Abgeschlossenheitsbescheinigung: Alles, was Sie wissen müssen

1. Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
2. Warum ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung wichtig?
3. Was ist der Unterschied zwischen einer Abgeschlossenheitsbescheinigung und einer Abgeschlossenheitserklärung?
4. Wie beantrage ich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein amtliches Dokument, das bestätigt, dass eine Wohnung oder eine sonstige Einheit innerhalb eines Gebäudes über eine eigene abschließbare Zugangstür verfügt und somit räumlich von anderen Einheiten getrennt ist.

Diese Bescheinigung ist vor allem deshalb von Bedeutung, weil sie die grundlegende Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in einzelne Wohneigentumseinheiten darstellt. Ohne sie kann eine Immobilie nicht in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und somit auch nicht separat verkauft, vermietet oder belastet werden.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird vom zuständigen Bauamt ausgestellt und ist ein unverzichtbarer Bestandteil beim Erwerb von Wohnungseigentum, bei der Beantragung von Baugenehmigungen und der Eintragung ins Grundbuch.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist aus mehreren Gründen wichtig, von denen jeder eine bedeutende Rolle im Prozess der Immobilienübertragung und -verwaltung spielt:

1. Grundlage für Wohnungseigentum: Sie ermöglicht die rechtliche Aufteilung eines Gebäudes in separate Wohneinheiten. Ohne diese Bescheinigung kann das Eigentum an einzelnen Wohnungen oder Gewerbeeinheiten nicht im Grundbuch eingetragen werden.

2. Voraussetzung für den Verkauf und die Finanzierung: Für Eigentümer, die eine Wohnung oder Gewerbeeinheit verkaufen oder dafür einen Kredit aufnehmen wollen, ist die Bescheinigung unerlässlich. Banken verlangen diese häufig als Sicherheit bei der Finanzierung.

3. Rechtliche Absicherung: Sie bietet eine rechtliche Klarheit und Sicherheit für alle Parteien, die an Kauf-, Verkaufs- oder Mietverträgen beteiligt sind, indem sie eindeutig die Abgeschlossenheit und Selbständigkeit der Einheit bestätigt.

Zusammengefasst ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung ein kritischer Baustein im Immobilienrecht, der rechtliche Struktur und Sicherheit für die Aufteilung und Nutzung von Immobilien bietet.

Die Begriffe Abgeschlossenheitsbescheinigung und Abgeschlossenheitserklärung werden oft synonym verwendet, beziehen sich jedoch auf unterschiedliche Aspekte im Prozess der Immobilienaufteilung. Der wesentliche Unterschied liegt in der Funktion und Herkunft dieser Dokumente:

1. Abgeschlossenheitsbescheinigung: Dies ist ein amtliches Dokument, das von einem Bauamt oder einer anderen zuständigen Behörde ausgestellt wird. Es bestätigt, dass eine Wohneinheit innerhalb eines Gebäudes über eine eigene Zugangsmöglichkeit verfügt und räumlich so abgeschlossen ist, dass sie eine selbstständige Einheit bildet. Diese Bescheinigung ist für die Eintragung von Wohnungseigentum im Grundbuch erforderlich.

2. Abgeschlossenheitserklärung: In manchen Kontexten kann dieser Begriff für die Beschreibung oder Anforderung verwendet werden, die vom Eigentümer oder einem Bauträger bei der Behörde eingereicht wird, um die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten. Es handelt sich hierbei also eher um einen Teil des Antragsprozesses, in dem dargelegt wird, wie die Abgeschlossenheit der Wohneinheit erreicht wird oder erreicht wurde. Manchmal wird dieser Begriff auch informell genutzt, um die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst zu beschreiben, was zu Verwirrungen führen kann.

Zusammengefasst ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung das offizielle Dokument, das von einer Behörde ausgestellt wird, während eine Abgeschlossenheitserklärung je nach Kontext entweder den Antrag darauf oder eine informelle Bezeichnung für die Bescheinigung selbst sein kann.

Das Beantragen einer Abgeschlossenheitsbescheinigung folgt einem mehrstufigen Prozess, der sich je nach Bundesland leicht unterscheiden kann. Hier sind die grundlegenden Schritte, die Sie in der Regel befolgen müssen:

1. Vorbereitung der Unterlagen: Zu den erforderlichen Dokumenten gehören in der Regel detaillierte Grundrisspläne und Schnittzeichnungen des Gebäudes, die die räumliche Abgeschlossenheit jeder Einheit deutlich machen. Dazu können auch Flächenberechnungen, Beschreibungen der einzelnen Wohneinheiten und manchmal ein Nachweis der Brandschutzmaßnahmen gehören.

2. Einreichung beim Bauamt: Die vorbereiteten Unterlagen werden beim zuständigen Bauamt oder der Bauaufsichtsbehörde Ihrer Gemeinde oder Stadt eingereicht. Es ist empfehlenswert, sich vorab auf der Website der zuständigen Behörde über die genauen Einreichungsmodalitäten und eventuell anfallende Gebühren zu informieren.

3. Prüfung durch die Behörde: Nach Einreichung der Unterlagen prüft die Behörde, ob die Wohneinheiten die Anforderungen für die räumliche Abgeschlossenheit erfüllen. Dies kann eine Vor-Ort-Prüfung einschließen, bei der ein Sachbearbeiter die tatsächlichen Gegebenheiten mit den eingereichten Plänen abgleicht.

4. Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung: Wenn die Prüfung erfolgreich ist und alle Voraussetzungen erfüllt sind, stellt die Behörde die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus. Dieses Dokument ist dann der offizielle Nachweis, dass die Wohneinheiten als separates Eigentum behandelt werden können.

5. Nutzung der Bescheinigung: Mit der erhaltenen Abgeschlossenheitsbescheinigung können Sie dann die entsprechenden Eigentumsverhältnisse im Grundbuch eintragen lassen oder die Bescheinigung bei Bedarf für weitere rechtliche Schritte nutzen.

Es ist wichtig, sich frühzeitig mit den spezifischen Anforderungen Ihrer lokalen Behörden vertraut zu machen und bei Unklarheiten professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, um Verzögerungen oder Ablehnungen zu vermeiden.

Für die Beantragung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung sind in der Regel folgende Unterlagen notwendig, wobei sich die genauen Anforderungen nach dem zuständigen Bauamt bzw. der jeweiligen Gemeinde oder dem Bundesland richten können:

1. Antragsformular: Viele Behörden stellen spezifische Formulare bereit, die für den Antrag auf eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgefüllt werden müssen.

2. Bauzeichnungen: Detaillierte Grundrisspläne und Schnittzeichnungen des gesamten Gebäudes und der einzelnen Wohneinheiten, die die räumliche Abgeschlossenheit und die eigenständigen Zugänge jeder Einheit klar darstellen.

3. Lageplan: Ein aktueller Auszug aus der Liegenschaftskarte oder ein ähnlicher Lageplan, der die Lage des Grundstücks und des Gebäudes innerhalb des Grundstücks zeigt.

4. Flächenberechnungen: Nachweis über die Größe der Gesamtfläche und der einzelnen Wohneinheiten, einschließlich der Aufteilung in Wohn- und Nutzflächen.

5. Beschreibung der Wohneinheiten: Eine detaillierte Beschreibung jeder Einheit, die zur Abgeschlossenheit erklärt werden soll, einschließlich der Angabe, ob es sich um Wohn- oder Teileigentum handelt.

6. Nachweis über Eigentumsverhältnisse: Dokumente, die belegen, dass der Antragsteller der Eigentümer des Grundstücks bzw. Gebäudes ist, wie ein aktueller Grundbuchauszug.

7. Brandschutzkonzept: In einigen Fällen kann auch ein Nachweis über die Einhaltung der Brandschutzbestimmungen erforderlich sein.

8. Gebühren: Die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist in der Regel mit Gebühren verbunden, deren Höhe je nach Behörde und Umfang des Antrags variieren kann.

Es ist empfehlenswert, sich vor der Beantragung direkt bei der zuständigen Behörde über die erforderlichen Unterlagen und das genaue Verfahren zu informieren. In komplexen Fällen oder bei Unklarheiten kann auch die Beratung durch einen Fachanwalt für Immobilienrecht oder einen erfahrenen Architekten sinnvoll sein.

Die Bearbeitungszeit für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung kann variieren und hängt von mehreren Faktoren ab, wie dem spezifischen Bauamt, der Komplexität des Antrags, der Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen und der aktuellen Arbeitsbelastung der Behörde. Im Allgemeinen sollten Sie jedoch mit einer Bearbeitungsdauer von einigen Wochen bis zu mehreren Monaten rechnen.

In einigen Fällen, wenn die Unterlagen vollständig und klar sind und es sich um eine unkomplizierte Anfrage handelt, kann die Bearbeitung schneller erfolgen, möglicherweise innerhalb von 4 bis 6 Wochen. Bei komplexeren Fällen oder wenn Nachbesserungen an den eingereichten Unterlagen erforderlich sind, kann der Prozess jedoch deutlich länger dauern.

Die Kosten für die Erstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung können je nach Bundesland, Gemeinde und dem Umfang des Antrags variieren. Im Allgemeinen setzen sich die Gebühren aus der Bearbeitung des Antrags durch das Bauamt oder die zuständige Behörde sowie möglicherweise aus zusätzlichen Kosten für erforderliche Unterlagen, wie z.B. Baupläne, zusammen.

Die Gebühren für die Bescheinigung selbst liegen häufig im Bereich von 100 bis 600 Euro, abhängig von der Größe und Komplexität des Objekts sowie der regionalen Gebührenordnung. In einigen Fällen können die Kosten jedoch auch außerhalb dieses Rahmens liegen, besonders bei sehr großen oder komplexen Immobilienprojekten.

Kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nachträglich beantragt werden?
Ja, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung kann auch nachträglich beantragt werden, beispielsweise wenn ein Gebäude umgebaut wurde oder wenn die Aufteilung in Wohneigentum erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen soll.

Muss für jede Wohneinheit eine separate Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden?
In der Regel wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für das gesamte Gebäude beantragt, das die abgeschlossenen Wohneinheiten umfasst. Sie bescheinigt die Abgeschlossenheit jeder einzelnen Einheit innerhalb des Gebäudes.

Was passiert, wenn keine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt?
Ohne eine Abgeschlossenheitsbescheinigung kann ein Gebäude nicht in einzelne Wohneigentumseinheiten aufgeteilt und im Grundbuch eingetragen werden. Dies kann den Verkauf, die Finanzierung und die rechtliche Handhabung der Immobilie erheblich erschweren.

Können Änderungen an der Immobilie nach Erhalt der Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgenommen werden?
Änderungen, die die Struktur oder die Abgeschlossenheit der Wohneinheiten betreffen, können eine neue Prüfung und gegebenenfalls die Ausstellung einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich machen. Kleinere Änderungen, die die Abgeschlossenheit nicht beeinflussen, erfordern normalerweise keine neue Bescheinigung.

Ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung übertragbar, wenn die Immobilie verkauft wird?
Ja, die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist mit der Immobilie verbunden und nicht an den Eigentümer gebunden. Sie bleibt gültig und übertragbar auf neue Eigentümer, solange keine strukturellen Änderungen vorgenommen werden, die die Abgeschlossenheit beeinträchtigen.