Das Ertragswertverfahren verständlich erklärt
Das Ertragswertverfahren kommt bei vermieteten und verpachteten Immobilien zum Einsatz. Es ermittelt den Ertrag, also Gewinn, der mit einer Immobilie erwirtschaftet werden kann. Die Qualität der Bausubstanz ist bei der Wertermittlung durch das Ertragswertverfahren somit nur indirekt von Bedeutung.
In diesem Artikel behandeln wir die folgenden Themen:
Was ist das Ertragswertverfahren?
Wie kann man den Ertragswert berechnen?
Kann man den Ertragswert selber berechnen?
1) Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren dient dazu, den Verkehrswert einer Immobilie im Hinblick auf deren Ertragspotenzial zu ermitteln. Im Gegensatz zum Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren geht es also nicht darum, den Wert der Immobilie selbst zu ermitteln, sondern darum, wie viel Gewinn mit der Immobilie erwirtschaftet werden kann.
Immobilie selbst verkaufen - so geht's
Vermietete Immobilien sind Kapitalanlagen. Steht beispielsweise ein Mehrfamilienhaus mit zehn Mietwohnungen zum Verkauf, möchte der Käufer vorrangig wissen, in wie vielen Jahren sich sein Kapitaleinsatz (= der Kaufpreis) amortisiert haben wird, also wie viel Gewinn er pro Jahr mit der Immobilie erwirtschaften kann.
Um diesen Wert ermitteln zu können, weicht die Ertragswertberechnung in wesentlichen Punkten von den beiden anderen Wertermittlungsverfahren, dem Sachwertverfahren und dem Vergleichswertverfahren, ab. So wird der Bausubstanzwert der Immobilie zum Beispiel nicht als eine der Hauptrechengrößen in die Berechnung integriert, so wie dies beim Sachwertverfahren der Fall ist, sondern lediglich zur Ermittlung der Restnutzungsdauer herangezogen.
2) So funktioniert das Ertragswertverfahren
Die Berechnung des Ertragswerts fußt auf 5 Schritten.
1) Jahresreinertrag der Immobilie ermitteln
Im 1 Schritt wird der Jahresreinertrag der Immobilie ermittelt. Hierfür werden von der Miete eines Jahres ohne Nebenkosten (= Jahresrohertrag) die Betriebskosten abgezogen. Die Nebenkosten fließen deshalb nicht in die Berechnung mit ein, da sie auf den Mieter in gleicher Höhe umgelegt werden. Die Ausgaben für die Nebenkosten sind somit mit den Einnahmen identisch und können annulliert werden.
2) Bodenwert ermitteln
Im 2 Schritt wird zunächst der Bodenwert ermittelt. Anschließend werden Bodenwert und Liegenschaftszins miteinander multipliziert, um den Bodenwertverzinsungsbetrag zu erhalten. Dieser Wert wird vom Jahresreinertrag abgezogen.
Immobilie selbst verkaufen - so geht's
Im Ertragswertverfahren wird allein die Verzinsung des Bodens in die Berechnung mit einbezogen und nicht die Verzinsung des Gebäudes, da ein Gebäude sich abnutzt. Ein Grundstück unterliegt hingegen keinen Abnutzungserscheinungen und ist somit eine gleichbleibende Größe bei der Amortisierung des eingesetzten Kapitals.
Der Bodenwert ergibt sich aus der Formel: Bodenrichtwert x Grundstücksfläche.
Er wird mithilfe der Bodenrichtwertkarten ermittelt, die von den Gutachterausschüssen einer jeden Stadt regelmäßig erstellt werden. Die dort angegebenen Werte basieren auf den tatsächlich erzielten Kaufpreisen in der Region. Um nun anhand der Bodenrichtwertkarten den Bodenwert für das eigene Grundstück ermitteln zu können, wird für die Berechnung davon ausgegangen, dass es die auf dem Grundstück stehende Immobilie nicht gibt. Das so entstandene „nackte“ Grundstück wird anhand fester Kriterien (Lage, Größe, Ausrichtung etc.) mit anderen, in jüngster Zeit verkauften Grundstücken verglichen und so der passende Bodenrichtwert ermittelt.
Die Höhe des Liegenschaftszinses hängt von Art, Lage und Restnutzungsdauer eines Objektes ab. Er wird rückwirkend auf Basis der vergangenen Marktlage ermittelt. Der Liegenschaftszins ist aufgrund seiner Bedeutung für den Bodenwert eine wichtige Rechengröße für das Ertragswertverfahren und kann in den entsprechenden Grundstücksmarktberichten der jeweiligen Gemeinde eingesehen werden. Wir gehen in unserem späteren Rechenbeispiel von einem Liegenschaftszins von fünf Prozent aus.
3) Gebäudereinertrag mit dem Vervielfältiger ermitteln
Zieht man den Bodenwertverzinsungsbetrag vom Jahresreinertrag ab, so erhält man den Gebäudereinertrag. Dieser Wert wird im 3 Schritt mit dem Ertragswertvervielfältiger multipliziert, um den Ertragswert des Objektes ohne den Wert des Bodens bestimmen zu können.
Der Vervielfältiger ist von der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins abhängig und gibt grob gesagt an, nach wie vielen Jahren sich die Anschaffung der Immobilie für den Käufer lohnen wird. Für Verkäufer ist der Vervielfältiger ein wichtiges Instrument zur Festlegung des Angebotspreises.
Der Vervielfältiger (Barwertfaktor) kann nach der folgenden Formel berechnet werden:
V = (qn-1) / (qn * i)
Dabei steht V für Vervielfältiger, i ist der Liegenschaftszins, q ist i + 1 und n ist die Restnutzungsdauer.
Alternativ geben auch viele im Internet einsehbare Tabellen eine Übersicht über den Vervielfältiger. Hier können Sie Vervielfältiger (Barwertfaktor) online berechnen.
4) vorläufiger Ertragswert
Im 4 Schritt wird dem bisherigen Ergebnis der Bodenwert hinzugefügt. Das Ergebnis ist der vorläufige Ertragswert.
5) Merkmale der Immobilie anpassen
Der vorläufige Ertragswert kann im fünften und 5 Schritt um besondere Merkmale der Immobilie angepasst werden. Sind zum Beispiel zwei Wohnungen aktuell nicht vermietet, wird dieser Mietausfall hier abgezogen. Auch niedrigere Mieten als die ortsüblichen Vergleichsmieten oder Bauschäden mindern noch einmal den vorläufigen Ertragswert. Diese Werte werden deshalb erst zum Schluss abgezogen, da sie vorübergehender Natur sind und somit nicht in die Berechnung des regelmäßig zu erzielenden Jahresertrages gehören.
Immobilie selbst verkaufen - so geht's
Wurden alle Faktoren berücksichtigt, ist das Ergebnis der Ertragswert der Immobilie.
Es ist deutlich geworden: Das Ertragswertverfahren ist kein triviales Rechenspiel, sondern hoch komplex und fehleranfällig. Jede einzelne Komponente hat große Auswirkungen auf das spätere Ergebnis und somit auf den erzielbaren Verkaufspreis. Das Ertragswertverfahren sollte deshalb immer ein Profi durchführen, der sich auch mit der Umrechnung des Ertragswertes in einen guten Angebotspreis auskennt. Wir stehen Ihnen bei der Suche nach einem Profi gerne zur Seite – kontaktieren Sie uns am besten noch heute!
3) Ertragswertverfahren: Schema
Die Formel:
Rohertrag (Jahresmiete)
- Bewirtschaftungskosten und Bodenwertverzinsungsbetrag
= Reinertrag des Grundstückes
- Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)
= Gebäudereinertrag
x Vervielfältiger
= Gebäudeertragswert
Ertragswert berechnen – ein Beispiel
Nach der theoretischen Abhandlung wollen wir die Rechenschritte des Ertragswertverfahrens nun einmal anhand eines konkreten Beispiels aufzeigen.
Eckdaten der Immobilie
Art: Mehrfamilienhaus in Düsseldorf Gerresheim
- Größe Wohnfläche: 650 m²
- Mietpreis: 9,50 €/m²
- Bewirtschaftungskosten: 25.000 €/Jahr
- Grundstück: 450 m²
- Restnutzungsdauer: 48 Jahre
- Liegenschaftszins: 5 %
1. Schritt: Rohertrag - Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag
650 m² x 9,50 € x 12 Monate = 74.100 € Rohertrag
74.100 € - 25.000 € BWK = 49.100 € Jahresreinertrag
2. Schritt: Bodenwert x Liegenschaftszins = Bodenwertverzinsung
450 m² x 850 €* = 382.500 € Bodenwert
382.500 € x 5 % = 19.125 € Bodenwertverzinsung
*Die Bodenrichtwerte für die Stadt Düsseldorf können hier eingesehen werden:
3. Schritt: (Jahresreinertrag – Bodenwertverzinsung) x Vervielfältiger = Gebäudeertragswert
49.100 € - 19.125 € = 29.975 € Gebäudereinertrag
29.975 € x 18,08 = 541.948 € Gebäudeertragswert
Der Vervielfältiger bei einer Restnutzungsdauer von 48 Jahren und einem Liegenschaftszins von fünf Prozent beträgt 18,08. Eine entsprechenden Rechner finden Sie hier .
4. Schritt: Gebäudeertragswert + Bodenwert = vorläufiger Ertragswert
541.948 € + 382.500 € = 924.448 €
5. Schritt: vorläufiger Ertragswert +/- Besonderheiten = Ertragswert
924.448 € - 38.589 € Bauschäden - 2.500 € Mietausfall = 883.359 € Ertragswert
4) Ertragswert selber berechnen: Geht das?
Die korrekte Frage auf die Antwort lautet: jein. Natürlich ist es theoretisch möglich, selber die Berechnungen durchzuführen, so wie man theoretisch auch jedes Gericht aus einem 4-Sterne-Restaurant zu Hause nachkochen kann. In der Praxis ist es letztendlich aber doch nicht so einfach, denn um das preisgekrönte Menü nachzukochen, benötigt man eben auch alles, was das Restaurant hatte: Die guten Zutaten, die hochwertige Ausrüstung und nicht zuletzt die Finesse, Kreativität und Erfahrung des Kochs.
Immobilie selbst verkaufen - so geht's
Bei der Wertermittlung der eigenen Immobilie sieht es nicht anders aus: Das Ertragswertverfahren ist ein komplexes Konstrukt aus unterschiedlichen Einzelberechnungen, für die verschiedenste Zahlen zusammengetragen werden müssen. Es ist zwar möglich, es selber durchzuführen, doch werden Laien bei dem Versuch sehr schnell an ihre Grenzen stoßen und nicht dasselbe Ergebnis erzielen, das ein Profi mit weniger Zeitaufwand und Nervenverschleiß erzielt hätte.