Bodenrichtwert: die Grundstückspreise für Ihre Region berechnen


Der Bodenrichtwert gibt Aufschluss über den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter an unbebautem Boden in einer bestimmten Lage.

Wo kann ich den Bodenrichtwert für meine Region einsehen?

Wie errechne ich aus dem Bodenrichtwert den Grundstückspreis?

Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Bayern, NRW und Berlin?

All diese und viele weitere Fragen werden wir in diesem Artikel beantworten.


1) Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert wird mindestens alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt oder Gemeinde ermittelt. Grundlage für die Berechnung sind die real erzielten Kaufpreise von Grundstücken. Die Grundstücke werden unter anderem nach ihrem Entwicklungszustand sortiert und die so gesammelten Daten in Bodenrichtwertzonen eingeordnet.

Beispiel: Weist das Gebiet östlich eines kleinen Baches besser erschlossene Grundstücke auf als das Gebiet westlich des Baches, so wurden hier aller Wahrscheinlichkeit nach auch bessere Preise erzielt. Alle Grundstücke östlich des Baches ergeben nun eine eigene Bodenrichtwertzone, alle Grundstücke westlich des Baches eine andere (weil niedrigpreisigere).

Die verschiedenen Bodenrichtwertzonen werden in einer Bodenrichtwertkarte, die die gesamte Gemeinde abbildet, dargestellt. Kaufinteressenten können anhand der Bodenrichtwertkarten nun genau ablesen, mit welchen Quadratmeterpreisen und somit Grundstückspreisen sie in welchen Regionen der Gemeinde rechnen müssen.

Gut zu wissen
Der Bodenrichtwert gilt nur für unbebaute Grundstücke. Befindet sich auf dem Grundstück bereits ein Gebäude, so wird es für die Berechnung „weggedacht“.

2) Wofür dient der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist nicht nur eine Orientierungshilfe für Kaufinteressenten, sondern auch für die Berechnung der Grundsteuer sowie die Wertermittlung von Immobilien relevant.

Berechnung der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird (noch) anhand des Einheitswertes ermittelt, der auf dem Grundstückswert basiert. Der Grundstückswert berechnet sich aus dem Bodenwert (Bodenrichtwert x Grundstücksfläche), dem Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen. Knackpunkt ist jedoch, dass nicht die aktuellen Bodenwerte, sondern jahrzehntealte verwendet werden. Das Bundesverfassungsgericht hat den Bund deshalb dazu verdonnert, bis Ende 2019 die Berechnung der Grundsteuer auf neue Füße zu stellen.

Wertermittlung von Immobilien

Lässt sich der Bodenwert bei der Wertermittlung einer Immobilie nicht oder nur ungenau ermitteln, erfolgt die Berechnung auf Grundlage des Bodenrichtwertes. Der so ermittelte Wert muss anschließend jedoch an die Immobilie angepasst werden. Das bedeutet, dass die individuellen Eigenschaften der Immobilie (Lage, Größe, Form des Grundstücks, Erschließungsgrad, Bodeneigenschaften) den Wert nach oben oder unten korrigieren.

3) BORIS – die Bodenrichtwertsammlung Deutschlands

BodenrichtwertBis Anfang der 2000er-Jahre konnten die Bodenrichtwertsammlungen bei den jeweiligen Gutachterausschüssen angefragt werden. Je nach Auskunftsart (schriftlich oder mündlich, übergreifend oder nur für ein Gebiet) fielen hierfür unterschiedlich hohe Gebühren an.

Dieses System wurde 2006 vereinheitlicht, als im Rahmen des Aktionsplans „Deutschland Online“ das „Vernetzte Bodenrichtwertinformationssystem“ (VBORIS) an den Start ging. VBORIS bietet den einzelnen Bundesländern eine Plattform, auf der sie ihre eigenen Bodenrichtwerte eintragen können. Bisher haben die folgenden Bundesländer hiervon Gebrauch gemacht:

  • Bayern
  • Berlin
  • Brandenburg
  • Bremen
  • Hamburg
  • Hessen
  • Mecklenburg-Vorpommern
  • Niedersachen
  • Nordrhein-Westfalen
  • Rheinland-Pfalz
  • Sachsen-Anhalt
  • Schleswig-Holstein
  • Thüringen

Wer die Bodenrichtwerte Bayern, die Grundstückspreise für Berlin oder den Bodenrichtwert NRW einsehen möchte, muss also nur BORIS plus den Namen des Bundeslandes in der Suchmaschine eingeben, zum Beispiel Boris NRW. Die hier gesammelten Daten werden kostenfrei zur Einsicht zur Verfügung gestellt.

In den folgenden Bundesländern müssen die Bodenrichtwerte nach wie vor direkt beim Gutachterausschuss oder bei den Bauämtern bestellt werden:

  • Baden-Württemberg
  • Saarland
  • Sachsen

Der Einblick in die Bodenrichtwertkarten steht jedem zu. Man muss also kein berechtigtes Interesse vorweisen können, um sich über die Bodenrichtwerte Deutschlands oder die einer bestimmten Region zu informieren.

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4) Grundstückspreise ermitteln

Um die jeweiligen Grundstückspreise ermitteln zu können, muss zunächst der Bodenwert ermittelt werden. Theoretisch ergibt sich dieser aus der folgenden Formel:

Bodenrichtwert x Grundstücksfläche

Der Bodenrichtwert ist jedoch lediglich ein Orientierungswert, da er den Durchschnitt aller Verkaufspreise einer Bodenrichtwertzone wiedergibt. Der konkrete Bodenwert eines bestimmten Grundstücks wird hiervon also aller Wahrscheinlichkeit nach abweichen.

Um spezifische Grundstückspreise anhand der Bodenrichtwerte zu ermitteln, ziehen Gutachter und Makler deshalb auch die individuellen Besonderheiten und Eigenschaften des Grundstücks in die Berechnung mit ein. Hier sind vor allem die folgenden Faktoren von Bedeutung.

  • Lage
  • Größe und Form/Schnitt
  • Belastungen, Rechte Dritter,
  • Eintragungen im Grundbuch
  • Bebaubarkeit
  • Erschließungsgrad
  • Topographische Merkmale (Hang, Feuchtgebiet etc.) und
  • Beschaffenheit des Bodens
  • Erlaubte Geschossflächenzahl laut Bebauungsplan

Für die Berechnung des Grundstückswerts wird nun die folgende Formel herangezogen:

Bodenwert (+ Gebäudewert, falls vorhanden) (+ Wert der Außenanlagen, falls vorhanden) = Grundstückswert

Auf Basis des Grundstückswerts ermittelt der Makler den Grundstückspreis.

Gut zu wissen
Da der Bodenwert keinem Werteverfall durch Alter unterliegt, wird seine Höhe durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Für die Nachfrage sind aus der Liste der relevanten Faktoren vor allem die Lage, die Größe und die Bebaubarkeit samt Erschließungsgrad relevant. Gerade in Ballungsgebieten ist der Bodenwert in den letzten Jahren somit eklatant gestiegen, da hier der Faktor Lage alle anderen beherrscht.

5) Allgemeine Lage checken: das Geoportal

Wer sich im Vorfeld nicht nur über die Preise, sondern auch über die geografischen Besonderheiten der ausgesuchten Region informieren möchte, kann das auf dem Geoportal tun. Unter geoportal.de werden die Geodaten zu ganz Deutschland bereitgestellt. Bereits vorhandene Bebauung ist genauso detailliert eingezeichnet wie Straßen, Wege und auch die kleinsten Wasserläufe. Mithilfe des Werkzeugs „Fläche messen“ kann problemlos jedes Feld vermessen werden, auch skurrile Zuschnitte sind möglich. Das Werkzeug „Strecke messen“ gibt genaue Auskunft über zum Beispiel die Distanz des Baugrundstücks zum nächsten Supermarkt. Auch das Abspeichern der Karten ist möglich.

6) Fazit

Die Internetdienste BORIS und geoportal.de erlauben eine kostenfreie und detailgetreue Einsicht in die aktuelle Lage am Grundstücksmarkt. Sobald auch die Bundesländer Baden-Württemberg, Sachsen und das Saarland ihre Daten über BORIS bereitstellen, können Nutzer die Bodenrichtwerte von ganz Deutschland mit nur wenigen Klicks recherchieren.

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