Geerbtes Grundstück verkaufen: Worauf muss ich achten und welche Steuern fallen an?

Wenn Sie ein geerbtes Grundstück verkaufen wollen, sollten Sie systematisch und überlegt vorgehen. In diesem Artikel erklären wir, …

… ob bei einem Grundstücksverkauf Steuern anfallen und welche das sind.

… ob Sie mit Erbschaftssteuer rechnen müssen.

… was Sie bereits vor Antritt des Erbes beachten sollten.

… ob auf den Verkauf von geerbtem Ackerland Steuern anfallen.

Grundstücke können steuerfrei geerbt werden, sofern der Wert des Grundstücks den Freibetrag für den Erbenden nicht übersteigt. Wie hoch dieser Freibetrag ist, hängt vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben ab.

So können Ehepartner bis zu 500.000 € steuerfrei erben, Kinder bis 400.000 €, Enkel bis 200.000 €, Großeltern bis 100.000 € und alle anderen Erben bis 20.000 €. In diesen Freibetrag fällt jedoch nicht nur der Wert des Grundstücks, sondern die gesamte Erbmasse. Waren neben dem Grundstück außerdem Schmuck, Autos und Aktien in beträchtlicher Höhe Teil des Erbes, können selbst Ehepartner die Freigrenze schnell überschreiten.

Überschreitet der Gesamtwert der Erbmasse den Freibetrag, so wird nur der Teil besteuert, der darüber liegt. Bei einem Gesamterbe von 600.000 € muss ein hinterbliebener Ehepartner also lediglich 100.000 € versteuern. Für die Berechnung der Steuerhöhe vergibt das Finanzamt eine besondere Steuerklasse, die sich ebenfalls am Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben orientiert und somit für jeden Erbfall neu festgelegt wird. Die Steuerklassen können der folgenden Tabelle entnommen werden:

Die tatsächlich zu leistende Steuer orientiert sich nun an der Höhe des steuerpflichtigen Erbes (also des Teils, der über dem Freibetrag liegt) und der Steuerklasse.

In unserem Beispiel muss der Ehepartner also 100.000 € in der Steuerklasse I versteuern. Laut Tabelle ergibt sich somit ein Steuersatz von 11 Prozent, also 11.000 € Steuerlast.

Es ist der Wunsch eines jeden Erben, nicht nur steuerfrei den Nachlass zu übernehmen, sondern das Geerbte auch steuerfrei verkaufen zu können. Je nach Wirtschaftsgut ist das auch problemlos möglich: So müssen zum Beispiel geerbte Fernseher beim Verkauf nicht besteuert werden. Bei Immobilien ist die Sachlage hingegen schon deutlich komplizierter.

Grunderwerbssteuer beim Grundstücksverkauf

Wenn Sie ein geerbtes Grundstück verkaufen, können zwei unterschiedliche Steuern auf Sie zukommen: die Grunderwerbssteuer und die Spekulationssteuer.

Um die Grunderwerbssteuer müssen Sie sich jedoch wenige Gedanken machen. Wenn Sie das Erbe annehmen und das Grundstück somit in Ihren Besitz übergeht, schützt Sie das Grunderwerbssteuergesetz vor einer Steuerzahlung. In § 3 Nr. 2 GrEStG ist festgehalten, dass „der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetzes“ von der Besteuerung (= Grunderwerbssteuer) ausgenommen sind.

Für den Verkauf des geerbten Grundstücks gelten offiziell zwar andere Regeln, in der Praxis ist der Verkäufer aber ebenfalls von der Zahlung der Grunderwerbssteuer befreit: Laut Gesetzgeber müssen bei einem Immobilienverkauf und somit auch beim Verkauf eines Grundstücks grundsätzlich sowohl Käufer als auch Verkäufer die Grunderwerbssteuer bezahlen. In der Praxis übernimmt diese Last jedoch fast immer der Käufer allein.

Auch wenn Sie innerhalb einer Erbengemeinschaft ein Grundstück geerbt haben, können Sie die Anteile der Miterben grunderwerbssteuerfrei übernehmen. § 3 Nr. 3 GrEStG legt fest, dass der Erwerb einer Immobilie „zur Teilung des Nachlasses“ ebenfalls keine Grunderwerbssteuerzahlung auslöst.

Grundstücksverkauf ohne Spekulationssteuer

Die Erbschaftssteuer wurde überlebt und auch die Grunderwerbssteuer muss der Verkäufer nicht zahlen. Also alles gut? Noch nicht ganz: Wer ein geerbtes Grundstück, zum Beispiel geerbtes Ackerland verkaufen möchte, muss zu guter Letzt auch die Spekulationssteuer im Blick behalten.

Ob Sie ein geerbtes Grundstück verkaufen können, ohne Spekulationssteuer zu zahlen, hängt maßgeblich von der Spekulationsfrist ab. Hierunter ist die Zeit zu verstehen, die zwischen Erwerb und Verkauf eines Grundstücks liegt.

Diese Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre. Im klassischen Immobiliengeschäft muss ein Eigentümer die Immobilie also mindestens zehn Jahre gehalten haben, um ohne Spekulationssteuer aus dem Verkauf herauszugehen.

Für Erben gilt bei der Spekulationsfrist jedoch eine Extraregelung. Im Erbfall ist nicht entscheidend, wie lange der Erbe die Immobilie besessen hat, sondern es wird der Gesamtzeitraum von der Inbesitznahme durch den Erblasser bis zum Verkauf durch den Erben zusammengerechnet. Hat der Erblasser die Immobilie also 2008 erworben und vererbt er sie 2019, so kann der Erbe sie ohne Spekulationssteuer verkaufen, da die Spekulationsfrist von zehn Jahren insgesamt erfüllt ist. Wird dieselbe Immobilie jedoch bereits 2016 vererbt, so muss der Erbe sie noch so lange in seinem Besitz halten, bis die zehn Jahre voll sind – zumindest dann, wenn er keine Spekulationssteuer zahlen möchte.

Um zu wissen, ob es preiswerter ist, die Immobilie noch zwei Jahre zu halten oder vor Ablauf der Spekulationsfrist zu verkaufen, müssen Erben in etwa die Höhe der Spekulationssteuer abschätzen können.

Die Spekulationssteuer fällt zunächst einmal nur auf den Gewinn an, also auf die Differenz zwischen Ausgaben und Einnahmen. Hatten Sie beim Verkauf also Ausgaben in Höhe von 10.000 Euro für den Makler oder die Beschaffung verkaufsrelevanter Unterlagen, so können Sie diese Kosten vom Verkaufserlös abziehen. Auch Verlustgeschäfte im selben Jahr mindern den zu versteuernden Gesamtgewinn.

Der nächste wichtige Wert ist der persönliche Steuersatz, denn die Einnahmen durch einen Immobilienverkauf werden ganz normal Ihrem Einkommen in diesem Jahr hinzugerechnet. Liegt Ihr zu versteuerndes Einkommen normalerweise bei 40.000 € und Ihr Steuersatz somit bei 25 Prozent, so erhöhen sich beide Werte durch die Einnahme aus dem Grundstücksverkauf.

Geerbtes Grundstück verkaufen: Steuerhöhe anhand konkreter Beispiele

(Gewinn Grundstücksverkauf: 45.000 €. Inkl. Soli und Kirchensteuer, Alleinveranlagung, Steuerklasse I. Die Angaben sind gerundet und ohne Gewähr)

Ob auf den Verkauf einer landwirtschaftlichen Fläche Steuer anfällt oder nicht, hängt davon ab, ob sich die Fläche im Betriebsbesitz oder im Privatbesitz befand.

Geerbtes Ackerland verkaufen: Steuer

Für die Ermittlung der Haltedauer ist auch bei landwirtschaftlichen Flächen die Gesamthaltedauer von Erblasser und Erben relevant. Hat der Erblasser die Flächen bereits mindestens zehn Jahre besessen, fällt keine Steuer beim Verkauf an.

Muss der Verkauf besteuert werden (zum Beispiel bei betrieblich genutzten Flächen), so fällt nur auf den Gewinn Steuer an. Das bedeutet, die historischen Anschaffungskosten sowie die Verkaufsnebenkosten können vom Verkaufserlös abgezogen werden. Nur das, was übrigbleibt, zählt zu den Betriebseinnahmen und muss in der Folge mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden.

Eine pauschale Beantwortung der Frage, ob der Verkauf, die Verpachtung oder die Bebauung eines geerbten Grundstücks günstiger ist, ist nicht möglich. Da nicht nur der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser, sondern auch die eigene finanzielle Situation Auswirkungen auf die Steuerhöhe bei einem Verkauf haben, sollte in jedem Fall eine Einzelprüfung erfolgen.

Über die steuerlichen Aspekte kann Ihnen am besten Ihr Steuerberater Auskunft geben. Für die Berechnung des möglichen Verkaufserlöses oder die zu erwartenden Einnahmen bei einer Verpachtung empfehlen wir Ihnen hingegen, die Dienste eines versierten Maklers in Anspruch zu nehmen. Wenn Sie noch auf der Suche nach einem guten und rundum vertrauenswürdigen Makler sind, kontaktieren Sie uns! Wir haben nur die besten Makler Deutschlands in unserem Netzwerk und werden Sie gerne mit unserem Profi für Ihre Region vernetzen.