist die Grunderwerbsteuer fällig. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts bestätigt die Zahlung und ist für die Eintragung erforderlich.

    5. Eigentumsübertragung: Sobald alle Zahlungen erfolgt sind, veranlasst der Notar die Eigentumsübertragung im Grundbuch.


    Was kostet die Grundbucheintragung?

    Die Kosten für die Grundbuch Eintragung setzen sich aus Notar- und Grundbuchgebühren zusammen und belaufen sich im Durchschnitt auf etwa 1,5 % des Kaufpreises. Hier die Details:

    • Notargebühren: Rund 1,0 % des Kaufpreises.
    • Grundbuchkosten: Etwa 0,5 % des Kaufpreises.

    Die Kosten für den Grundbucheintrag sind bundesweit geregelt und werden anhand des Kaufpreises oder Verkehrswertes der Immobilie berechnet. Diese Regelung sorgt für Kostentransparenz.


    Wer kann einen Grundbuch Eintrag beantragen?

    Einen Grundbuch Eintrag können in der Regel diejenigen beantragen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Dazu gehören:

    • Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie,
    • Käufer oder Verkäufer in einem Immobilientransaktionsprozess,
    • Gläubiger, die ein Sicherungsrecht wie eine Hypothek oder Grundschuld eintragen lassen möchten,
    • Notare, im Auftrag ihrer Mandanten,
    • Behörden in bestimmten gesetzlich geregelten Fällen.

    Die Antragstellung muss in der Regel durch einen Notar erfolgen, der den Antrag notariell beglaubigt und beim zuständigen Grundbuchamt einreicht.


    Was beinhaltet ein Grundbucheintrag?

    Ein Grundbucheintrag enthält alle wesentlichen Informationen über das Grundstück und dessen Rechtsverhältnisse. Dazu zählen:

    • Identität des Grundstücks: Lage, Größe und Flurnummer.
    • Eigentumsverhältnisse: Name des Eigentümers und rechtliche Grundlage des Eigentums.
    • Lasten und Beschränkungen: Rechte Dritter am Grundstück, wie z. B. Wegerechte.
    • Hypotheken und Grundschulden: Angaben zu finanziellen Belastungen auf dem Grundstück.

    Überblick: Bestandsverzeichnis und Abteilungen im Grundbucheintrag

    Der Grundbucheintrag ist strukturiert in das Bestandsverzeichnis und drei Hauptabteilungen:

    • Bestandsverzeichnis: Enthält Informationen über die genaue Adresse, Lage und Größe des Grundstücks.

    • Abteilung I – Eigentumsverhältnisse: Zeigt die aktuellen Eigentümer und die rechtliche Grundlage des Eigentums.

    • Abteilung II – Lasten und Beschränkungen: Beinhaltet Wegerechte, Dienstbarkeiten und andere nicht-finanzielle Rechte.

    • Abteilung III – Hypotheken und Grundschulden: Verzeichnet finanzielle Belastungen des Grundstücks, z. B. Hypotheken.


    Häufige Gründe für Änderungen im Grundbucheintrag

    Typische Gründe für eine Änderung des Grundbucheintrags:

    • Eigentumswechsel durch Verkauf, Schenkung oder Erbschaft.
    • Änderungen persönlicher Daten wie Namensänderungen.
    • Belastungen: Neue Eintragung oder Löschung von Hypotheken und Grundschulden.
    • Berichtigungen bei fehlerhaften Einträgen.
    • Teilungen oder Zusammenlegungen von Grundstücken.

    Rolle der Grundbucheinträge beim Immobilienverkauf

    Ein Grundbucheintrag ist beim Verkauf einer Immobilie unverzichtbar, um den Eigentumswechsel zu sichern. Wichtige Schritte sind:

    • Einsicht in das Grundbuch: Käufer und Kreditinstitute prüfen Eigentum und Belastungen.
    • Auflassungsvormerkung: Schützt den Käufer vor einem Zweitverkauf der Immobilie.
    • Löschung bestehender Belastungen: Sicherung eines unbelasteten Eigentumserwerbs.
    • Eigentumsumschreibung: Finale Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer.

    Änderungen von Grunddienstbarkeiten im Grundbuch

    Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte oder Wohnrechte werden im Grundbuch festgehalten und bestimmen die Nutzung des Grundstücks. Änderungen solcher Rechte erfordern in der Regel eine notarielle Beglaubigung und die Einreichung beim Grundbuchamt. Die Kosten hängen vom Wert der Dienstbarkeit ab und werden gemäß der Gebührenordnung (GNotKG) berechnet.


    Was bedeutet eine Löschung im Grundbuch und wie wird sie vollzogen

    Eine Löschung im Grundbuch entfernt nicht mehr relevante Einträge wie Hypotheken oder andere Belastungen, etwa nach Darlehensrückzahlung. Die Löschung erfolgt folgendermaßen:

    • Löschungsbewilligung: Die Bestätigung des Gläubigers (z. B. Bank) wird benötigt.
    • Antrag auf Löschung: Ein Antrag wird beim Grundbuchamt eingereicht, oft durch den Notar.
    • Prüfung und Durchführung: Das Amt überprüft die Unterlagen und vollzieht die Löschung.

    Die Löschungskosten richten sich nach dem Wert der Belastung und werden vom Eigentümer getragen.


    Grundbuchänderung innerhalb der Familie: Schenkung und Erbschaft

    Bei Schenkungen oder Erbschaften kommt es häufig zu Eigentümerwechseln im Grundbuch ohne Verkauf. Ein notariell beglaubigter Vertrag oder Erbschein ist Voraussetzung für die Grundbuchänderung und erfordert die Zahlung der entsprechenden Notar- und Grundbuchgebühren, die sich nach dem Immobilienwert richten.


    Bedeutung der Abkürzungen für Größenangaben im Grundbuch

    Im Grundbuch sind Größenangaben von Grundstücken üblicherweise in Quadratmetern (qm), Ar (a) oder Hektar (ha) angegeben. Diese Einheiten geben die Fläche des Grundstücks an und haben spezifische Bedeutungen:

    • qm (Quadratmeter): Die Basiseinheit für Flächenmaße, die die Größe eines Quadrats mit einer Seitenlänge von einem Meter angibt. Ein Quadratmeter entspricht der Fläche eines Quadrats mit 1 Meter Kantenlänge.

    • a (Ar): Eine Flächeneinheit, die 100 Quadratmetern entspricht. Der Ar wird oft verwendet, um kleinere Grundstücke oder Flächen zu beschreiben.

    • ha (Hektar): Eine größere Flächeneinheit, die 10.000 Quadratmetern oder 100 Ar entspricht. Hektar wird häufig für die Angabe der Größe von landwirtschaftlichen Flächen oder großen Grundstücken verwendet.


    Notwendigkeit einer Grundbuchänderung im Todesfall

    Im Todesfall eines Grundstückseigentümers ist in der Regel eine Änderung des Grundbucheintrags notwendig, um die neuen Eigentumsverhältnisse rechtlich korrekt zu dokumentieren. Diese Änderung dient dazu, die Erben als neue Eigentümer im Grundbuch einzutragen und somit das Eigentum offiziell zu übertragen.

    Für die Eintragung der Erben ins Grundbuch sind folgende Schritte erforderlich:
    1. Erbschein oder Testament: Die Erben müssen dem Grundbuchamt einen Erbschein oder eine beglaubigte Kopie des Testaments zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vorlegen, um ihr Erbrecht nachzuweisen.

    2. Antrag auf Grundbuchänderung: Mit dem Nachweis des Erbrechts kann ein Antrag auf Änderung des Grundbucheintrags gestellt werden. Dieser Antrag muss in der Regel von einem Notar verfasst und eingereicht werden.


    Anpassung des Grundbucheintrags nach Trennung oder Scheidung

    Nach einer Trennung oder Scheidung müssen die Eigentumsverhältnisse einer gemeinsamen Immobilie neu geregelt werden. Dies geschieht durch eine Änderung des Grundbucheintrags, die notariell beurkundet und beim Grundbuchamt beantragt wird, um die Eigentumsanteile entsprechend der Einigung der Parteien anzupassen.


    Wer darf einen Grundbucheintrag einsehen?

    Jeder mit einem berechtigten Interesse darf einen Grundbucheintrag einsehen. Dazu zählen Eigentümer, Notare, Gläubiger oder potenzielle Käufer, die ihre Berechtigung nachweisen können.

    Dauer des Grundbucheintrags

    Die Dauer bis zur Eintragung im Grundbuch variiert, abhängig von der Arbeitsbelastung des Grundbuchamts und der Komplexität des Vorgangs. In der Regel kann man von einigen Wochen bis zu mehreren Monaten ausgehen, bis eine Eintragung vollzogen ist.


    Quellen und rechtliche Grundlagen zur Grundbuch Eintragung

    1. Grundbuchordnung (GBO)
      Die Grundbuchordnung (GBO) legt die gesetzlichen Rahmenbedingungen für die Grundbuchführung und -eintragungen fest. Sie regelt unter anderem, welche Einträge im Grundbuch erforderlich sind und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind.
      Grundbuchordnung (GBO) – Gesetze im Internet

    2. Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
      Das GNotKG regelt die Gebühren für notarielle Dienstleistungen und Eintragungen ins Grundbuch. Es definiert die Gebührenstruktur für die Eintragung und Löschung von Rechten im Grundbuch.
      GNotKG – Kostenordnung für Notare und Gerichte

    3. BGB § 873 - Erwerb durch Eintragung im Grundbuch
      § 873 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) beschreibt die Voraussetzungen für den Erwerb von Eigentum an Grundstücken durch die Eintragung im Grundbuch. Diese Eintragung ist ein wesentlicher Bestandteil des Immobilienerwerbs und schafft Rechtssicherheit.
      BGB § 873 – Erwerb durch Eintragung im Grundbuch

    4. Bundesdatenschutzgesetz (BDSG)
      Das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) gewährleistet den Schutz persönlicher Daten, die im Grundbuch verzeichnet sind. Es legt fest, wer Zugriff auf personenbezogene Daten im Grundbuch hat und regelt den Datenschutz im Zusammenhang mit Grundbuchinformationen.
      Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) – Gesetze im Internet