Der Kaufpreisfaktor

Um den Kaufpreisfaktor zu berechnen, teilen Sie den Kaufpreis der Immobilie durch die Jahresnettokaltmiete. Die Jahresnettokaltmiete bezeichnet die Summe der Mieteinnahmen innerhalb eines Jahres, abzüglich der Betriebskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

Formel:

$\text{Kaufpreisfaktor} = \frac{\text{Kaufpreis der Immobilie}}{\text{Jahresnettokaltmiete}}$

Beispiel:

Kaufpreis: 500.000 € | Jahresnettokaltmiete: 20.000 €

Kaufpreisfaktor: 500.000 € / 20.000 € = 25

Ein Kaufpreisfaktor von 25 bedeutet, dass es 25 Jahre dauern würde, bis der Kaufpreis durch Mieteinnahmen gedeckt ist.

Der Kaufpreisfaktor ist eine einfache Kennzahl, die den Kaufpreis einer Immobilie ins Verhältnis zu den jährlichen Mieteinnahmen setzt und eine schnelle Einschätzung der Rentabilität einer Investition ermöglicht. Im Vergleich dazu:

• Kapitalisierungsrate (Renditeberechnung): Bezieht auch die Betriebskosten ein und zeigt die jährliche Rendite im Verhältnis zum Kaufpreis, was eine detailliertere Rentabilitätsanalyse bietet.

• Vergleichswertverfahren: Beruht auf den Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien in der Umgebung und fokussiert sich auf den Marktwert, nicht direkt auf die Rentabilität.

• Ertragswertverfahren: Bewertet den Wert anhand der erwarteten Nettoerträge einer Immobilie, abgezinst auf den heutigen Wert. Diese Methode ist besonders bei Mietobjekten relevant.

• Sachwertverfahren: Ermittelt den Wert basierend auf den Wiederbeschaffungskosten des Gebäudes und des Bodenwerts, abzüglich Abnutzung. Diese Methode betrachtet mehr die physischen Werte als das Einkommenspotenzial.

Kurz gesagt: Der Kaufpreisfaktor bietet eine schnelle und einfache Einschätzung der Anfangsrentabilität, während andere Methoden tiefere Analysen des Marktwerts, der Erträge oder der physischen Werte bieten.

Beispiel Kaufpreisfaktor Deutschland

Ein guter Kaufpreisfaktor hängt von mehreren Faktoren ab und variiert je nach Lage, Immobilientyp, Marktbedingungen und individuellen Investitionszielen. Es gibt keinen universell „guten“ Kaufpreisfaktor, da er stark kontextabhängig ist. Hier einige allgemeine Richtlinien und Einflussfaktoren:

• Markt und Lage: In wachstumsstarken oder erstklassigen Lagen können höhere Kaufpreisfaktoren üblich sein, da sie die Erwartung an zukünftige Wertsteigerungen widerspiegeln. In weniger begehrten oder stagnierenden Märkten sind niedrigere Faktoren oft attraktiver.

• Immobilientyp: Unterschiedliche Immobilientypen haben unterschiedliche optimale Kaufpreisfaktoren. Zum Beispiel weisen Wohnimmobilien in Top-Lagen oft höhere Faktoren auf als Gewerbeimmobilien in weniger gefragten Gebieten.

• Zustand der Immobilie: Immobilien, die erhebliche Renovierungs- oder Instandhaltungsinvestitionen erfordern, sollten niedrigere Kaufpreisfaktoren aufweisen, um die zusätzlichen Kosten auszugleichen.

• Mietrendite und Kapitalwachstum: Einige Investoren bevorzugen eine hohe sofortige Mietrendite und damit einen niedrigeren Kaufpreisfaktor, während andere auf langfristiges Kapitalwachstum setzen und bereit sind, einen höheren Faktor zu akzeptieren.

Richtwerte für Kaufpreisfaktoren:

• Niedriger Faktor (<20): Kann auf eine hohe Rendite hindeuten, besonders in stabilen oder wachsenden Märkten.

• Mittlerer Faktor (20-29): Oft ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen, abhängig von der Lage und Marktsituation.

• Hoher Faktor (>30): Typisch in Top-Lagen oder bei erwarteter starker Wertsteigerung, jedoch meist mit niedrigerer Anfangsrendite verbunden.

Fazit: Der Kaufpreisfaktor sollte nie isoliert betrachtet werden, sondern als Teil einer umfassenden Investitionsbewertung, die auch Marktanalysen und persönliche Strategien miteinbezieht.

Der Kaufpreisfaktor und die Rendite sind zwei zentrale Kennzahlen, die zeigen, wie rentabel eine Immobilie als Investition ist. Sie stehen in einem umgekehrten Verhältnis zueinander: Wenn der Kaufpreisfaktor hoch ist, ist die Rendite niedrig – und umgekehrt.

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahresmieten es braucht, um den Kaufpreis einer Immobilie zu decken. Er wird berechnet, indem man den Kaufpreis durch die jährlichen Mieteinnahmen teilt.

• Hoher Kaufpreisfaktor: Viele Jahresmieten sind nötig, um den Kaufpreis zu decken. Das bedeutet oft, dass die Immobilie teurer im Verhältnis zu den Mieteinnahmen ist und möglicherweise weniger profitabel auf kurze Sicht.

Was ist die Rendite?

Die Rendite gibt an, wie viel Prozent des Kaufpreises durch Mieteinnahmen pro Jahr verdient werden. Sie zeigt, wie gut eine Immobilie im Verhältnis zu ihrem Preis Einnahmen generiert.

• Hohe Rendite: Ein großer Teil des Kaufpreises wird jedes Jahr durch Mieteinnahmen abgedeckt. Das bedeutet, dass die Immobilie mehr Einkommen im Vergleich zu ihrem Preis generiert und damit profitabler ist.

Wie beeinflussen sich Kaufpreisfaktor und Rendite?

Da Rendite und Kaufpreisfaktor eng miteinander verbunden sind, kann man sagen: Je niedriger der Kaufpreisfaktor, desto höher die Rendite. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass weniger Jahre benötigt werden, um den Kaufpreis durch Mieteinnahmen abzudecken, was auf eine höhere jährliche Rendite hinweist.

Einfach ausgedrückt:

$$\text{Rendite} = \frac{1}{\text{Kaufpreisfaktor}}$$

Beispiel: Wenn der Kaufpreisfaktor 20 beträgt, beträgt die Rendite 1/20 = 5 %. Das bedeutet, dass jedes Jahr 5 % des Kaufpreises durch Mieteinnahmen verdient werden.

Fazit

Der Kaufpreisfaktor hilft dabei zu verstehen, wie lange es dauern würde, den Kaufpreis einer Immobilie durch Mieteinnahmen zurückzuerhalten. Die Rendite zeigt, wie viel Gewinn die Immobilie im Verhältnis zu ihrem Preis bringt. Beide Kennzahlen sind entscheidend für Investoren, um zu beurteilen, ob eine Immobilie eine gute Investition ist.

Im Überblick eine Kaufpreis-Rendite-Tabelle:

Der Kaufpreisfaktor ist nicht nur ein nützliches Werkzeug für Käufer, sondern auch für Verkäufer, um einen realistischen Angebotspreis zu bestimmen. Besonders bei Immobilien, die als Kapitalanlage verkauft werden, kann der Kaufpreisfaktor helfen, den Marktwert korrekt einzuschätzen.

Stellen Sie sich vor, Sie möchten ein Mehrfamilienhaus in einer Region verkaufen, in der der übliche Kaufpreisfaktor für Kapitalanlageobjekte zwischen 23 und 25 liegt. Ihre Immobilie erzielt derzeit eine Jahreskaltmiete von 60.000 €. Um den Verkaufspreis zu berechnen, multiplizieren Sie diesen Betrag mit den Faktoren 23, 24 und 25. Das ergibt einen möglichen Verkaufspreis von etwa:

• 1.380.000 € bei einem Faktor von 23,
• 1.440.000 € bei einem Faktor von 24 und
• 1.500.000 € bei einem Faktor von 25.