Erbengemeinschaft: Haus, Steuern und rechtliche Fragen

Von einer Erbengemeinschaft spricht man, wenn mehrere Personen sich ein Erbe teilen (müssen). Dafür ist weder erheblich, wie die Teilungsverhältnisse aussehen, noch, ob der Erblasser die erbenden Personen selber bestimmt hat oder ob sie aufgrund der gesetzlichen Erbfolge erbberechtigt sind.

Rechtlich gesehen ist die Erbengemeinschaft eine Einheit. Es haben also nicht die Erben A, B und C geerbt, sondern die Erbengemeinschaft. Innerhalb der Erbengemeinschaft können die Gewichtungen unterschiedlich verteilt sein, doch generell gilt: Rechtlich betrachtet gehört jedem Mitglied einer Erbengemeinschaft das gesamte Erbe.

Es ist somit unerlässlich, dass die Erbengemeinschaft einen Weg findet, das Erbe aufzuteilen. Dieser Teilungsprozess wird Erbauseinandersetzung genannt. Solange die Erbengemeinschaft besteht, ist sie auch als Einheit für die Pflege des Erbes sowie alle Rechte und Pflichten, die sich daraus ergeben, gemeinschaftlich verantwortlich.

Unter dem Begriff der Erbauseinandersetzung versteht man den Zeitraum zwischen dem Tod des Erblassers und der vollständigen Aufteilung des Erbes. In dieser Zeit setzt sich die Erbengemeinschaft mit der Verteilung des Erbes auseinander – ob das einvernehmlich oder unter Streitigkeiten erfolgt, ist für den Begriff unerheblich.

Erbengemeinschaft Hausverkauf

Während der Erbauseinandersetzung ist die gesamte Erbengemeinschaft dafür verantwortlich, das Erbe in einem sachgemäßen Zustand zu halten. Bei Immobilien müssen also notwendige Reparaturen vorgenommen, immer mal wieder die Wasserleitungen durchgespült und die Heizungen auf Funktion gehalten werden. Hierbei handelt es sich um Maßnahmen der notwendigen Verwaltung. Um ihnen nachzukommen, kann ein Miterbe sich auch über den Willen der anderen Erben hinwegsetzen und beispielsweise das defekte Dach ohne die Zustimmung der Miterben reparieren lassen. Für die Rechnung muss die Erbengemeinschaft hingegen einheitlich aufkommen.

Soll ein Konto aufgelöst werden, kann die Erbengemeinschaft per Mehrheitsbeschluss entscheiden. Dabei hat jeder Miterbe so viel Stimmengewicht, wie sein Erbteil groß ist. Bei den meisten Themen rund um die Immobilie müssen alle Erben jedoch einstimmig handeln. So kann die geerbte Immobilie zum Beispiel nur vermietet werden, wenn alle Miterben der Vermietung und auch dem Mieter und den Mietkonditionen zustimmen.

Mit geerbten Immobilien ist das so eine Sache: Wenn nicht nur eine Person die Immobilie erbt, sondern mehrere, steht die Erbengemeinschaft vor dem Problem, die Immobilie irgendwie gerecht unter allen Miterben aufteilen zu müssen.

In den meisten Fällen wird zum Mittel des Hausverkaufs gegriffen, denn dann kann der Erlös fair unter allen Erben aufgeteilt werden. Doch was, wenn ein Erbe nicht verkaufen möchte, da vielleicht zu viele Erinnerungen an der Immobilie hängen? In einer solchen Situation gibt es verschiedene Mittel, um sich doch noch einvernehmlich zu einigen.

1) Lebenslanges Wohnrecht

Wenn ein Erbe partout nicht verkaufen möchte, kann dieser Erbe die Immobilie selber bewohnen und allen anderen Erben als Ausgleich ein lebenslanges Wohnrecht einräumen. In diesem Fall gehen die anderen Erben zwar zunächst leer aus, haben jedoch immer einen Rettungs-Wohn-Anker in schweren Zeiten.

2) Alle Erben bewohnen die Immobilie gemeinsam

Selbstverständlich können alle Erben auch von Beginn an die Immobilie gemeinsam bewohnen. In diesem Fall geht sie nicht in den Besitz eines einzelnen Erben über.

3) Miterben auszahlen oder abfinden

Der Erbe, der die Immobilie nicht verkaufen möchte, kann seinen Miterben ihre Erbteile auch auszahlen. In diesem Fall kauft er/sie die Rechte der anderen an der Immobilie ab. Hierfür ist jedoch viel Eigenkapital vonnöten.

Eine Variante dieser Möglichkeit ist die Abfindung der Miterben. In diesem Fall muss die Höhe der Abfindung nicht unbedingt mit der Höhe des Erbteils identisch sein.

4) Erbanteil verkaufen

Die Erben, die eigentlich lieber verkaufen würden, können ihren Erbteil auch an eine andere Person als den Miterben, der in der Immobilie wohnen möchte, verkaufen. Je nach Käufer verbessert oder verschlimmert sich dann die Situation des wohnwilligen Erben: Wird der Erbteil zum Beispiel an dessen Partner verkauft, können beide nun gemeinsam in der Immobilie leben und haben sich die Belastungen geteilt. Wird der Erbteil hingegen an eine fremde Person verkauft, wird diese vermutlich Kapital aus der Immobilie schlagen und verkaufen wollen.

5) Immobilie vermieten

Die Erbengemeinschaft kann sich darauf einigen, dass der nicht verkaufswillige Erbe die Immobilie von den anderen Erben mietet. Bei dieser Variante wird die finanzielle Belastung des Erben auf mehrere Jahre oder Jahrzehnte verteilt. Die anderen Miterben bekommen jedoch auch nur peu à peu ihren Erbteil ausgezahlt.

Eine andere Möglichkeit ist, die Immobilie an eine fremde Person zu vermieten. So bleibt sie im Familienbesitz, doch kein Erbe muss die anderen auszahlen. Wird die Immobilie vermietet, treten alle Erben gleichermaßen als Vermieter auf.

Teilungsversteigerung – das letzte Mittel

Schließlich gibt es auch noch eine sechste Variante: die Teilungsversteigerung. Sie ist jedoch nicht zu den gütlichen Einigungsmodellen zu zählen, denn mithilfe einer Teilungsversteigerung zwingen die verkaufswilligen Erben dem nicht verkaufswilligen Erben ihren Willen auf.

Wenn eine Teilungsversteigerung beantragt wurde, kommt die Immobilie unter den Hammer – und zwar auch dann, wenn ein Erbe explizit dagegen ist. Bei der anschließenden Versteigerung besitzen alle Erben ein Bieterrecht, das heißt, jeder Erbe kann bei entsprechend verfügbaren finanziellen Mitteln die Immobilie für sich allein oder in einer Gemeinschaft ersteigern. Der von Vornherein nicht verkaufswillige Erbe kann die Immobilie also zurückersteigern und nun doch noch in ihr wohnen, doch wird es in der Realität eher selten zu dieser Lösung kommen. Immerhin wäre eine Teilungsversteigerung nie nötig gewesen, wenn der Erbe über das entsprechende Vermögen für den Kauf der Immobilie verfügen würde, denn dann hätte er seine Miterben auch einfach auszahlen können. Wahrscheinlicher ist also, dass die Immobilie an eine fremde Person geht und die Erbengemeinschaft für immer zerstritten bleibt. Ein weiterer Nachteil ist der voraussichtlich weit unterhalb des eigentlichen Verkehrswertes liegende Verkaufserlös, denn bei derartigen (Zwangs)Versteigerungen wird so gut wie nie ein guter Preis erzielt.

Sobald das Erbe unter allen Erben aufgeteilt wurde, löst sich die Erbengemeinschaft auf. In diesem Fall erfolgt die Auflösung automatisch. Anders sieht es hingegen aus, wenn keine Einigung erzielt werden kann und einer oder mehrere Erben aus Frust die Erbengemeinschaft verlassen wollen. In diesem Fall können Sie aus diesen Möglichkeiten wählen:

• Erbanteil an Miterben oder eine dritte Person verkaufen

• Auf den Erbanteil ohne Gegenleistung verzichten

In beiden Fällen erlischt Ihr Erbanspruch und auch Ihre „Mitgliedschaft“ in der Erbengemeinschaft ist beendet. Sämtliche Rechte und Pflichten, die aus dem Erbe entstanden sind, enden ebenfalls.

Natürlich ist es auch möglich, eine Erbengemeinschaft gar nicht erst entstehen zu lassen, wenn ohnehin klar ist, dass sich die einzelnen Erben nicht gütlich werden einigen können. Hier ist jedoch der Erblasser noch zu Lebzeiten gefragt.

•  Einer erbt alles

Der Erblasser kann die Erbengemeinschaft dadurch umgehen, dass nur eine einzige Person erbt und andere, wenn überhaupt, nur einzelne Gegenstände oder Vermögenswerte separat zugeschrieben bekommen. Das sogenannte Berliner Testament gehört zu dieser Variante: Der verstorbene Ehepartner hinterlässt dem noch lebenden Ehepartner alles. Die Kinder erben maximal Einzelteile, zum Beispiel kann die Tochter die Halskette der Urgroßmutter zugesprochen bekommen. Erst, wenn beide Partner tot sind, geht das Erbe auf die Kinder über. Mit dem Berliner Testament wird nicht nur Streit vorgebeugt, sondern auch verhindert, dass die Kinder den verbliebenen Partner aus der gemeinsamen Immobilie werfen.

• Erbe genau aufteilen oder vorher verschenken

Wer sich die Mühe machen möchte, jeden einzelnen Vermögensgegenstand einer Person zuzuordnen, umgeht hiermit ebenfalls die Bildung einer Erbengemeinschaft.

Diese Aufteilung kann auch schon zu Lebzeiten im Rahmen von Schenkungen erfolgen. Welche Steuersätze bei Schenkungen gelten, lesen Sie in unserem Artikel zur Schenkungssteuer.

• Unteilbares Vermögen vor Tod verkaufen

Wer sich nicht die Mühe einer genauen Aufteilung machen möchte und trotzdem Streit innerhalb der Erbengemeinschaft verhindern, der kann unteilbare Gegenstände auch noch zu Lebzeiten verkaufen. Hierzu gehören neben Immobilien auch Autos oder einmalige Wertgegenstände wie Gemälde und Schmuck.

• Teilungsverbot verhängen

Ein Teilungsverbot verhindert zwar nicht die Entstehung einer Erbengemeinschaft, sorgt aber wenigstens dafür, dass das Erbe nicht in seine Bestandteile aufgelöst wird. Ein Teilungsverbot ist vor allem für Immobilien zu empfehlen.

• Testamentsvollstrecker einsetzen

Mit einem Testamentsvollstrecker verhindern Sie zwar auch nicht die Entstehung einer Erbengemeinschaft, doch immerhin stellen Sie den vermutlichen Streithähnen eine neutrale und weisungsbefugte Person gegenüber. Ihr Testamentsvollstrecker wird dafür sorgen, dass Ihr Nachlass so verteilt wird, wie Sie es sich gewünscht haben.

Da die Erbengemeinschaft vor dem Gesetz als eine Einheit gilt, müssen auch im Zusammenhang mit dem Erbe anfallende Steuern gemeinsam beglichen werden, sofern sie für die gesamte Erbengemeinschaft gelten. Das gilt zum Beispiel für die vierteljährliche Grundsteuer bei geerbten Immobilien, die die Erbengemeinschaft gemeinsam entrichten muss.

Anders sieht es hingegen aus, wenn das Erbe bereits aufgeteilt wurde oder jeder Erbe steuerlich individuell betrachtet werden muss. Die Erbschaftssteuer zahlt zum Beispiel jeder Erbe entsprechend seinem Erbteil und seinen persönlichen Freibeträgen. Diese wären nicht auf das Konstrukt Erbengemeinschaft übertragbar. Dasselbe gilt für Erträge aus Vermietung und Verpachtung, wenn die Erbengemeinschaft geschlossen, zum Beispiel als GbR, die geerbte Immobilie vermietet hat. Da jeder Erbe entsprechend seinem Erbteil an den Einkommen aus der GbR beteiligt wird, muss auch jeder Erbe gesondert dieses Einkommen versteuern.

Andere Kosten, die noch während der Zeit der Erbengemeinschaft anfallen und in Bezug zum Erbe stehen, werden für gewöhnlich von der Erbengemeinschaft als Einheit getragen. Das gilt zum Beispiel für die Begräbniskosten, Verwaltungskosten oder Instandhaltungsmaßnahmen, jedoch auch für Kosten für den Testamentsvollstrecker oder Nachlassverwalter, für eventuelle Wertgutachten oder Gerichts- und Anwaltskosten.

Fällt ins Erbe auch Betriebsvermögen, so wird die Sache kompliziert. Welche Steuern hier auf die Erbengemeinschaft zukommen und in welcher Höhe, hängt maßgeblich mit den Besonderheiten des Erbes zusammen und kann nur individuell von einem Steuerberater ermittelt werden.

Bei geerbten Immobilien gelten grundsätzlich dieselben Kriterien wie bei geerbten Häusern oder Wohnungen. Wurde einer Erbengemeinschaft ein Grundstück vererbt, müssen sich die einzelnen Erben also einvernehmlich für oder gegen den Verkauf oder die Verpachtung entscheiden.

Und doch kann es ein Schlupfloch geben. Das OLG Koblenz hat in seinem Urteil vom 22. Juli 2010 (Aktenzeichen 5 U 505/10) dem Verkauf eines in Erbengemeinschaft geerbten Grundstücks zugestimmt, obwohl einer der Miterben mit diesem Verkauf nicht einverstanden war. Das Gericht sah es als erwiesen an, dass der Verkauf eine ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme darstelle, für die per Gesetz nur ein Mehrheitsbeschluss der Erben vonnöten ist, nicht jedoch Einstimmigkeit. Das Gericht fällte sein Urteil vor allem im Hinblick auf die folgenden beiden Gesichtspunkte:

• Der Gesetzgeber schreibt vor, dass das Erbe in seinem Substanzwert während der Erbauseinandersetzung erhalten bleibt. Dies wäre bei einem fortschreitenden Streit nicht mehr gegeben gewesen.

• Eine wesentliche Veränderung des Nachlasses würde nicht mehr in den Bereich der ordnungsgemäßen Verwaltung fallen und somit Einstimmigkeit erfordern. Da das Grundstück jedoch zu einem marktüblichen Preis verkauft wurde, sah es das Gericht als erwiesen an, dass der Nachlass in seinem Wesen (das heißt, in seinem Substanzwert) erhalten blieb.