Erbschaftssteuer auf Immobilien meistern – Berechnungen, Freibeträge und Tipps


Erbschaftsteuer Immobilien

Erbschaftssteuer

Die Erbschaftssteuer auf Immobilien stellt für viele Erben eine signifikante finanzielle Herausforderung dar. Verständnis und Vorbereitung sind essenziell, um unerwartete Belastungen zu vermeiden und potenzielle Vergünstigungen zu nutzen. Dieser Artikel dient als umfassender Leitfaden, um Ihnen einen tiefgehenden Einblick in die Berechnung der Erbschaftssteuer, Freibeträge, Steuersätze und Strategien zur Steuerreduzierung zu geben. Mit dem richtigen Wissen ausgestattet, können Sie die Auswirkungen auf Ihr geerbtes Haus oder Ihre Immobilie minimieren.

Die vier wichtigsten Fakten kurz zusammengefasst:
  1. Berechnungsgrundlage der Erbschaftssteuer: Der Wert einer Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls ist ausschlaggebend für die Höhe der Erbschaftssteuer. Freibeträge und Bewertungsmethoden können die Steuerlast erheblich beeinflussen.

  2. Freibeträge nutzen: Abhängig vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und dem Wert der Immobilie können Erben signifikante Freibeträge geltend machen, die die zu zahlende Erbschaftssteuer reduzieren.

  3. Steuersätze variieren: Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt nicht nur vom Wert der Immobilie, sondern auch vom Verwandtschaftsgrad ab. Nahe Verwandte zahlen in der Regel niedrigere Steuersätze.

  4. Möglichkeiten zur Reduzierung der Steuerlast: Es gibt verschiedene Strategien, um die Erbschaftssteuer zu minimieren, einschließlich der Berücksichtigung von Nachlassverbindlichkeiten, der Anforderung eines Verkehrswertgutachtens für eine realistischere Bewertung und der Nutzung spezieller Vergünstigungen für vermietete Immobilien oder Eigenheime.

Inhaltsverzeichnis - Kurzübersicht

  1. Grundlegendes zur Erbschaftssteuer auf Immobilien

  2. Berechnung der Erbschaftssteuer für Immobilien

  3. Freibeträge und Steuersätze bei der Erbschaftssteuer

  4. Strategien zur Reduzierung der Erbschaftssteuer

  5. Neuerungen bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien 2023/2024

Berechnungsgrundlagen für die Erbschaftssteuer einer Immobilie

Um die Erbschaftssteuer zu berechnen, dient grundsätzlich das gesamte vererbte Vermögen als Ausgangsbasis. Speziell bei der Vererbung einer Immobilie orientiert sich die Berechnung primär am Verkehrswert dieser Immobilie, also dem Wert, der unter normalen Marktbedingungen zu erzielen wäre. Erben neben der Immobilie auch weiteres Vermögen, wird dieses in die Steuerberechnung integriert. Das Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) liefert die rechtliche Grundlage für diese Berechnungen.

Die Ermittlung des Verkehrswerts, wie bereits beschrieben, erfolgt über verschiedene Verfahren – Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren – abhängig von der Immobilienart und den zur Verfügung stehenden Daten. Diese erste Bewertungsstufe ist entscheidend, da sie den Rahmen für die anschließende Berechnung der Erbschaftssteuer bildet, wobei das gesamte Erbe Berücksichtigung findet.

Welche Freibeträge gibt es bei der Erbschaftssteuer für Immobilien?

Die Freibeträge im Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) spielen eine zentrale Rolle bei der Berechnung der Erbschaftssteuer für Immobilien und anderes Vermögen. Sie variieren je nach Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und sind im § 16 ErbStG festgelegt:

VerwandtschaftsgradErbschaftsteuer Freibetrag
Ehe- und Lebenspartner500.000 EUR
Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder sowie Enkelkinder
(wenn der mit dem Erblasser verwandte Elternteil der Enkelkinder verstorben ist)
400.000 EUR
Enkel und Stiefenkel200.000 EUR
Eltern, Großeltern, Urenkel100.000 EUR
Geschwister, Neffen und Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder,
Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner
20.000 EUR
Nicht verwandte Erben oder uneheliche Lebenspartner20.000 EUR

Diese Freibeträge mindern den steuerpflichtigen Erwerb und damit die Erbschaftssteuerlast.

Ein Beispiel: Nehmen wir an, ein Ehepartner erbt eine Immobilie von seinem verstorbenen Partner. Die Immobilie hat einen Verkehrswert von 600.000 Euro. Laut § 16 ErbStG des Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetzes hat der überlebende Ehepartner einen Freibetrag von 500.000 Euro. Das bedeutet, dass nur der Betrag, der diesen Freibetrag übersteigt, also 100.000 Euro, der Erbschaftssteuer unterliegt.

Wäre der Erbe ein Kind des Verstorbenen, würde ein Freibetrag von 400.000 Euro gelten. Wenn die Immobilie ebenfalls 600.000 Euro wert wäre, würden 200.000 Euro der Erbschaftssteuer unterliegen.

Diese Beispiele verdeutlichen, wie die Höhe des Freibetrags, der je nach Verwandtschaftsgrad zum Erblasser variiert, die steuerliche Belastung beeinflusst.

2) Erbschaftssteuer Höhe: Die Steuerklassen bei der Erbschaftssteuer

Liegt das Erbe oberhalb des jeweiligen Freibetrages, muss diese Differenz besteuert werden. Der hierfür geltende Steuersatz hat jedoch nichts mit dem Steuersatz bei Lohn- und Einkommenssteuer zu tun, sondern wird ausschließlich für den Erbfall ermittelt. So wie der Freibetrag hängt auch die Steuerklasse und somit der Steuersatz im Erbfall vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben ab.

VerwandtschaftsgradSteuerklasse
Ehe- und LebenspartnerI
Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder sowie Enkelkinder
(wenn der mit dem Erblasser verwandte Elternteil der Enkelkinder verstorben ist)
I
Enkel und StiefenkelI
Eltern, Großeltern, UrenkelI
Geschwister, Neffen und Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder,
Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner
II
Nicht verwandte Erben oder uneheliche LebenspartnerIII

Die anfallende Steuer wird nun auf Basis der Steuerklasse für den Teil berechnet, der den Freibetrag des Erben übersteigt:

Steuerpflichtiges Erbe (über Freibetrag)Erbschaftssteuerklasse IErbschaftssteuerklasse IIErbschaftssteuerklasse III
bis 75.000 Euro7.00%15.00%30.00%
bis 300.000 Euro11.00%20.00%30.00%
bis 600.000 Euro15.00%25.00%30.00%
bis 6.000.000 Euro19.00%30.00%30.00%
bis 13.000.000 Euro23.00%35.00%50.00%
bis 26.000.000 Euro27.00%40.00%50.00%
höher als 26.000.000 Euro30.00%43.00%50.00%

Beispiel: Maria A. hatte 550.000 € an Aktien und Barvermögen von ihrem Ehemann geerbt (s. Kapitel „Erbschaftssteuer Freibetrag“). Sie muss nun 50.000 € mit einem Steuersatz von 7 % versteuern. Ihre Erbschaftssteuerlast beträgt somit 3.500 €.

Freibeträge

Sonderregelungen bei der Erbschaftssteuer für geerbte Immobilien

Das deutsche Erbschaftssteuerrecht berücksichtigt, dass es für Erben oft herausfordernd sein kann, die Erbschaftssteuer für eine geerbte Immobilie zu zahlen, besonders wenn kaum Barvermögen vorhanden ist. Um diese Situation zu erleichtern, wurden spezielle Sonderregelungen geschaffen. Hier sind einige der wichtigsten Sonderregelungen, die im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) verankert sind:

  1. Bewohnen der geerbten Immobilie: Unter bestimmten Voraussetzungen kann die geerbte Immobilie von der Erbschaftssteuer befreit werden. Wenn der Erbe die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum selbst bewohnt, kann dies zu einer vollständigen oder teilweisen Steuerbefreiung führen. Dies gilt insbesondere für Ehepartner und Kinder des Erblassers, wobei Kinder eine Wohnflächenbegrenzung beachten müssen.

  2. Stundung der Steuerschuld: Das Finanzamt kann auf Antrag die Zahlung der Erbschaftssteuer stunden, wenn die sofortige Zahlung eine erhebliche Härte für den Erben darstellen würde. Diese Regelung ermöglicht es dem Erben, die Steuerschuld später oder in Raten zu zahlen, ohne die Immobilie verkaufen zu müssen.

  3. Verschonungsregelungen für Betriebsvermögen: Beim Erwerb von Betriebsvermögen, zu dem auch vermietete Immobilien zählen können, gibt es spezielle Verschonungsregelungen. Diese Regelungen sollen die Weiterführung von Unternehmen nicht durch hohe Steuerlasten gefährden und können unter Umständen auch auf vermietete Immobilien angewandt werden.

  4. Wertabschlag bei vermieteten Immobilien: Bei der Berechnung der Erbschaftssteuer kann für vermietete Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen ein Wertabschlag vorgenommen werden, um den tatsächlichen Marktwert realistischer abzubilden und die Steuerlast zu mindern.

Diese Sonderregelungen sind im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) festgehalten, wobei die genauen Anwendungsbedingungen und Voraussetzungen für jede Regelung im Gesetz detailliert beschrieben sind.

Kann man die Erbschaftssteuer auf ein geerbtes Haus reduzieren oder vermeiden?

Um die Erbschaftssteuer bei geerbten Immobilien effektiv zu minimieren, gibt es spezifische Strategien, die beachtet werden sollten. Diese Maßnahmen können erheblich zur Reduktion der Steuerlast beitragen und sind insbesondere für vermietete Immobilien und das Familienheim relevant. Zusätzlich erörtern wir die Verschonungsregelung für Betriebsvermögen und die Möglichkeit der Stundung der Erbschaftssteuer.

Vergünstigung für vermietete Immobilien

  • Bei der Vererbung einer vermieteten Immobilie gewährt das Finanzamt einen Abschlag von 10% auf den Verkehrswert. Dies bedeutet, dass die Erbschaftssteuer lediglich auf 90% des ermittelten Immobilienwertes erhoben wird. Diese Regelung soll die steuerliche Belastung für Erben mindern und die Weiterführung der Vermietung fördern.

Sonderregelungen beim Familienheim

  • Bei der Vererbung eines Familienheims an Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder kann unter bestimmten Bedingungen eine komplette Befreiung von der Erbschaftssteuer erreicht werden. Wesentlich dabei ist, dass der Erblasser die Immobilie bis zu seinem Tod selbst bewohnt hat und der Erbe sie unmittelbar nach der Erbschaft als Hauptwohnsitz nutzt – und dies für mindestens zehn Jahre beibehält.

Verschonungsregelung für Betriebsvermögen

  • Beim Erwerb von Betriebsvermögen, zu dem auch gewerblich genutzte Immobilien zählen können, ermöglichen spezielle Verschonungsregelungen eine erhebliche Steuerersparnis. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein großer Teil des Betriebsvermögens steuerfrei vererbt werden, um die Fortführung des Betriebs zu sichern.

Stundung der Erbschaftssteuer

  • Wenn die sofortige Zahlung der Erbschaftssteuer eine erhebliche Härte für den Erben darstellt, kann beim Finanzamt eine Stundung beantragt werden. Dies ermöglicht es, die Steuer später oder in Raten zu begleichen und kann besonders relevant sein, wenn zur Bezahlung der Steuer sonst Vermögenswerte verkauft werden müssten.

Neuerungen bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien 2023/2024

Die Neuregelungen im Erbschaftssteuerrecht für 2023/2024 führen zu bedeutenden Änderungen, vor allem in der Bewertung von Immobilien, die vererbt oder verschenkt werden. Durch das Jahressteuergesetz 2022, das auf die Forderungen des Bundesverfassungsgerichts reagiert, sollen die Folgen von Inflation und Preissteigerungen abgemildert werden. Ein zentraler Aspekt ist, dass die Feststellungswerte von Immobilien nun möglichst nahe am „gemeinen Wert“ liegen müssen, also dem Wert, der bei einem Verkauf erzielt werden könnte.

Wichtige Änderungen umfassen:

  • Anpassung der Bewertungsmaßstäbe: Die Nutzungsdauer von Wohnimmobilien wird von 70 auf 80 Jahre angehoben. Dies erhöht den Restwert der Immobilien.

  • Einführung eines neuen Regionalfaktors: Dieser soll die Baukostenunterschiede zwischen bestimmten Regionen und dem restlichen Bundesgebiet abbilden, was vor allem in begehrten Wohngebieten zu einer höheren Bewertung führt.

  • Anpassung des Sachwertfaktors und des Liegenschaftszinses: Diese Anpassungen führen zu einer Erhöhung des Immobilienwertes.

Diese Anpassungen könnten insbesondere in Ballungsgebieten zu einem signifikanten Anstieg der Steuerbelastung führen. In solchen Regionen könnten die Immobilienwerte um bis zu 50 % steigen, was für viele Erben eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen könnte.

Um von den bisherigen Konditionen zu profitieren, wird empfohlen, Eigentumsübertragungen noch für 2022 zu planen. Zudem wird über eine Erhöhung des Freibetrags diskutiert, was die erhöhte Steuerlast im nächsten Jahr zumindest teilweise abfangen könnte.

Vorbereitung auf den Erbfall: Eine schrittweise Anleitung zur Entscheidungsfindung

Schritt-für-Schritt Anleitung zur Erbschaft: Ein kompakter Leitfaden

Schritt 1: Entscheidung über die Erbschaft

  • Überlegen Sie gründlich, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen. Bei Annahme ist eine Anzeige beim Finanzamt erforderlich, bei Ablehnung entfällt diese Pflicht.

Schritt 2: Das Finanzamt informieren

  • Innerhalb von drei Monaten nach Kenntnisnahme müssen Sie das Finanzamt über die Erbschaft in Kenntnis setzen. Verwenden Sie hierfür ein formloses Schreiben mit den erforderlichen Angaben gemäß § 30 ErbStG.

Schritt 3: Abwarten der Entscheidung des Finanzamts

  • Das Finanzamt prüft Ihre Angaben und entscheidet, ob eine Erbschaftssteuererklärung erforderlich ist. Sie werden über diese Entscheidung schriftlich informiert.

Schritt 4: Erstellung der Erbschaftssteuererklärung für die geerbte Immobilie

Falls das Finanzamt eine Erbschaftssteuererklärung fordert, gehen Sie wie folgt vor:

  • Mantelbogen ausfüllen: Dieses Dokument erfasst allgemeine Informationen zur Erbschaft. Bei mehreren Erben, die zusammen eine Erbschaftssteuererklärung abgeben, ist nur ein Mantelbogen nötig. Entscheiden sich Erben für individuelle Erklärungen, muss jeder einen eigenen Mantelbogen ausfüllen.

  • Anlage hinzufügen: Hier tragen Sie detaillierte Angaben zum vererbten Vermögen ein. Das Finanzamt verwendet diese Informationen, um die Steuerlast zu berechnen.

Nach Einreichung dieser Unterlagen wird das Finanzamt Ihre Angaben prüfen und die Höhe der eventuell anfallenden Erbschaftssteuer festlegen. Es ist wichtig, diese Dokumente sorgfältig und vollständig auszufüllen, um Verzögerungen oder Nachfragen zu vermeiden.


Erbschaftssteuer: Sonstige Freibeträge bei einer Erbschaft

Neben den allgemeinen Freibeträgen je Verwandtschaftsgrad existieren weitere Steuerbefreiungen.

Freibeträge auf Hausrat und andere körperliche bewegliche Gegenständemmobilie verkaufen

Unter Hausrat versteht der Gesetzgeber Geschirr, Kleidung, Bücher und Fernseher, andere bewegliche körperliche Gegenstände sind die Briefmarkensammlung des Verstorbenen, die Bernsteinkette, die gute Armbanduhr, der Zuchtpudel oder der Pkw (jedoch keine Edelsteine, Perlen, Münzen oder Edelmetalle).

Personen der Steuerklasse I = Steuerbefreiung auf Hausrat bis zu 41.000 € sowie bewegliche Gegenstände bis zu 12.000 €

Personen der Steuerklassen II und III = Steuerbefreiung auf Hausrat und bewegliche Gegenstände insgesamt bis zu 12.000 €

Diese Freibeträge mindern das zu versteuernde Erbe, jedoch ausschließlich in den Bereichen Hausrat und andere körperliche bewegliche Gegenstände. Die generellen Freibeträge kommen nicht ergänzend zur Anwendung.

Beispiel: Maria A. erbt nicht nur Aktien und Barvermögen im Wert von 550.000 € von ihrem Ehemann, sondern auch Hausrat und andere körperliche bewegliche Gegenstände im Gesamtwert von 60.000 €. Sie muss nun

550.000 € minus 500.000 € Freibetrag = 50.000 € Erbe an Aktien und Barvermögen sowie

60.000 € minus 41.000 € Freibetrag Hausrat und 12.000 € Freibetrag andere körperliche Gegenstände = 7.000 € Erbe an Hausrat und anderen körperlichen beweglichen Gegenständen versteuern.

7 % (da als Ehefrau Erbschaftssteuerklasse I) von 50.000 € = 3.500 €

7 % von 7.000 € = 490 €

Erbschaftssteuerlast insgesamt: 3.990 €

Der Versorgungsfreibetrag

Der Versorgungsfreibetrag für biologische und adoptierte Kinder gilt zusätzlich zum allgemeinen Freibetrag. Es gelten folgende Stufen:

Alter des KindesVersorgungsfreibetrag
0 bis 5 Jahre52.000 EUR
6 bis 10 Jahre41.000 EUR
11 bis 15 Jahre30.700 EUR
16 bis 20 Jahre20.500 EUR
21 bis 27 Jahre10.300 EUR


Häufige Fragen zur Erbschaftssteuer bei Immobilien - Zusammenfassung

Wann wird Erbschaftssteuer auf eine Immobilie fällig? Die Erbschaftssteuer auf Immobilien tritt in Kraft, sobald eine Immobilie von einer verstorbenen Person geerbt und das Erbe angenommen wird. Ob tatsächlich Steuer gezahlt werden muss, hängt vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen ab. Liegt der Wert der Immobilie unter dem jeweiligen Freibetrag, fällt keine Steuer an.

Wie berechnet sich die Erbschaftssteuer für eine Immobilie? Die Höhe der Erbschaftssteuer basiert auf dem Verkehrswert der Immobilie. Von diesem Wert werden geltende Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad zum Erblasser abgezogen. Der verbleibende Betrag wird gemäß der zugehörigen Erbschaftssteuerklasse besteuert.

Kann man die Erbschaftssteuer auf Immobilien reduzieren? Ja, es gibt Möglichkeiten, die Steuerlast zu reduzieren. Ein professionelles Wertgutachten kann dazu beitragen, indem es möglicherweise einen geringeren Verkehrswert der Immobilie feststellt. Zudem können bestimmte Nutzungsarten der Immobilie, wie die Selbstnutzung durch Ehepartner oder Kinder, zu Steuerbefreiungen führen.

Was sind die Freibeträge für die Erbschaftssteuer bei Immobilien? Freibeträge variieren je nach Verwandtschaftsgrad: Ehepartner und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro, Enkel meist 200.000 Euro und so weiter. Geschwister und entferntere Verwandte haben in der Regel nur einen Freibetrag von 20.000 Euro.

Was hat sich 2023 bei der Bewertung von Immobilien geändert? Eine Neuauflage des Bewertungsgesetzes hat zu einer allgemein höheren Bewertung von Immobilien geführt, was sich direkt auf die Erbschaftssteuer auswirkt. Die genaue Bewertung ist entscheidend, da sie die Grundlage für die Berechnung der Erbschaftssteuer bildet.

Erbschaftssteuer bei ausländischem Erblasser

Nicht immer sind Erblasser und Erbe im selben Staat wohnhaft. Bei der Erbschaftssteuer kann es je nach Staaten kompliziert und teuer werden.

Mit vielen Staaten besitzt Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen, das besagt, dass nur einmal Steuer anfällt. Das heißt jedoch nicht, dass der deutsche Fiskus auf keinen Fall eine Steuer erheben darf. Es bedeutet vielmehr, dass die bereits gezahlten Steuern im Ausland von denen im Inland abgezogen werden.

Beispiel: Elisabeth lebt in Land A mit einem Doppelbesteuerungsabkommen und vererbt ihrem Neffen in Deutschland ein Gesamtvermögen von 250.000 €. In ihrem Land müssen pauschal 60 Prozent des Nachlasses besteuert werden, hier also 150.000 €. Der Steuersatz liegt bei 20 Prozent. Land A erhebt somit 30.000 € Erbschaftssteuer. Der Neffe in Deutschland hat nun ebenfalls 250.000 € zu versteuern, kann die bereits geleisteten Steuern im Land A jedoch abziehen. Sein Freibetrag liegt bei 20.000 €, sein Steuersatz beträgt 20 Prozent (Steuerklasse II bei einem Vermögen bis 300.000 €). Die Erbschaftssteuer berechnet sich nun wie folgt:

250.000 € - 20.000 € Freibetrag = 230.000 € zu versteuerndes Erbe

230.000 € * 0,20 (20 Prozent) = 46.000 € Steuerlast

46.000 € - 30.000 € Erbschaftssteuer Land A = 16.000 € Steuerlast in Deutschland

Die 15 häufigsten Fragen zur Erbschaftssteuer

Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben. Maßgebend für die Berechnung der Erbschaftssteuer sind die verschiedenen Freibeträge sowie die individuelle Erbschaftssteuerklasse.