Energieausweis – alles Wissenswerte für den Immobilienverkauf

Der Energieausweis ist Pflicht, egal ob Wohnung oder Haus, Verkauf oder Vermietung. In diesem Artikel klären wir die wichtigsten Fragen rund um das Thema Energieausweis.

Ist ein Energieausweis Pflicht?

Wie viel kostet ein Energieausweis?

Wer erstellt einen Energieausweis?

Welchen Energieausweis benötige ich?

Was ist ein Energiepass?

1) Was ist ein Energieausweis und was ist ein Energiepass?

Energieausweis und Energiepass sind unterschiedliche Begriffe für dasselbe Dokument.

Der Energieausweis muss seit 2014 bei Verkauf und Vermietung vorhanden sein. Seit Mai 2015 greift auch die Übergangsregelung nicht mehr, die Verkäufern und Vermietern Zeit ließ, sich an die neuen Vorgaben zu gewöhnen. Spätestens seit diesem Zeitpunkt muss also ein gültiger Energieausweis vorliegen.

Der Energieausweis gibt leicht verständlich Auskunft über den Energieverbrauch des Gebäudes. So ist es den Interessenten möglich, die wahrscheinlichen Energiekosten vorherzusehen und auf dieser Basis besser zu vergleichen.

2) Wie lese ich einen Energieausweis?

Den Energieausweis lesen Sie so wie das Energieschild an neuen Elektronikgeräten, zum Beispiel an einem Kühlschrank: Zeigt der Pfeil auf den grünen Bereich, ist die Immobilie top isoliert und verliert nur wenig Wärme nach außen. Steht der Pfeil hingegen im gelben oder roten Bereich, können sich Modernisierungen lohnen – zum Beispiel Fenster mit Dreifachverglasung oder eine modernere Wärmedämmung der Wände.

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3) Ist ein Energieausweis Pflicht?

Ja. Spätestens seit Mai 2015 müssen Sie als Verkäufer oder Vermieter einen gültigen Energieausweis vorzeigen können. Verstoßen Sie gegen diese Pflicht oder legen Sie ein veraltetes oder fehlerhaftes Dokument vor, kann der jeweilige Interessent Sie verklagen. Der Fall wird dann als Ordnungswidrigkeit verhandelt. Es drohen Bußgelder von bis zu 15.000 €.

Gut zu wissen:
Es sind nicht immer die Interessenten, die das Fehlen eines Energieausweises anklagen. Es drohen auch Abmahnungen durch Mitbewerber.

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4) Wann muss ich spätestens einen Energieausweis vorlegen?

Ein gültiger und korrekter Energieausweis muss spätestens zur Besichtigung vorliegen. Spätestens also wenn Ihre Interessenten durch die Tür kommen, egal ob es sich um einen Verkauf oder um eine Vermietung handelt, müssen Sie Ihnen das Dokument übergeben. Hierfür reicht eine Kopie.

Die meisten Vermieter und Verkäufer integrieren den Energieausweis jedoch bereits in die Verkaufsanzeige. So können Sie sicher sein, dass Ihre Interessenten Kenntnis vom energetischen Zustand der Immobilie haben.

Achtung:
Wenn Sie die Daten aus dem Energieausweis nicht in Ihre Verkaufsanzeige integrieren, müssen Sie hierfür einen Grund angeben (zum Beispiel, dass der Energieausweis aktuell noch erstellt wird).

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5) Welchen Energieausweis benötige ich?

Es gibt zwei Typen von Energieausweisen:

1. Bedarfsausweis: Der Bedarfsausweis nennt den theoretischen, das heißt anhand der Kerndaten der Immobilie errechneten Energieverbrauch. Der Energieberater rechnet den Zustand des Dachs, der Fenster, der Wände und der Heizung in einen konkreten Wert um. Dieser Wert weicht mitunter stark vom tatsächlichen Energieverbrauch ab, da unterschiedliche Bewohner unterschiedliche Heizgewohnheiten haben. Auch der Standort der Immobilie (Südlage oder direkt an einer zugigen Küste) wird nicht mit einberechnet.

Trotz berechtigter Kritik an der Zuverlässigkeit der errechneten Daten ist der Bedarfsausweis immer dann Pflicht, wenn ein Haus verkauft werden soll und dieses Haus vor dem 1.11.1977 erbaut wurde, weniger als fünf Wohneinheiten groß ist und nie auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebracht wurde.

Auch bei Neubauten ist der Bedarfsausweis Pflicht: Bei weniger als drei vorhandenen Abrechnungsperioden (= Jahren des Stromverbrauchs) muss ein Bedarfsausweis erstellt werden.

2. Der Verbrauchsausweis errechnet den durchschnittlichen Verbrauch basierend auf den tatsächlich bezogenen Energieleistungen der letzten drei Jahre. Der Verbrauchsausweis scheint deshalb auf den ersten Blick die zuverlässigeren Daten zu liefern, doch sollte man sich nicht täuschen lassen: Hatten die vorherigen Bewohner ein komplett anderes Heizverhalten als man selbst (andere Wohlfühltemperatur, oft außer Haus, …), sind auch die Angaben aus dem Verbrauchsausweis nur eine grobe Hausnummer.

Gut zu wissen:
Als Hausverkäufer können Sie immer dann wählen, welchen Energieausweis Sie anfertigen lassen wollen, wenn bereits drei Abrechnungsperioden vorliegen und Ihre Immobilie der Wärmeschutzverordnung von 1977 entspricht. Als Eigentümer einer Wohnung müssen Sie sich hingegen in der Regel überhaupt keine Gedanken machen: Der für das Gebäude gültige Energieausweis liegt meist längst bei der Hausverwaltung vor und kann dort angefordert werden. Er gilt für alle Wohnungen in diesem Gebäude, egal ob es sich um eine Dachgeschosswohnung, eine Kellerwohnung oder eine Wohnung in der zweiten Etage handelt.

6) Wer erstellt einen Energieausweis?

Eines gleich vorweg: Auch wenn Sie theoretisch selber in der Lage wären, einen Verbrauchsausweis zu erstellen, müssen Sie einen externen Dienstleister damit beauftragen.

Diese Dienstleister müssen mindestens eine erfolgreiche Ausbildung absolviert haben. Für manche Berufe ist es zudem erforderlich, über einen Meisterbrief oder einen Hochschulabschluss zu verfügen.

Zu den erlaubten Berufen gehören unter anderem:

Bauingenieur, Bautechniker, Architekt, Innenarchitekt, Energieberater, Gebäudeenergieberater, Schornsteinfeger, Hochbau, Maschinenbau, Ausbau- und Anlagentechnik, Heizungstechniker oder Physiker. Die vollständige Liste kann im § 21 EnEV 2014 eingesehen werden.

Nun können Sie jedoch immer noch nicht den Physiker aus Ihrem Freundeskreis mit der Erstellung des Energieausweises beauftragen. Qualifizierte Personen müssen außerdem über mindestens eine der folgenden Zusatzqualifikationen verfügen:

  • erfolgreich abgeschlossene Fortbildung energiesparendes Bauen nach EnEV 2014 Anlage 11
  • Studienschwerpunkt energiesparendes Bauen oder
  • mindestens zwei Jahre Berufserfahrung als Anlagetechniker oder auf dem Bau
  • öffentlich bestellt zum Sachverständigen energiesparendes Bauen/Bau/Anlagentechnik im Hochbau

7) Wie viel kostet ein Energieausweis?

Die Kosten für den Energieausweis hängen vom gewählten Typ ab, vom Anbieter und dem individuellen Aufwand.

Pauschal können Sie sich die folgenden Werte merken:

Wenn Sie einen Verbrauchsausweis bestellen wollen, sollten Sie je nach Anbieter mit Kosten zwischen 50 € und 100 € rechnen.

Soll/Muss es ein Bedarfsausweis sein, sollten Sie Ausgaben zwischen 300 € und 500 € einkalkulieren. Hier muss der Gutachter zu Ihnen kommen und die Immobilie live in Augenschein nehmen, was die Kosten natürlich in die Höhe treibt.

Handelt es sich um ein Gebäude mit vielen Besonderheiten, werden die Kosten noch einmal höher ausfallen.

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8) Was muss im Energieausweis enthalten sein?

Der Energieausweis gibt wie bereits erklärt einen Überblick darüber, wie der energetische Zustand einer Immobilie ist – gemessen am zu erwartenden Verbrauch. Deshalb finden sich auf dem Energieausweis die folgenden Angaben:

  • Art des Ausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis)
  • Energiebedarf in kWh/m²
  • Energieeffizienzklasse von A+ bis H (bei neueren Ausweisen)
  • Art der Heizung
  • Baujahr der Immobilie

9) Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis besitzt für gewöhnlich für zehn Jahre Gültigkeit. Doch keine Regel ohne Ausnahme! In diesen Fällen müssen Sie einen neuen Energieausweis beantragen, obwohl der alte noch keine zehn Jahre alt ist:

  • der Ausweis war fehlerhaft oder wurde von einer unbefugten Person erstellt
  • die Immobilie wurde in der Zwischenzeit energetisch saniert

Gut zu wissen:
Es gab bereits vor der EnEV 2014 Energieausweise. Diese Ausweise hießen „Energiebedarfsausweis“, „Gebäudeenergiepass“, „Wärmeausweis“ oder anders. Für die meisten gilt: Sofern sie nicht älter sind als zehn Jahre, sind sie weiterhin gültig..

Sollten Sie sich nicht sicher sein, ob Ihr Energieausweis noch gültig ist, werden wir Sie gerne mit unserem Partner-Makler aus Ihrer Region verbinden. Er oder sie wird Sie kompetent beraten und im Zweifelsfall einen neuen Energieausweis in Auftrag geben.

9) Kann ich auch ohne Energieausweis verkaufen?

Sagen wir so: Wahrscheinlich nicht. Sie können natürlich versuchen, sich mit dem Käufer vertraglich darauf zu einigen, dass kein Energieausweis nötig ist – immer vorausgesetzt natürlich, dass auch kein anderer Interessent den Energieausweis sehen wollte. Doch selbst dann können Sie kurz vor dem Ziel noch scheitern, denn viele Notare beurkunden mittlerweile keine Kaufverträge mehr, in denen eine solche Anti-Energieausweis-Klausel enthalten ist.

In seltenen Fällen bleibt Ihnen der Energieausweis jedoch trotzdem und sogar von Rechts wegen erspart. Wenn Sie ein Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche verkaufen wollen, eine unter Denkmalschutz stehende Immobilie oder ein Haus, das der Käufer abreißen wird, müssen Sie keinen Energieausweis vorlegen.

Fazit:

Vielen Immobilienbesitzern ist es freigestellt, ob sie einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis beantragen wollen. Da der Verbrauchsausweis nicht nur preiswerter ist, sondern darüber hinaus auch auf den tatsächlichen Verbrauchswerten der letzten Bewohner basiert, ziehen viele Verkäufer, aber auch Käufer diesen Energieausweis dem Bedarfsausweis vor.