Erbschaftssteuer Immobilien: rechtliche Vorgaben und Freibeträge


Erbschaftsteuer Immobilien

Erbschaftssteuer

Wer erbt, muss auf das Erbe unter gewissen Bedingungen Steuern zahlen. Die Berechnung erfolgt dabei auf Basis des verwandtschaftlichen Verhältnisses zwischen Erblasser (= Verstorbenem) und Erben.

Beim Thema Erbschaftssteuer Immobilie kommen noch einmal Sonderregelungen zur Geltung, um einen Zwangsverkauf der selbst genutzten Immobilie aus Geldnot zu verhindern. Lesen Sie hierzu den Abschnitt „Erbschaftssteuer Haus“.

1) Erbschaftssteuer Immobilien: Wie viel kann ich steuerfrei erben?

Wie hoch sind die Freibeträge?

Grob gesagt steht Ihnen ein umso höherer Freibetrag auf das Erbe zu, je enger Sie mit dem Verstorbenen verwandt waren. Aktuell gelten bei der Berechnung des Erbschaftssteuerfreibetrages folgende Werte:

VerwandtschaftsgradErbschaftsteuer Freibetrag
Ehe- und Lebenspartner500.000 EUR
Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder sowie Enkelkinder
(wenn der mit dem Erblasser verwandte Elternteil der Enkelkinder verstorben ist)
400.000 EUR
Enkel und Stiefenkel200.000 EUR
Eltern, Großeltern, Urenkel100.000 EUR
Geschwister, Neffen und Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder,
Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner
20.000 EUR
Nicht verwandte Erben oder uneheliche Lebenspartner20.000 EUR

Schenkungen werden zu Lebzeiten gegeben und ebenfalls versteuert. Die Freibeträge sind größtenteils mit denen der Erbschaftssteuer identisch. Einzige Ausnahme: Eltern und Großeltern können lediglich 20.000 € steuerfrei geschenkt bekommen.

Die oben genannten Freibeträge müssen nicht besteuert werden. Erst, wenn die Erbschaft den Freibetrag übersteigt, fällt auf den über dem Freibetrag liegenden Teil Steuer an.

Beispiel: Maria A. erbt von ihrem Ehemann Peter 550.000 € in Aktien und Barvermögen. Ihr Freibetrag als Ehefrau beträgt 500.000 €. Maria A. muss nun lediglich den darüber liegenden Betrag von 50.000 € versteuern.

Gut zu wissen:

Während der Freibetrag bei einem Erbe nur einmal genutzt werden kann, können die nahezu identischen Freibeträge bei einer Schenkung alle zehn Jahre ausgereizt werden. Wohlhabende Menschen können also bereits zu Lebzeiten im Zehnjahresrhythmus ihren späteren Erben einen Teil ihres Vermögens als Schenkung steuerfrei zukommen lassen, um die spätere Erbschaftssteuer so gering wie möglich zu halten.

2) Erbschaftssteuer Höhe: Die Steuerklassen bei der Erbschaftssteuer

Liegt das Erbe oberhalb des jeweiligen Freibetrages, muss diese Differenz besteuert werden. Der hierfür geltende Steuersatz hat jedoch nichts mit dem Steuersatz bei Lohn- und Einkommenssteuer zu tun, sondern wird ausschließlich für den Erbfall ermittelt. So wie der Freibetrag hängt auch die Steuerklasse und somit der Steuersatz im Erbfall vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben ab.

VerwandtschaftsgradSteuerklasse
Ehe- und LebenspartnerI
Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder sowie Enkelkinder
(wenn der mit dem Erblasser verwandte Elternteil der Enkelkinder verstorben ist)
I
Enkel und StiefenkelI
Eltern, Großeltern, UrenkelI
Geschwister, Neffen und Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder,
Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner
II
Nicht verwandte Erben oder uneheliche LebenspartnerIII

Die anfallende Steuer wird nun auf Basis der Steuerklasse für den Teil berechnet, der den Freibetrag des Erben übersteigt:

Steuerpflichtiges Erbe (über Freibetrag)Erbschaftssteuerklasse IErbschaftssteuerklasse IIErbschaftssteuerklasse III
bis 75.000 Euro7.00%15.00%30.00%
bis 300.000 Euro11.00%20.00%30.00%
bis 600.000 Euro15.00%25.00%30.00%
bis 6.000.000 Euro19.00%30.00%30.00%
bis 13.000.000 Euro23.00%35.00%50.00%
bis 26.000.000 Euro27.00%40.00%50.00%
höher als 26.000.000 Euro30.00%43.00%50.00%

Beispiel: Maria A. hatte 550.000 € an Aktien und Barvermögen von ihrem Ehemann geerbt (s. Kapitel „Erbschaftssteuer Freibetrag“). Sie muss nun 50.000 € mit einem Steuersatz von 7 % versteuern. Ihre Erbschaftssteuerlast beträgt somit 3.500 €.

3) Erbschaftssteuer Haus – mögliche Sonderregelungen

Erbt der Erbe eine Immobilie, jedoch kaum Barvermögen, wird es sehr schwer werden, den Betrag für die Erbschaftssteuer aufzubringen. Deshalb existieren bei einer geerbten Immobilie Sonderregelungen im Erbschaftssteuerrecht.

Erbschaftssteuer Haus: Immobilie kann gänzlich steuerfrei sein

Eine Immobilie kann immer dann gänzlich steuerfrei geerbt werden, wenn der Erbe der Ehe- oder eingetragene Lebenspartner oder das Kind des Erblassers ist, die Immobilie vom Verstorbenen selbst bewohnt wurde, ihre Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt und der Erbe mindestens weitere zehn Jahre in der Immobilie leben wird. In diesem Fall ist der Freibetrag zumindest für die Immobilie hinfällig.

Erbt ein anderer Verwandter oder ein Freund die Immobilie, kommt diese Ausnahmeregelung nicht zur Anwendung. In diesem Fall muss der Erbe den über seinem Freibetrag liegenden Erbschaftsanteil versteuern. Um die Immobilie nun aber nicht aus lauter Geldnot verkaufen zu müssen, kann der Erbe einen Antrag auf Stundung der Erbschaftssteuer stellen. Wird der Antrag bewilligt, hat der Erbe bis zu zehn Jahre Zeit, seine Erbschaftssteuern zu bezahlen. Auf die Raten fallen keine Zinsen an.

Gut zu wissen:

Wurde die Immobilie zu Lebzeiten geschenkt und die Schenkungssteuer gestundet, da der Beschenkte sie nicht auf einmal aufbringen kann, so entfällt die Zinsfreiheit. Der Beschenkte zahlt bei dieser Lösung also insgesamt mehr an Schenkungssteuer als bei einmaliger (sofortiger) Zahlung.

Um den Wert der geerbten Immobilie ermitteln zu können, wird der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Todes (Todestag) berechnet. Das Finanzamt arbeitet hier nach festgelegten Tabellen, deren Werte jedoch oftmals von der Realität abweichen.

Tipp: Um nicht auf guten Glauben angewiesen zu sein, empfehlen wir Ihnen die Wertermittlung der geerbten Immobilie durch unseren Makler in Ihrer Region. Dieser Service ist kostenfrei und unverbindlich und lässt Sie die Berechnung des Finanzamtes leichter verstehen und überprüfen.


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4) Erbschaftssteuer: Sonstige Freibeträge bei einer Erbschaft

Neben den allgemeinen Freibeträgen je Verwandtschaftsgrad existieren weitere Steuerbefreiungen.

Freibeträge auf Hausrat und andere körperliche bewegliche Gegenständemmobilie verkaufen

Unter Hausrat versteht der Gesetzgeber Geschirr, Kleidung, Bücher und Fernseher, andere bewegliche körperliche Gegenstände sind die Briefmarkensammlung des Verstorbenen, die Bernsteinkette, die gute Armbanduhr, der Zuchtpudel oder der Pkw (jedoch keine Edelsteine, Perlen, Münzen oder Edelmetalle).

Personen der Steuerklasse I = Steuerbefreiung auf Hausrat bis zu 41.000 € sowie bewegliche Gegenstände bis zu 12.000 €

Personen der Steuerklassen II und III = Steuerbefreiung auf Hausrat und bewegliche Gegenstände insgesamt bis zu 12.000 €

Diese Freibeträge mindern das zu versteuernde Erbe, jedoch ausschließlich in den Bereichen Hausrat und andere körperliche bewegliche Gegenstände. Die generellen Freibeträge kommen nicht ergänzend zur Anwendung.

Beispiel: Maria A. erbt nicht nur Aktien und Barvermögen im Wert von 550.000 € von ihrem Ehemann, sondern auch Hausrat und andere körperliche bewegliche Gegenstände im Gesamtwert von 60.000 €. Sie muss nun

550.000 € minus 500.000 € Freibetrag = 50.000 € Erbe an Aktien und Barvermögen sowie

60.000 € minus 41.000 € Freibetrag Hausrat und 12.000 € Freibetrag andere körperliche Gegenstände = 7.000 € Erbe an Hausrat und anderen körperlichen beweglichen Gegenständen versteuern.

7 % (da als Ehefrau Erbschaftssteuerklasse I) von 50.000 € = 3.500 €

7 % von 7.000 € = 490 €

Erbschaftssteuerlast insgesamt: 3.990 €

Der Versorgungsfreibetrag

Der Versorgungsfreibetrag für biologische und adoptierte Kinder gilt zusätzlich zum allgemeinen Freibetrag. Es gelten folgende Stufen:

Alter des KindesVersorgungsfreibetrag
0 bis 5 Jahre52.000 EUR
6 bis 10 Jahre41.000 EUR
11 bis 15 Jahre30.700 EUR
16 bis 20 Jahre20.500 EUR
21 bis 27 Jahre10.300 EUR


5) Die Erbschaftssteuererklärung

In Deutschland regelt das Erbschaftssteuergesetz die Höhe der Erbschafts- sowie der Schenkungssteuer. In seinen Grundzügen besteht das Erbschaftssteuergesetz bereits seit 1906, auch wenn es vielfach kritisiert wurde und wird.

Um die Höhe des Erbes und die eventuell anfallenden Steuern berechnen zu können, muss jeder Erbe innerhalb von drei Monaten nach dem Tod des Erblassers sein Erbe dem Finanzamt melden – auch dann, wenn völlig klar ist, dass keine Steuern anfallen werden. Hierfür wird die Erbschaftssteuererklärung verwendet, die nichts mit der Einkommenssteuererklärung zu tun hat.

Gut zu wissen:
Jeder Erbe muss eine Erbschaftssteuererklärung abgeben, auch wenn nicht mit einer steuerlichen Belastung zu rechnen ist. Einzige Ausnahme: Das Erbe wird durch einen Notar oder ein Gericht verwaltet.

Bei der Erbschaftssteuererklärung macht der Erbe Angaben darüber, was er/sie geerbt hat. Immobilien, Aktien, Barvermögen, Schmuck, Möbel, Kunstgegenstände, besondere Rechte – das Finanzamt muss sich zunächst einen genauen Überblick verschaffen können, um die Erbschaftssteuer korrekt zu berechnen.

Generell wird bei der Ermittlung des Wertes der Verkehrswert des Erbes ermittelt. Hat ein Fernseher zum Todestag des Erblassers noch einen Wert von 500,00 €, ist dies der Wert, der dem Finanzamt mitzuteilen ist. Verschiedene Online-Rechner bieten ihre Hilfe bei der Ermittlung des Verkehrswertes an.

Bei Kunstgegenständen ist die Verkehrswertermittlung meist wesentlich komplizierter. Das Finanzamt ist deshalb vom Gesetzgeber angehalten, den gemeine[n] Wert von Kunstgegenständen und Sammlungen […] unter Berücksichtigung der schwierigen Verwertungsaussichten vorsichtig zu ermitteln. In der Praxis wird also meist der niedrigere Schätzwert für die Berechnung herangezogen. Erben von wirklich hochwertigen Kunstgegenständen wenden sich bei der Verkehrswertermittlung an anerkannte Auktionshäuser. Die hier ermittelten Werte werden von den Finanzämtern in aller Regel anerkannt.

6) Erbschaftssteuer bei ausländischem Erblasser

Nicht immer sind Erblasser und Erbe im selben Staat wohnhaft. Bei der Erbschaftssteuer kann es je nach Staaten kompliziert und teuer werden.

Mit vielen Staaten besitzt Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen, das besagt, dass nur einmal Steuer anfällt. Das heißt jedoch nicht, dass der deutsche Fiskus auf keinen Fall eine Steuer erheben darf. Es bedeutet vielmehr, dass die bereits gezahlten Steuern im Ausland von denen im Inland abgezogen werden.

Beispiel: Elisabeth lebt in Land A mit einem Doppelbesteuerungsabkommen und vererbt ihrem Neffen in Deutschland ein Gesamtvermögen von 250.000 €. In ihrem Land müssen pauschal 60 Prozent des Nachlasses besteuert werden, hier also 150.000 €. Der Steuersatz liegt bei 20 Prozent. Land A erhebt somit 30.000 € Erbschaftssteuer. Der Neffe in Deutschland hat nun ebenfalls 250.000 € zu versteuern, kann die bereits geleisteten Steuern im Land A jedoch abziehen. Sein Freibetrag liegt bei 20.000 €, sein Steuersatz beträgt 20 Prozent (Steuerklasse II bei einem Vermögen bis 300.000 €). Die Erbschaftssteuer berechnet sich nun wie folgt:

250.000 € – 20.000 € Freibetrag = 230.000 € zu versteuerndes Erbe

230.000 € * 0,20 (20 Prozent) = 46.000 € Steuerlast

46.000 € – 30.000 € Erbschaftssteuer Land A = 16.000 € Steuerlast in Deutschland

7) Erbe von Betriebsvermögen

Die erbschaftssteuerliche Behandlung von Betriebsvermögen ist äußerst kompliziert. Vereinfacht dargestellt kommen die folgenden Regeln zur Anwendung:

Generell müssen Erben eines Betriebes damit rechnen, auf 15 Prozent des betrieblichen Vermögens Erbschaftssteuer zu zahlen. Da hierdurch aber gerade bei kleinen und mittelständischen Betrieben der Fortbestand des Unternehmens gefährdet werden kann, hat der Gesetzgeber verschiedene Sonderregelungen erlassen.

  • Unterschreitet der zu versteuernde Wert (= Abzugsbetrag) die Grenze von 150.000 €, so muss keine Erbschaftssteuer gezahlt werden. Bis zu einem betrieblichen Vermögen von 100.000 € fällt für den Erben also keine Erbschaftssteuer an, da die zu versteuernden 15 Prozent nicht die 150.000-Euro-Marke knacken. Das betriebliche Vermögen muss jedoch aus Deutschland oder einem EU-Staat stammen.
  • Ist der Abzugsbetrag höher als 150.000 € und beschäftigt der Betrieb mehr als 20 Mitarbeiter, so kann der Erbe der Erbschaftssteuer immer dann entgehen, wenn er den Betrieb weitere fünf Jahre hält und in dieser Zeit mindestens das Vierfache des Durchschnittslohns der letzten fünf Jahre vor dem Erbfall auszahlt. Vereinfacht gesagt: Die Gehälter dürfen nicht oder nur sehr gering sinken.
    Außerdem darf bei dieser Variante das für den Abzugsbetrag relevante Betriebsvermögen nur zu maximal 50 Prozent aus Verwaltungsvermögen bestehen.
  • Der Betrieb kann auch weitere zehn Jahre gehalten werden. In diesem Fall darf die gesamte Lohnsumme das Siebenfache des ehemaligen Durchschnittslohns nicht unterschreiten.
    Bei der Zehnjahresvariante dürfen maximal zehn Prozent des Vermögens aus Verwaltungsvermögen bestehen.

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8) Die 15 häufigsten Fragen zur Erbschaftssteuer

Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben. Maßgebend für die Berechnung der Erbschaftssteuer sind die verschiedenen Freibeträge sowie die individuelle Erbschaftssteuerklasse.

Bei der Erbschaftssteuer existieren verschiedene Freibeträge. Der wichtigste Freibetrag bemisst sich nach dem Verwandtschaftsgrad von Erblasser und Erben.

Verwandtschaftsgrad
Erbschaftsteuer Freibetrag

Ehe- und Lebenspartner:

500.000 €


Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder sowie Enkelkinder:

400.000 €


Enkel und Stiefenkel:

200.000 €


Eltern, Großeltern, Urenkel:

100.000 €


Geschwister, Neffen und Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder,
Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner:

20.000 €


Nicht verwandte Erben oder uneheliche Lebenspartner:

20.000 €


Für leibliche und Adoptivkinder gelten zusätzliche Versorgungsfreibeträge.

Alter des Kindes
/ Versorgungsfreibetrag
0 bis 5 Jahre
52.000 €


6 bis 10 Jahre
41.000 €


11 bis 15 Jahre
30.700 €


16 bis 20 Jahre
20.500 €


21 bis 27 Jahre
10.300 €

Die Berechnung der Erbschaftssteuer folgt festgelegten Regeln.

Zunächst einmal wird der Gesamtwert der Erbmasse ermittelt. Hierzu müssen der Verkehrswert eines jeden Erbbestandteils gesondert berechnet und alle Werte schließlich addiert werden.

Sobald der Gesamtwert des Erbes feststeht, werden die verschiedenen Freibeträge abgezogen. Welche Freibeträge in welcher Höhe zustehen, hängt von der Art des Erbes (zum Beispiel Hausrat oder Aktien) sowie dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben ab.

Der Wert, der nach Abzug aller Freibeträge übrigbleibt, ist das zu versteuernde Erbe. Nun wird die Steuerklasse des Erben ermittelt, die nichts mit der sonstigen Steuerklasse etwa bei Lohn- oder Einkommenssteuer zu tun hat. Die Erbschaftssteuerklasse wird für jedes Erbe neu ermittelt und richtet sich ebenfalls nach dem Verwandtschaftsgrad.

Im letzten Schritt wird das zu versteuernde Erbe mit dem Steuersatz des Erben, der sich aus seiner Erbschaftssteuerklasse sowie seinem Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen ergibt, versteuert.

Erbschaftssteuer fällt generell auf die gesamte Erbmasse an. Es kommen jedoch je nach Art des Erbes unterschiedliche Freibeträge zur Anwendung.

Jeder Erbe muss die Zuwendung innerhalb von drei Monaten nach Bekanntwerden dem zuständigen Finanzamt melden. Diese Pflicht besteht auch dann, wenn das Erbe unterhalb der Freibeträge liegt und somit keine Steuer anfällt.

Wird das Erbe durch ein Gericht oder einen Notar verwaltet, entfällt die individuelle Meldepflicht.

Um ermitteln zu können, ob Erbschaftssteuer auf eine geerbte Immobilie anfällt, wird der Verkehrswert der Immobilie zum Todestag berechnet und zum restlichen Erbe hinzuaddiert. Von der Höhe des Verkehrswertes und dem verwandtschaftlichen Grad zwischen Erblasser und Erben hängt nun die zu erwartende Erbschaftssteuer ab.

Hat der Ehe- oder Lebenspartner bzw. das Kind die Immobilie geerbt, kann auch gar keine Erbschaftssteuer anfallen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Immobilie nicht mehr als 200 m² Wohnfläche aufweist, der Verstorbene sie selbst bewohnt hat und der Erbe weitere zehn Jahre in der Immobilie leben wird.

Bei Wertpapieren wird der Wert ermittelt, den sie am Todestag des Erblassers hatten. Der so berechnete Wert wird zur Gesamterbmasse hinzugefügt.

Das hängt davon ab, zu welcher Kategorie sie gezählt werden. Weniger wertvolle Kunstgegenstände und Modeschmuck werden zu den anderen beweglichen und körperlichen Gegenständen gezählt. Für sie können spezielle Freibeträge geltend gemacht werden.

Bei sehr hochwertigen und kostbaren Schmuckstücken und Kunstgegenständen wird der Verkehrswert ermittelt (zum Beispiel über ein renommiertes Auktionshaus) und dem Wert der Erbmasse hinzugefügt. Hier kommen die generellen Freibeträge zur Geltung.

Die Erbschaftssteuerpflicht verjährt nach vier Jahren. Hat das Finanzamt Sie vergessen und Ihnen trotz Anmeldung des Erbes während dieser Zeit keine Zahlungsaufforderung geschickt, haben Sie steuerfrei geerbt.

Eine Schenkung wird zu Lebzeiten geleistet, eine Erbschaft fällt nur durch den Tod des Erblassers an. Im Steuerrecht werden beide Arten jedoch weitgehend gleich behandelt. Die beiden wichtigsten Ausnahmen sind:

Eltern und Großeltern können bei einem Erbe bis zu 100.000 € steuerfrei erhalten, bei einer Schenkung nur bis zu 20.000 €.
Die Freibeträge für eine Schenkung gelten einmal alle zehn Jahre und nicht nur einmalig.

Theoretisch ja. Hierfür muss der Erblasser sein Vermögen und seinen Besitz noch zu Lebzeiten in so große Teile unterteilen, wie es die Freibeträge zulassen, und alle zehn Jahre einen Teil schenken. Da dieses Vorgehen jedoch viel Planung, Vertrauen in die Beschenkten sowie eine ziemlich genaue Ahnung der eigenen Lebenserwartung erfordert, kommt es in der Praxis in den allerseltensten Fällen zur Anwendung.

Wenn Sie einen Betrieb erben, sollte der allererste Gang Sie zu Notar und Steuerberater führen, denn die Regelungen sind hier äußerts kompliziert.

Generell müssen Sie nur 15 Prozent des Betriebsvermögens versteuern. Liegt dieser Anteil unter 150.000 €, gehen Sie gänzlich steuerfrei aus dem Erbe hervor.

Größere Betriebe mit mehr als 20 Mitarbeitern können steuerfrei geerbt werden, wenn in den nächsten Jahren das Lohnniveau im Großen und Ganzen gehalten wird und das Verwaltungsvermögen einen bestimmten Anteil am Gesamtbetriebsvermögen nicht übersteigt.

Lesen Sie hier bitte das Kapitel „Erbe von Betriebsvermögen“.

Wenn Sie einen Betrieb erben, sollte der allererste Gang Sie zu Notar und Steuerberater führen, denn die Regelungen sind hier äußerts kompliziert.

Generell müssen Sie nur 15 Prozent des Betriebsvermögens versteuern. Liegt dieser Anteil unter 150.000 €, gehen Sie gänzlich steuerfrei aus dem Erbe hervor.

Größere Betriebe mit mehr als 20 Mitarbeitern können steuerfrei geerbt werden, wenn in den nächsten Jahren das Lohnniveau im Großen und Ganzen gehalten wird und das Verwaltungsvermögen einen bestimmten Anteil am Gesamtbetriebsvermögen nicht übersteigt.

Lesen Sie hier bitte das Kapitel „Erbe von Betriebsvermögen“.

Wenn zwischen beiden Staaten (ausländischer Staat und Deutschland) ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, wird die Steuerlast im einen Land auf die anfallende Steuer im anderen angerechnet. Der Erbe muss also nicht mehr für sein Erbe bezahlen als bei einem rein deutschen Erbe.

Anders sieht es bei Staaten ohne Doppelbesteuerungsabkommen aus. Hier kann die Steuerlast so hoch ausfallen, dass das Erbe zu einer wirtschaftlichen Belastung wird.

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