Bodenrichtwert: die Grundstückspreise für Ihre Region berechnen

Der Bodenrichtwert wird mindestens alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt oder Gemeinde ermittelt. Grundlage für die Berechnung sind die real erzielten Kaufpreise von Grundstücken. Die Grundstücke werden unter anderem nach ihrem Entwicklungszustand sortiert und die so gesammelten Daten in Bodenrichtwertzonen eingeordnet.

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Beispiel: Weist das Gebiet östlich eines kleinen Baches besser erschlossene Grundstücke auf als das Gebiet westlich des Baches, so wurden hier aller Wahrscheinlichkeit nach auch bessere Preise erzielt. Alle Grundstücke östlich des Baches ergeben nun eine eigene Bodenrichtwertzone, alle Grundstücke westlich des Baches eine andere (weil niedrigpreisigere).

Die verschiedenen Bodenrichtwertzonen werden in einer Bodenrichtwertkarte, die die gesamte Gemeinde abbildet, dargestellt. Kaufinteressenten können anhand der Bodenrichtwertkarten nun genau ablesen, mit welchen Quadratmeterpreisen und somit Grundstückspreisen sie in welchen Regionen der Gemeinde rechnen müssen.

Der Bodenrichtwert ist nicht nur eine Orientierungshilfe für Kaufinteressenten, sondern auch für die Berechnung der Grundsteuer sowie die Wertermittlung von Immobilien relevant.

Berechnung der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird (noch) anhand des Einheitswertes ermittelt, der auf dem Grundstückswert basiert. Der Grundstückswert berechnet sich aus dem Bodenwert (Bodenrichtwert x Grundstücksfläche), dem Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen. Knackpunkt ist jedoch, dass nicht die aktuellen Bodenwerte, sondern jahrzehntealte verwendet werden. Das Bundesverfassungsgericht hat den Bund deshalb dazu verdonnert, bis Ende 2019 die Berechnung der Grundsteuer auf neue Füße zu stellen.

Wertermittlung von Immobilien

Lässt sich der Bodenwert bei der Wertermittlung einer Immobilie nicht oder nur ungenau ermitteln, erfolgt die Berechnung auf Grundlage des Bodenrichtwertes. Der so ermittelte Wert muss anschließend jedoch an die Immobilie angepasst werden. Das bedeutet, dass die individuellen Eigenschaften der Immobilie (Lage, Größe, Form des Grundstücks, Erschließungsgrad, Bodeneigenschaften) den Wert nach oben oder unten korrigieren.

Bis Anfang der 2000er-Jahre konnten die Bodenrichtwertsammlungen bei den jeweiligen Gutachterausschüssen angefragt werden. Je nach Auskunftsart (schriftlich oder mündlich, übergreifend oder nur für ein Gebiet) fielen hierfür unterschiedlich hohe Gebühren an.

Dieses System wurde 2006 vereinheitlicht, als im Rahmen des Aktionsplans „Deutschland Online“ das „Vernetzte Bodenrichtwertinformationssystem“ (VBORIS) an den Start ging. VBORIS bietet den einzelnen Bundesländern eine Plattform, auf der sie ihre eigenen Bodenrichtwerte eintragen können. Bisher haben die folgenden Bundesländer hiervon Gebrauch gemacht:

• Bayern
• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Hamburg
• Hessen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Niedersachen
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
• Thüringen

Wer die Bodenrichtwerte Bayern, die Grundstückspreise für Berlin oder den Bodenrichtwert NRW einsehen möchte, muss also nur BORIS plus den Namen des Bundeslandes in der Suchmaschine eingeben, zum Beispiel Boris NRW. Die hier gesammelten Daten werden kostenfrei zur Einsicht zur Verfügung gestellt.

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In den folgenden Bundesländern müssen die Bodenrichtwerte nach wie vor direkt beim Gutachterausschuss oder bei den Bauämtern bestellt werden:

• Baden-Württemberg
• Saarland
• Sachsen

Der Einblick in die Bodenrichtwertkarten steht jedem zu. Man muss also kein berechtigtes Interesse vorweisen können, um sich über die Bodenrichtwerte Deutschlands oder die einer bestimmten Region zu informieren.

Um die jeweiligen Grundstückspreise ermitteln zu können, muss zunächst der Bodenwert ermittelt werden. Theoretisch ergibt sich dieser aus der folgenden Formel:

Bodenrichtwert x Grundstücksfläche

Der Bodenrichtwert ist jedoch lediglich ein Orientierungswert, da er den Durchschnitt aller Verkaufspreise einer Bodenrichtwertzone wiedergibt. Der konkrete Bodenwert eines bestimmten Grundstücks wird hiervon also aller Wahrscheinlichkeit nach abweichen.

Um spezifische Grundstückspreise anhand der Bodenrichtwerte zu ermitteln, ziehen Gutachter und Makler deshalb auch die individuellen Besonderheiten und Eigenschaften des Grundstücks in die Berechnung mit ein. Hier sind vor allem die folgenden Faktoren von Bedeutung.

• Lage
• Größe und Form/Schnitt
• Belastungen, Rechte Dritter,
• Eintragungen im Grundbuch
• Bebaubarkeit
• Erschließungsgrad
• Topographische Merkmale (Hang, Feuchtgebiet etc.) und
• Beschaffenheit des Bodens
• Erlaubte Geschossflächenzahl laut Bebauungsplan

Für die Berechnung des Grundstückswerts wird nun die folgende Formel herangezogen:

Bodenwert (+ Gebäudewert, falls vorhanden) (+ Wert der Außenanlagen, falls vorhanden) = Grundstückswert

Auf Basis des Grundstückswerts ermittelt der Makler den Grundstückspreis.

Wer sich im Vorfeld nicht nur über die Preise, sondern auch über die geografischen Besonderheiten der ausgesuchten Region informieren möchte, kann das auf dem Geoportal tun. Unter geoportal.de werden die Geodaten zu ganz Deutschland bereitgestellt. Bereits vorhandene Bebauung ist genauso detailliert eingezeichnet wie Straßen, Wege und auch die kleinsten Wasserläufe. Mithilfe des Werkzeugs „Fläche messen“ kann problemlos jedes Feld vermessen werden, auch skurrile Zuschnitte sind möglich. Das Werkzeug „Strecke messen“ gibt genaue Auskunft über zum Beispiel die Distanz des Baugrundstücks zum nächsten Supermarkt. Auch das Abspeichern der Karten ist möglich.

Die Internetdienste BORIS und geoportal.de erlauben eine kostenfreie und detailgetreue Einsicht in die aktuelle Lage am Grundstücksmarkt. Sobald auch die Bundesländer Baden-Württemberg, Sachsen und das Saarland ihre Daten über BORIS bereitstellen, können Nutzer die Bodenrichtwerte von ganz Deutschland mit nur wenigen Klicks recherchieren.