Geerbtes Grundstück verkaufen: Worauf muss ich achten und welche Steuern fallen an?


geerbtes Grundstück verkaufenWenn Sie ein geerbtes Grundstück verkaufen wollen, sollten Sie systematisch und überlegt vorgehen. In diesem Artikel erklären wir, …

… ob bei einem Grundstücksverkauf Steuern anfallen und welche das sind.

 

… ob Sie mit Erbschaftssteuer rechnen müssen.

… was Sie bereits vor Antritt des Erbes beachten sollten.

… ob auf den Verkauf von geerbtem Ackerland Steuern anfallen.

1) Erbe antreten oder ausschlagen?

Um ein geerbtes Grundstück verkaufen zu können, müssen Sie das Erbe zunächst einmal antreten. Dieser Schritt ist nicht nur in der zeitlichen Abfolge der erste, sondern auch von hoher finanzieller Wichtigkeit, denn nicht immer bedeutet ein Erbe auch Gewinn. Liegen hohe Belastungen auf dem Grundstück und sind Sie mit dem Erblasser nicht oder nur entfernt verwandt, können die Altschulden und die Erbschaftssteuer den Gewinn bereits völlig auffressen.

Wenn Sie ein Grundstück geerbt haben, müssen Sie sich also zuallererst die Frage stellen, ob Sie das Erbe auch antreten wollen oder nicht. Hier spielen viele Faktoren eine Rolle:

  • Bin ich alleiniger Erbe oder Teil einer Erbengemeinschaft?
  • Ist das Grundstück aktuell verpachtet?
  • Handelt es sich um Bauland oder Ackerland?
  • Liegen Hypotheken oder andere (finanzielle) Belastungen auf dem Grundstück?
  • Wo liegt das Grundstück und gibt es in dieser Gegend eine Nachfrage nach Bau- oder Ackerland?
  • Ist der Boden gut oder verseucht?
  • Wenn ich das Erbe annehme: Wie hoch wäre die Erbschaftssteuer?
  • Würde bei einem Verkauf Einkommenssteuer anfallen?

Achtung:
Um zu entscheiden, ob Sie das Erbe antreten wollen oder nicht, haben Sie lediglich sechs Wochen Zeit. Wenn Sie nicht ablehnen, geht das Finanzamt nach Ablauf dieser Frist automatisch von der Annahme der Erbschaft aus. Sämtliche Rechte, aber auch Pflichten gehen nun auf Sie über.

Haben Sie als Teil einer Erbengemeinschaft geerbt, müssen Sie sich zuallererst mit Ihren Miterben einigen. Sie können das Erbe nur gemeinsam annehmen oder gemeinsam ausschlagen. Es ist jedoch möglich, dass ein Miterbe die anderen Erben auszahlt. Hierfür nehmen Sie zunächst geschlossen die Erbschaft an und lassen sich dann Ihren Teil vom Miterben abkaufen.

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2) Erbschaftssteuer auf geerbte Grundstücke

Grundstücke können steuerfrei geerbt werden, sofern der Wert des Grundstücks den Freibetrag für den Erbenden nicht übersteigt. Wie hoch dieser Freibetrag ist, hängt vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben ab.

So können Ehepartner bis zu 500.000 € steuerfrei erben, Kinder bis 400.000 €, Enkel bis 200.000 €, Großeltern bis 100.000 € und alle anderen Erben bis 20.000 €. In diesen Freibetrag fällt jedoch nicht nur der Wert des Grundstücks, sondern die gesamte Erbmasse. Waren neben dem Grundstück außerdem Schmuck, Autos und Aktien in beträchtlicher Höhe Teil des Erbes, können selbst Ehepartner die Freigrenze schnell überschreiten.

VerwandtschaftsgradErbschaftsteuer Freibetrag
Ehe- und Lebenspartner500.000 EUR
Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder sowie Enkelkinder
(wenn der mit dem Erblasser verwandte Elternteil der Enkelkinder verstorben ist)
400.000 EUR
Enkel und Stiefenkel200.000 EUR
Eltern, Großeltern, Urenkel100.000 EUR
Geschwister, Neffen und Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder,
Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner
20.000 EUR
Nicht verwandte Erben oder uneheliche Lebenspartner20.000 EUR

Überschreitet der Gesamtwert der Erbmasse den Freibetrag, so wird nur der Teil besteuert, der darüber liegt. Bei einem Gesamterbe von 600.000 € muss ein hinterbliebener Ehepartner also lediglich 100.000 € versteuern. Für die Berechnung der Steuerhöhe vergibt das Finanzamt eine besondere Steuerklasse, die sich ebenfalls am Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben orientiert und somit für jeden Erbfall neu festgelegt wird. Die Steuerklassen können der folgenden Tabelle entnommen werden:

VerwandtschaftsgradSteuerklasse
Ehe- und LebenspartnerI
Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder sowie Enkelkinder
(wenn der mit dem Erblasser verwandte Elternteil der Enkelkinder verstorben ist)
I
Enkel und StiefenkelI
Eltern, Großeltern, UrenkelI
Geschwister, Neffen und Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder,
Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner
II
Nicht verwandte Erben oder uneheliche LebenspartnerIII

Die tatsächlich zu leistende Steuer orientiert sich nun an der Höhe des steuerpflichtigen Erbes (also des Teils, der über dem Freibetrag liegt) und der Steuerklasse.

Zu versteuernder Betrag nach Abzug des Freibetrages (in %)   
Betrag / EURSteuerkl. ISteuerkl. IISteuerkl. III
Bis 75.00071530
Bis 300.000112030
Bis 600.000152530
Bis 6.000.000193030
Bis 13.000.000233550
Bis 26.000.000274050
Über 26.000.000304350

In unserem Beispiel muss der Ehepartner also 100.000 € in der Steuerklasse I versteuern. Laut Tabelle ergibt sich somit ein Steuersatz von 11 Prozent, also 11.000 € Steuerlast.

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3) Erbschaftssteuer umgehen – legale Tipps und Tricks

Die Höhe der zu erwartenden Erbschaftssteuer kann die eigenen finanziellen Mittel übersteigen. Damit Erben hier nicht nur die Wahl bleibt, das Erbe auszuschlagen, hat der Gesetzgeber verschiedene legale Schlupflöcher geschaffen.

Zunächst einmal ist es Erben auf Antrag möglich, die Erbschaftssteuer bis zu zehn Jahre zinslos stunden zu lassen. Auf diese Weise steht Ihnen ausreichend Zeit zur Verfügung, die Immobilie in aller Ruhe zu verkaufen und somit auch einen guten Preis zu erzielen.

Doch was, wenn Sie nicht verkaufen wollen? Dann haben Sie zumindest als Ehepartner oder Kind des Erblassers die Möglichkeit, die Immobilie erbschaftssteuerfrei zu erben. Hieran sind jedoch Bedingungen geknüpft: Sie müssen die Immobilie mindestens weitere zehn Jahre selbst bewohnen und das auch glaubhaft nachweisen. Bei einem erbenden Kind darf die Immobilie außerdem nicht größer als 200 m² sein.

Wollen Sie die Immobilie nicht selbst bewohnen, bleibt Kindern und Ehepartnern noch die Möglichkeit, mithilfe des Ihnen zustehenden Versorgungsfreibetrages den Erbschaftssteuerfreibetrag indirekt zu erhöhen. Der Versorgungsfreibetrag soll sicherstellen, dass Sie auch weiterhin Ihren Lebensunterhalt bestreiten können. Ehepartnern steht ein Freibetrag in Höhe von 256.000 € zu, wodurch sich der Wert der steuerfreien Erbmasse auf 756.000 € erhöht. Kinder bekommen je nach Alter einen unterschiedlichen Freibetrag zugesprochen:

  • bis 5 Jahre: 52.000 €
  • 5 bis 10 Jahre: 41.000 €
  • 10 bis 15 Jahre: 30.700 €
  • 15 bis 20 Jahre: 20.500 €
  • 20 bis 27 Jahre: 10.300 €

Zu guter Letzt können Sie auch die Nachteile des Erbes, sprich eventuelle Schulden oder die Begräbniskosten, von der Erbmasse abziehen. Liegen Sie zum Beispiel nur 8.000 € über dem Freibetrag, so werden Sie nach Abzug der Begräbniskosten die Grenze zum Freibetrag sehr wahrscheinlich wieder unterschritten haben.

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4) Geerbtes Grundstück verkaufen ohne Steuern – geht das?

Es ist der Wunsch eines jeden Erben, nicht nur steuerfrei den Nachlass zu übernehmen, sondern das Geerbte auch steuerfrei verkaufen zu können. Je nach Wirtschaftsgut ist das auch problemlos möglich: So müssen zum Beispiel geerbte Fernseher beim Verkauf nicht besteuert werden. Bei Immobilien ist die Sachlage hingegen schon deutlich komplizierter.

Grunderwerbssteuer beim Grundstücksverkauf

Wenn Sie ein geerbtes Grundstück verkaufen, können zwei unterschiedliche Steuern auf Sie zukommen: die Grunderwerbssteuer und die Spekulationssteuer.

Um die Grunderwerbssteuer müssen Sie sich jedoch wenige Gedanken machen. Wenn Sie das Erbe annehmen und das Grundstück somit in Ihren Besitz übergeht, schützt Sie das Grunderwerbssteuergesetz vor einer Steuerzahlung. In § 3 Nr. 2 GrEStG ist festgehalten, dass „der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetzes“ von der Besteuerung (= Grunderwerbssteuer) ausgenommen sind.

Für den Verkauf des geerbten Grundstücks gelten offiziell zwar andere Regeln, in der Praxis ist der Verkäufer aber ebenfalls von der Zahlung der Grunderwerbssteuer befreit: Laut Gesetzgeber müssen bei einem Immobilienverkauf und somit auch beim Verkauf eines Grundstücks grundsätzlich sowohl Käufer als auch Verkäufer die Grunderwerbssteuer bezahlen. In der Praxis übernimmt diese Last jedoch fast immer der Käufer allein.

Achtung:
Es ist zwar üblich, dass der Käufer die Grunderwerbssteuer alleine übernimmt, doch nicht gesetzlich festgeschrieben. Um wirklich von der Zahlungspflicht befreit zu sein, muss die Übernahme durch den Käufer im Kaufvertrag festgelegt und notariell beurkundet werden.

Auch wenn Sie innerhalb einer Erbengemeinschaft ein Grundstück geerbt haben, können Sie die Anteile der Miterben grunderwerbssteuerfrei übernehmen. § 3 Nr. 3 GrEStG legt fest, dass der Erwerb einer Immobilie „zur Teilung des Nachlasses“ ebenfalls keine Grunderwerbssteuerzahlung auslöst.

Grundstücksverkauf ohne Spekulationssteuer

Die Erbschaftssteuer wurde überlebt und auch die Grunderwerbssteuer muss der Verkäufer nicht zahlen. Also alles gut? Noch nicht ganz: Wer ein geerbtes Grundstück, zum Beispiel geerbtes Ackerland verkaufen möchte, muss zu guter Letzt auch die Spekulationssteuer im Blick behalten.

Ob Sie ein geerbtes Grundstück verkaufen können, ohne Spekulationssteuer zu zahlen, hängt maßgeblich von der Spekulationsfrist ab. Hierunter ist die Zeit zu verstehen, die zwischen Erwerb und Verkauf eines Grundstücks liegt.

Diese Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre. Im klassischen Immobiliengeschäft muss ein Eigentümer die Immobilie also mindestens zehn Jahre gehalten haben, um ohne Spekulationssteuer aus dem Verkauf herauszugehen.

Für Erben gilt bei der Spekulationsfrist jedoch eine Extraregelung. Im Erbfall ist nicht entscheidend, wie lange der Erbe die Immobilie besessen hat, sondern es wird der Gesamtzeitraum von der Inbesitznahme durch den Erblasser bis zum Verkauf durch den Erben zusammengerechnet. Hat der Erblasser die Immobilie also 2008 erworben und vererbt er sie 2019, so kann der Erbe sie ohne Spekulationssteuer verkaufen, da die Spekulationsfrist von zehn Jahren insgesamt erfüllt ist. Wird dieselbe Immobilie jedoch bereits 2016 vererbt, so muss der Erbe sie noch so lange in seinem Besitz halten, bis die zehn Jahre voll sind – zumindest dann, wenn er keine Spekulationssteuer zahlen möchte.

Gut zu wissen:
Der Gesetzgeber spricht anstatt von der Spekulationssteuer von einer „Einkommenssteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften“. Die Spekulationssteuer ist somit keine eigene Steuer, sondern wird in die normale Einkommenssteuer integriert.

Um zu wissen, ob es preiswerter ist, die Immobilie noch zwei Jahre zu halten oder vor Ablauf der Spekulationsfrist zu verkaufen, müssen Erben in etwa die Höhe der Spekulationssteuer abschätzen können.

Die Spekulationssteuer fällt zunächst einmal nur auf den Gewinn an, also auf die Differenz zwischen Ausgaben und Einnahmen. Hatten Sie beim Verkauf also Ausgaben in Höhe von 10.000 Euro für den Makler oder die Beschaffung verkaufsrelevanter Unterlagen, so können Sie diese Kosten vom Verkaufserlös abziehen. Auch Verlustgeschäfte im selben Jahr mindern den zu versteuernden Gesamtgewinn.

Der nächste wichtige Wert ist der persönliche Steuersatz, denn die Einnahmen durch einen Immobilienverkauf werden ganz normal Ihrem Einkommen in diesem Jahr hinzugerechnet. Liegt Ihr zu versteuerndes Einkommen normalerweise bei 40.000 € und Ihr Steuersatz somit bei 25 Prozent, so erhöhen sich beide Werte durch die Einnahme aus dem Grundstücksverkauf.

Geerbtes Grundstück verkaufen: Steuerhöhe anhand konkreter Beispiele

(Gewinn Grundstücksverkauf: 45.000 €. Inkl. Soli und Kirchensteuer, Alleinveranlagung, Steuerklasse I. Die Angaben sind gerundet und ohne Gewähr)

zu verst. Einkommen normalSteuersatzSteuer normalzu verst. Einkommen neuSteuersatz Steuer neuSpekulationssteuer somit:
40.300 €25 %9.933 €85.300 €36 %30.967 €21.034 €
68.900 €33 %23.080 €113.900 €39 %44.720 €21.640 €
125.100 €40 %50.106 €170.000 €42 %71.400 €21.294 €


5) Geerbte landwirtschaftliche Fläche verkaufen: Steuer oder nicht?

Ob auf den Verkauf einer landwirtschaftlichen Fläche Steuer anfällt oder nicht, hängt davon ab, ob sich die Fläche im Betriebsbesitz oder im Privatbesitz befand.

Geerbtes Ackerland verkaufen: Steuer

Art der NutzungHaltedauerVerkauf steuerpflichtig?
Privatbesitzunter zehn Jahreja
Privatbesitzüber zehn Jahrenein
Betriebsbesitzirrelevantja

Für die Ermittlung der Haltedauer ist auch bei landwirtschaftlichen Flächen die Gesamthaltedauer von Erblasser und Erben relevant. Hat der Erblasser die Flächen bereits mindestens zehn Jahre besessen, fällt keine Steuer beim Verkauf an.

Muss der Verkauf besteuert werden (zum Beispiel bei betrieblich genutzten Flächen), so fällt nur auf den Gewinn Steuer an. Das bedeutet, die historischen Anschaffungskosten sowie die Verkaufsnebenkosten können vom Verkaufserlös abgezogen werden. Nur das, was übrigbleibt, zählt zu den Betriebseinnahmen und muss in der Folge mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden.


6) Fazit: geerbtes Grundstück verkaufen, verpachten oder selbst bebauen?

Eine pauschale Beantwortung der Frage, ob der Verkauf, die Verpachtung oder die Bebauung eines geerbten Grundstücks günstiger ist, ist nicht möglich. Da nicht nur der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser, sondern auch die eigene finanzielle Situation Auswirkungen auf die Steuerhöhe bei einem Verkauf haben, sollte in jedem Fall eine Einzelprüfung erfolgen.

Über die steuerlichen Aspekte kann Ihnen am besten Ihr Steuerberater Auskunft geben. Für die Berechnung des möglichen Verkaufserlöses oder die zu erwartenden Einnahmen bei einer Verpachtung empfehlen wir Ihnen hingegen, die Dienste eines versierten Maklers in Anspruch zu nehmen. Wenn Sie noch auf der Suche nach einem guten und rundum vertrauenswürdigen Makler sind, kontaktieren Sie uns! Wir haben nur die besten Makler Deutschlands in unserem Netzwerk und werden Sie gerne mit unserem Profi für Ihre Region vernetzen.


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