Auflassung - Auflassungsvormerkung im Grundbuch einfach erklärt


Die Auflassungsvormerkung ist ein fundamentaler Begriff im Bereich des Immobilienrechts, der häufig Fragen aufwirft. Sie dient als eine Art Versicherung für den Käufer einer Immobilie, indem sie dessen Anspruch auf Eigentumsübertragung im Grundbuch sichert. Trotz ihrer Komplexität ist das Verständnis der Auflassungsvormerkung unerlässlich für jeden, der in den Immobilienmarkt einsteigen möchte.

Die 3 wichtigsten Fakten zur Auflassungsvormerkung

  1. Definition und Zweck: Die Auflassung bezeichnet die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang einer Immobilie. Die Auflassungsvormerkung wird anschließend im Grundbuch eingetragen und sichert dem Käufer das Recht, als neuer Eigentümer eingetragen zu werden. Dies schützt vor möglichen nachteiligen Änderungen im Grundbuch durch den Verkäufer nach Vertragsabschluss.

  2. Rechtliche Grundlage und Sicherheit: Die Auflassungsvormerkung basiert auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und bietet dem Käufer eine rechtliche Sicherheit, indem sie die Immobilie quasi "reserviert". Dadurch ist es dem Verkäufer nicht möglich, die Immobilie an jemand anderen zu veräußern oder weitere Belastungen ohne Zustimmung des Käufers einzutragen.

  3. Dauer und Kosten: Die Dauer der Eintragung einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch kann variieren, abhängig von den örtlichen Gegebenheiten und dem Arbeitsaufkommen des zuständigen Grundbuchamtes. Die Kosten für die Eintragung hängen von mehreren Faktoren ab, einschließlich des Immobilienwerts. Diese Gebühren sind in der Regel vom Käufer zu tragen.


Inhaltsverzeichnis - Kurzübersicht

    1. Was ist eine Auflassungsvormerkung und warum ist sie wichtig?

    2. Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?

    3. Welche Rechte werden dem Käufer durch die Auflassungsvormerkung zugestanden?

    4. Wann genau wird die Auflassungsvormerkung vorgenommen?

    5. Was bedeutet die Auflassungsvormerkung im Grundbuch?

    Was ist eine Auflassungsvormerkung ?

    Eine Auflassungsvormerkung ist ein rechtlicher Schritt in Deutschland, der im Grundbuch eingetragen wird, um die Rechte des Käufers einer Immobilie zu sichern, bevor die eigentliche Eigentumsübertragung abgeschlossen ist. Dies dient dazu, den Käufer zu schützen, indem es verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie an jemand anderen verkauft oder sie zusätzlich belastet. Die Auflassung – die Einigung über den Eigentumsübergang – muss notariell beurkundet sein, bevor die Auflassungsvormerkung als vorläufige Sicherungsmaßnahme im Grundbuch verzeichnet wird. Sie ist somit eine essenzielle Absicherung für den Käufer im Immobilienkaufprozess.

    Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?

    Der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung liegt im Wesentlichen in ihrer Funktion und ihrem Zeitpunkt im Prozess des Immobilienkaufs.

    • Auflassung: Dies ist der rechtliche Akt der Eigentumsübertragung einer Immobilie von einem Verkäufer auf einen Käufer. Sie erfolgt durch eine Einigung zwischen Käufer und Verkäufer in Gegenwart eines Notars und ist ein notwendiger Schritt, bevor der Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden kann. Die Auflassung selbst ist kein Eintrag im Grundbuch, sondern eine vertragliche Vereinbarung, die die Bereitschaft zur Übertragung des Eigentums anzeigt.

    • Auflassungsvormerkung: Dies ist eine Vorkehrung im Grundbuch, die nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, aber vor der eigentlichen Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erfolgt. Die Auflassungsvormerkung dient dem Schutz des Käufers, indem sie dessen Recht auf Eigentumsübertragung sichert und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie erneut verkauft oder belastet. Sie ist somit eine Art Reservierung des Eigentums im Grundbuch zugunsten des Käufers.

    Zusammengefasst: Die Auflassung ist der rechtliche Akt der Einigung auf den Eigentumsübergang, während die Auflassungsvormerkung eine Sicherungsmaßnahme im Grundbuch ist, die diese Einigung schützt und den Übergang zum neuen Eigentümer absichert, bis die eigentliche Eintragung erfolgt.

    Die Rechte des Käufers durch die Auflassungsvormerkung

    Die Auflassungsvormerkung verleiht dem Käufer einer Immobilie wesentliche Rechte, die seinen Anspruch auf das Eigentum schützen, bis die endgültige Übertragung im Grundbuch erfolgt. Hier sind die wichtigsten Rechte kompakt zusammengefasst:

    • Eigentumsanspruch: Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums, verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie anderweitig verkauft oder belastet.

    • Schutz vor Dritten: Schützt den Käufer vor Rechten Dritter, die nach der Vormerkung am Eigentum geltend gemacht werden könnten.

    • Verhandlungsposition: Stärkt die Verhandlungsposition des Käufers gegenüber dem Verkäufer bei eventuellen Streitigkeiten oder Abweichungen vom Kaufvertrag.

    Was ist die rechtliche Grundlage der Auflassungsvormerkung?

    Die Auflassung und die Auflassungsvormerkung sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) detailliert geregelt. Neben § 883 BGB, der sich spezifisch auf die Auflassungsvormerkung bezieht, sind weitere Paragrafen relevant für das Verständnis und die rechtlichen Rahmenbedingungen des Prozesses:

    • § 925 BGB beschreibt die Auflassung selbst als notariell zu beurkundende Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang an einem Grundstück. Dies ist ein wesentlicher Akt, der der Auflassungsvormerkung vorausgeht und notwendig ist, um die Eigentumsübertragung im Grundbuch vollziehen zu können.

    • § 873 BGB regelt allgemein die Änderung von Rechten an Grundstücken und damit auch die Eintragung im Grundbuch, die für den Eigentumsübergang erforderlich ist. Die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB dient als Sicherung dieser Eintragung.

    Diese Paragrafen bilden zusammen das rechtliche Fundament, auf dem die Übertragung von Immobilieneigentum in Deutschland aufbaut. Sie gewährleisten, dass der gesamte Prozess, von der Einigung über den Verkauf bis hin zur endgültigen Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch, transparent und sicher für alle Beteiligten gestaltet ist


    Wie funktioniert die Auflassung beim Immobilienkauf?

    Die Auflassung ist ein zentraler Schritt beim Immobilienkauf, der den eigentlichen Eigentumsübergang von Verkäufer zu Käufer einleitet. Hier ein einfacher Überblick darüber, wie die Auflassung funktioniert:

    1. Notarielle Beurkundung: Zuerst müssen Käufer und Verkäufer einen Kaufvertrag bei einem Notar abschließen. Die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumsübergang, ist ein wesentlicher Bestandteil dieses Vertrags.

    2. Erklärung der Auflassung: Beide Parteien erklären ausdrücklich ihre Einigung über den Eigentumsübergang. Diese Erklärung muss in Gegenwart eines Notars erfolgen, um rechtlich wirksam zu sein.

    3. Eintragung der Auflassungsvormerkung: Zur Sicherung des Eigentumsübergangs wird meist direkt nach dem Vertragsabschluss die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Dies schützt den Käufer vor anderen Rechtsansprüchen Dritter auf das Grundstück.

    4. Vollzug der Eigentumsübertragung: Der eigentliche Eigentumsübergang ist erst mit der Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch abgeschlossen. Dafür müssen in der Regel alle Kaufpreiszahlungen geleistet und eventuelle Voraussetzungen des Kaufvertrags erfüllt sein.


    Wann genau wird die Auflassungsvormerkung vorgenommen?

    Die Auflassungsvormerkung wird in der Regel direkt nach der Auflassung, der notariellen Einigung über den Eigentumsübergang, vorgenommen. Dieser Schritt erfolgt vor der endgültigen Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch.

    Zum Ablauf: Nachdem Käufer und Verkäufer bei einem Notartermin die Einigung über den Eigentumsübergang erklärt haben, wird die Auflassungsvormerkung beantragt. Dies geschieht, um den Anspruch des Käufers auf das Eigentum zu sichern, während die restlichen Kaufabwicklungen, wie die Zahlung des Kaufpreises, noch ausstehen.


    Wie lange dauert die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und was beeinflusst die Dauer?

    Die Dauer der Eintragung einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch kann variieren und wird von mehreren Faktoren beeinflusst:

    1. Bearbeitungszeit des Grundbuchamts: Die allgemeine Arbeitsbelastung und spezifische Bearbeitungsprozesse des zuständigen Grundbuchamts spielen eine große Rolle. Je nach Auslastung kann die Bearbeitungszeit unterschiedlich lang sein.

    2. Vollständigkeit der Unterlagen: Die Schnelligkeit der Eintragung hängt auch davon ab, wie vollständig und korrekt die erforderlichen Dokumente beim Grundbuchamt eingereicht werden. Fehlende oder fehlerhafte Unterlagen können zu Verzögerungen führen.

    3. Notarielle Abwicklung: Die Geschwindigkeit, mit der der Notar die notwendigen Unterlagen vorbereitet und an das Grundbuchamt weiterleitet, ist ebenfalls entscheidend. Eine zügige notarielle Abwicklung kann den Prozess beschleunigen.

    Im Allgemeinen kann die Eintragung einer Auflassungsvormerkung wenige Tage bis mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Es ist ratsam, mit dem Notar und dem Grundbuchamt direkt zu kommunizieren, um eine realistische Einschätzung der erforderlichen Zeit zu erhalten


    Welche Kosten sind mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung verbunden?

    Die Kosten für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung setzen sich aus verschiedenen Gebühren zusammen, die während des Prozesses anfallen. Diese umfassen in der Regel Notargebühren, Gerichtsgebühren für das Grundbuchamt sowie möglicherweise weitere Auslagen. Die genauen Kosten können je nach Wert der Immobilie, Region und spezifischen Anforderungen variieren. Hier ist eine allgemeine Übersicht und ein Rechenbeispiel:

    Übersicht der Gebühren und Kosten:

    1. Notargebühren: Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Beantragung der Auflassungsvormerkung. Die Höhe richtet sich nach dem Gegenstandswert (Kaufpreis der Immobilie) und ist gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.

    2. Grundbuchgebühren: Für die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch. Auch diese Gebühren richten sich nach dem Wert der Immobilie.

    3. Weitere Kosten: Können für Auszüge aus dem Grundbuch oder für zusätzliche notwendige Unterlagen anfallen.

    Rechenbeispiel:

    Angenommen, der Kaufpreis (und damit der Gegenstandswert) für eine Immobilie beträgt 300.000 Euro.

    • Notargebühren: Gemäß GNotKG kann für den Kaufvertrag und die Eintragungsbewilligung mit ca. 1,5% des Kaufpreises gerechnet werden. Das wären bei 300.000 Euro etwa 4.500 Euro.

    • Grundbuchgebühren: Diese variieren je nach Bundesland, liegen aber häufig bei ca. 0,5% des Kaufpreises. Für unser Beispiel wären das ca. 1.500 Euro.

    Gesamtkosten: Die Gesamtkosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung würden sich somit auf etwa 6.000 Euro belaufen.

    Es ist wichtig zu beachten, dass diese Zahlen beispielhaft sind und sich je nach den genauen Umständen und lokalen Gebührensätzen unterscheiden können.


    Wie kann man eine Auflassungsvormerkung löschen oder ändern?

    Die Löschung oder Änderung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch erfolgt unter bestimmten Umständen und erfordert ein formelles Vorgehen. Hier sind die wesentlichen Schritte:

    Löschung:

    1. Erfüllung des Kaufvertrags: Nachdem der Kaufvertrag vollständig erfüllt ist, das heißt, der Kaufpreis bezahlt und das Eigentum übertragen wurde, wird die Auflassungsvormerkung üblicherweise gelöscht. Die Löschung erfolgt im Zuge der Eigentumsumschreibung auf den Käufer.

    2. Einigung zwischen den Parteien: Wenn Käufer und Verkäufer sich einigen, den Kaufvertrag zu annullieren, oder wenn andere Gründe vorliegen, die eine Löschung erfordern, kann die Auflassungsvormerkung vor der Eigentumsumschreibung gelöscht werden. Dazu muss eine Löschungsbewilligung vom Begünstigten, also dem Käufer, erteilt werden.

    3. Notarielle Beurkundung und Eintragung: Die Löschungsbewilligung muss notariell beurkundet werden. Anschließend wird sie beim Grundbuchamt eingereicht, um die Löschung der Vormerkung zu veranlassen.

    Änderung:

    Eine Änderung der Auflassungsvormerkung, beispielsweise bei Änderungen der Kaufvertragsbedingungen, erfordert ebenfalls eine Einigung zwischen den beteiligten Parteien sowie eine notarielle Beurkundung der geänderten Bedingungen. Die neuen Vereinbarungen müssen dann ebenfalls beim Grundbuchamt eingereicht werden, um die Änderungen im Grundbuch zu vermerken.

    In beiden Fällen, sowohl bei der Löschung als auch bei der Änderung, ist die Mitwirkung eines Notars erforderlich, um die rechtliche Gültigkeit zu gewährleisten.


    Welche häufigen Missverständnisse gibt es rund um die Auflassungsvormerkung?

    Um die Auflassungsvormerkung ranken sich einige Missverständnisse, die zu Verwirrung führen können. Hier sind die häufigsten klargestellt:

    1. Missverständnis: Die Auflassungsvormerkung ist das Gleiche wie die Auflassung.

      • Klarstellung: Die Auflassung ist die notariell beurkundete Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang. Die Auflassungsvormerkung hingegen ist ein rechtliches Instrument, das im Grundbuch eingetragen wird, um den Anspruch des Käufers auf diesen Eigentumsübergang zu sichern, bis er offiziell im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

    2. Missverständnis: Einmal eingetragen, ist die Auflassungsvormerkung permanent.

      • Klarstellung: Die Auflassungsvormerkung ist eine vorübergehende Maßnahme. Sie wird gelöscht, sobald der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen ist oder wenn der Kaufvertrag aus bestimmten Gründen aufgelöst wird.

    3. Missverständnis: Die Auflassungsvormerkung ersetzt die Notwendigkeit einer Eigentumsumschreibung.

      • Klarstellung: Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer lediglich bis zur eigentlichen Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Umschreibung, also die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer, ist ein separater und abschließender Schritt.

    4. Missverständnis: Die Auflassungsvormerkung sichert alle Ansprüche aus dem Kaufvertrag.

      • Klarstellung: Die Hauptfunktion der Auflassungsvormerkung ist es, den Anspruch auf Eigentumsübertragung zu sichern. Andere Vertragsansprüche, wie z.B. Mängelansprüche, sind davon unberührt und müssen gegebenenfalls separat durchgesetzt werden.

    5. Missverständnis: Eine Auflassungsvormerkung ist auch ohne notarielle Beurkundung wirksam.

      • Klarstellung: Sowohl die Auflassung als auch die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch erfordern eine notarielle Beurkundung. Dies gewährleistet die rechtliche Gültigkeit und Eintragungsfähigkeit der Vormerkung.

    Gültigkeitsdauer einer Auflassungsvormerkung: Wann endet der Schutz?

    Die Auflassungsvormerkung bleibt im Grundbuch eingetragen, bis der durch sie gesicherte Anspruch – also die Übertragung des Eigentums auf den Käufer – vollständig erfüllt ist. Eine direkte "Gültigkeitsdauer" im Sinne eines Ablaufdatums gibt es für die Auflassungsvormerkung nicht. Ihre Gültigkeit endet mit der Erfüllung der Bedingungen des Kaufvertrags, in der Regel also mit der Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch.

    Sollten sich Käufer und Verkäufer entscheiden, den Kaufvertrag zu annullieren, oder sollte es zu einer Aufhebung des Vertrags aus anderen Gründen kommen, wird die Auflassungsvormerkung ebenfalls gelöscht. Dafür ist eine entsprechende Löschungsbewilligung erforderlich, die beim Grundbuchamt eingereicht werden muss.

    Zusammengefasst ist die Auflassungsvormerkung so lange gültig, bis die Bedingungen, unter denen sie eingetragen wurde, erfüllt oder aufgehoben werden.


    Wie verhält es sich mit der Auflassungsvormerkung bei einer Zwangsversteigerung?

    Bei einer Zwangsversteigerung spielt die Auflassungsvormerkung eine wichtige Rolle im Schutz der Rechte des Käufers. Sollte die Immobilie, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, in eine Zwangsversteigerung gehen, bietet die Vormerkung dem Käufer einen wesentlichen Schutz:

    1. Schutz des Erwerbsanspruchs: Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums. Im Falle einer Zwangsversteigerung wird dieser Anspruch durch die Vormerkung geschützt, was bedeutet, dass der Käufer in der Rangfolge der Berechtigten vorrangig behandelt wird. Das heißt, der Erwerb des Eigentums wird auch durch die Zwangsversteigerung ermöglicht, sofern der Kaufpreis die Verbindlichkeiten des Verkäufers deckt.

    2. Rangfolge im Grundbuch: Die Rangfolge der Eintragungen im Grundbuch ist entscheidend für die Verteilung des Erlöses aus der Zwangsversteigerung. Da die Auflassungsvormerkung den Käufer in eine vorrangige Position bringt, hat er einen gesicherten Anspruch auf das Eigentum, vor nachrangigen Belastungen.

    3. Auswirkungen auf den Kaufpreis: Wenn der Kaufpreis bereits ganz oder teilweise gezahlt wurde, bevor es zur Zwangsversteigerung kommt, schützt die Auflassungsvormerkung die bereits geleisteten Zahlungen des Käufers. Im Versteigerungsverfahren werden diese Zahlungen in der Regel auf den Kaufpreis angerechnet, sodass der Käufer nicht den gesamten Betrag erneut aufbringen muss.


    FAQ: Häufig gestellte Fragen zur Auflassungsvormerkung

    Was ist eine Auflassungsvormerkung?
    Eine rechtliche Sicherung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung einer Immobilie schützt.

    Wann wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen?
    Direkt nach der notariell beurkundeten Auflassung, also der Einigung über den Eigentumsübergang zwischen Käufer und Verkäufer.

    Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?
    Die Auflassung ist die Einigung über den Eigentumsübergang, während die Auflassungsvormerkung diese Einigung im Grundbuch sichert.

    Welche Rechte sichert die Auflassungsvormerkung?
    Sie schützt den Käufer, indem sie sicherstellt, dass die Immobilie nicht anderweitig verkauft oder belastet wird.

    Wie lange ist eine Auflassungsvormerkung gültig?
    Bis zur Erfüllung des Kaufvertrags, in der Regel bis zur Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.

    Welche Kosten sind mit einer Auflassungsvormerkung verbunden?
    Die Kosten variieren und umfassen Notar- und Grundbuchgebühren, die sich nach dem Wert der Immobilie richten.

    Wie kann eine Auflassungsvormerkung gelöscht oder geändert werden?
    Durch eine Löschungsbewilligung des Begünstigten oder eine notariell beurkundete Änderung, jeweils mit Eintragung beim Grundbuchamt.

    Wie wirkt sich eine Zwangsversteigerung auf die Auflassungsvormerkung aus?
    Die Auflassungsvormerkung bietet auch im Fall einer Zwangsversteigerung Schutz, da sie den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung sichert.