Das Ertragswertverfahren für Immobilien

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist eine fundamentale Methode in der Immobilienbewertung, die darauf abzielt, den Wert einer Immobilie auf Basis ihrer potenziellen Erträge zu bestimmen. Dieses Verfahren ist besonders relevant, wenn es um Investitionsentscheidungen geht, da es die zukünftigen Einnahmen aus der Immobilie in den Mittelpunkt der Bewertung stellt. Durch die Anwendung einer spezifischen Formel ermöglicht das Ertragswertverfahren eine objektive Einschätzung des Wertes von Immobilien, die Erträge generieren, wie Mietobjekte oder Gewerbeimmobilien.

Die 4 wichtigsten Fakten zum Ertragswertverfahren

1. Zukunftsorientierte Bewertung: Im Kern fokussiert sich das Ertragswertverfahren darauf, den Wert einer Immobilie basierend auf den erwarteten zukünftigen Nettoerträgen zu ermitteln. Dies unterscheidet es von anderen Bewertungsmethoden, die stärker auf gegenwärtigen oder vergangenen Daten basieren.

2. Standardformel zur Berechnung: Die Berechnung des Ertragswerts erfolgt durch eine spezifische Formel, die den Barwert aller zukünftigen Nettoerträge berücksichtigt. Die "Ertragswert berechnen" Formel ist ein zentrales Element dieses Verfahrens.

3. Anpassung an Marktentwicklungen: Das Ertragswertverfahren ermöglicht eine flexible Anpassung an Veränderungen des Marktes und der Ertragssituation, indem aktuelle Ertragsprognosen und Zinssätze in die Berechnung einfließen.

4. Breites Anwendungsspektrum: Obwohl das Ertragswertverfahren häufig in der Bewertung von Mietobjekten und Gewerbeimmobilien Anwendung findet, ist es universell einsetzbar und kann auf jede Immobilie angewandt werden, von der zukünftige Erträge erwartet werden.

Die Einbeziehung des Ertragswertverfahrens in die Immobilienbewertung bietet Investoren und Eigentümern eine wertvolle Perspektive auf den langfristigen Wert ihrer Immobilien und unterstützt fundierte Entscheidungen im Immobilienmanagement.

Dieser Abschnitt führt Sie durch das vereinfachte Ertragswertverfahren, erklärt jede Formel und illustriert das Ganze mit einem Rechenbeispiel.

Schritt 1: Bodenwert ermitteln

Der erste Schritt besteht darin, den Wert des Grundstücks zu bestimmen. Dies geschieht mithilfe des Bodenrichtwerts, der in der Regel von der Kommune zur Verfügung gestellt wird, siehe hier.

• Formel: Bodenrichtwert × Grundstücksfläche = Bodenwert

Schritt 2: Jahresreinertrag ermitteln

Der Jahresreinertrag ergibt sich aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

• Formel für Jahresrohertrag: Wohnfläche × Miete je Quadratmeter × 12 = Jahresrohertrag
• Vereinfachte Bewirtschaftungskosten: Jahresrohertrag × 0,2
• Jahresreinertrag: Jahresrohertrag - Bewirtschaftungskosten

Schritt 3: Gebäudereinertrag ermitteln

Um den Gebäudereinertrag zu ermitteln, muss die Bodenwertverzinsung vom Jahresreinertrag abgezogen werden.

• Formel: Grundstücksreinertrag - Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag
• Bodenwertverzinsung: Bodenwert × Liegenschaftszinssatz

Schritt 4: Gebäudeertragswert ermitteln

Der Gebäudeertragswert wird unter Berücksichtigung des Vervielfältigers berechnet, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der Immobilie ergibt. Weiter unten finden Sie noch eine genaue Erklärung zum Vervielfältiger.

• Vervielfältiger berechnen: Abhängig von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer
• Gebäudeertragswert: Gebäudereinertrag × Vervielfältiger

Schritt 5: Verkehrswert ermitteln

Der Verkehrswert der Immobilie ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudeertragswert, angepasst um wertsteigernde oder -mindernde Faktoren.

• Formel: Bodenwert + Gebäudeertragswert ± wertsteigernde/mindernde Faktoren = Verkehrswert

Rechenbeispiel:

Angenommen, ein Mehrfamilienhaus steht auf einem Grundstück mit 500 m², der Bodenrichtwert beträgt 300 Euro pro m². Die jährlichen Mieteinnahmen belaufen sich auf 40.000 Euro, und der Liegenschaftszinssatz liegt bei 5%.

1. Bodenwert: 300 Euro/m² × 500 m² = 150.000 Euro
2. Jahresrohertrag: 40.000 Euro (angenommen)
3. Bewirtschaftungskosten: 40.000 Euro × 0,2 = 8.000 Euro
4. Jahresreinertrag: 40.000 Euro - 8.000 Euro = 32.000 Euro
5. Bodenwertverzinsung: 150.000 Euro × 0,05 = 7.500 Euro
6. Gebäudereinertrag: 32.000 Euro - 7.500 Euro = 24.500 Euro

Angenommen, die Restnutzungsdauer beträgt 50 Jahre, was einen Vervielfältiger von etwa 20 ergibt (Vereinfachung für das Beispiel).

7. Gebäudeertragswert: 24.500 Euro × 20 = 490.000 Euro
8. Verkehrswert: 150.000 Euro (Bodenwert) + 490.000 Euro (Gebäudeertragswert) = 640.000 Euro

Das vereinfachte Ertragswertverfahren ermöglicht eine fundierte Schätzung des Verkehrswerts einer Immobilie, basierend auf deren Ertragspotential.

Die Berechnung des Ertragswerts fußt auf 3 Schritten.

Um den Ertragswert einer Immobilie zu berechnen, folgen Sie dieser Schritt-für-Schritt-Anleitung, die Ihnen hilft, die notwendigen Informationen zu sammeln und die Berechnung korrekt durchzuführen.

Schritt 1: Datensammlung

Sammeln Sie alle notwendigen Informationen, um den Ertragswert berechnen zu können:

1. Jahresnettokaltmiete: Summe aller Mieteinnahmen über ein Jahr, ohne Nebenkosten.
2. Betriebskosten: Jährliche Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie, die nicht umgelegt werden können.
3. Instandhaltungsrücklage: Jährlicher Betrag, der für zukünftige Instandhaltungsarbeiten zurückgelegt wird.
4. Leerstandsquote: Geschätzter Prozentsatz der Zeit, in der die Immobilie nicht vermietet ist.
5. Kapitalisierungszinssatz: Zinssatz, der zur Diskontierung der zukünftigen Einnahmen verwendet wird.

Schritt 2: Berechnung des Jahresreinertrags

Jahresreinertrag=Jahresnettokaltmiete−Betriebskosten−

Instandhaltungsrücklage−Einnahmenverlust durch Leerstand

Schritt 3: Anwendung der Ertragswertformel

$\text{Ertragswert}=\frac{\text{Jahresreinertrag}}{\text{Kapitalisierungszinssatz}}$

Ertragswert=KapitalisierungszinssatzJahresreinertrag​

Praktisches Beispiel

Angenommen, Sie haben folgende Daten für eine Immobilie:

• Jahresnettokaltmiete: 24.000 Euro
• Betriebskosten (nicht umlegbar): 2.000 Euro
• Instandhaltungsrücklage: 1.000 Euro
• Leerstandsquote: 5% der Jahresnettokaltmiete
• Kapitalisierungszinssatz: 5%

Berechnung des Jahresreinertrags:

$\text{Jahresreinertrag}=24.000\text{Euro}-2.000\text{Euro}-1.000\text{Euro}-(24.000\text{Euro}\times 0,05)$

$\text{Jahresreinertrag}=24.000\text{Euro}-2.000\text{Euro}-1.000\text{Euro}-1.200\text{Euro}=19.800\text{Euro}$

Anwendung der Ertragswertformel:

$\text{Ertragswert}=\frac{19.800\text{Euro}}{0,05}=396.000\text{Euro}$

Ertragswert=0,0519.800Euro​=396.000Euro

Der Ertragswert der Immobilie beträgt somit 396.000 Euro.

Das Ertragswertverfahren ist eine bewährte Methode zur Bewertung von Immobilien, insbesondere solchen, die Einnahmen generieren. Wie jede Bewertungsmethode hat auch das Ertragswertverfahren seine Vor- und Nachteile:

Vorteile des Ertragswertverfahrens:

1. Zukunftsorientiert: Es basiert auf den zukünftig erwarteten Erträgen einer Immobilie, was eine realistische Einschätzung des Wertes ermöglicht.
2. Flexibilität: Das Verfahren kann an verschiedene Arten von Immobilien und Ertragssituationen angepasst werden, was es vielseitig einsetzbar macht.
3. Marktbezogen: Durch die Berücksichtigung des Liegenschaftszinses, der sich aus dem aktuellen Marktgeschehen ableitet, spiegelt der ermittelte Wert die Marktverhältnisse wider.
4. Transparenz: Die Berechnungsmethode ist nachvollziehbar und ermöglicht eine objektive Bewertung, basierend auf nachprüfbaren Ertragsdaten.

Nachteile des Ertragswertverfahrens:

1. Komplexität: Die korrekte Ermittlung der erforderlichen Daten, insbesondere der zukünftigen Erträge, kann komplex und herausfordernd sein.
2. Datenabhängigkeit: Die Qualität der Bewertung hängt stark von der Genauigkeit und Verfügbarkeit der zugrundeliegenden Daten ab, insbesondere bei der Schätzung zukünftiger Erträge.
3. Marktschwankungen: Veränderungen im Marktgeschehen können den Liegenschaftszins und damit den Ertragswert beeinflussen, was zu Wertanpassungen führen kann.
4. Fokus auf Erträge: Nicht monetäre Wertfaktoren, wie z.B. der emotionale Wert einer Immobilie, werden nicht berücksichtigt.

Zusammenfassend bietet das Ertragswertverfahren eine fundierte Grundlage für die Bewertung von ertragsgenerierenden Immobilien, erfordert jedoch eine sorgfältige Datenanalyse und ist von den aktuellen Marktbedingungen abhängig.

Das Ertragswertverfahren kommt primär bei der Bewertung von Immobilien zum Einsatz, die Einnahmen generieren, wie

• Mietwohnungen
• Geschäftsräume und
• andere gewerblich genutzte Objekte.

Es wird auch in der Finanzbranche für Investitionsentscheidungen und Kreditbewilligungen verwendet, wo der Fokus auf der Ertragskraft der Immobilie liegt.

Das Ertragswertverfahren ermöglicht eine effiziente und zielgerichtete Bewertung von Immobilien, insbesondere wenn es um die Ermittlung des Wertes von vermieteten Wohnungen geht. Ein Schlüsselelement dieses Verfahrens ist der Einsatz des Vervielfältigers, der eine schnelle Umrechnung des Jahresreinertrags in den Ertragswert der Immobilie erlaubt.

Schritte zur Bewertung mit dem Vervielfältiger

1. Ermittlung des Jahresrohertrags: Bestimmung der gesamten jährlichen Einnahmen aus der Immobilie.
2. Berechnung des Jahresreinertrags: Abzug der Bewirtschaftungskosten vom Jahresrohertrag.
3. Festlegung des Liegenschaftszinssatzes: Auswahl eines Zinssatzes, der das Risiko der Immobilieninvestition widerspiegelt.
4. Bestimmung der Restnutzungsdauer: Schätzung der verbleibenden wirtschaftlich sinnvollen Nutzungsdauer der Immobilie.
5. Berechnung des Vervielfältigers: Nutzung von Tabellen oder Formeln, die den Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer berücksichtigen.
6. Anwendung des Vervielfältigers auf den Jahresreinertrag: Multiplikation des Jahresreinertrags mit dem Vervielfältiger, um den Ertragswert der Immobilie zu ermitteln.

Beispiel

Nehmen wir an, eine Immobilie generiert einen Jahresrohertrag von 20.000 Euro, die Bewirtschaftungskosten betragen 4.000 Euro, was zu einem Jahresreinertrag von 16.000 Euro führt. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 5% und einer Restnutzungsdauer von 20 Jahren ergibt sich ein Vervielfältiger (vereinfacht) von 14. Der Ertragswert der Immobilie berechnet sich somit als:

$\text{Ertragswert}=16.000\text{Euro}\times 14=224.000\text{Euro}$

Ertragswert=16.000Euro×14=224.000Euro

Fazit

Das Ertragswertverfahren, ergänzt durch den Einsatz des Vervielfältigers, bietet eine schnelle und fundierte Methode zur Bewertung von Immobilien. Es ermöglicht Investoren und Eigentümern, den Wert ihrer Immobilien effizient zu ermitteln, basierend auf den erwarteten zukünftigen Einnahmen und unter Berücksichtigung des aktuellen Marktzinsniveaus.