Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen, vermieten oder Miterben auszahlen?


Wenn mehrere Personen einen Nachlass erben, werden sie als Erbengemeinschaft bezeichnet. In diesem Artikel lesen Sie, …

… ob sich in einer Erbengemeinschaft der Hausverkauf lohnt.

… ob und wie die Hauserben ihre Geschwister auszahlen können.

… welche Kosten, Rechte und Pflichten mit einem geerbten Haus in einer Erbengemeinschaft einhergehen.


1) Was ist eine Erbengemeinschaft?

Wenn mehrere Personen erbberechtigt sind, zum Beispiel alle Kinder des Verstorbenen, spricht man von einer Erbengemeinschaft. Hierfür ist es unerheblich, ob die Erbfolge gesetzlich vorgeschrieben oder vom Erblasser bestimmt worden ist.

Eine Erbengemeinschaft wird rechtlich als eine Einheit betrachtet. Das bedeutet, dass theoretisch jedem Erben das gesamte Erbe gehört. Die Mitglieder einer Erbengemeinschaft sind also gemeinschaftlich für die Rechte und Pflichten, die sich aus dem Erbe ergeben, zuständig – beispielsweise für die Verwaltung oder die Zahlung von Steuern. Sie müssen darüber hinaus auch zusammen bestimmen, was mit dem Erbe passiert.

Die gängigste Variante ist die genaue Aufteilung des Erbes in exakt gleich große Teile. Doch was, wenn auch eine Immobilie zum Erbe gehört? Da man unbewegliche Güter nicht einfach so aufteilen kann, müssen sich die Erben einigen, was mit dem Haus, der Wohnung oder dem Grundstück passiert: verkaufen, vermieten oder kann ein Miterbe die anderen auszahlen und dann selber in der Immobilie wohnen?

Gut zu wissen
Die Erbengemeinschaft besteht so lange, bis die sogenannte Erbauseinandersetzung abgeschlossen ist, also die Aufteilung des Erbes unter allen Miterben. Es ist jedoch auch möglich, auf seinen Erbteil zu verzichten oder ihn zu verkaufen, um so aus der Erbengemeinschaft auszutreten.

2) Erbengemeinschaft Hausverkauf

Die wohl häufigste Lösung im Zusammenhang mit einer geerbten Immobilie in einer Erbengemeinschaft ist der Hausverkauf. In diesem Fall bekommt jeder Miterbe den Teil des Erlöses, der ihm laut Testament zusteht. Sind alle Miterben gleich berechtigt, bekommen auch alle denselben Anteil.

Bis der Verkauf über die Bühne ist, sind alle Miterben dafür verantwortlich, die Immobilie in einem sachgemäßen Zustand zu halten, die Grundsteuer zu zahlen und auch alle anderen Kosten rund um die Immobilie zu übernehmen. Dabei ist nicht immer Einstimmigkeit vonnöten. Je nach Anliegen kann ein Erbe auch für alle anderen mitentscheiden.

  • Soll die Immobilie vermietet werden, müssen alle Miterben einstimmigmit Mieter und Mietvertrag einverstanden sein.
  • Soll ein Konto aufgelöst werden, reicht ein Mehrheitsbeschluss. Dabei hat jeder Erbe so viel Stimmengewicht wie die prozentuale Größe seines Erbteils.
  • Sind Reparaturen notwendig, so kann ein Miterbe auch die anderen komplett übergehen undeigenverantwortlichhandeln. Hierbei handelt es sich um notwendige Verwaltungsmaßnahmen, denn der Gesetzgeber schreibt den Erben vor, dass der Nachlass, in diesem Fall also die Immobilie, in seiner Qualität nicht beeinträchtigt werden darf.

Die Berichtigung des Grundbucheintrags nach dem Erbfall kann ebenfalls von nur einem Erben in Eigenverantwortungvorgenommen werden. Die damit entstehenden Kosten müssen jedoch alle Miterben tragen. Anders sieht es hingegen aus, wenn die Umtragung auf die Erbengemeinschaft nicht erfolgt, sondern das Grundbuch erst nach Ende der Erbauseinandersetzung berichtigt wird. In diesem Fall muss nur der Erbe die Kosten tragen, der die Immobilie übernimmt.
Deutlich schwieriger wird es, wenn nicht alle Miterben verkaufen wollen. Gerade wenn es sich um das Elternhaus handelt, möchte manch ein Kind die Immobilie behalten und von nun an selber darin wohnen. Ist dies der Fall, gibt es verschiedene Möglichkeiten, um die Situation zu lösen:

1) Alle Erben bilden eine Wohngemeinschaft

Diese Variante kommt nur selten vor, da sie voraussetzt, dass alle Miterben unter einem Dach wohnen können und wollen. Dennoch ist sie eine Möglichkeit. In diesem Fall müssen sich alle Miterben auch zukünftig einvernehmlich um alle Rechte und Pflichten rund um die Immobilie kümmern.

2) Haus erben, Geschwister auszahlen

Möchte Miterbe A die Immobilie verkaufen, Miterbe B sie aber selber bewohnen, so kann Miterbe B seinen Kompagnon auszahlen.

Tipp
Wenn diese Möglichkeit für Sie in Betracht kommt, müssen Sie zunächst den Verkehrswert der Immobilie kennen, um in einem zweiten Schritt die Höhe der Auszahlung bestimmen zu können. Rufen Sie uns gerne an, wenn Sie eine unverbindliche und kostenfreie Immobilienbewertung durch unseren versierten Makler in Ihrer Region wünschen!

3) Erbengemeinschaft: Anteil verkaufen – ein Erbe verkauft seinen Erbteil an einen Miterben oder an eine dritte Person

Diese Variante ist zu einem großen Teil mit der Auszahlung der Miterben identisch, kennt aber trotzdem eine Besonderheit: Verkauft Miterbe A seinen Erbteil an zum Beispiel den Partner von Miterbe B und nicht an Miterbe B selbst, so können beide Partner gleichberechtigt die Immobilie besitzen. Je nach Einkommens- und Vermögensverhältnissen kann dies auch die steuerlich lohnendere Alternative sein.

4) Ein Erbe verzichtet auf seinen Erbteil gegen eine Abfindung

Dieses Abschichtung genannte Vorgehen führt genauso wie die Möglichkeiten 2 und 3 zum Austritt eines der Erben aus der Erbengemeinschaft. Der Unterschied: Die Höhe der Abfindung kann nach oben und unten frei verhandelt werden und muss nicht identisch mit der Höhe des Erbteils sein.

Tipp
Um einen Miterben auszahlen oder seinen eigenen Erbteil verkaufen zu können, muss zunächst der Wert der Immobilie ermittelt werden. Unser Partner-Makler aus Ihrer Region nimmt die Wertermittlung gerne kostenfrei und völlig unverbindlich für Sie vor

3) Erbengemeinschaft: Haus verkaufen gegen den Willen der Miterben

Welche Möglichkeiten ein nicht verkaufswilliger Miterbe hat, um die Immobilie selber zu bewohnen und den anderen trotzdem ihr Erbteil zukommen zu lassen, haben wir im vorangegangenen Kapitel erklärt. Doch was passiert, wenn alle Miterben das Haus behalten wollen und nur einer verkaufen?

Die erste Möglichkeit ist auch hier, dass der verkaufswillige Erbe seinen Erbteil den anderen Erben verkauft. So hat er seinen Erbteil zu Geld gemacht und die anderen können trotzdem in der Immobilie leben oder sie vermieten.

Wesentlich komplizierter wird es, wenn die Miterben nicht über die nötigen Mittel verfügen, dem verkaufswilligen Erben seinen Anteil abzukaufen. Nun bleiben noch zwei Möglichkeiten: Entweder die Erbengemeinschaft findet einen Kompromiss oder aber der verkaufswillige Erbe zwingt die anderen zum Verkauf, indem er eine Teilungsversteigerung beantragt.

Teilungsversteigerung

Eine Teilungsversteigerung kann jeder Erbe ohne Zustimmung der Miterben beantragen. Nun kommt das Haus unter den Hammer. Bietberechtigt sind alle Miterben, also auch diejenigen, die die Immobilie von Anfang an gar nicht verkaufen wollten. Wenn sie über die nötigen finanziellen Mittel verfügen, können sie die Immobilie also zurückersteigern und nun doch noch selber in ihr wohnen oder sie vermieten. Der Miterbe, der die Teilungsversteigerung beantragt hatte, bekommt in diesem Fall seinen Teil des Verkaufserlöses.

Die Teilungsversteigerung sollte immer der letzte Weg sein. Zum einen dürfte nach einem solchen Vorgehen die Stimmung unter den Erben für immer vergiftet sein. Zum anderen liegt der Preis, den Immobilien bei Zwangs- oder Teilungsversteigerungen erzielen, so gut wie immer deutlich unter dem eigentlichen Verkehrswert der Immobilie.

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4) Geerbte Immobilie vermieten

Neben dem Verkauf oder dem selber Bewohnen der geerbten Immobilie gibt es noch eine dritte Möglichkeit: die der Vermietung. Hat die Erbengemeinschaft zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus geerbt, kann eine Vermietung langfristig lohnend sein.

Tipp
Haben Sie eine bereits vermietete Immobilie geerbt, erben sie auch den Mieter samt seinem Mietvertrag. Sie können ihn oder sie nun also nicht einfach vor die Tür setzen, sondern müssen die gesetzlichen Vorgaben des Vermietrechtes beachten.

Entscheiden Sie sich gemeinsam für die Vermietung, sollten Sie die Erbengemeinschaft in die Rechtsform GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) umwandeln lassen. Bei einer GbR sind alle Gesellschafter entsprechend ihren Anteilen entscheidungsberechtigt und haften mit ihrem Privatvermögen. Welcher Erbe welchen Anteil erhält, sollte aus dem Testament entnommen werden. Hat Miterbe B zum Beispiel nur 25 Prozent der Immobilie geerbt, so sollte der Gesellschaftsvertrag dies widerspiegeln. Für den Vertrag ist keine notarielle Beurkundung nötig.

5) So kann der Erblasser eine Erbengemeinschaft verhindern

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Wenn bereits zu Lebzeiten abzusehen ist, dass die Erben sich nicht gütlich über die Verwendung des Erbes einigen werden, kann der Erblasser mit verschiedenen Mitteln der Entstehung von Streit entgegenwirken.

1) Alleinerben bestimmen

Es ist immer möglich, jemanden zum Alleinerben zu bestimmen und den anderen Begünstigten in Form von Vermächtnissen ihren Erbteil zukommen zu lassen

Auf diese Weise kann der Erblasser bestimmen, dass beispielsweise die Ehefrau zwar theoretisch alles erbt, die Ferienwohnung jedoch dem Kind als Vermächtnis überlassen muss. Bei einem Vermächtnis muss der Erbe den entsprechenden Gegenstand an den Vermächtnisempfänger übergeben.

2) Erbe aufteilen

Das Erbe kann auch ohne Vermächtnis aufgeteilt werden. In diesem Fall bestimmt der Erblasser in seinem Testament ganz konkret, welcher Erbe was bekommt.

3) Schenkung statt Erbe

Der Erblasser kann auch bereits zu Lebzeiten sein Erbe verteilen. Im Rahmen von Schenkungen gelten fast dieselben Steuerfreibeträge wie bei Erbschaften.

4) Teilungsverbot

Diese Variante geht in die umgekehrte Richtung. Anstatt das Erbe noch zu Lebzeiten oder im Testament ganz genau aufzuteilen, verhängt der Erblasser ein Teilungsverbot über bestimmte Teile seines Erbes. Hiermit verhindert der Erblasser nicht nur die Zerstückelung seines Besitzes, sondern gibt den Erben auch eine ganz bestimmte Marschrichtung vor und wirkt somit Streit entgegen.

5) Partner als Alleinerben einsetzen

Um zu verhindern, dass der verbliebene Partner von den miterbenden Kindern aus der Immobilie gedrängt wird, kann ein sogenanntes Berliner Testament aufgesetzt werden. Es besagt, dass jeder Partner den anderen alleine beerbt und die gesamte Erbmasse erst nach dem Tod beider Partner den Kindern zufällt.

6) Immobilie zu Lebzeiten verkaufen

Wenn die Aufteilung der Immobilie absehbar zu Streit unter den Erben führen wird, kann der Erblasser dem auch mit einem Verkauf der Immobilie noch zu Lebzeiten vorbeugen. Der Vorteil: Das Erbe kann leicht aufgeteilt werden, da es sich nur noch um finanzielles Vermögen handelt. Der Nachteil: Der Erblasser muss im Alter aus seiner Immobilie ausziehen und von nun an zur Miete wohnen.

Tipp

Wollen Sie wirklich auf Nummer Sicher gehen, dass Ihre Erben Ihre Vorgaben auch beachten, können Sie einen Testamentsvollstrecker einsetzen. So ist gewährleistet, dass Ihr Letzter Wille auch definitiv umgesetzt wird.

6) Erbengemeinschaft Grundstück, Haus oder Wohnung: Wer zahlt was?

Bei einer geerbten Immobilie können die Erben nicht nur Einträge auf der Haben-Seite verbuchen. Bis zur Auflösung der Erbauseinandersetzung muss die Erbengemeinschaft auch alle Verbindlichkeiten, die aus der Immobilie entstehen, begleichen.

Hierzu zählen zunächst einmal alle Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie, also die Strom-, Gas- und Wasserkosten, Kosten für die Müllabfuhr und eventuelle Reparaturkosten. Geht es an die Aufteilung des Erbes, fallen weitere Kosten an:

  • Notar und Grundbuchamt
  • ev. Testamentsvollstrecker
  • Erbschein
  • ev. Kosten für Rechts- oder Wertgutachten
  • ev. Gerichts- und Anwaltskosten

Auch die Begräbniskosten müssen von den Erben einer Erbengemeinschaft aus dem Nachlass beglichen werden. Welcher Erbe wie viel aus seinem Teil beisteuert, regeln abermals die prozentualen Erbverhältnisse.

7) Erbengemeinschaft Haus: Die 7 wichtigsten Fragen und Themen

Wenn ein Miterbe verkaufen möchte, die anderen jedoch nicht, kann der verkaufswillige Erbe zum Mittel der Teilungsversteigerung greifen. In diesem Fall kommt das Haus unter den Hammer und der Erlös wird unter allen Erben entsprechend den Erbverhältnissen aufgeteilt. Die anderen Erben können die Teilungsversteigerung nicht verhindern, wohl aber mitbieten.

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