Die Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) einfach erklärt – Definition, DIN 277 und meh

1. Was ist die Bruttogrundfläche (BGF) und warum ist sie wichtig?

2. Wie wird die Bruttogrundfläche nach DIN 277 berechnet?

3. Was beinhaltet die Bruttogrundfläche und was nicht?

4. Schritt-für-Schritt-Anleitung: Wie kann ich die Bruttogrundfläche selbst berechnen?

5. Wie beeinflusst die Bruttogrundfläche den Wert einer Immobilie?

Die Grundfläche bezieht sich auf die Fläche, die ein Gebäude oder Bauwerk am Boden einnimmt, gemessen an den Außenkanten der Grundmauern.

Die Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277 umfasst die gesamte Fläche eines Gebäudes, gemessen an den Außenkanten der Gebäudehülle auf allen Ebenen. Sie dient als umfassendes Maß für die Größe eines Bauwerks und beinhaltet verschiedene Arten von Flächen, die für die Nutzung und den Betrieb des Gebäudes relevant sind. Innerhalb der BGF werden spezifische Flächentypen unterschieden, die für Planung, Bau und Bewertung von Immobilien wichtig sind:

1. Nettoraumfläche (NRF): Dies umfasst die Fläche, die tatsächlich für die Nutzung zur Verfügung steht, also die Summe aller Flächen, die von den Nutzern eines Gebäudes direkt verwendet werden können. Beispiele hierfür sind Büroflächen, Wohnräume oder Lagerräume.

2. Konstruktionsgrundfläche (KGF): Hierbei handelt es sich um die Fläche, die von tragenden und nichttragenden Bauteilen innerhalb des Gebäudes eingenommen wird. Dazu zählen Wände, Säulen oder Treppenhäuser, die für die Stabilität und Struktur des Gebäudes notwendig sind.

Zusätzlich zu diesen beiden Hauptkomponenten der BGF gibt es noch weitere spezifische Flächentypen, die für die Planung und Nutzung eines Gebäudes von Bedeutung sind:

• Nutzfläche (NF): Teil der Nettoraumfläche, der für die Hauptnutzungen eines Gebäudes vorgesehen ist, wie Wohnen, Arbeiten, Lehren, Verkaufen etc.

• Technikfläche (TF): Beinhaltet Flächen, die speziell für technische Anlagen und Installationen vorgesehen sind, z.B. für Heizungsanlagen, Lüftungssysteme oder Elektroverteilungen.

• Verkehrsfläche (VF): Umfasst die Flächen innerhalb eines Gebäudes, die der Erschließung und dem Zugang zu den verschiedenen Nutzbereichen dienen, wie Flure, Treppenhäuser und Eingangsbereiche.

Die präzise Definition und Unterscheidung dieser Flächen nach DIN 277 ist entscheidend für die Planung, Kalkulation und den Betrieb von Bauwerken, da sie eine klare Basis für die Berechnung von Kosten, die Ermittlung von Nutzungsgraden und die Bewertung der Effizienz eines Gebäudes bieten.

Die DIN 277 ist eine Norm, die festlegt, wie man die Flächen und Rauminhalte von Gebäuden im Hochbau berechnet und kategorisiert. Einfach ausgedrückt, dient sie dazu, eine gemeinsame Sprache für Architekten, Bauingenieure, Immobilienentwickler und andere Beteiligte im Bauwesen zu schaffen, damit alle beim Sprechen über Gebäudegrößen und -volumen dasselbe meinen.

Diese Norm teilt die Flächen eines Gebäudes in verschiedene Kategorien ein, die wir oben bereits genannt haben. Also Bruttogrundfläche (BGF), Nutzfläche (NF), Technikfläche (TF), etc.

Die DIN 277 hilft dabei, Bauvorhaben besser zu planen, zu vergleichen und zu bewerten, indem sie eine klare und einheitliche Methode zur Flächenberechnung vorgibt.

Die Bruttogrundfläche (BGF) eines Gebäudes zu berechnen, ist ein essenzieller Schritt, um den Umfang und die Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie genau zu erfassen. Die BGF umfasst die Gesamtfläche aller Ebenen des Gebäudes, von den unterirdischen Kellergeschossen bis zum Dachgeschoss. Dabei werden sowohl die Innen- als auch die Außenmauern miteinbezogen. Die Berechnung orientiert sich an den Vorgaben der DIN 277 und wird durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ergänzt, die eine präzise Einteilung in bestimmte Bereiche vornimmt:

1.) Gesamtfläche ermitteln:

• Die Grundfläche jeder Ebene wird anhand der Außenmaße des Gebäudes gemessen, einschließlich aller baulichen Elemente.

2.) Bereiche differenzieren:

• Bereich a: Vollständig überdachte und allseitig bis zur vollen Höhe umschlossene Flächen. Diese Flächen zählen voll zur BGF.
• Bereich b: Überdachte Flächen, die nicht vollständig umschlossen sind. Hier werden nur die tatsächlich umschlossenen Teilflächen zur BGF gezählt.
• Bereich c: Offene, nicht überdachte Flächen werden bei der Berechnung der BGF nicht berücksichtigt.

3.) Addition der Flächen:

• Durch das Zusammenzählen der berechneten Flächen aller Geschosse, unter Berücksichtigung der spezifischen Bedingungen für die Bereiche a und b, erhält man die gesamte BGF.

4.) Dokumentation und Transparenz:

• Eine sorgfältige Dokumentation aller Berechnungsschritte und Maße ist entscheidend, um die Nachvollziehbarkeit und Genauigkeit der BGF-Berechnung zu gewährleisten.

Die Kombination der Richtlinien aus DIN 277 und ImmoWertV bietet einen umfassenden Rahmen für die Berechnung der BGF. Sie ermöglicht eine detaillierte und einheitliche Erfassung der bebauten Flächen, was für die Planung, Bewertung und den Betrieb von Gebäuden unerlässlich ist. Die klare Unterscheidung zwischen den verschiedenen Bereichen stellt sicher, dass alle relevanten Flächen korrekt erfasst und bewertet werden, was eine präzise Grundlage für weitere Planungs- und Bewertungsprozesse bildet.

Um die Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277 und ImmoWertV besser zu verstehen, betrachten wir ein fiktives Gebäude mit drei Stockwerken, einem Dachgeschoss und einem Keller. Jede Etage hat eine Grundfläche von 200 Quadratmetern. Es gibt zudem eine überdachte Terrasse (Bereich b) von 50 Quadratmetern und einen kleinen, offenen Innenhof (Bereich c) von 30 Quadratmetern.

Schritt 1: Ermittlung der Flächen pro Stockwerk

• Jedes der drei Stockwerke, das Dachgeschoss und der Keller haben eine Grundfläche von 200 m². Somit ergibt sich für diese Flächen:
  $5\times 200m^2=1000m^2$

Schritt 2: Addition der spezifischen Bereiche

• Bereich a: Alle Stockwerke sind vollständig überdacht und allseitig umschlossen. Daher zählt die gesamte Fläche von 1000 m² zur BGF.
• Bereich b: Die überdachte Terrasse von 50 m² ist nicht vollständig umschlossen, wird aber teilweise zur BGF gezählt, da sie überdacht ist.
• Bereich c: Der offene Innenhof von 30 m² wird nicht zur BGF gezählt, da er nicht überdacht ist.

Schritt 3: Berechnung der gesamten BGF

• Die gesamte BGF des Gebäudes berechnet sich durch die Addition der Flächen aus Bereich a und b:
  $1000m^2+50m^2=1050m^2$

Ergebnis:

• Die Bruttogrundfläche des fiktiven Gebäudes beträgt 1050 Quadratmeter.

Dieses Beispiel zeigt, wie die Flächen unterschiedlicher Stockwerke und spezifischer Bereiche (überdachte Terrasse, offener Innenhof) in die Berechnung der BGF einfließen. Durch die klare Unterscheidung und Definition der Bereiche a, b, und c nach DIN 277 und ImmoWertV lässt sich die Gesamtfläche eines Gebäudes präzise ermitteln. Diese Methodik stellt sicher, dass alle relevanten Flächen korrekt berücksichtigt werden, was für die Planung, Bewertung und den Betrieb von Gebäuden von großer Bedeutung ist

Die Bruttogrundfläche (BGF) bietet eine umfassende Darstellung der gesamten Fläche eines Gebäudes, einschließlich aller Ebenen und spezifischer Bauelemente. Für eine präzise Immobilienbewertung, Planung und Nutzung ist es entscheidend zu verstehen, welche Flächen in die BGF einbezogen werden und welche nicht. Hier ist eine detaillierte Aufschlüsselung:

In die BGF einbezogene Flächen:

1. Alle Geschossflächen: Dies umfasst die Flächen aller Stockwerke des Gebäudes, vom Keller bis zum Dachgeschoss, gemessen an den Außenkanten der Wände.
2. Konstruktionsflächen: Flächen, die von tragenden Wänden, Säulen, Pfeilern und anderen strukturellen Bauelementen belegt sind.
3. Wandflächen: Dazu gehören sowohl die inneren als auch die äußeren Wände des Gebäudes.
4. Technikflächen: Flächen, die für die Unterbringung technischer Anlagen und Installationen vorgesehen sind, einschließlich Heizungsraum, Lüftungsschächte und Installationsschächte.
5. Nebenflächen: Dazu zählen unter anderem Flure, Treppenhäuser, Aufzugsschächte und Sanitäranlagen.
6. Überdachte Außenflächen: Teilweise in die BGF einbezogen werden überdachte, aber nicht vollständig umschlossene Flächen wie Terrassen, Balkone, Loggien und Vordächer, abhängig von ihrer Konstruktion und Nutzung.

Aus der BGF ausgeschlossene Flächen:

1. Freiflächen: Nicht überdachte Außenflächen wie Höfe, Gärten und offene Parkplätze werden nicht zur BGF gezählt.
2. Bereich c nach ImmoWertV: Spezifisch definierte nicht überdachte Flächen, die für die BGF-Berechnung irrelevant sind.
3. Unbebaute Flächen: Grundstücksflächen, auf denen keine baulichen Anlagen existieren, sind ebenfalls nicht Teil der BGF.

Die Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) eines Gebäudes ist ein wesentlicher Schritt, um die Gesamtfläche inklusive aller Ebenen und relevanten Bauelemente zu erfassen. Hier finden Sie eine einfache Schritt-für-Schritt-Anleitung, die Ihnen dabei hilft, die BGF selbst zu berechnen:

Schritt 1: Sammeln Sie die Grundlagen

• Pläne bereithalten: Sorgen Sie dafür, dass Sie die Baupläne des Gebäudes zur Hand haben. Diese beinhalten Grundrisse, Schnitte und Ansichten, die für die Berechnung notwendig sind.

Schritt 2: Messen der Außenmaße

• Außenmaße ermitteln: Messen Sie die Länge und Breite jedes Geschosses an den Außenkanten der Wände. Dies umfasst Hauptgeschosse, Dachgeschoss, Keller und ggf. Garage, sofern sie zum Gebäude gehört.

Schritt 3: Berechnen der Geschossflächen

• Fläche jedes Geschosses berechnen: Multiplizieren Sie die Länge und Breite jedes Geschosses, um die Fläche zu ermitteln. Führen Sie diese Berechnung für jedes Geschoss durch.

Schritt 4: Einbeziehen spezifischer Flächen

• Konstruktionsflächen berücksichtigen: Stellen Sie sicher, dass auch Flächen, die durch tragende Wände, Säulen und andere Konstruktionselemente belegt sind, in die Berechnung einfließen.
• Überdachte Außenbereiche hinzufügen: Berechnen Sie die Fläche von überdachten Terrassen, Balkonen oder Loggien und fügen Sie diese anteilig hinzu, entsprechend der jeweiligen Regelungen der DIN 277.

Schritt 5: Ausschluss von Flächen

• Nicht einbezogene Bereiche abziehen: Stellen Sie sicher, dass Sie Flächen, die nicht zur BGF zählen, wie Dachböden mit einer lichten Höhe von weniger als 1,25 Metern oder ausschließlich technisch genutzte Bereiche, nicht mit einbeziehen.

Schritt 6: Addition der Flächen

• Gesamtfläche berechnen: Addieren Sie die Flächen aller Geschosse, einschließlich aller relevanten Konstruktions- und überdachten Außenflächen, um die Bruttogrundfläche zu erhalten.

Schritt 7: Dokumentation und Überprüfung

• Ergebnisse dokumentieren: Halten Sie alle Berechnungen und Messungen schriftlich fest, um eine Nachvollziehbarkeit zu gewährleisten.
• Überprüfung: Vergleichen Sie Ihre Ergebnisse mit vorhandenen Plänen oder Berechnungen, um mögliche Abweichungen zu identifizieren und zu korrigieren.

Praktische Tipps:

• Genauigkeit: Achten Sie auf eine genaue Messung und Berechnung, um Fehler zu minimieren.
• Fachliche Beratung: Bei Unsicherheiten oder komplexen Gebäudestrukturen kann es sinnvoll sein, einen Fachmann zu konsultieren.

Durch das Befolgen dieser Schritte und Tipps können Sie die Bruttogrundfläche Ihres Gebäudes selbstständig berechnen und somit ein grundlegendes Verständnis für die Größe und den Umfang Ihrer Immobilie gewinnen.

Die Bruttogrundfläche (BGF) beeinflusst den Wert einer Immobilie maßgeblich, insbesondere durch ihre zentrale Rolle in Bewertungsverfahren wie dem Sachwertverfahren. Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand der Herstellungskosten des Gebäudes (Bauwert) und des Bodenwerts, unter Berücksichtigung von Alter, Zustand und Marktlage, ermittelt. Die BGF ist in diesem Kontext entscheidend, da sie direkt in die Berechnung des Bauwerts einfließt und somit einen wesentlichen Faktor für die Bestimmung des Gesamtwerts der Immobilie darstellt. Im Detail beeinflusst die BGF den Wert einer Immobilie folgendermaßen:

1. Grundlage für den Bauwert: Im Sachwertverfahren wird der Bauwert häufig auf Basis der BGF berechnet. Höhere Quadratmeterzahlen führen in der Regel zu einem höheren Bauwert, da mehr Fläche in der Regel höhere Herstellungskosten impliziert.

2. Einfluss auf den Bodenwert: Obwohl der Bodenwert primär von der Größe und Lage des Grundstücks abhängt, kann eine effiziente Nutzung des Grundstücks durch ein Gebäude mit großer BGF den Gesamtwert der Immobilie steigern.

3. Berücksichtigung von Abschlägen und Zuschlägen: Die BGF beeinflusst auch, wie Abschläge für Alterswertminderungen oder Zuschläge für besondere Ausstattungsmerkmale in die Bewertung einfließen. Eine größere Fläche kann sowohl zu höheren Instandhaltungskosten (und damit potenziell höheren Abschlägen) als auch zu einer höheren Bewertung aufgrund von Ausstattungsmerkmalen führen.

4. Marktanpassung: Die BGF ist ein Faktor, der die Anpassung des ermittelten Sachwerts an den Markt beeinflusst. Größere BGF kann in bestimmten Marktlagen und Regionen besonders wertvoll sein, was zu Anpassungen des Werts führen kann.

Zusammenfassend ist die Bruttogrundfläche ein entscheidender Faktor, der den Wert einer Immobilie auf mehreren Ebenen beeinflusst. Im Kontext des Sachwertverfahrens bildet sie eine fundamentale Basis für die Berechnung des Bauwerts und wirkt sich indirekt auch auf andere Aspekte der Immobilienbewertung aus. Eine präzise Ermittlung und Berücksichtigung der BGF ist daher essenziell für eine realistische Bewertung des Immobilienwerts

1. Baubeschreibung erstellt, die unter anderem Angaben zur BGF enthält. Diese Beschreibungen sind Teil der Bauunterlagen.

2. Energieausweis: Der Energieausweis eines Gebäudes kann Informationen zur BGF enthalten, da diese Größe relevant für die Berechnung des Energiebedarfs ist.

3. Grundbuch und Katasterunterlagen: In einigen Fällen können Grundbuchauszüge oder Katasterunterlagen Angaben zur BGF machen, insbesondere wenn die Flächenangaben für rechtliche Zwecke relevant sind.

4. Immobilienanzeigen und Exposés: Beim Kauf oder der Miete von Immobilien werden in den Exposés oder Anzeigen oft die BGF oder zumindest die Wohn- und Nutzflächen aufgeführt.

5. Bewertungsgutachten: In einem professionellen Bewertungsgutachten, das von einem Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellt wurde, wird die BGF detailliert aufgeführt und erläutert.

6. Bauamt oder Baubehörde: Für bestehende Gebäude können die Bauämter oder Baubehörden Unterlagen besitzen, die Angaben zur BGF enthalten, insbesondere wenn Bauanträge oder Genehmigungen erforderlich waren.

Was ist die Bruttogrundfläche (BGF)? Die Bruttogrundfläche umfasst die Gesamtfläche aller Ebenen eines Gebäudes, gemessen an den Außenkanten der Gebäudewände. Sie beinhaltet sowohl die Nutzfläche als auch die Flächen, die von Wänden, Säulen und technischen Anlagen belegt sind.

Wo finde ich die Bruttogrundfläche eines Gebäudes? Die BGF eines Gebäudes wird in der Regel in den Bauplänen oder in den Bauunterlagen angegeben. Sie kann auch in Energieausweisen oder in Immobilienbewertungen zu finden sein. Bei Neubauten wird sie in der Baubeschreibung festgehalten. Bei Bestandsimmobilien kann eine Anfrage beim Bauamt oder eine Konsultation von Bauzeichnungen erforderlich sein.

Wie unterscheidet sich die BGF von der Wohnfläche? Die Wohnfläche bezieht sich auf die Fläche, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird, und schließt Balkone, Terrassen und ähnliche Bereiche meist anteilig ein. Die BGF hingegen umfasst die gesamte Fläche des Gebäudes, einschließlich aller technischen und nicht für Wohnzwecke genutzten Bereiche.

Was ist der Unterschied zwischen BGF und Nettogrundfläche (NGF)? Die Nettogrundfläche umfasst die Flächen, die tatsächlich für die Nutzung zur Verfügung stehen, abzüglich der Konstruktionsgrundflächen. Die BGF schließt hingegen auch diese Konstruktionsflächen sowie die Wände ein.

Wie wird die BGF für die Immobilienbewertung verwendet? In der Immobilienbewertung dient die BGF als Grundlage zur Ermittlung des Bauwerts im Sachwertverfahren. Sie wird auch verwendet, um Immobilien vergleichbar zu machen, indem beispielsweise Preise pro Quadratmeter BGF angegeben werden.

Kann die BGF nachträglich verändert werden? Die BGF eines Gebäudes kann sich durch An- oder Umbauten verändern. Jede Vergrößerung oder Verkleinerung der bebauten Fläche führt zu einer Anpassung der BGF.

Warum ist die genaue Berechnung der BGF wichtig? Eine präzise Berechnung der BGF ist für die Planung, die Kostenschätzung, die Immobilienbewertung und die Einhaltung von Bauvorschriften wichtig. Sie beeinflusst direkt die Bau- und Betriebskosten sowie den Wert einer Immobilie.

Eine Grundbuchänderung zugunsten von Familienmitgliedern, etwa bei Schenkung oder Erbschaft, führt oft zu einem Eigentümerwechsel des Grundstücks ohne klassischen Verkauf. Solche Änderungen im Grundbuch sind notwendig, um die neuen Eigentumsverhältnisse offiziell zu dokumentieren und rechtlich abzusichern.

Bei einer Schenkung wird das Eigentum an einem Grundstück oder einer Immobilie freiwillig und unentgeltlich von einer Person (Schenker) auf eine andere (Beschenkte) übertragen. Ein notariell beglaubigter Schenkungsvertrag ist erforderlich, um die Schenkung rechtskräftig zu machen und im Grundbuch einzutragen.

Bei einer Erbschaft geht das Eigentum an einem Grundstück oder einer Immobilie durch den Tod des Eigentümers auf die Erben über. Die Eigentumsübertragung muss ebenfalls im Grundbuch eingetragen werden, wofür ein Erbschein oder eine testamentarische Verfügung zusammen mit einem Antrag auf Grundbuchänderung beim Grundbuchamt eingereicht werden muss.

In beiden Fällen, Schenkung wie Erbschaft, sind Notarkosten und Grundbuchgebühren zu entrichten, die sich nach dem Wert des Grundstücks richten. Die genaue Höhe dieser Kosten kann variieren und sollte im Vorfeld mit dem Notar besprochen werden.

Im Grundbuch sind Größenangaben von Grundstücken üblicherweise in Quadratmetern (qm), Ar (a) oder Hektar (ha) angegeben. Diese Einheiten geben die Fläche des Grundstücks an und haben spezifische Bedeutungen:

• qm (Quadratmeter): Die Basiseinheit für Flächenmaße, die die Größe eines Quadrats mit einer Seitenlänge von einem Meter angibt. Ein Quadratmeter entspricht der Fläche eines Quadrats mit 1 Meter Kantenlänge.

• a (Ar): Eine Flächeneinheit, die 100 Quadratmetern entspricht. Der Ar wird oft verwendet, um kleinere Grundstücke oder Flächen zu beschreiben.

• ha (Hektar): Eine größere Flächeneinheit, die 10.000 Quadratmetern oder 100 Ar entspricht. Hektar wird häufig für die Angabe der Größe von landwirtschaftlichen Flächen oder großen Grundstücken verwendet.

Nach einer Trennung oder Scheidung müssen die Eigentumsverhältnisse einer gemeinsamen Immobilie neu geregelt werden. Dies geschieht durch eine Änderung des Grundbucheintrags, die notariell beurkundet und beim Grundbuchamt beantragt wird, um die Eigentumsanteile entsprechend der Einigung der Parteien anzupassen.

Die Dauer bis zur Eintragung im Grundbuch variiert, abhängig von der Arbeitsbelastung des Grundbuchamts und der Komplexität des Vorgangs. In der Regel kann man von einigen Wochen bis zu mehreren Monaten ausgehen, bis eine Eintragung vollzogen ist.